Ανακατεύει ξανά την τράπουλα για τα αυθαίρετα με μεγάλες υπερβάσεις, τα οποία ανήκουν στη λεγόμενη κατηγορία 5, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, καθώς στο σχέδιο νόμου, το οποίο ανάρτησε σε δημόσια διαβούλευση αν και δεν προχωρά σε οριζόντια επανέναρξη της διαδικασίας υπαγωγής, κλείνει το μάτι σε μια μεγάλη κατηγορία πολιτών και μάλιστα σε μία εκλογική χρονιά.
Συγκεκριμένα, το νομοσχέδιο προβλέπει ειδική δυνατότητα για ορισμένα δημόσια και δημοτικά ακίνητα, ενώ παράλληλα εντάσσει στις σχετικές υποπεριπτώσεις τις παλαιές υπαγωγές που είχαν πραγματοποιηθεί με τους νόμους 4014/2011 και 4178/2013. Η δεύτερη αυτή προσθήκη έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία η γενική δυνατότητα νέων υπαγωγών στην κατηγορία 5 παραμένει κλειστή. Μένει να φανεί εάν η διάταξη θα εξυπηρετήσει αποκλειστικά την ομαλή μετάβαση παλαιών δηλώσεων στο νεότερο θεσμικό πλαίσιο ή αποτελεί προάγγελο μιας ευρύτερης πρόθεσης επανεξέτασης του ζητήματος.
Υπενθυμίζεται ότι η γενική δυνατότητα υπαγωγής νέων αυθαιρέτων κατηγορίας 5 στον ν. 4495/2017 σταμάτησε το φθινόπωρο του 2020. Πρόκειται για την κατηγορία που καλύπτει, μεταξύ άλλων, κατασκευές χωρίς οικοδομική άδεια και περιπτώσεις με μεγάλες πολεοδομικές υπερβάσεις. Στη συνέχεια θεσπίστηκαν περιορισμένες εξαιρέσεις για συγκεκριμένες περιπτώσεις, όπως ακίνητα που αποκτήθηκαν μέσω κληρονομιάς ή πλειστηριασμού, ακίνητα που συνδέονταν με χρηματοδοτική μίσθωση, ακίνητα της ΕΤΑΔ και ακίνητα σε περιοχές που είχαν κηρυχθεί σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης, οι οποίες επίσης έληξαν στα τέλη του 2025.
Το νέο νομοσχέδιο επιχειρεί να καλύψει την πολεοδομική τακτοποίηση συγκεκριμένων εγκαταστάσεων που εξυπηρετούν δημόσιες και κοινωνικές λειτουργίες, δηλαδή σχολικά κτίρια πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης, δημοτικούς και βρεφονηπιακούς σταθμούς, ορισμένα ακίνητα της εταιρείας «Κτιριακές Υποδομές», καθώς και δημοτικές αθλητικές εγκαταστάσεις και προνοιακές δομές.
Για τα ακίνητα αυτά θα πρέπει να υποβληθεί αίτηση έως την 1η Φεβρουαρίου 2028, προθεσμία που συνδέεται με την ανάγκη διευθέτησης πολεοδομικών εκκρεμοτήτων σε κτίρια δημόσιου ενδιαφέροντος, τα οποία πρέπει να μπορούν να προχωρήσουν και στις διαδικασίες Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Εκκρεμεί η γενική επαναφορά της τακτοποίησης
Η συνολική επαναφορά της δυνατότητας υπαγωγής αυθαιρέτων κατηγορίας 5 δεν περιλαμβάνεται, προς το παρόν, στις παρεμβάσεις του νομοσχεδίου, δεδομένου ότι συνδέεται και με την προώθηση μηχανισμών που θα επιτρέπουν την αντιστάθμιση της επιβάρυνσης από την αυθαίρετη δόμηση και την οργάνωση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης.
Στο πλαίσιο αυτό, κρίσιμο ρόλο αναμένεται να διαδραματίσουν η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, η ολοκλήρωση του σχεδιασμού των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) και η ουσιαστική ενεργοποίηση του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης. Παράλληλα, στον σχεδιασμό για το μέλλον της κατηγορίας περιλαμβάνεται η ενίσχυση των ελέγχων των δηλώσεων, με συμμετοχή Ελεγκτών Δόμησης για την επαλήθευση των στοιχείων που υποβάλλονται.
Παρόλα αυτά το νομοσχέδιο περιλαμβάνει πρόβλεψη για περιπτώσεις που είχαν υπαχθεί στους νόμους 4014/2011 και 4178/2013 και μεταφέρονται στον ν. 4495/2017 ή στις διατάξεις του νέου Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς». Η προσθήκη κατονομάζει ρητά αυτές τις περιπτώσεις στις υποπεριπτώσεις της κατηγορίας 5, με πολλούς να την ερμηνεύουν ως προπομπό μελλοντικών ρυθμίσεων.
Συνένωση ιδιοκτησιών ακόμη και σε γειτονικά κτίρια
Πέρα από τα αυθαίρετα, σημαντική αλλαγές προωθούνται και στη λειτουργική συνένωση αυτοτελών ιδιοκτησιών. Με το άρθρο 70 του σχεδίου νόμου τροποποιείται η παράγραφος 5 του άρθρου 220 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, διευρύνοντας τη δυνατότητα ενοποίησης γειτονικών χώρων που βρίσκονται στον ίδιο όροφο.
Η νέα πρόβλεψη καλύπτει όμορες ή εφαπτόμενες διηρημένες ιδιοκτησίες, είτε βρίσκονται στο ίδιο κτίριο είτε σε διαφορετικά, γειτονικά κτίρια ή γεωτεμάχια. Η δυνατότητα αφορά τόσο κατοικίες όσο και επαγγελματικούς χώρους και μπορεί να διευκολύνει τη δημιουργία μεγαλύτερων ενιαίων επιφανειών, όταν αυτό εξυπηρετεί τη χρήση ή την εμπορική αξιοποίηση των ακινήτων.
Σύμφωνα μάλιστα με τη ρύθμιση, η συνένωση θα μπορεί να πραγματοποιείται με συναίνεση τουλάχιστον του 67% των ιδιοκτητών για καθεμία από τις ιδιοκτησίες που πρόκειται να ενοποιηθούν. Η διάταξη προβλέπεται να ισχύει ανεξάρτητα από αντίθετους όρους στις πράξεις σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και στους κανονισμούς των συνιδιοκτητών. Έτσι, ιδιωτικοί όροι που απαγορεύουν συγκεκριμένες ενοποιήσεις ή εσωτερικές διαρρυθμίσεις δεν θα αποτελούν από μόνοι τους εμπόδιο, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου.
Η αλλαγή μπορεί να έχει πρακτική σημασία για ιδιοκτήτες που επιδιώκουν να ενοποιήσουν γειτονικά διαμερίσματα ή για επιχειρήσεις που χρειάζονται μεγαλύτερους επαγγελματικούς χώρους, ενώ διευρύνει τις περιπτώσεις στις οποίες η λειτουργική ενοποίηση μπορεί να προχωρήσει πέρα από τα όρια ενός μόνο κτιρίου.
Βασική απαίτηση είναι να διασφαλίζεται η στατική επάρκεια των κτιρίων μετά τις εργασίες και να υποβληθεί τροποποιημένη μελέτη πυροπροστασίας. Όσον αφορά τις παρεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό, δηλαδή στα στοιχεία που εξασφαλίζουν τη σταθερότητα και την αντοχή του κτιρίου, προβλέπεται, κατά κανόνα, συναίνεση των συνιδιοκτητών. Το νομοσχέδιο, ωστόσο, περιλαμβάνει εξαιρέσεις που επιτρέπουν ορισμένες παρεμβάσεις χωρίς τη συναίνεση όλων, υπό αυστηρές τεχνικές προϋποθέσεις.
Όταν απαιτείται ενίσχυση του φέροντος οργανισμού, η δυνατότητα μονομερούς επέμβασης εξαρτάται από το είδος των εργασιών και τους περιορισμούς της διάταξης. Ιδιαίτερη σημασία έχει η πρόβλεψη για περιπτώσεις στις οποίες οι εργασίες δεν θίγουν υποστυλώματα και δοκούς και η στατική επάρκεια τεκμηριώνεται από την απαιτούμενη μελέτη.
Σε ειδικές περιπτώσεις προβλέπεται επίσης η δυνατότητα εκτέλεσης εργασιών ενίσχυσης με δαπάνη των ιδιοκτητών που προχωρούν στη συνένωση, εφόσον οι παρεμβάσεις περιορίζονται εντός των συγκεκριμένων ιδιοκτησιών και πληρούνται οι νόμιμοι όροι. Το σχέδιο προβλέπει ακόμη τη δυνατότητα λειτουργικής κατάτμησης και επαναφοράς των χώρων στην προηγούμενη κατάσταση, υπό τις προϋποθέσεις που ορίζει η διάταξη.
