Της Πέννυς Κούτρα
Χρονιά πιέσεων αλλά και ευκαιριών για την εγχώρια κτηματαγορά χαρακτηρίζουν το 2021 στελέχη της αγοράς, προσμετρώντας τόσο την επίπτωση της πανδημίας σε σειρά υποκλάδων, τη μείωση του εσωτερικού διαθέσιμου εισοδήματος, αλλά και την αποστασιοποίηση των ξένων επενδυτών από τις διεθνείς συναλλαγές.
Σύμφωνα με τις συγκλίνουσες εκτιμήσεις αναλυτών, σε ό,τι αφορά την αγορά κατοικίας, το 2021 αναμένεται στασιμότητα τιμών ή και ήπια υποχώρηση, εξαιτίας της μείωσης της ζήτησης από νοικοκυριά, που είτε επιφυλάσσονται λόγω αβεβαιότητας είτε έχουν όντως απολέσει εισόδημα. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ΤτΕ, το 2020 οι τιμές των κατοικιών συνέχισαν μεν ανοδικά, αλλά με επιδεινούμενο ρυθμό. Ενδεικτικά, στο τρίτο τρίμηνο του 2020 −οπότε υπάρχουν και τα τελευταία επίσημα στοιχεία− καταγράφηκε άνοδος 3,2%, μικρότερη σε σχέση με το +4,1% του δεύτερου τριμήνου του τρέχοντος έτους, δείχνοντας τη σταδιακή επίπτωση στην αγορά.
Σύμφωνα με τον τέως πρόεδρο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής και επιστημονικό σύμβουλο της Solum Property Solutions, Μπάμπη Χαραλαμπόπουλο, η όποια ζήτηση θα διατηρηθεί σε καλές περιοχές-συνοικίες, κυρίως για καινούργια διαμερίσματα, όπου στα τέλη του 2019 και στις αρχές του 2020 παρατηρήθηκε κάποια κινητικότητα και έγιναν μεταβιβάσεις ακινήτων. Ο ίδιος σημειώνει πως το 2021 θα συνεχιστεί η μείωση των αγοραπωλησιών, ο περιορισμός στη ζήτηση μεγάλων διαμερισμάτων, η στροφή σε μικρά και παλαιότερα ακίνητα, που μπορεί να αντέξει ο εγχώριος δυνητικός αγοραστής. Υπογραμμίζει, ωστόσο, ότι διατηρείται η στροφή στο ενοίκιο, και μάλιστα στις μακροπρόθεσμες συμβάσεις, αφού η τουριστική εκμετάλλευση ακινήτων μέσω βραχυπρόθεσμων συμβάσεων δεν δείχνει να ανακάμπτει. Σε ό,τι αφορά την παραθεριστική κατοικία, έπειτα από μια θετική διετία, το 2020 υπήρξε πάγωμα της ζήτησης (λόγω και της απουσίας ξένων αγοραστών), που εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί και το 2021, τουλάχιστον έως ότου ανακάμψει η τουριστική διάθεση.
Σε ό,τι αφορά τους γραφειακούς χώρους, η πανδημία εξακολουθεί να επηρεάζει και την οικονομική δραστηριότητα των επιχειρήσεων, οι οποίες αναζητούν στέγαση σε οικονομικότερους και μικρότερους χώρους ή να επαναδιαπραγματευθούν τα ενοίκια, σε χαμηλότερα σημεία ισορροπίας, προκειμένου να επιβιώσουν. Σύμφωνα με τον κ. Χαραλαμπόπουλο, εκεί όπου συγκεντρώνεται το ενδιαφέρον ξένων επιχειρήσεων και των ΑΕΕΑΠ είναι τα πολύ υψηλών προδιαγραφών γραφεία και τα “πράσινα” κτίρια. Σε αυτή την κατηγορία υπάρχει σταθερότητα τιμών και ενοικίων, αλλά δεν υπάρχει επαρκές προϊόν.
Επίπτωση στους εμπορικούς χώρους
Ο τομέας των καταστημάτων, ιδίως εκείνων που σχετίζονται με χρήση υγειονομικού ενδιαφέροντος, καθώς και με το λιανικό εμπόριο, έχει υποστεί καίριο πλήγμα από την πανδημία και το lockdown που επιβλήθηκε. Αν και στις κεντρικές αγορές διατηρείται σταθερότητα, σε περιφερειακές αγορές ή δεύτερους δρόμους αρκετά καταστήματα παραμένουν στα αζήτητα ή κινδυνεύουν να μείνουν κενά μέσα στο 2021, μετά την αποχώρηση επιχειρήσεων. Από την Πολιτεία επιβλήθηκαν μειώσεις ενοικίων για επιχειρήσεις που έμειναν κλειστές με εντολή της, επομένως αυτό που θα παίξει σημαντικό ρόλο είναι η επαναδιαπραγμάτευση ενοικίων για το διάστημα μετά την πανδημία, διότι θα προκύψει νέο τοπίο (μειωμένων) ενοικίων και, συνακόλουθα, αξιών των καταστημάτων, εκτιμά ο αναλυτής.
Η πανδημία έφερε την αλματώδη ανάπτυξη του e-commerce και, εξ αυτού του λόγου, τονώθηκε η ζήτηση για χώρους logistics με σύγχρονες προδιαγραφές και σε επίκαιρες θέσεις εγγύς των μεγάλων πόλεων της χώρας. Ακόμη υπάρχει και ζήτηση για μικρότερα κτίρια logistics που θα είναι στις παρυφές των πόλεων ή και μέσα σε αυτές και θα εξυπηρετούν τις άμεσες ανάγκες. Η αυξημένη ζήτηση, σε συνδυασμό με την περιορισμένη διαθεσιμότητα τέτοιων σύγχρονων χώρων, έφερε την αύξηση των αξιών και των ενοικίων, γεγονός που θα πυροδοτήσει τις αναπτύξεις τέτοιων κτιρίων όπου αυτό είναι δυνατόν από τις δεσμεύσεις χρήσεων γης.
Αξιοσημείωτη είναι και η σημαντική τοποθέτηση των ΑΕΕΑΠ σε χώρους logistics, επειδή έτσι αποκτούν μεγαλύτερη διασπορά στο χαρτοφυλάκιο των ακινήτων τους, ενώ παράλληλα εγγράφουν και σημαντικές αποδόσεις.
Συμπερασματικά, το μέλλον των ποιοτικών logistics, που συγκεντρώνουν καλά χαρακτηριστικά, θέσης, προσπέλασης και μεγέθους, προδιαγράφεται πολύ καλό στον ορατό ορίζοντα.
Επειδή ο μεγάλος χαμένος της πανδημίας ήταν ο τουρισμός, εκτιμάται ότι θα υπάρξει κάποια ανακοπή στα νέα projects –κυρίως αυτά που αφορούν τις εγκαταστάσεις εντός πόλεων και αστικών κέντρων–, ωστόσο η εκκίνηση εμβληματικών έργων όπως το Ελληνικό θα ανασκευάσει την εικόνα της τουριστικού και παραθεριστικού real estate σε βάθος χρόνου, σημειώνει ο κ. Χαραλαμπόπουλος.
Σε ό,τι αφορά την αγορά οικοπέδων, ο αναλυτής σημειώνει πως η οικοδομικά αξιοποιήσιμη γη έχει υποστεί σοβαρότατες μειώσεις στην αξία της, ενώ ταυτόχρονα το ενδιαφέρον για αγορά γης είναι περιορισμένο, λόγω της πάρα πολύ χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας. Η εκτός σχεδίου γη, με βάση την τελευταία νομοθεσία, θα μπει σε ένα νέο, πιο σφιχτό πλαίσιο ως προς τη δυνατότητα οικοδόμησης και, επομένως, θα αλλάξουν και οι αξίες της το 2021 και μετά. Υπάρχει μια μεταβατική διετής περίοδος έκδοσης αδειών με τις προηγούμενες διατάξεις και 4 έτη μετά την έκδοση της άδειας για την υλοποίηση του φέροντος οργανισμού. Σημειώνεται ότι μετά το 2017 είχε αρχίσει σιγά-σιγά η αύξηση στην έκδοση αδειών για νέες οικοδομές, αλλά μετά το πρώτο τετράμηνο του 2020 ανακόπηκε σχεδόν πλήρως ο ρυθμός αυτός, λόγω της πανδημίας και των αβεβαιοτήτων που έχουν προκύψει.
Συμπερασματικά, ο κ. Χαραλαμπόπουλος αναφέρει ότι η πανδημία με τα δύο έως τώρα κύματά της είχε σοβαρότατες επιπτώσεις στην οικονομία και, φυσικά, στα ακίνητα, αλλά με διαφορετικό μέγεθος πλήγματος, ανάλογα με την κατηγορία όπου ανήκει το ακίνητο, την τοποθεσία του, το μέγεθός του, την παλαιότητα κ.λπ.
