Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού
baklatsi@yahoo.gr
Η εξοχική κατοικία είναι το όνειρο του κάθε νεοέλληνα τα τελευταία 40 χρόνια. Η αγορά ενός αγροτεμαχίου σε ορεινές ή παραθαλάσσιες περιοχές αποτελεί το πρώτο βήμα. Κάτω από ποιες προϋποθέσεις η αγορά ενός αγροτεμαχίου θα μας επιτρέψει να κάνουμε το όνειρο πραγματικότητα;
- Τι ονομάζουμε αγροτεμάχιο;
Αγροτεμάχιο είναι η έκταση γης (γήπεδο), που βρίσκεται σε περιοχή εκτός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου πόλης ή εκτός ορίων οικισμού. Τα αγροτεμάχια δεν είναι εν δυνάμει οικόπεδα, όμως υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις μπορούν να οικοδομηθούν.
- Πότε μπορεί να οικοδομηθεί;
Για να δομηθεί ένα ακίνητο εκτός σχεδίου (αγροτεμάχιο) θα πρέπει να συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις και όροι, που ορίζονται από το Προεδρικό Διάταγμα της εκτός σχεδίου δόμησης του έτους 1985, όπως ισχύει σήμερα και όπως ορίζεται σε ειδικότερα διατάγματα ανά περιοχή και σε συνδυασμό με τις γενικότερες διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).
- Τι ισχύει σήμερα για την εκτός σχεδίου δόμηση;
Ο γενικός όρος δόμησης των γηπέδων, που βρίσκονται εκτός των σχεδίων πόλεων ή εκτός των ορίων οικισμών, εφόσον δεν ορίζεται διαφορετικά για κάθε περιοχή από ειδικές διατάξειςείναι ο εξής:
Α) Ελάχιστο εμβαδό γηπέδου τέσσερις χιλιάδες (4.000) τμ.
Β) Πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο 25 μέτρα.
- Σε ποιες άλλες περιπτώσεις επιτρέπεται η εκτός σχεδίου δόμηση;
Επίσης, γήπεδο που προϋπάρχει στις 31-12-2003 για να οικοδομηθεί, θα πρέπει να έχει εμβαδό 4.000 τ.μ. Εάν όμως το πωλούμενο ακίνητο βρίσκεται επί εθνικής, επαρχιακής, δημοτικής οδού, όπως και σε εγκατελλειμένα τμήματά τους καθώς και σε σιδηροδρομικές γραμμές, τότε εκτός από το εμβαδό των 4.000 τ.μ., πρέπει να έχει πρόσωπο 45 μέτρα και βάθος 50 μέτρα.
Μόνο τα γήπεδα που έχουν πρόσωπο στους παραπάνω δρόμους αλλά έχουν δημιουργηθεί στο διάστημα από 17-10-1978 μέχρι τις 31-05-1985 δεν χρειάζεται να έχουν πρόσωπο και βάθος και αρκεί να έχουν εμβαδό 4.000τ.μ.
Επίσης πρέπει να γνωρίζουμε ότι κατά παρέκκλιση από την προηγούμενη παράγραφο θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα:
α. Τα γήπεδα που βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν στις 24-4-77, ελάχιστο εμβαδό δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ.
β. Τα γήπεδα που την 31-5-85, είχαν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές. Στην περίπτωση αυτή υπάρχουν και υποπεριπτώσεις, που μπορεί ένα γήπεδο να οικοδομηθεί ακόμα και όταν έχει εμβαδό 2.000 τ.μ., 1.200 τ.μ. και 750 τ.μ., εφόσον όμως συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις.
γ. Γήπεδα που ελαττώνονται μετά από απαλλοτρίωση ή διάνοιξη διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα εφόσον μετά την ελάττωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις των γηπέδων των προηγούμενων περιπτώσεων α και β.
δ. Το ίδιο συμβαίνει και σε περιπτώσεις αναδασμών, εφόσον μετά τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων των προηγούμενων περιπτώσεων α και β.
Επομένως όταν αγοράζουμε αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου, πρέπει να εξετάζουμε την ημερομηνία δημιουργίας του και ειδικότερα την ημερομηνία μεταγραφής του συμβολαίου του πωλητή.
- Αγόρασα πριν 1 χρόνο ένα αγροτεμάχιο άρτιο και οικοδομήσιμο και τώρα δεν μπορώ να κτίσω. Είναι δυνατόν μέσα σε έναν χρόνο να έχουν αλλάξει τα δεδομένα;
Πρέπει να ξέρουμε ότι η αγορά αγροτεμαχίων που κτίζονται κατά παρέκκλιση, αποτελεί μεγάλο ρίσκο. ΌΛΑ ΤΑ ΑΓΡΟΤΕΜΑΧΙΑ ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΕΝ ΔΥΝΑΜΕΙ ΟΙΚΟΠΕΔΑ. Τα τελευταία χρόνια θεσμοθετούνται με ευθύνη των Δήμων τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΓΠΣ) και τα Σχέδια Χωρικής και Οικιστικής Οργάνωσης Ανοικτών Πόλεων (ΣΧΟΟΑΠ). Σύμφωνα με αυτά τα σχέδια σε πολλές περιοχές καταργούνται οι παρεκκλίσεις για δόμηση κατοικίας.
- Τι γίνεται με τους δασικούς χάρτες;
Με την κύρωση των δασικών χαρτών που γίνεται σταδιακά στην χώρα και θα ολοκληρωθούν μέχρι το 2019, άμεσα πλέον γνωρίζουμε αν η έκταση είναι χαρακτηρισμένη δασική ή αγροτική. Το απόσπασμα του μερικώς κυρωμένου δασικού χάρτη, αποτελεί αδιαμφισβήτητο πιστοποιητικό και εφιστάται η προσοχή γιατί με την κύρωση των δασικών χαρτών, δεν χτίζονται οι δασικές εκτάσεις.
- Τι άλλο πρέπει να προσέξω;
Συμπληρωματικά πριν από κάθε αγορά γηπέδου ελέγξτε:
Α) Εάν γειτνιάζει με αρχαιολογικούς χώρους ή βρίσκεται σε ζώνη προστασίας όπου απαγορεύεται η δόμηση.
Β) Εάν γειτνιάζει με ρέμα που δεν έχει οριοθετηθεί, γιατί θα απαιτηθεί η οριοθέτησή του. Προσοχή! γιατί η δόμηση οποιασδήποτε κατασκευής πλησίον ρέματος επιτρέπεται σε απόσταση τουλάχιστον 20 μέτρων.
Γ) Εάν γειτνιάζει με αιγιαλό και παραλία, που δεν έχουν καθοριστεί οι οριογραμμές του και κατά την οικοδόμηση θα πρέπει να «τραβηχθεί» πίσω η οικοδομή.
Δ) Εάν βρίσκεται σε ζώνη οικιστικού ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.) και απαγορεύεται η χρήση κατοικίας.
Ε) Εάν βρίσκεται πλησίον κοιμητηρίου (νεκροταφείο), γιατί απαγορεύεται η ανέγερση οικοδομών σε απόσταση μικρότερη των 100 μέτρων.
ΣΤ) Εάν βρίσκεται πλησίον σε κολόνες της ΔΕΗ, ή βάσης ραδιοφωνικών ιστών ή κεραίας κινητής τηλεφωνίας, για λόγους ασφαλούς έκθεσης σε ηλεκτρομαγνητική ακτινοβολία.
Ζ)Εάν βρίσκεται σε περιοχή NATURA, γιατί μετά τον Μάρτιο του 2011, απαιτούνται 10 στρέμματα.
- Τι άλλο πρέπει να προσέξω για να μειωθεί το ρίσκο;
Εκτός του τοπογραφικού διαγράμματος που θα πρέπει να συνταχθεί, ζητείστε από τον πωλητή να σας δείξει ο ίδιος τα ακριβή όρια και να διευκρινίσει το ιδιοκτησιακό καθεστώς τους. Για παράδειγμα αν το κοινό όριο με μια όμορη ιδιοκτησία είναι μια πεζούλα, συρματόπλεγμα, δένδρο κ.ά., θα πρέπει να σας πει ποιανού ιδιοκτησία είναι. Αυτό είναι σημαντικό γιατί θα πρέπει να ξέρετε αν η έκταση που καταλαμβάνει η πεζούλα συνυπολογίζεται στο εμβαδό της ακάλυπτης έκτασης του ακινήτου. Π.χ. όταν το πάχος της πεζούλας είναι 50 εκατοστά και το μήκος της είναι 40 μέτρα, τότε καταλαμβάνει έκταση 20 τετραγωνικών μέτρων. Αν το αγροτεμάχιο συμπεριλαμβανομένης του εμβαδού της πεζούλας έχει έκταση 4 στρεμμάτων και αργότερα αποδειχθεί ότι η πεζούλα ανήκει στο γείτονα, τότε θα βρεθείτε με αγροτεμάχιο μικρότερο των 4 στρεμμάτωνκαι άρα δεν θα είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.
- Τι πρέπει να κάνω όταν η έκταση είναι ξέφραγη;
Σε περίπτωση που δεν υπάρχουν τεχνικά όρια ( πεζούλες, συρματόπλεγμα, κ.ά.), ζητήστε από τον πωλητή να τοποθετηθούν πάσσαλοι στα όρια του ακινήτου, για να αποφύγετε μελλοντικές διενέξεις με τους γείτονες.
- Πώς θα γνωρίσω με σαφήνεια τι ισχύει για το αγροτεμάχιο;
Θα πρέπει να απευθυνθείτε σε μηχανικό, ο οποίος αφού αποτυπώσει το ακίνητο, θα μελετήσει τα συμβόλαια και εφαρμόζοντας τον ισχύοντα πολεοδομικό κανονισμό της περιοχής, θα βεβαιώσει με σχετική υπεύθυνη δήλωση εάν είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Προσοχή, αν υπάρχει τοπογραφικό ακόμα και πρόσφατο, θα πρέπει να ελεγχθεί και να επικαιροποιηθεί διότι μπορεί να έχει γίνει κάποια πολεοδομική αλλαγή.
