Του Νίκου Ρουσάνογλου
Η ανάδυση των logistics ως μία από τις πιο δημοφιλείς κατηγορίες ακινήτων είναι αδιαμφισβήτητη τα τελευταία χρόνια, εξέλιξη που οφείλεται στην κατακόρυφη άνοδο της ζήτησης, το έλλειμμα προσφοράς σύγχρονων υποδομών, αλλά και την διαθεσιμότητα γης για νέες επενδύσεις, που έχει δώσει πρόσθετη ώθηση στην αγορά. Υπολογίζεται ότι κατά το εννιάμηνο του 2024 μισθώθηκαν περίπου 280.000 τ.μ. νέων logistics, ενώ η διαθεσιμότητα κενών χώρων είναι κάτω του 3%.
Σύμφωνα με την φετινή έρευνα για την αγορά logistics, από την εταιρεία πιστοποιημένων εκτιμητών ακινήτων Geoaxis, το σημερινό απόθεμα logistics και αποθηκευτικών κτιρίων στην Αττική, εκτιμάται ότι ανέρχεται σε 3,5 εκατ. τ.μ., αλλά περίπου το 40% αφορά σε παλιές βιομηχανικές μονάδες, που έχουν μετατραπεί σε αποθήκες ξηρού φορτίου, μετά την διακοπή της λειτουργίας τους. “Σήμερα, κάθε νέος χώρος logistics επιφανείας πάνω από 15.000 τ.μ. μπορεί να μισθωθεί άμεσα καθώς υπάρχει συσσωρευμένη ζήτηση και ανύπαρκτη προσφορά. Η ανισορροπία της αγοράς οδηγεί σε αυξήσεις στις αξίες και μείωση των συντελεστών απόδοσης στο φάσμα του 6,75% -7,00% για καλά ποιοτικά ακίνητα, ανάλογα την θέση και τα χαρακτηριστικά κατασκευής. Όσες εταιρείες τοποθετήθηκαν στην αρχή του παρόντος ανοδικού κύκλου εξασφάλισαν ακόμα χαμηλότερες τιμές αγορές, με σχεδόν διψήφιες ετήσιες αποδόσεις. Οι αποδόσεις στην Ελλάδα είναι από τις πιο ανταγωνιστικές σε Ευρωπαϊκό επίπεδο καθώς μια τυπική απόδοση στην Μεγάλη Βρετανία, στη Γαλλία ή στην Γερμανία για προνομιούχα ακίνητα, κυμαίνεται σήμερα περί το 5,0% – 5,5%, με αυξανόμενες τάσεις για το 2025”, αναφέρει στην έκθεσή της η Geoaxis.
Σύμφωνα με την σχετική ανάλυση, αυτήν την περίοδο προχωρούν, ή σχεδιάζονται επενδύσεις για την ανάπτυξη νέων υποδομών logistics μεγέθους 400.000 τ.μ., ενώ μαζί το Θριάσιο I, που βρίσκεται πλέον στην αφετηρία, το μέγεθος αυτό θα ξεπεράσει τα 650.000 τ.μ. τα επόμενα χρόνια. Τα συνολικά κεφάλαια υπολογίζεται ότι θα ξεπεράσουν τα 2 δις ευρώ. Ωστόσο, ακόμα κι έτσι, η Geoaxis εκτιμά ότι δεν υπάρχει προϊόν για αγορά, καθώς οι νεόδμητες αποθήκες είτε κατασκευάστηκαν από τους ίδιους τους χρήστες τους, είτε τα συμβόλαια για την πώληση τους κλείστηκαν πριν ακόμη ολοκληρωθούν τα έργα. “Είμαστε της άποψης ότι σήμερα, αρχές του 2025, μια νεόδμητη αποθήκη με επιμέρους χώρους ψύξης σε κομβικό σημείο, μπορεί να καταγράψει εύκολα πώληση μεγαλύτερη των 1.000 ευρώ/τ.μ. Με βάση την έρευνα αγοράς που πραγματοποιήσαμε τον Νοέμβριο-Δεκέμβριο 2024, και μετά από προσαρμογή με μείωση κατά 10% λόγω διαπραγμάτευσης, η υψηλότερη διάμεση ζητούμενη τιμή πώλησης καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 814,58 €/τ.μ., δεύτερα σε σειρά είναι τα Μεσόγεια Αττικής με 706,77 €/τ.μ. και τρίτη έρχεται η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με 532,71 €/τ.μ. Χαμηλότερες διάμεσες τιμές πώλησης εμφανίζει η Ελευσίνα με 461,62 €/τ.μ., τα Οινόφυτα με 436,36 €/τ.μ. και τελευταίο έρχεται το Καλοχώρι με τιμή 384,47 €/τ.μ. Θεωρούμε πως πωλήσεις πάνω από 650 euro/τ.μ. αφορούν αποκλειστικά σε ακίνητα πολύ καλών προδιαγραφών. Οι αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης. Αναφορικά με τις επιφάνειες, η μεγαλύτερη διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια καταγράφεται στα Οινόφυτα με 5.300 τ.μ., δεύτερο σε σειρά είναι τα Μεσόγεια Αττικής με 4.780 τ.μ., και τρίτη έρχεται η Ελευσίνα με 4.328 τ.μ. Τις μικρότερες επιφάνειες εμφανίζουν, ο Ασπρόπυργος με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 4.265 τ.μ.. η ΒΙ.ΠΕ Σίνδου με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 4.130 τ.μ. και τέλος το Καλοχώρι με διάμεση διαθέσιμη επιφάνεια 3.060 τ.μ.
Όσον αφορά το κόστος κατασκευής, αυτό εκτιμάται ότι κυμαίνεται μεταξύ 650 – 750 ευρώ/τ.μ., για κατασκευή “με το κλειδί στο χέρι” για το σύνολο της μονάδας (χωρίς το κόστος του εξοπλισμού και της γης). Όπως τονίζουν οι αναλυτές, η εποχή που τα κτίρια αποθηκών αποτελούσαν τις απλούστερες, γρηγορότερες και φθηνότερες κατασκευές έχει παρέλθει. Η λογική του one type fits all έχει ξεπεραστεί καθώς όλο και περισσότερο δίνεται μεγαλύτερη έμφαση στα συστήματα αυτοματισμού και ψηφιοποίησης (digitalization).
Όσον αφορά τις τιμές ενοικίασης, η υψηλότερη τιμή καταγράφεται στον Ασπρόπυργο με 5,27 ευρώ/τ.μ. (από τις διαθέσιμες αγγελίες) και η χαμηλότερη στο Καλοχώρι με 2,8 ευρώ/τ.μ. Η Geoaxis σημειώνει ότι “οι μισθωτικές αξίες θα βαίνουν αυξανόμενες τα επόμενα χρόνια ως αποτέλεσμα του συνδυασμού της μικρής προσφοράς ποιοτικών κατασκευών και της έλλειψης διαθέσιμης γης. Πρόβλεψή μας για το 2025 είναι η συνεχιζόμενη αύξηση της ζήτησης και των ενοικίων στις σύγχρονες αποθήκες (βρισκόμαστε ήδη στα επίπεδα των 5,50 ευρώ/τ.μ./μήνα) με μικρότερη όμως ταχύτητα, και η σταθεροποίηση των αποδόσεων πέριξ του 6,75%. Οι μακροπρόθεσμες προοπτικές που ανοίγονται για τον κλάδο είναι μοναδικές εάν καταφέρει η Ελλάδα να αναδειχθεί συγκοινωνιακός κόμβος στη Νοτιοανατολική Ευρώπη και σημείο σύνδεσης μεταξύ της Δυτικής Ευρώπης και της Ασίας.
