Στις αλλαγές που έχει υποστεί η δομή της ελληνικής οικονομίας αποδίδει ην άνοδο των τιμών των ακινήτων ο Γιώργος Χονδρογιάννης, διευθυντής της Διεύθυνσης Ανάλυσης και Μελετών της Τράπεζας της Ελλάδος, ξεκαθαρίζοντας ότι δεν θεωρεί ότι υπάρχει «φούσκα» στην εγχώρια κτηματαγορά. Ο κ. Χονδρογιάννης κατά τη διάρκεια εκδήλωσης της ΕΥ για την ελκυστικότητα της ελληνικής οικονομίας υπογράμμισε ότι η αύξηση στα ακίνητα σχέση με το 2009 δεν ξεπερνά το 17%, τονίζοντας ότι είναι μια μεταβολή που στηρίζεται σε πραγματικά δεδομένα.
Η αύξηση στα ακίνητα σχέση με το 2009 δεν ξεπερνά το 17%, σύμφωνα με ευρήματα της ΤτΕ
Τι άλλαξε στα ακίνητα από το 2017
Επικαλέστηκε μάλιστα μελέτη της Τράπεζας της Ελλάδος που δείχνει ότι από το 2017 και μετά έχει σημειωθεί έντονη και επίμονη ανοδική μετατόπιση της μακροχρόνιας τάσης των τιμών κατοικιών, η οποία οφείλεται σε διαρθρωτικές αλλαγές στην ελληνική αγορά ακινήτων και δεν πρόκειται για μια πρόσκαιρη έξαρση. Συγκεκριμένα, με βάση την ιστορική ανάλυση των διαρθρωτικών διαταραχών, η μεταβολή αυτή αποδίδεται κυρίως στο αυξημένο κόστος κατασκευής, στην περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα, στη βελτίωση των πιστωτικών και χρηματοοικονομικών συνθηκών και στην ανάκαμψη της ελληνικής οικονομίας ενώ συνυπολογίζει την επιμονή της ίδιας της πορείας των τιμών. Πρόκειται για παράγοντες που επηρεάζουν την προσφορά, τη χρηματοδότηση και τη ζήτηση κατοικίας.
Περιορισμένες ενδείξεις υπερτίμησης
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η αποτίμηση για το 2025. Κατά την έρευνα της Τράπεζας της Ελλάδος, η πραγματική αύξηση των τιμών κατοικιών είναι χαμηλότερη από εκείνη που υποδηλώνουν οι θεμελιώδεις παράγοντες της αγοράς. Κάτι που παραπέμπει σε περιορισμένες ενδείξεις υπερτίμησης της αγοράς. Η μελέτη υποστηρίζει ότι η αξιολόγηση πιθανών ανισορροπιών γίνεται καταλληλότερα όταν λαμβάνονται υπόψη οι μεταβολές της μακροχρόνιας τάσης. Μια σύγκριση με ένα σταθερό σημείο αναφοράς μπορεί να μην αποτυπώνει επαρκώς τις αλλαγές που έχουν μεσολαβήσει στην αγορά.
Οι επενδύσεις κατά την πρώτη περίοδο εφαρμογής της Golden Visa συγκεντρώθηκαν σε περιοχές υψηλής ζήτησης, ιδιαίτερα στην Αθήνα και στις παράκτιες περιοχές.
Golden Visa: Πώς τα όρια επηρεάζουν τις συναλλαγές
Ο κ. Χονδρογιάννης που παρουσίασε έρευνα και για την Golden Visa και στον τρόπο με τον οποίο τα ελάχιστα επενδυτικά όρια έχουν επηρεάσει τις συναλλαγές. Το πρόγραμμα ξεκίνησε το 2013, στη διάρκεια της κρίσης χρέους, για την προσέλκυση ξένων κεφαλαίων και τη στήριξη των ακινήτων, προσφέροντας άδεια διαμονής πενταετούς διάρκειας σε επενδυτές εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης. Το αρχικό ελάχιστο όριο επένδυσης ήταν 250.000 ευρώ, ένα από τα χαμηλότερα στην ΕΕ. Οι επενδύσεις τότε συγκεντρώθηκαν σε περιοχές υψηλής ζήτησης, ιδιαίτερα στην Αθήνα και στις παράκτιες περιοχές.
Μετά την αύξηση ορίου στις 500.000 ευρώ σε επιλεγμένες περιοχές με τη μεταρρύθμιση του 2022 και περαιτέρω αύξηση στις 800.000 ευρώ το 2024, άλλαξε η κατανομή των συναλλαγών και τη γεωγραφία των αγορών. Πριν από τη μεταρρύθμιση, η έρευνα εντοπίζει συγκέντρωση συναλλαγών γύρω από τις 250.000 ευρώ. Όταν το όριο αυξήθηκε, αυτή η συγκέντρωση εξαφανίστηκε στις περιοχές εφαρμογής των νέων κανόνων. Αντίθετα, εμφανίστηκε νέα συγκέντρωση στις περιοχές όπου παρέμεινε το παλαιό όριο.
Η μετακίνηση των επενδυτών
Στις περιοχές με αυξημένο όριο περιορίστηκε η ζήτηση που συνδεόταν με το επενδυτικό κατώφλι και επιβραδύνθηκε η άνοδος των τιμών ενώ ταυτόχρονα, επενδυτές ανακατεύθυναν τις αγορές τους προς περιοχές όπου εξακολουθούσαν να αρκούν οι 250.000 ευρώ. Έτσι, η αύξηση του ορίου δεν εξαφάνισε συνολικά την επενδυτική ζήτηση, αλλά συνέβαλε στη μετατόπισή της σε άλλες περιοχές.
