Τέλος στην ταλαιπωρία των ιδιοκτητών ακινήτων, τα οποία έχουν δεσμευτεί για πολλά χρόνια για τη δημιουργία κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων, βάζει με τις νέες του διατάξεις ο Πολεοδομικός Νόμος 4759/2020, που ψηφίστηκε πρόσφατα από τη Βουλή και προβλέπει την αυτοδίκαιη άρση των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων εάν παρέλθει μεγάλο διάστημα από την υποβολή τους.
Επίσης ορίζει ότι μια ρυμοτομική απαλλοτρίωση μπορεί να επιβληθεί εκ νέου μόνο μία φορά από τον εκάστοτε Δήμο, βάζοντας φρένο σε καταχρηστικές αποφάσεις, που έπαιρναν οι Δήμοι προχωρώντας σε δεσμεύσεις ακινήτων, χωρίς στη συνέχεια να αποζημιώνουν τους ιδιοκτήτες, λόγω οικονομικής δυσπραγίας. Ενα μεγάλο θέμα είναι και η πολυπλοκότητα της νομοθεσίας, αφού το βάρος της αποζημίωσης «πέφτει» πολλές φορές στους ωφελούμενους παρόδιους ιδιοκτήτες, που πρέπει να «πληρώσουν» κι αυτοί για την δημιουργία των κοινόχρηστων χώρων. Έτσι οι απαιτούμενες διοικητικές πράξεις, όπως είναι η πράξη αναλογισμού, τακτοποίησης και προσκύρωσης πολλές φορές μένουν για πολλές δεκαετίες ανεφάρμοστες, με αποτέλεσμα ο πολίτης να εμπλέκεται σε μια μακροχρόνια αναζήτηση λύσεων στον κυκεώνα της γραφειοκρατίας.
Στόχος του Υπουργείου Περιβάλλοντος με την ψήφιση του νέου νόμου, είναι η απλούστευση των διαδικασιών για την αποδέσμευση και την οικοδόμηση των ακινήτων, που μετά από την παρέλευση πολλών ετών δεν αποζημιώνονται απο την πολιτεία και παραμένουν όμηροι της γραφειοκρατίας, μη βρίσκοντας λύση στο πρόβλημά τους.
Πότε έχουμε απαλλοτρίωση λόγω εφαρμογής Σχεδίου Πόλης;
Η απαλλοτρίωση λόγω εφαρμογής του Σχεδίου Πόλης, γνωστή ως «Ρυμοτομική απαλλοτρίωση» επιβάλλεται στα ακίνητα κατά την έγκριση ρυμοτομικού σχεδίου στη διαδικασία πολεοδομικού σχεδιασμού, με σκοπό να δημιουργηθούν πάνω στο ακίνητο οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι που προβλέπονται στο οικείο σχέδιο ή την εφαρμογή αυτού.
Από πότε αρχίζει η δέσμευση ακινήτου;
Η δέσμευση του ακινήτου επέρχεται με την κήρυξη ή επιβολή της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, δηλαδή με τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβέρνησης της διοικητικής πράξης που εγκρίνει το ρυμοτομικό σχέδιο, χαρακτηρίζει τους κοινόχρηστους ή κοινωφελείς χώρους και εγκρίνει τις ρυμοτομικές γραμμές που καθορίζουν τη θέση και την ειδικότερη χρήση τους. Επίσης μπορεί να γίνει και μεμεμονωμένη διοικητική πράξη (Τροποποίηση Σχεδίου Πόλης), με την οποία καθορίζεται ότι ένα ακίνητο θα αξιοποιηθεί, εν όλω ή εν μέρει, για τη δημιουργία κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων.
Πότε μπορεί να αποδεσμευτεί το ακίνητο, που δεν αποζημιώθηκε μετά την παρέλευση πολλών ετών;
Η άρση δέσμευσης «Άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης», που έχει επιβληθεί στο ακίνητο, λόγω παρέλευσης εύλογου χρόνου χωρίς να καταβληθεί αποζημίωση γίνεται, είτε αυτοδικαίως, είτε κατόπιν δικαστικής απόφασης.
Μπορεί να το ξαναδεσμεύσει ο Δήμος το ακίνητο;
Ναι, επιτρέπεται ο επαναχαρακτηρισμός ως κοινόχρηστου ή κοινωφελούς χώρου του συνόλου ή μέρους ενός ακινήτου μετά από την άρση της απαλλοτρίωσης αυτού, με τις εξής προϋποθέσεις:
1) να τεκμηριώνει επαρκώς ο Δήμος την ανάγκη αυξημένης πολεοδομικής αναγκαιότητας του χώρου και
2) ο Δήμος για τους κοινόχρηστους χώρους ή ο εκάστοτε φορέας υπέρ του οποίου γίνεται η απαλλοτρίωση σε περίπτωση κοινωφελούς χρήσεως (π.χ. πρόνοια, πανεπιστήμιο, κλπ) να έχει αποδεδειγμένα τη δυνατότητανα καταβάλει άμεσα τη σχετική αποζημίωση.
Προσοχή! Με το νέο πολεοδομικό νόμο μια ρυμοτομική απαλλοτρίωση μπορεί να επιβληθεί εκ νέου μόνο μία φορά.
Ποιος είναι ο «εύλογος χρόνος», που, εφόσον παρέλθει, γίνεται η άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης;
Η ρυμοτομική απαλλοτρίωση αίρεται αυτοδικαίως, χωρίς να απαιτείται η έκδοση σχετικής διαπιστωτικήςπράξης, εάν παρέλθουν:
α. δεκαπέντε (15) έτη από την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου, με το οποίο αυτή επιβλήθηκε για πρώτηφορά, ή
β. πέντε (5) έτη από την κύρωση της σχετικής πράξης εφαρμογής ή πράξης αναλογισμού, ή
γ. δεκαοκτώ (18) μήνες από τον καθορισμό τιμής μονάδας, σύμφωνα με τον Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων.
Με ποια διαδικασία μπορούν να οικοδομήσουν τα ακίνητα;
Μετά την παρέλευση του «εύλογου χρόνου» και εφόσον η διοίκηση δεν προχώρησε την διαδικασία της απαλλοτρίωσης, με την αποζημίωση του ιδιοκτήτη του ακινήτου, μπορεί με αίτηση του ο ιδιοκτήτης προς τον οικείο δήμο, να ζητήσει την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου, προκειμένου η ιδιοκτησία του να καταστεί οικοδομήσιμη. Η αίτηση, στην οποία γίνεται συνοπτικήπεριγραφή της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, πρέπει να συνοδεύεται από δικαιολογητικά που αποδεικνύουν τηνκυριότητα του αιτούντος επί του ακινήτου.
Μπορεί ο Δήμος να αρνηθεί;
Μετά την κατάθεση της αίτησης, το οικείο Δημοτικό Συμβούλιο, εντός προθεσμίας έξι (6) μηνών είτε αποδέχεται την αίτηση και εκκινεί τη διαδικασία τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου, είτε προτείνει στον οικείο περιφερειάρχη την εκ νέου επιβολή της αρθείσας ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης για τον ίδιο σκοπό ή τη μερική επανεπιβολή της.
Με ποιες προϋποθέσεις μπορεί ο Δήμος να κάνει ολική ή μερική επανεπιβολή της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης;
Η ολική ή μερική επανεπιβολή της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης είναι δυνατή μόνο, όταν συντρέχουν σωρευτικά οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
α) σοβαροί πολεοδομικοί λόγοι επιβάλλουν τη διατήρηση του ακινήτου ή μέρους αυτού ως κοινόχρηστου ήκοινωφελούς χώρου και
β) ο οικείος δήμος ή ο αρμόδιος φορέας διαθέτει την οικονομική δυνατότητα για την άμεση καταβολή της αποζημίωσης στους δικαιούχους, που αποδεικνύεται με την εγγραφή της προσήκουσας αποζημίωσης σε ειδικό κωδικό στονπροϋπολογισμό του οικείου δήμου ή του αρμόδιου φορέα.
Με ποια τιμή αποζημιώνεται ο ιδιοκτήτης του δεσμευμένου ακινήτου;
Ως προσήκουσα αποζημίωση ορίζεται, η υπολογιζόμενη με βάση το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών κατά το ημερολογιακό έτος υποβολής της αίτησης.
Τι γίνεται όταν ο Δήμος κρίνει ότι πολεοδομικά είναι απαραίτητος ο κοινωφελής χώρος, αλλά ο φορέας δεν δίνει την αποζημίωση στον ιδιοκτήτη του δεσμευμένου ακινήτου;
Εάν ο αρμόδιος για την απαλλοτρίωση είναι άλλος, πλην του δήμου, φορέας και δεν έχει την οικονομική δυνατότητα για άμεση καταβολή της αποζημίωσης και ο δήμος κρίνει ότι υφίστανται σοβαροίπολεοδομικοί λόγοι για τη διατήρηση του ακινήτου ωςκοινωφελούς χώρου, δύναται, μετά από έγκριση του αρμόδιου φορέα, να καταβάλει τη σχετική δαπάνη από τονπροϋπολογισμό του και εν συνεχεία να την αναζητήσειαπό τον αρμόδιο φορέα.
Τι γίνεται στην περίπτωση που ο Δήμος πάρει απόφαση για επανεπιβολή της απαλλοτρίωσης;
Σε περίπτωση που ο Δήμος κρίνει πολεοδομικά αναγκαία την κοινόχρηστη ή κοινωφελή χρήση επί του δεσμευμένου ακινήτου, τότε λαμβάνει σχετική απόφαση την οποία διαβιβάζει στον αρμόδιο περιφερειάρχη, ο οποίος και πρέπει εντός τριών (3) μηνών από την ημερομηνία της συνεδρίασης του ΔημοτικούΣυμβουλίου να λάβει σχετική απόφαση, η οποία και δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Μετά από την έκδοση της απόφασης επανεπιβολήςτης ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ο οικείος δήμος είτεπαρακαταθέτει, εντός προθεσμίας δύο (2) μηνών, την προσήκουσα αποζημίωση στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων υπέρ δικαιούχου, είτε εκδίδει χρηματικό ένταλμα πληρωμής της προσήκουσας αποζημίωσης στον ιδιοκτήτη.
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει περισσότερα χρήματα, σε περίπτωση που θεωρήσει μικρό το τίμημα της αποζημίωσης;
Ο δικαιούχος της αποζημίωσης, ακόμη και εάν εισπράξει την προσήκουσα αποζημίωση που καθορίστηκε με βάση την αντικειμενική αξία, δικαιούται εντός έξι (6) μηνών από την παρακατάθεσή της ή την έκδοση του χρηματικού εντάλματος πληρωμής, να ασκήσει ενώπιον των πολιτικών δικαστηρίων αίτηση για τον προσδιορισμό προσωρινής ή οριστικής τιμής μονάδας απαλλοτρίωσης, στρεφόμενος κατά του οικείου δήμου, σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα ΑναγκαστικώνΑπαλλοτριώσεων Ακινήτων.
Σημειώνεται ότι, μετά από την παρέλευσητης προθεσμίας αυτής συνάγεται αποδοχή της προσήκουσας αποζημίωσης από τον ιδιοκτήτη και η ρυμοτομική απαλλοτρίωση θεωρείται συντελεσθείσα. Το ίδιο δικαίωμα διατηρεί και ο οικείος δήμος.
Τι γίνεται όταν υπάρχει απόφαση Δικαστηρίου που επιβάλλει στον Δήμο να προβεί άμεσα στην αποδέσμευση ενός ακινήτου;
Στην περίπτωση που Δήμος δεν επιθυμεί την εκ νέου δέσμευση του ακινήτου ή μέρους αυτού, για λόγους πολεοδομικούς, τότε ο Δήμος κινεί υποχρεωτικά τη διαδικασία τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου, προκειμένου να καταστεί οικοδομήσιμο το ακίνητο ή το μέρος αυτού που δεν είναι πλέον υπό απαλλοτρίωση ή για το οποίο δεν συντρέχειπερίπτωση επανεπιβολής της απαλλοτρίωσης.
Εντός έξι (6) μηνών από την ημερομηνία κατά την οποία η απαλλοτρίωση ήρθη ή επανεπιβλήθηκε μερικώς, η αρμόδια υπηρεσία συντάσσει κατάλληλο τοπογραφικό διάγραμμα, καθώς και την πρόταση τροποποίησης του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, προκειμένου το ακίνητο να καταστεί οικοδομήσιμο. Σε περίπτωση άπρακτης παρέλευσης της ανωτέρω προθεσμίας, το τοπογραφικό συντάσσεται με επιμέλεια του αιτούντος, ο οποίος δικαιούται να εισπράξει από τον δήμο την καταβολή της σχετικής δαπάνης. Το τοπογραφικό θεωρείται από την αρμόδια πολεοδομική υπηρεσία, ως προς την ισχύ των αναγραφόμενων στοιχείων του ρυμοτομικού σχεδίου. Με βάση την προτεινόμενη τροποποίηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, που συνοδεύει το διάγραμμα, ο δεσμευμένος χώρος μετατρέπεται σε οικοδομήσιμος, τηρώντας τη διαδικασία αναθεώρησης ρυμοτομικού σχεδίου.
