Αν και ο ρυθμός αύξησης στις τιμές των διαμερισμάτων στην Αττική, όπως και σε πανελλαδικό επίπεδο, φαίνεται ότι επιβραδύνεται τους τελευταίους μήνες η στεγαστική κρίση στη χώρα βαθαίνει.
Με βάση τα στοιχεία από τους δείκτες τιμών κατοικιών που επιμελείται η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), συνολικά το 2024 η μέση αύξηση των τιμών πανελλαδικά διαμορφώθηκε σε 8,7%, με την επιβράδυνση να είναι εμφανής, αφού από 10,8% που ήταν η αύξηση κατά το πρώτο τρίμηνο, περιορίστηκε σε 6,6% το τέταρτο τρίμηνο.
Γιατί βαθαίνει η στεγαστική κρίση
Αυτά τα «καλά νέα» σε καμιά περίπτωση δεν δημιουργούν αισιοδοξία αφενός ότι το μέσο νοικοκυριό μπορεί να ελπίζει πως κάποια στιγμή θα αποκτήσει το δικό του «κεραμίδι» και αφετέρου ότι έχει αρχίσει η σοβαρή αποκλιμάκωση των τιμών των κατοικιών παρά τα κυβερνητικά μέτρα για να αντιμετωπιστεί η στεγαστική κρίση.
Κι αυτό γιατί οι τιμές μπορεί στην Αθήνα να έκαναν λίγο «κράτει» ωστόσο στην υπόλοιπη Ελλάδα συνεχίζουν την άνοδό τους με υψηλότερους ρυθμούς, ενώ την ίδια ώρα η προσφορά σε όλη τη χώρα είναι ακόμα ελλειμματική σε σχέση με τη ζήτηση.
Την ίδια άποψη έχει εν πολλοίς και η ίδια η ΤτΕ, καθώς στην πρόσφατη ενδιάμεση έκθεση για τη νομισματική πολιτική επισημαίνεται ότι «η χαμηλή προσφορά ποιοτικών χώρων σε όλο το εύρος της αγοράς έχει δώσει ώθηση στην κατασκευαστική δραστηριότητα, η οποία εντούτοις δεν έχει αναπτύξει ρυθμούς που θα επέτρεπαν την πλήρη αποσυμπίεση της ζήτησης, ειδικά στην περίπτωση της κατοικίας. Υπό τις τρέχουσες συνθήκες, εκτιμάται ότι η αύξηση των τιμών θα συνεχιστεί μέχρι την αποκατάσταση σχετικής ισορροπίας, με ηπιότερους ωστόσο ρυθμούς σε σχέση με την προηγούμενη περίοδο».
«Διαστημικές» αυξήσεις στις τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων
Οι non stop αυξήσεις τόσο στις τιμές των καινούργιων σπιτιών, όσο και στα ενοίκια από το 2018 μέχρι σήμερα αποτυπώνουν γλαφυρά τις διαστάσεις της στεγαστικής κρίσης.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, όσον αφορά τα νεόδμητα ακίνητα, η πανελλαδική αύξηση κατά το τέταρτο τρίμηνο ήταν 9,1% και 10,1% συνολικά στο έτος έναντι 12,9% το 2023.
Στην Αττική οι τιμές των καινούργιων διαμερισμάτων κατέγραψαν αύξηση της τάξης του 9,4% το 2024, από 12,3% το 2023, φθάνοντας στο +9,3% υψηλότερα σε σχέση με το ιστορικό υψηλό του 2008!
Για να γίνουν αντιληπτές οι αυξήσεις της τελευταίας επταετίας και κατ’ επέκταση το βάθος της στεγαστικής κρίσης ας δούμε πόσο έχουν ανέβει οι τιμές των καινούργιων διαμερισμάτων από το 2017 σε αντιπροσωπευτικές περιοχές του κέντρου και των προαστίων της Αττικής.
Ξεκινώντας από την Άνω Κυψέλη, μια περιοχή του κέντρου της Αθήνας που ανέκαθεν απευθυνόταν σε νοικοκυριά με μεσαία εισοδήματα, το 2017 οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων δεν ξεπερνούσαν τα 1.500 ευρώ ανά τ.μ. Δηλαδή με 135.000 ευρώ αγόραζε κάποιος ένα ευρύχωρο τριάρι 90 τ.μ. από τον πρώτο όροφο και πάνω.
Σήμερα στην περιοχή της Άνω Κυψέλης για ένα τριάρι 82 τ.μ. 4ου ορόφου, ενεργειακής κλάσης Α+ κατασκευασμένο πέρσι θα πρέπει να πληρώσει 280.000 ευρώ, ήτοι 107% περισσότερο!
Και πάμε στο Παγκράτι, μία από τις 10 δημοφιλέστερες περιοχές του κέντρου για καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Το 2017, πριν όλοι γίνουν ξενοδόχοι, ένα καινούργιο τριάρι 90 τ.μ. στην οικονομικότερη γειτονιά του Παγκρατίου, δηλαδή στον Άγιο Αρτέμιο – Γούβα, δεν κόστιζε πάνω από 117.000 ευρώ.
Σήμερα στην ίδια περιοχή διαμέρισμα 78 τ.μ. παραδοτέο τις επόμενες εβδομάδες, ενεργειακής κλάσης Α+, με θέρμανση με αντλία θερμότητας και αποθήκη διατίθεται προς 350.000 ευρώ, ή 4.487 ευρώ ανά τ.μ., ή 200% ακριβότερα σε σχέση με το 2017!
Δεν είναι τυχαίο άλλωστε που η Global Property Guide τοποθετεί την Αθήνα μεταξύ των επτά καλύτερων προορισμών στην Ευρώπη για όσους αναζητούν μια επένδυση αγοράς κατοικίας με στόχο την εκμετάλλευση.
Λίγο καλύτερη σε επίπεδο αυξήσεων είναι η εικόνα στην Αγία Παρασκευή, μια περιοχή που την επιλέγουν νοικοκυριά με υψηλότερου εισοδηματικού προφίλ.
Το 2017 τα νεόδμητα διαμερίσματα στην Αγία Παρασκευή πωλούνταν από 1.500 έως 2.600 ευρώ ανά τ.μ. ανάλογα τη γειτονιά, τη θέα και την ποιότητα κατασκευής.
Με απλά λόγια κάποιος που ήθελε να αγοράσει καινούργιο τριάρι στην καλύτερη περιοχή δεν θα δαπανούσε πάνω από 234.000 ευρώ.
Με βάση τα στοιχεία σημερινών αγγελιών, ένα τριάρι 86-90 τ.μ. υπό κατασκευή, ενεργειακής κλάσης Α+, με αποθήκη και θέση στάθμευσης πωλείται από 350.000 έως 390.000 ευρώ. Δηλαδή 50-67% ακριβότερα συγκριτικά με το 2017.
Πηγαίνοντας στα νότια και ούτε καν στη λεγόμενη «Αθηναϊκή Ριβιέρα», όπου οι τιμές των πολυτελών νεόδμητων ακινήτων κυμαίνονται μεταξύ 6.800 και 13.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ποσά που ούτε κατά διάνοια δεν μπορούν να «πιάσουν» οι Έλληνες αγοραστές ακόμη και με γεμάτο πορτοφόλι, αλλά για παράδειγμα στην Καστέλλα, στον Πειραιά, το τοπίο των αυξήσεων δεν αλλάζει.
Το 2017 στη γειτονιά της Καστέλλας τα νεόδμητα διαμερίσματα πωλούνταν από 1.600 έως 2.700 ευρώ ανά τ.μ. ανάλογα με τη θέα και τα κομφόρ.
Σήμερα οι χαμηλότερες τιμές για υπό κατασκευή διαμερίσματα του πρώτου ορόφου ξεκινούν από 3.800 και φθάνουν τις 8.000 ευρώ για σπίτια με ανεμπόδιστη θέα, ενώ κατά μέσο όρο ένα ολοκαίνουργιο τριάρι σχετικά ψηλού ορόφου πωλείται περί τις 5.000 ευρώ ανά τ.μ.
Μέχρι και τριψήφιες αυξήσεις στα ενοίκια
Και δεν είναι μόνο η αγορά σπιτιού απλησίαστη αλλά και η ενοικίαση, αποτυπώνοντας το βάθος της στεγαστικής κρίσης.
Συγκρίνοντας τις ζητούμενες τιμές για τη μίσθωση ενός αξιοπρεπούς σπιτιού με σύγχρονα ενεργειακά στάνταρτ με τον ρυθμό αύξησης των εισοδημάτων των νοικοκυριών τα αποτελέσματα είναι απογοητευτικά.
Από το 2017, τη χρονιά που η δεκαετής κρίση της κτηματαγοράς τελείωσε, μέχρι και το 2024, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίασης για ένα τυπικό διαμέρισμα 20ετίας στην Αττική, το οποίο μπορεί να στεγάσει μια οικογένεια με δύο παιδιά, δηλαδή 80-100 τ.μ., καταγράφει αύξηση από 21,1% έως 100%, με την άνοδο στις περισσότερες περιοχές να κυμαίνεται μεταξύ 45% και 80%.
Ανάλογη –και χειρότερη- είναι η εικόνα που εμφανίζει και η αγορά ενοικίων στον δήμο Θεσσαλονίκης, όπου επίσης οι αυξήσεις φθάνουν μέχρι και το 100%.
Την ίδια ώρα, τα εισοδήματα από μισθούς παρότι αυξήθηκαν σημαντικά κατά τη διάρκεια της εν λόγω οκταετίας λόγω της ανάπτυξης της οικονομίας, αδυνατούν να «πιάσουν» την ταχύτητα που ανεβαίνουν τα ζητούμενα μισθώματα των σπιτιών.
Συγκεκριμένα, οι μέσες μηνιαίες μικτές αποδοχές το 2017 ήταν 1.024 ευρώ (περίπου 864 ευρώ καθαρά), ενώ το 2024 με βάση τα στοιχεία του πληροφοριακού συστήματος «Εργάνη» ανήλθαν στα 1.342 ευρώ (1.073 ευρώ καθαρά για έναν εργαζόμενο με δύο παιδιά), σημειώνοντας αύξηση 31%.
Σε ό,τι αφορά τον μικτό κατώτατο μισθό η αύξηση ήταν ποσοστιαία υψηλότερη σε σχέση με τον μέσο μισθό, καθώς ξεπέρασε το +41%. Συγκεκριμένα, το 2017 ήταν 683,76 ευρώ και αυξήθηκε στα 968,33 ευρώ το 2024 (+41,6%).
Δεν υπάρχουν πια φθηνές γειτονιές
Ο πολύ μικρός αριθμός κατοικιών που ενοικιάζονται ειδικά στην Αττική, έχει απογειώσει τα μισθώματα όχι μόνο στο Κολωνάκι, όπου η αύξηση σε μια οκταετία αγγίζει το 100%, αλλά ακόμη και σε περιοχές που κάποτε συγκαταλέγονταν στις λεγόμενες «λαϊκές».
Πιο αναλυτικά, οι αυξήσεις στις μέσες τιμές των ενοικίων σε σχέση με το 2017 φθάνουν στο +87,5% στη Νίκαια, στο +70% στην Καλλιθέα και στου Γκύζη, στο +64% στον Νέο Κόσμο, στο +78% στον Κολωνό, στο +67% στο Παγκράτι και στο +89% στον Πειραιά.
