Η στεγαστική κρίση έχει πλήξει δυσανάλογα τις ευάλωτες οικονομικά ομάδες, διευρύνοντας το χάσμα των κοινωνικών και οικονομικών ανισοτήτων, τονίζει η Alpha Bank σε νέα ανάλυση για την αγορά οικιστικών ακινήτων στην Ευρώπη.
Σύμφωνα με το Economic Research της τράπεζας, μέχρι στιγμής, σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, συμπεριλαμβανομένης και της Ελλάδας, τα μέτρα που έχουν ληφθεί είναι ελλιπή για την αντιμετώπιση των επιπτώσεων στο βιοτικό επίπεδο των πολιτών μακροπρόθεσμα. Σε αυτό το πλαίσιο, οι αρμόδιοι ευρωπαϊκοί θεσμοί σε συνεργασία με τις εθνικές κυβερνήσεις, θα πρέπει να προωθήσουν περισσότερες και ολοκληρωμένες πολιτικές μέσω της Κοινωνικής Στεγαστικής Πολιτικής.
«Για την αντιμετώπιση της κρίσης του κόστους ζωής, δεν υπάρχει βιώσιμη λύση που να μην περιλαμβάνει την προσέλκυση ιδιωτικών κεφαλαίων και επενδύσεων σε οικονομικά προσιτή στέγαση, αφού δεν επαρκούν μόνο οι δημόσιες δαπάνες», εξηγεί η Alpha Bank και συμπληρώνει:
«Απαιτείται, δηλαδή, η κινητοποίηση τεράστιων κεφαλαίων και ιδιωτών επενδυτών που αξιολογούν την ακίνητη περιουσία, όχι απλώς ως μία κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, αλλά ως κανάλι για ευρύτερη δημιουργία αξίας και οικονομικής ανάπτυξης. Οι κυβερνήσεις πρέπει να δημιουργήσουν τις συνθήκες που θα καταστήσουν τέτοιες επενδύσεις εφικτές και κερδοφόρες, μειώνοντας τον κίνδυνο και προσφέροντας φορολογικά κίνητρα και ένα εύρυθμο ρυθμιστικό πλαίσιο».
Ακολουθεί ολόκληρη η ανάλυση της Alpha Bank:
Ο αντίκτυπος στην αγορά ακινήτων της Ευρώπης εξαιτίας της αβεβαιότητας που απορρέει από τη δασμολογική πολιτική της κυβέρνησης Trump, προς το παρόν, είναι αμελητέος. Μακροπρόθεσμα, όμως, οι υψηλότεροι δασμοί και τα αντίμετρα, εάν εφαρμοσθούν, θα επηρεάσουν άμεσα την ευρωπαϊκή οικονομία και έμμεσα την αγορά ακινήτων. Στο παρόν Δελτίο, θα εστιάσουμε στην αγορά κατοικιών, αναλύοντας τις σημαντικότερες πρόσφατες εξελίξεις και τις προκλήσεις που αντιμετωπίζει στο μέλλον.
Όπως φαίνεται στο Γράφημα 1, ο δείκτης τιμών κατοικιών σε ονομαστικούς όρους στη Ζώνη του Ευρώ (ΖτΕ) ακολούθησε μία σταθερή ανοδική πορεία, από το 2013 και για μία δεκαετία περίπου. Το 2023, ο δείκτης σε τρέχουσες τιμές σημείωσε μία ήπια βραχύβια πτώση (-1,2%), η οποία ήταν πιο έντονη σε σταθερές τιμές έτους 2015, δηλαδή σε πραγματικούς όρους (-7,1%). Το 2024, ο δείκτης σε τρέχουσες τιμές, δηλαδή σε ονομαστικούς όρους, ανέκτησε τις απώλειές του, φθάνοντας στο υψηλότερο επίπεδο από το 2000 (145,7), σημειώνοντας αύξηση κατά 2,0% και οριακά αρνητική μείωση σε πραγματικούς όρους (-0,5%). Παράλληλα, η ανάκαμψη των ονομαστικών τιμών, το 2024, συνοδεύτηκε και από ανάκαμψη των συναλλαγών οικιστικών ακινήτων στις περισσότερες χώρες της ΖτΕ, σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat. Το μέγεθος της μεταβολής των τιμών διέφερε σημαντικά μεταξύ των κρατών-μελών. Για παράδειγμα, η Κροατία (10,4%), η Λιθουανία (9,7%), η Πορτογαλία (9,1%), η Ελλάδα (8,9%), η Ισπανία (8,5%), η Ιρλανδία (8,5%) και η Ολλανδία (8,2%) κατέγραψαν ρυθμούς αύξησης άνω του 8%, το 2024. Σημαντικές -αν και μικρότερες- ήταν και οι αυξήσεις του δείκτη τιμών ενοικίων στις συγκεκριμένες χώρες. Στον αντίποδα, το Λουξεμβούργο, η Γαλλία, η Φινλανδία, η Γερμανία και η Αυστρία σημείωσαν μειώσεις των τιμών κατοικιών, αλλά ταυτόχρονα αισθητές αυξήσεις του δείκτη τιμών ενοικίων τους. Οι χώρες, δε, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις ενοικίων ήταν η Μάλτα (8,9%), η Πορτογαλία (7,0%) και η Αυστρία (6,7%), όπως φαίνεται στο Γράφημα 2.
Ποιοι είναι, όμως, οι προσδιοριστικοί παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά οικιστικών ακινήτων στη ΖτΕ, από το 2024 έως σήμερα;
Πρώτον, η αύξηση της ζήτησης για κατοικίες. Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ), από τον Ιούνιο του 2024 έως τον Ιούνιο του 2025, έχει μειώσει 8 φορές τα βασικά της επιτόκια. Συγκεκριμένα, το επιτόκιο της διευκόλυνσης αποδοχής καταθέσεων (το επιτόκιο με το οποίο δίδεται η κατεύθυνση της νομισματικής πολιτικής) μειώθηκε από το 4% -που ήταν το ανώτατο επίπεδο- στο 2%, σήμερα. Παράλληλα, με τη σταδιακή μείωση των επιτοκίων, η πιστοληπτική ικανότητα των νοικοκυριών βελτιώθηκε σε σχέση με το 2022 και το 2023 (“Signals of a turnaround in the housing market”, European Commission, 19 Μαΐου 2025), γεγονός που οδήγησε σε αύξηση της ζήτησης κατοικιών και, συνεπώς, σε αύξηση των ονομαστικών τους τιμών. Η πιστοληπτική ικανότητα προσδιορίζεται με βάση το εισόδημα των νοικοκυριών, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων και άλλους παράγοντες, όπως οι φόροι και τα επιδόματα που σχετίζονται με τη στέγαση. Ένα άλλο στοιχείο που θα πρέπει να επισημανθεί είναι η ήπια μείωση του λόγου των ονομαστικών τιμών κατοικιών προς το ακαθάριστο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών (price-to-income) στο επίπεδο του 103,5 από το ιστορικά υψηλό επίπεδο του 114,9, το 2022. Η αποκλιμάκωση του λόγου αντανακλά μικρή βελτίωση της προσιτότητας στέγασης στη ΖτΕ που σχετίζεται, κυρίως, με τη χαλάρωση της νομισματικής πολιτικής από την ΕΚΤ, το 2024. Παρά ταύτα, ο λόγος price-to-income εξακολουθεί να παραμένει σε υψηλό επίπεδο σε σύγκριση με τον μακροχρόνιο μέσο όρο του. Μειώσεις του λόγου καταγράφηκαν στην πλειονότητα των χωρών-μελών, με μόνες εξαιρέσεις να αποτελούν η Πορτογαλία, η Ελλάδα, η Εσθονία και η Σλοβενία, όπου και σημειώθηκαν αυξήσεις, αναδεικνύοντας έτσι τη δυσκολία των νοικοκυριών να ανταπεξέλθουν στον τραπεζικό δανεισμό για την αγορά κατοικίας.
Δεύτερον, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών. Η απότομη μείωση της προσφοράς κατοικιών, από το 2022, συνέβαλε στην ανάκαμψη των τιμών των κατοικιών, το 2024. Μετά τις αυξήσεις των επιτοκίων, το 2022, οι οικοδομικές άδειες -που αντανακλούν σε μεγάλο βαθμό την προσφορά κατοικιών- στη ΖτΕ μειώθηκαν απότομα και έκτοτε παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα, γεγονός που υποδηλώνει ότι η προσφορά νέων κατοικιών θα παραμείνει περιορισμένη στο εγγύς μέλλον. Η χαμηλή προσφορά μπορεί να αποδοθεί, μεταξύ άλλων, στο αυξημένο κόστος κατασκευής αλλά και σε άλλους περιοριστικούς παράγοντες, όπως οι αυστηροί περιβαλλοντικοί κανονισμοί και η περιορισμένη διαθεσιμότητα οικοδομήσιμης γης. Σε αυτό το σημείο θα πρέπει να επισημανθεί το εξής: παρά το γεγονός ότι, κατά μέσο όρο, στη ΖτΕ, οι άδειες οικιστικών ακινήτωνiv σημείωσαν αισθητή πτώση, το 2024, σε σύγκριση με το 2023 (-5,5%), παρατηρήθηκαν σημαντικές διαφορές μεταξύ των χωρών-μελών (Γράφημα 3). Για παράδειγμα, εντυπωσιακές ήταν οι αυξήσεις που καταγράφηκαν στην Ελλάδα (31,9%), στην Ισπανία (19,6%), στην Ολλανδία (19,3%) και στην Λετονία (10,8%), ενώ αντίθετα μεγάλες πτώσεις καταγράφηκαν στην Σλοβακία (-21%), στην Γερμανία (-20%), στην Φινλανδία (-18,3%) και στην Γαλλία (-15,9%).
Οι κίνδυνοι που αντιμετωπίζει η αγορά οικιστικών ακινήτων στο μέλλον: οι δασμοί στο επίκεντρο
Η πορεία της ευρωπαϊκής αγοράς οικιστικών ακινήτων, το 2025, θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από το πως θα διαμορφωθεί η δασμολογική πολιτική μεταξύ των ΗΠΑ και της Ευρώπης. Αναλυτές του κλάδου θεωρούν ότι οι επιπτώσεις των δασμών στα προϊόντα της Ευρωπαϊκής Ένωσης -εφόσον τελικά επιβληθούν- θα φανούν μετά από μία περίοδο έξι μηνών και θα είναι κατά κύριο λόγο δευτερογενείς. Πιο συγκεκριμένα:
Οι δασμοί επηρεάζουν έμμεσα το κόστος κατασκευής λόγω του υψηλότερου κόστους των δομικών υλικών, όπως ο χάλυβας, το αλουμίνιο, το τσιμέντο και η ξυλεία. Όταν επιβάλλονται δασμοί/αντίμετρα σε αυτά τα υλικά, οι κατασκευαστές αντιμετωπίζουν υψηλότερο κόστος εισροών, το οποίο συνήθως μετακυλίεται στους καταναλωτές με τη μορφή υψηλότερων τιμών κατοικιών και ενοικίων.
Είναι, επίσης, πιθανό να καθυστερήσουν τα προγραμματισμένα έργα, επιδεινώνοντας περαιτέρω την περιορισμένη προσφορά κατοικιών και ωθώντας τις τιμές των κατοικιών σε υψηλότερα επίπεδα. Με μικρότερα περιθώρια κέρδους, οι επιχειρήσεις του κατασκευαστικού κλάδου -ιδιαίτερα οι μικρές- δυσκολεύονται να απορροφήσουν το αυξανόμενο κόστος. Επιπλέον, αντιμετωπίζουν προκλήσεις από τις ελλείψεις εργατικού δυναμικού και τις αναταραχές στις αλυσίδες εφοδιασμού, οπότε μία ενδεχόμενη αύξηση των δασμών θα ασκήσει πρόσθετη πίεση.
Αν κλιμακωθούν οι εμπορικές διαμάχες, είναι πιθανόν ο κλάδος στην Ευρώπη να σημειώσει επιβράδυνση βραχυπρόθεσμα: λιγότερες αγοραπωλησίες/συναλλαγές, πιέσεις στις τιμές και ένα κλίμα επιφυλακτικότητας θα μπορούσαν να χαρακτηρίσουν τον κλάδο, το 2025. Η αβεβαιότητα που απορρέει από τους δασμούς ενδεχομένως να επηρεάσει τους δυνητικούς αγοραστές κατοικιών. Η προοπτική χαμηλότερης οικονομικής ανάπτυξης και οι θέσεις εργασίας που κινδυνεύουν μπορεί να οδηγήσουν πολλούς ανθρώπους σε αναβολή της αγοράς κατοικίας.
Οι εξελίξεις στην αγορά κατοικιών παίζουν καθοριστικό ρόλο για την οικονομική ευημερία της Ευρώπης, ειδικά σήμερα που η κρίση κόστους ζωής αναδεικνύεται σε μείζον κοινωνικό πρόβλημα, επιδεινώνοντας την οικονομική προσιτότητα της στέγασης στις περισσότερες χώρες. Η κρίση έχει πλήξει δυσανάλογα τις ευάλωτες οικονομικά ομάδες, διευρύνοντας το χάσμα των κοινωνικών και οικονομικών ανισοτήτων. Όταν οι πολίτες δεν μπορούν να αντέξουν το κόστος στέγασης στις κοινότητες όπου εργάζονται, η ευημερία εξασθενεί. Μέχρι στιγμής, σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, συμπεριλαμβανομένης και της Ελλάδας, τα μέτρα που έχουν ληφθεί είναι ελλιπή για την αντιμετώπιση των επιπτώσεων στο βιοτικό επίπεδο των πολιτών μακροπρόθεσμα. Σε αυτό το πλαίσιο, οι αρμόδιοι ευρωπαϊκοί θεσμοί σε συνεργασία με τις εθνικές κυβερνήσεις, θα πρέπει να προωθήσουν περισσότερες και ολοκληρωμένες πολιτικές μέσω της Κοινωνικής Στεγαστικής Πολιτικής (European Housing Affordable Plan, European Commission).
Τέλος, για την αντιμετώπιση της κρίσης του κόστους ζωής, δεν υπάρχει βιώσιμη λύση που να μην περιλαμβάνει την προσέλκυση ιδιωτικών κεφαλαίων και επενδύσεων σε οικονομικά προσιτή στέγαση, αφού δεν επαρκούν μόνο οι δημόσιες δαπάνες. Απαιτείται, δηλαδή, η κινητοποίηση τεράστιων κεφαλαίων και ιδιωτών επενδυτών που αξιολογούν την ακίνητη περιουσία, όχι απλώς ως μία κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, αλλά ως κανάλι για ευρύτερη δημιουργία αξίας και οικονομικής ανάπτυξης. Οι κυβερνήσεις πρέπει να δημιουργήσουν τις συνθήκες που θα καταστήσουν τέτοιες επενδύσεις εφικτές και κερδοφόρες, μειώνοντας τον κίνδυνο και προσφέροντας φορολογικά κίνητρα και ένα εύρυθμο ρυθμιστικό πλαίσιο. Οι συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα (ΣΔΙΤ), τα νέα εργαλεία χρηματοδότησης και οι κεφαλαιαγορές που επενδύουν στις προσιτές κατοικίες αποτελούν βασικούς πυλώνες κάθε μακροπρόθεσμης λύσης (“Reimagining Real Estate: A Framework for the Future”, World Economic Forum, Δεκέμβριος 2024).
