Μία από τις πιο δύσκολες εξισώσεις που θα κληθεί να λύσει η επόμενη κυβέρνηση είναι η αναμόρφωση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων. Η αναθεώρησή τους έχει μετατεθεί για το δεύτερο εξάμηνο του 2027, με τη νέα κυβέρνηση να πρέπει να αντιμετωπίσει την… καυτή πατάτα της αναπροσαρμογής που θα προκαλέσει νέο κύμα φορολογικών επιβαρύνσεων στην ακίνητη περιουσία.
Το εγχείρημα μοιάζει με άσκηση υψηλού πολιτικού ρίσκου, καθώς η προσαρμογή των αντικειμενικών στις ισχύουσες εμπορικές τιμές θα εκτοξεύσει στα ύψη τον λογαριασμό για εκατομμύρια ιδιοκτήτες, φέρνοντας υπέρογκες αυξήσεις φόρων και τελών.
Η τελευταία γενική αναθεώρηση πραγματοποιήθηκε το 2021, με βάση εκτιμήσεις για τις συνθήκες που επικρατούσαν στην αγορά στα τέλη του 2020. Οι νέες τιμές ζώνης ανακοινώθηκαν τον Ιούνιο του 2021 και τέθηκαν σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2022. Από τότε μέχρι σήμερα η αγορά ακινήτων έχει ακολουθήσει ένα ξέφρενο και παρατεταμένο ράλι των τιμών. Αυτή η ραγδαία άνοδος των εμπορικών τιμών τα τελευταία χρόνια διεύρυνε αισθητά την απόκλιση από τις αντικειμενικές αξίες. Πανελλαδικά, η μέση αύξηση των πραγματικών τιμών πώλησης κινείται στο 40% με 70% πάνω από τις τιμές ζώνης. Σε δημοφιλείς περιοχές, όπως το κέντρο της Αθήνας, τα Νότια Προάστια και η Θεσσαλονίκη, τα ποσοστά αύξησης ξεπερνούν το 100%. Η αυξημένη ζήτηση, η έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων και το υψηλό κατασκευαστικό κόστος διατηρούν τις εμπορικές τιμές σε ιστορικά υψηλά επίπεδα.
Τι δείχνουν τα στοιχεία της ΤτΕ
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος αποτυπώνουν το εύρος της μεταβολής. Ο γενικός δείκτης τιμών διαμερισμάτων σε ολόκληρη τη χώρα αυξήθηκε από τις 67,3 μονάδες το 2020 στις 108,6 μονάδες το 2025. Πρόκειται για σωρευτική άνοδο 61,4% μέσα σε μία πενταετία, η οποία έχει απομακρύνει αισθητά τις αγοραίες τιμές από τις υφιστάμενες φορολογικές αποτιμήσεις.
Ακόμα μεγαλύτερη ήταν η άνοδος στα νεόδμητα διαμερίσματα, ηλικίας έως πέντε ετών. Ο σχετικός δείκτης ενισχύθηκε από τις 70 μονάδες το 2020 στις 113,8 μονάδες το 2025, σημειώνοντας αύξηση 62,6%. Στα παλαιότερα διαμερίσματα, ηλικίας άνω των πέντε ετών, η μεταβολή ήταν επίσης εντυπωσιακή: ο δείκτης κινήθηκε από τις 65,6 στις 105,4 μονάδες, δηλαδή αυξήθηκε κατά 60,7%.
Οι μεγαλύτερες πιέσεις εντοπίζονται στα δύο σημαντικότερα αστικά κέντρα. Στην Αθήνα οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 64,2%, καθώς ο δείκτης ανέβηκε από τις 68,9 μονάδες το 2020 στις 113,1 μονάδες το 2025. Στη Θεσσαλονίκη η απόκλιση είναι ακόμα πιο έντονη, με τον δείκτη να εκτινάσσεται από τις 61,8 στις 106,9 μονάδες, καταγράφοντας σωρευτική αύξηση περίπου 73%.
Η εικόνα αυτή προδιαγράφει το μέγεθος της παρέμβασης που ενδέχεται να απαιτηθεί το 2027. Εάν οι αντικειμενικές αξίες επιχειρηθεί να ευθυγραμμιστούν πλήρως με τις τότε εμπορικές τιμές, οι αυξήσεις σε αρκετές περιοχές θα μπορούσαν να είναι ιδιαίτερα μεγάλες. Μάλιστα, μέχρι το δεύτερο εξάμηνο του 2027 ενδέχεται η ψαλίδα να έχει ανοίξει ακόμα περισσότερο, εφόσον συνεχιστεί η ανοδική πορεία της κτηματαγοράς. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς ακινήτων, το νέο οικονομικό επιτελείο που θα αναλάβει να διαχειριστεί το κρίσιμο ζήτημα θα πρέπει να αποκαταστήσει τις υφιστάμενες στρεβλώσεις χωρίς να προκαλέσει φορολογικό σοκ στους ιδιοκτήτες και νέα επιβάρυνση στη στεγαστική αγορά.
Ποιοι φόροι επηρεάζονται από τις αντικειμενικές τιμές
Οι αντικειμενικές αξίες δεν επηρεάζουν μόνο τον φόρο μεταβίβασης. Eκτός από τον ΕΝΦΙΑ, αποτελούν σημείο αναφοράς για περίπου 20 φόρους.
Επομένως, μια οριζόντια και απότομη αύξηση των τιμών ζώνης θα μπορούσε να προκαλέσει αλυσιδωτές επιβαρύνσεις. Η επόμενη κυβέρνηση θα πρέπει είτε να αποδεχθεί το δημοσιονομικό και κοινωνικό κόστος είτε να συνδυάσει την αναπροσαρμογή με μειώσεις φορολογικών συντελεστών, διεύρυνση αφορολόγητων ορίων και στοχευμένες εξαιρέσεις.
Οι φόροι που επηρεάζονται είναι:
– Ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από εκμίσθωση/δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου: 3% επί αντικειμενικής αξίας.
– Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης: 3% επί αντικειμενικής αξίας.
– Αντικειμενική δαπάνη (“τεκμήριο”) διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη α’ + β’ κατοικία: Αναλόγως εμβαδού και Τ.Ζ.
– Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) ανά περιουσιακό στοιχείο: Κτίσματα: 2,50-16,25 ευρώ/τ.μ. Οικόπεδα: 0,0037-11,25 ευρώ/τ.μ.
– Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας – αφορολόγητο ποσό 250.000 ευρώ. Φυσ. πρόσωπα: 1,5‰-1,15%. Νομικά πρόσωπα: 2,5‰-5,50‰.
– Νέο τέλος Ακίνητης Περιουσίας.
– Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Υπεράκτιων Εταιρειών: 15%.
– Φόρος Μεταβίβασης/Χρησικτησίας Ακινήτων: 3%. Επί του φόρου μεταβίβασης ακινήτων: α) Δημοτικός φόρος και β) Φόρος υπέρ Νομαρχιακών Ταμείων Οδοποιίας (Ν. 4110/13): 3% επί του ΦΜΑ, 7% επί του ΦΜΑ.
– Φόρος Ανταλλαγής (- συνένωσης οικοπέδων): 1,5%.
– Φόρος Διανομής Ακινήτων: 0,75%.
– Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων: 3% επί ΦΜΑ.
– Αναλογικό τέλος μεταγραφής μεταβιβαστικών συμβολαίων: 4,75‰ στα έμμισθα υποθ/κεία, 5‰+1‰ στα κτηματ. γραφεία.
– Φόρος Κληρονομιάς ή Γονικής Παροχής ακινήτων: Α’ Κατηγορία: προς τέκνα (γον. παροχή), εγγονούς, συζύγους, γονείς 0%-1%-10%. Γονικές παροχές, από 1/10/2021: αφορολόγητο ποσό 800.000 ευρώ. Β’ Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, ανιψιούς, παππούδες κ.λπ.: 5%-20%. Γ’ Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους: 20%-40%.
– Φόρος Δωρεάς Ακινήτων: Α’ Κατηγορία: προς εγγονούς, συζύγους, γονείς 0%-1%-10%. Δωρεές προς εγγονούς, από 1/10/2021: αφορολόγητο ποσό 800.000 ευρώ. Β’ Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, ανιψιούς, παππούδες κ.λπ.: 5%-20%. Γ’ Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους 20%-40%.
– Αναλογικό τέλος μεταγραφής δωρεών και γονικών παροχών: 7,75‰ στα υποθ/κεία, 8‰+1‰ στα κτηματ. γραφεία.
– Αναλογικό τέλος κτηματογράφησης προς το “Ελληνικό Κτηματολόγιο” 1‰ επί αντικειμενικής αξίας άνω των 20.000 ευρώ, με όριο τα 900 ευρώ.
– Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων.
– Εισφορές σε γη και χρήμα για ένταξη σε σχέδια πόλεων: σε γη 10% έως 50%, σε χρήμα έως 25%.
