Ρυθμίσεις για τη λειτουργική ενοποίηση ιδιοκτησιών, τις εγκρίσεις εργασιών μικρής κλίμακας, τον ΝΟΚ, την τακτοποίηση συγκεκριμένων αυθαιρέτων και τη σύνδεση ενεργειακών εγκαταστάσεων περιλαμβάνει το σχέδιο νόμου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας που βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση.
Σημαντικές παρεμβάσεις στο πολεοδομικό και ενεργειακό θεσμικό πλαίσιο περιλαμβάνει το νέο σχέδιο νόμου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), με τίτλο «Βελτίωση του σχεδιασμού της αγοράς ηλεκτρικής ενέργειας – Ενσωμάτωση της Οδηγίας (ΕΕ) 2024/1711 και λοιπές διατάξεις».
Παρότι το μεγαλύτερο μέρος του νομοσχεδίου επικεντρώνεται στην αγορά ηλεκτρικής ενέργειας, οι διατάξεις του επεκτείνονται σε σειρά ζητημάτων που αφορούν άμεσα την άσκηση του επαγγέλματος του μηχανικού: από τις διαδικασίες αδειοδότησης και τη στατική επάρκεια υφιστάμενων κτιρίων μέχρι την αντιμετώπιση πολεοδομικών εκκρεμοτήτων και την ανάπτυξη νέων ενεργειακών υποδομών.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το άρθρο 69, το οποίο περιλαμβάνει εκτεταμένες διορθώσεις και συμπληρώσεις στον Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς» (ν. 5306/2026), καθώς και το άρθρο 70 για τη λειτουργική ενοποίηση αυτοτελών ιδιοκτησιών.
Ακολουθούν οι βασικές προβλέψεις που ενδιαφέρουν τον τεχνικό κόσμο.
1. Λειτουργική ενοποίηση διαμερισμάτων και επαγγελματικών χώρων – Τι προβλέπεται για τη συναίνεση των ιδιοκτητών
Άρθρο 70
Μία από τις σημαντικότερες πολεοδομικές παρεμβάσεις αφορά τη δυνατότητα λειτουργικής ενοποίησης όμορων ή εφαπτόμενων αυτοτελών ιδιοκτησιών, ακόμη και όταν αυτές βρίσκονται σε διαφορετικά κτίρια ή γεωτεμάχια.
Σύμφωνα με την προτεινόμενη διάταξη, όταν η ενοποίηση αφορά μεμονωμένες διηρημένες ιδιοκτησίες του ίδιου επιπέδου, αρκεί συναίνεση των ιδιοκτητών των προς ενοποίηση ιδιοκτησιών με αυξημένη πλειοψηφία τουλάχιστον 67% ανά ιδιοκτησία, ανεξάρτητα από τους περιορισμούς των οικείων πράξεων σύστασης οροφοκτησίας και των κανονισμών συνιδιοκτητών.
Βασική προϋπόθεση παραμένει η διασφάλιση της στατικής επάρκειας των κτισμάτων μετά τις διαρρυθμίσεις.
Η διάταξη ρυθμίζει επίσης περιπτώσεις επεμβάσεων στον φέροντα οργανισμό. Υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, προβλέπεται δυνατότητα μονομερών επεμβάσεων, με τεκμηρίωση μέσω μελέτης στατικής επάρκειας, ενώ οι απαιτούμενες ενισχύσεις υπόκεινται σε πρόσθετους περιορισμούς.
Ειδικότερα, προβλέπεται δυνατότητα πραγματοποίησης ορισμένων επεμβάσεων ενίσχυσης με δαπάνη των ιδιοκτητών των ενοποιούμενων οριζόντιων ιδιοκτησιών, εφόσον αυτές περιορίζονται εντός των συγκεκριμένων ιδιοκτησιών.
Η ρύθμιση ενδιαφέρει ιδιαίτερα μηχανικούς που αναλαμβάνουν αναδιαμορφώσεις κατοικιών, συνενώσεις γραφείων, καταστημάτων και άλλων επαγγελματικών χώρων.
Σημαντική διευκρίνιση: Η λειτουργική ενοποίηση δεν συνεπάγεται αυτομάτως εμπράγματη συνένωση των ιδιοκτησιών ούτε απαλλαγή από τις απαιτούμενες διοικητικές εγκρίσεις.
2. Εγκρίσεις εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας – Διορθώσεις στον κατάλογο εργασιών και στο όριο των 25.000 ευρώ
Άρθρο 69, παράγραφος 9
Το νομοσχέδιο επεμβαίνει στο άρθρο 315 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας, το οποίο ρυθμίζει τις διοικητικές πράξεις για την εκτέλεση οικοδομικών εργασιών.
Η προτεινόμενη τροποποίηση περιλαμβάνει διορθώσεις στις παραπομπές των κατηγοριών εργασιών και αποτυπώνει τον κατάλογο εργασιών για τις οποίες απαιτείται Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ).
Στο διαμορφωμένο κείμενο προβλέπεται ότι για συγκεκριμένες κατηγορίες εργασιών δεν εφαρμόζεται το όριο προϋπολογισμού των 25.000 ευρώ και απαιτείται ΕΕΔΜΚ ανεξαρτήτως δαπάνης.
Για τις υπόλοιπες κατηγορίες, όταν ο συνολικός προϋπολογισμός των εργασιών υπερβαίνει τις 25.000 ευρώ, ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, απαιτείται οικοδομική άδεια σύμφωνα με τις προβλεπόμενες διαδικασίες.
Μεταξύ των εργασιών που περιλαμβάνονται στον κατάλογο είναι και η εγκατάσταση σταθμών αποθήκευσης ηλεκτρικής ενέργειας τεχνολογίας συσσωρευτών.
Για τους μηχανικούς, ιδιαίτερη σημασία έχει ο ορθός χαρακτηρισμός κάθε εργασίας, η εφαρμογή του κατάλληλου ορίου προϋπολογισμού και η διάκριση μεταξύ ΕΕΔΜΚ και οικοδομικής άδειας.
Πρέπει πάντως να επισημανθεί ότι η συγκεκριμένη διάταξη περιλαμβάνει κυρίως νομοτεχνικές διορθώσεις και αναδιατύπωση υφιστάμενου πλαισίου. Δεν θεσπίζεται γενική κατάργηση του ορίου των 25.000 ευρώ.
3. Οικοδομικές άδειες και ΝΟΚ – Διορθώσεις στο πλαίσιο ακυρωμένων αδειών
Άρθρο 69, παράγραφος 6
Το σχέδιο νόμου περιλαμβάνει διόρθωση παραπομπής σε διάταξη του Κώδικα που αφορά οικοδομικές άδειες οι οποίες έχουν ακυρωθεί ή ακυρώνονται κατά το μέρος που συνδέεται με συγκεκριμένα πολεοδομικά κίνητρα και προσαυξήσεις.
Το κείμενο που διαμορφώνεται προβλέπει αναστολή επιβολής συγκεκριμένων κυρώσεων και μη εφαρμογή της απαγόρευσης δικαιοπραξιών για τις οριζόμενες περιπτώσεις, εφόσον υποβληθεί εμπρόθεσμα αίτηση επανέκδοσης της οικοδομικής άδειας μέσω του συστήματος e-Άδειες.
Στη διάταξη αναφέρεται ως απώτατο χρονικό όριο η 31η Δεκεμβρίου 2026.
Ωστόσο, η παρέμβαση του υπό διαβούλευση νομοσχεδίου είναι κυρίως διορθωτική ως προς την παραπομπή στο υφιστάμενο κανονιστικό πλαίσιο.
Δεν προκύπτει από το συγκεκριμένο άρθρο νέα οριζόντια νομιμοποίηση οικοδομικών αδειών που έχουν ακυρωθεί ούτε γενική επαναφορά των πολεοδομικών κινήτρων του ΝΟΚ.
4. Αυθαίρετα – Προσθήκες στις περιπτώσεις υπαγωγής της Κατηγορίας 5
Άρθρο 69, παράγραφος 12
Ειδικό ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι προβλέψεις που αφορούν την Κατηγορία 5 αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσεων.
Το σχέδιο νόμου προσθέτει δύο ειδικές περιπτώσεις στο άρθρο 383 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας.
Η πρώτη αφορά δηλώσεις υπαγωγής που έχουν πραγματοποιηθεί βάσει των νόμων 4014/2011 ή 4178/2013 και μεταφέρονται στο καθεστώς του ν. 4495/2017 ή των αντίστοιχων διατάξεων του Κώδικα.
Η δεύτερη αφορά συγκεκριμένα ακίνητα δημόσιου ή δημοτικού ενδιαφέροντος, όπως:
- Δημόσιες σχολικές μονάδες πρωτοβάθμιας και δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης.
- Δημοτικούς παιδικούς και βρεφονηπιακούς σταθμούς που ανήκουν σε δήμους, νομικά τους πρόσωπα ή στην εταιρεία Κτηριακές Υποδομές Α.Ε., σύμφωνα με τη διάταξη.
- Αθλητικές εγκαταστάσεις και προνοιακές δομές που ανήκουν σε δήμους.
Για τη δεύτερη περίπτωση προβλέπεται η υποβολή αίτησης υπαγωγής εντός της σχετικής νόμιμης προθεσμίας.
Η ρύθμιση δεν συνιστά γενικό άνοιγμα της Κατηγορίας 5 για όλα τα ιδιωτικά ακίνητα. Πρόκειται για συγκεκριμένες προσθήκες με περιορισμένο πεδίο εφαρμογής, οι οποίες πρέπει να εξετάζονται σε συνδυασμό με τις λοιπές προϋποθέσεις της νομοθεσίας περί αυθαιρέτων.
5. Πολεοδομικά σχέδια, επεκτάσεις οικισμών και πράξεις εφαρμογής
Άρθρο 69
Το νομοσχέδιο προχωρά επίσης σε διορθώσεις διατάξεων που αφορούν την αναθεώρηση και τροποποίηση ρυμοτομικών σχεδίων, τις επεκτάσεις οικισμών και τις πράξεις εφαρμογής.
Μεταξύ άλλων, στο διαμορφωμένο κείμενο αποτυπώνεται το πλαίσιο για την πολεοδόμηση οικισμών που δημιουργήθηκαν μέχρι τις 14 Μαρτίου 1983, περιλαμβανομένων των προϋφιστάμενων του 1923 οικισμών.
Για την πολεοδόμηση και επέκτασή τους απαιτείται, κατά τα ειδικότερα προβλεπόμενα, εγκεκριμένο Τοπικό ή Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο, με μεταβατικές αναφορές σε υφιστάμενα ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ.
Παράλληλα, περιλαμβάνονται διατάξεις για τη δυνατότητα έκδοσης οικοδομικών αδειών σε συγκεκριμένες περιπτώσεις πυκνοδομημένων τμημάτων πολεοδομικών μελετών πριν από την πράξη εφαρμογής, υπό προϋποθέσεις εκπλήρωσης εισφορών και λοιπών υποχρεώσεων.
Οι αλλαγές αυτές ενδιαφέρουν ιδιαίτερα τους μελετητές πολεοδομικών έργων, τους τοπογράφους μηχανικούς και όσους ασχολούνται με την αξιοποίηση ακινήτων.
6. Ενεργειακά έργα – Νέο πλαίσιο για συνδέσεις σε περιοχές με περιορισμένο ηλεκτρικό χώρο
Άρθρα 13–18
Το νομοσχέδιο εισάγει πλαίσιο Συμβάσεων Σύνδεσης Ευέλικτης Ισχύος για τη διαχείριση της συμφόρησης των ηλεκτρικών δικτύων.
Η βασική διαφοροποίηση αφορά τη δυνατότητα σύνδεσης εγκαταστάσεων με συμφωνημένους περιορισμούς στην απορρόφηση ή έγχυση ηλεκτρικής ενέργειας.
Το πλαίσιο αφορά τόσο εγκαταστάσεις παραγωγής όσο και εγκαταστάσεις κατανάλωσης και συνδέεται με τον χαρακτηρισμό περιοχών περιορισμένης ή μηδενικής διαθέσιμης δυναμικότητας.
Για τους μηχανικούς που μελετούν φωτοβολταϊκά, συστήματα αποθήκευσης και ηλεκτρικές εγκαταστάσεις, οι προβλέψεις αυτές επηρεάζουν την τεχνική και οικονομική αξιολόγηση της σύνδεσης.
Οι ενδεχόμενοι περιορισμοί λειτουργίας θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη κατά τον σχεδιασμό του έργου, καθώς διαφοροποιούν την πραγματικά διαθέσιμη ισχύ από την ονομαστική ισχύ της εγκατάστασης.
7. Φωτοβολταϊκά, αποθήκευση ενέργειας και γεωχωρικά στοιχεία
Άρθρα 29–40
Στον τομέα των Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας περιλαμβάνονται παρεμβάσεις για την αυτοκατανάλωση, τη ριζική ανανέωση εγκαταστάσεων, τα ιδιωτικά δίκτυα και τη διαδικασία σύνδεσης σταθμών.
Ιδιαίτερη σημασία έχουν οι διατάξεις που προβλέπουν την υποβολή ηλεκτρονικού αρχείου αποτύπωσης της θέσης εγκατάστασης κατά την αίτηση για Οριστική Προσφορά Σύνδεσης, σε συγκεκριμένες κατηγορίες ενεργειακών σταθμών.
Οι σχετικές ρυθμίσεις περιλαμβάνονται στα άρθρα 32, 36 και 38 και αφορούν, μεταξύ άλλων, έργα ΑΠΕ με άδεια ή βεβαίωση παραγωγής, εξαιρούμενους σταθμούς και αγρο-φωτοβολταϊκά ισχύος κάτω των 100 kW.
Η πρόβλεψη αυτή αναδεικνύει τη σημασία της ορθής γεωχωρικής τεκμηρίωσης, της αποτύπωσης της θέσης του έργου και της πληρότητας του ηλεκτρονικού φακέλου σύνδεσης.
Παράλληλα, το άρθρο 29 εξετάζει την αντιμετώπιση των μηδενικών τιμών ηλεκτρικής ενέργειας σε οικιακά φωτοβολταϊκά έργα αυτοκατανάλωσης.
8. Κέντρα δεδομένων – Ειδικό πλαίσιο για προσφορές σύνδεσης και αδειοδότηση
Άρθρα 19–28
Ξεχωριστό κεφάλαιο αφιερώνεται στη σύνδεση και αδειοδότηση Κέντρων Δεδομένων (Data Centers).
Οι προβλέψεις αφορούν την αρμοδιότητα των διαχειριστών, τη χορήγηση προσφορών σύνδεσης, τις εγγυητικές επιστολές, τη διατήρηση δεσμευμένης ισχύος και τα απαιτούμενα έργα σύνδεσης.
Περιλαμβάνεται επίσης πρόβλεψη για κάλυψη ενεργειακών αναγκών των Κέντρων Δεδομένων από σταθμούς ΑΠΕ.
Το νέο πλαίσιο αφορά άμεσα ηλεκτρολόγους μηχανικούς, ενεργειακούς μελετητές, μηχανικούς υποδομών και τεχνικούς συμβούλους που δραστηριοποιούνται σε μεγάλες εγκαταστάσεις υψηλής ενεργειακής κατανάλωσης.
9. Ειδικές χωροταξικές και τεχνικές ρυθμίσεις για μεγάλα έργα
Άρθρα 67, 68 και 73
Στις λοιπές διατάξεις περιλαμβάνονται ειδικές ρυθμίσεις για έργα με χωροταξικό και κατασκευαστικό ενδιαφέρον.
Για τον οικισμό Μεταμόρφωση του Δήμου Παλαμά Καρδίτσας προβλέπεται μετεγκατάσταση, με καθορισμό χρήσεων γης και όρων δόμησης στη νέα θέση, καθώς και συγκεκριμένους περιορισμούς για τα υφιστάμενα κτίσματα.
Στην περιοχή Δηλεσίου του Δήμου Τανάγρας καθορίζεται χώρος ανέγερσης εγκαταστάσεων πρόνοιας και μονάδας φροντίδας ηλικιωμένων.
Επιπλέον, για το Στάδιο «Γ. Καραϊσκάκης» θεσπίζεται ειδικό κανονιστικό πλαίσιο εκσυγχρονισμού και αναβάθμισης, με καθορισμό όρων δόμησης, επιτρεπόμενων χρήσεων, απαιτήσεων στάθμευσης και διαδικασιών περιβαλλοντικής αδειοδότησης.
Πρόκειται για ειδικές χωρικές παρεμβάσεις, χωρίς γενική εφαρμογή στο σύνολο των ιδιωτικών οικοδομικών έργων.
Τι πρέπει να προσέξουν οι μηχανικοί
Από την εξέταση του σχεδίου νόμου προκύπτουν ορισμένα βασικά ζητήματα που απαιτούν προσοχή από τους επαγγελματίες του τεχνικού κλάδου.
Πρώτον, η λειτουργική ενοποίηση ιδιοκτησιών συνδέεται με συγκεκριμένες προϋποθέσεις συναίνεσης και τεχνικής τεκμηρίωσης, με ιδιαίτερη βαρύτητα στη στατική επάρκεια.
Δεύτερον, οι διατάξεις για εργασίες μικρής κλίμακας πρέπει να εξετάζονται σε συνάρτηση με το είδος των εργασιών, τον προϋπολογισμό και τις προβλεπόμενες εξαιρέσεις.
Τρίτον, οι ρυθμίσεις για τα αυθαίρετα και τις ακυρωμένες οικοδομικές άδειες έχουν ειδικό πεδίο εφαρμογής και δεν πρέπει να εκλαμβάνονται ως γενική νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών ή ως συνολική αναθεώρηση του ΝΟΚ.
Τέταρτον, οι νέοι κανόνες σύνδεσης ενεργειακών έργων δημιουργούν πρόσθετες παραμέτρους τεχνικού σχεδιασμού, ιδίως ως προς τον διαθέσιμο ηλεκτρικό χώρο, την ευελιξία λειτουργίας και την τεκμηρίωση της θέσης εγκατάστασης.
Το επόμενο βήμα
Το σχέδιο νόμου βρίσκεται στη φάση της δημόσιας διαβούλευσης και οι διατάξεις του ενδέχεται να τροποποιηθούν πριν από την κατάθεση και ψήφισή του από τη Βουλή.
Για τον τεχνικό κόσμο, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει το τελικό περιεχόμενο των άρθρων 69 και 70, αλλά και η εξειδίκευση των ενεργειακών διατάξεων μέσω των προβλεπόμενων κανονιστικών πράξεων.
Η οριστική αξιολόγηση των συνεπειών για μελέτες, οικοδομικές άδειες, αυθαίρετα και τεχνικές εγκαταστάσεις θα πρέπει επομένως να γίνει με βάση το τελικό δημοσιευμένο νομοθετικό κείμενο.
Πηγή: Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας – Σχέδιο νόμου «Βελτίωση του σχεδιασμού της αγοράς ηλεκτρικής ενέργειας – Ενσωμάτωση της Οδηγίας (ΕΕ) 2024/1711 και λοιπές διατάξεις», όπως τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση.
Το παρόν δημοσίευμα παρουσιάζει προτεινόμενες νομοθετικές διατάξεις και δεν αποτελεί οδηγία εφαρμογής ισχύοντος δικαίου.
Διαβούελευση: https://opengov.gr/ypen/deliberations/veltiosi-toy-schediasmoy-tis-agoras-ilektrikis-energeias-ensomatosi-tis-odigias-ee-2024-1711-toy/
