Ένα πολυτελές καινούριο διαμέρισμα στην περιοχή του Γκολφ της Γλυφάδας με πισίνα, με επιφάνεια 230 τ.μ. και υψηλές ενεργειακές προδιαγραφές, πωλείται αυτή την περίοδο με τιμή πάνω από 4 εκατ. ευρώ ή άλλιώς κοντά στα 18.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η τιμή είναι έξι φορές επάνω σε σύγκριση με τη μέση τιμή που καταγράφεται στην αγορά για το δημοφιλές προάστιο των νοτίων προαστίων, που είναι σταθερά μία από τις πρώτες επιλογές τόσο για τους Ελληνες όσο και για τους ξένους υποψήφιους αγοραστές.
Πέντε με έξι φορές επάνω είναι και οι ανώτατες τιμές που καταγράφονται αυτή τη στιγμή και στην περίπτωση του Παλαιού Ψυχικού, σε σύγκριση με τη μέση τιμή των 2.500 ευρώ ανά τ.μ. των βορείων προαστίων που βρίσκονται πιο κοντά στο κέντρο, όπως κατατάσσουν την περιοχή οι μεσίτες: για διαμέρισμα πιο καινούριο, όπως πλασάρεται στις αγγελίες, κατασκευής του 2009, δευτέρου ορόφου και επιφάνειας 99 τ.μ. η ζητούμενη τιμή είναι στο 1,3 εκατ. ευρώ ή αλλιώς κοντά στα 13.500 ευρώ ανά τ.μ.! Μάλιστα, όταν πρόκειται για μονοκατοικία 150 τ.μ. στην περιοχή του Αρσακείου σε οικόπεδο 1.150 τ.μ., με υπόλοιπο συντελεστή δόμησης, το νούμερο ανεβαίνει στα 2,2 εκατ. ευρώ ή αλλιώς πάνω από 14.500 ευρώ ανά τ.μ.
Κι ενώ πλέον έχει μπει η τρίτη χρονιά της πανδημίας, στην εγχώρια αγορά κατοικίας η άνοδος των τιμών, είτε πρόκειται για αγορά είτε για ενοικίαση, συνεχίζεται και μάλιστα με πιο έντονους ρυθμούς τους τελευταίους μήνες, ακολουθώντας, άλλωστε, και την τάση που καταγράφεται μέσα στην πανδημία στις υπόλοιπες ευρωπαϊκές αγορές.
Ωστόσο σε πολλές περιπτώσεις -και αυτό δεν αφορά μόνο τα ακριβά ακίνητα της Γλυφάδας και του Παλαιού Ψυχικού που βρίσκονται ούτως ή άλλως ψηλά ως προς τη ζήτηση- παρατηρούνται μεγάλες διακυμάνσεις ανά περιοχή και ανά ακίνητο, με τις τιμές να βασίζονται τώρα περισσότερο στις προσδοκίες των ιδιοκτητών, παρά στα πραγματικά δεδομένα της αγοράς, επιβεβαιώνοντας ένα από τα διαχρονικά προβλήματα της εγχώριας κτηματαγοράς που στερείται διαφάνειας.
Και αυτό συμβαίνει ενώ οι Ελληνες, με βάση τα επίσημα στοιχεία της Eurostat, έχουν το αρνητικό ρεκόρ στην Ε.Ε. ότι δαπανούν το μεγαλύτερο ποσοστό πανευρωπαϊκά επί του συνολικού τους εισοδήματος για τα κόστη του σπιτιού τους (σχεδόν το 37%), όταν ο μέσος όρος στην Ε.Ε. είναι στο 20%, διαμένουν σε μικρότερο σπίτι σε σχέση με τον μέσο όρο των υπόλοιπων Ευρωπαίων, ενώ είναι πιο χαμηλά πλέον στην ευρωπαϊκή κατάταξη και ως προς το ποσοστό της ιδιοκατοίκησης που έχει πέσει στο 74,6% σε σχέση με τα προ (δημοσιονομικής) κρίσης επίπεδα, με άλλες ευρωπαϊκές χώρες να προηγούνται.
Σε σχέση με τις υπέρμετρες απαιτήσεις των ιδιοκτητών, είναι ενδεικτικό ότι υπάρχουν σε αυτή τη συγκυρία ουκ ολίγα παλιά διαμερίσματα στην Κυψέλη (μια περιοχή που δεν συγκαταλέγεται σε αυτές της πρώτης γραμμής, με μεγάλη προσφορά άνω των 2.000 ακινήτων προς πώληση), τα οποία πωλούνται από 3.000 έως 4.000 ευρώ ανά τ.μ. επειδή μπορεί να είναι ανακαινισμένα, να έχουν ωραία θέα ή απλά να είναι… μίνιμαλ. Ψηλότερα είναι τα νούμερα για τα καινούρια διαμερίσματα. Ενδεικτικά παραθέτουμε την παρακάτω περίπτωση: ημιτελές διαμέρισμα 78 τ.μ. στην περιοχή της Ανω Κυψέλης – Ευελπίδων, πρώτου ορόφου, έτους κατασκευής 2020, πωλείται προς 258.000 ευρώ.
Ανοδος των τιμών
Ως προς την πορεία των τιμών πώλησης, η άνοδος της αγοράς συνεχίζεται και μάλιστα με επιταχυνόμενους ρυθμούς, όπως προκύπτει από την ανάλυση της εγχώριας αγοράς κατοικίας στο τέλος του 2021, που πραγματοποίησε η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Delfi Partners & Company, έχοντας επεξεργαστεί και τα στοιχεία από το δίκτυο ηλεκτρονικών αγγελιών Spitogatos.
Ειδικότερα:
■ Η αύξηση των τιμών πώλησης κατοικιών μέσα σε έναν χρόνο στην Αθήνα διαμορφώνεται σε διψήφιο ποσοστό, άνω του 10%, για τις περιοχές που έχουν ξεκινήσει από χαμηλή βάση, όπως είναι τα προάστια του Πειραιά (+11,2%) και τα δυτικά προάστια (+10%) και ακολουθούν με μονοψήφιο, υψηλό ποσοστό, στο +8,7%, τα βόρεια προάστια που είχαν μείνει πιο πίσω το προηγούμενο διάστημα.
■ Η ακριβότερη μέση τιμή πώλησης στην Αττική στα τέλη του 2021 καταγράφεται, όπως είναι εύλογο, στα νότια προάστια, με τη μέση τιμή να διαμορφώνεται στα 2.872 ευρώ ανά τ.μ., και ακολουθούν τα βόρεια προάστια με 2.500 ευρώ, ενώ το κέντρο της Αθήνας έχει μέση τιμή κοντά στα 1.636 ευρώ. Σε όλες τις περιπτώσεις, βέβαια, παρατηρούνται μεγάλες διακυμάνσεις ανάλογα με το σπίτι, την ειδικότερη τοποθεσία, αλλά και το αν έχει γίνει ανακαίνιση από τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι ωστόσο, στις περισσότερες περιπτώσεις, έχουν πολύ υψηλές προσδοκίες.
■ Οπως επισημαίνουν οι αναλυτές της Delfi, oι πιο υποσχόμενες περιοχές από πλευράς απόδοσης, σε αυτή τη φάση, δεν αφορούν τα γνωστά ακριβά προάστια, που ήταν και οι πρώτες περιοχές με μεγάλη άνοδο στη σταδιακή ανάκαμψη της αγοράς μετά τη δημοσιονομική κρίση της χώρας.
Ως προς τα χαρακτηριστικά της αγοράς:
■ Για τα καινούρια ακίνητα η ψαλίδα μεγαλώνει ανάλογα με την περιοχή αλλά και τις προδιαγραφές εκάστου ακινήτου, με σαφή την προσπάθεια από πλευράς των κατασκευαστών στα καινούρια διαμερίσματα για όσο το δυνατόν περισσότερες παροχές, με έμφαση κυρίως στις υψηλές ενεργειακές προδιαγραφές.
■ Για τις παλαιότερες κατασκευές, ιδίως αν βρίσκονται σε καλές θέσεις και έχουν το κατάλληλο μέγεθος, υπάρχει ζήτηση εφόσον η τιμή είναι λογική, διότι ο αγοραστής πλέον, μετά και την εμπειρία του COVID-19, έχει υψηλότερα στάνταρ για το σπίτι όπου θέλει να μείνει και θέλει να διαθέσει οπωσδήποτε χρήματα για την αναβάθμισή του.
■ Iδιαίτερη είναι η περίπτωση για ακίνητα ειδικών προδιαγραφών για τα οποία δεν υπάρχει ταβάνι και τα πάντα είναι θέμα τιμής. Ετσι, ένα αρχοντικό σπίτι στην περιοχή των Ανακτόρων στο κέντρο της Αθήνας μπορεί να πωλείται 16.000-17.000 ευρώ το τ.μ. και ακόμη παραπάνω. Αντίστοιχα συμβαίνει και για προνομιακά σπίτια κοντά στην Ακρόπολη: ανακαινισμένη μονοκατοικία κοντά στον Ιερό Βράχο, μόλις 90 τ.μ., πωλείται αυτή τη στιγμή 1,35 εκατ. ευρώ ή αλλιώς 15.000 ευρώ ανά τ.μ.
Το φαινόμενο της ανόδου μέσα στην πανδημία είναι πανευρωπαϊκό. Μάλιστα προ ημερών η Eurostat ανακοίνωσε ότι με βάση τα στοιχεία έως και το γ’ τρίμηνο του 2021 οι τιμές πώλησης των κατοικιών παρουσιάζουν την υψηλότερη άνοδο της τελευταίας δεκαπενταετίας πανευρωπαϊκά, σημειώνοντας ετήσια αύξηση 9,2% στο τέλος του γ’ τριμήνου για την Ε.Ε. και λίγο χαμηλότερα, στο 8,8%, για τις αγορές της Ευρωζώνης. Η έλλειψη προσφοράς καλών ακινήτων, η οποία μάλιστα είναι πολύ έντονη και στη χώρα μας, η στροφή του κοινού στην αγορά κατοικίας με υψηλότερες προδιαγραφές, η οποία αναδείχθηκε περισσότερο μέσα στην πανδημία, αλλά και τα χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων θεωρούνται οι βασικές αιτίες για την άνοδο των τιμών πανευρωπαϊκά, με τις εκτιμήσεις να κάνουν λόγο για περαιτέρω άνοδο τη φετινή χρονιά, ενδεχομένως με πιο ήπιους ρυθμούς τους επόμενους μήνες.
Διψήφιο ποσοστό ανόδου και στα ενοίκια
Μεγάλη άνοδος σε ετήσια βάση παρατηρείται και στις τιμές των ενοικίων, όπου, όπως αναφέρεται στην ανάλυση της Delfi, η αύξηση είναι σε διψήφιο ποσοστό, στο 12%, στα βόρεια προάστια, με μέση τιμή στα 9,6 ευρώ ανά τ.μ. Βασική αιτία, το γεγονός ότι οι συγκεκριμένες περιοχές άρχισαν να ανακάμπτουν με πιο αργούς ρυθμούς μετά τη δημοσιονομική κρίση της χώρας. Ακόμη μεγαλύτερη, στο 12,3%, είναι η αύξηση στα ενοίκια στις περιοχές περιφερειακά της Αθήνας, γεγονός που μπορεί να εξηγηθεί, έως έναν βαθμό, από την ανάγκη των Αθηναίων μέσα στην πανδημία να έχουν μια κοντινή εναλλακτική απόδρασης για τα Σαββατοκύριακα.
Πού καταγράφονται οι υψηλότερες τιμές στην Αττική; Οπως είναι φυσικό, στα νότια προάστια με μέση τιμή πάνω από 10 ευρώ ανά τ.μ., έστω κι αν η αύξηση σε σύγκριση με το 2020 είναι μικρή, στο 3,3%, δεδομένου ότι ήδη οι περιοχές στο παραλιακό μέτωπο της Αθήνας έχουν τρέξει με πολύ ταχύτερους ρυθμούς πολύ νωρίτερα, από το 2018. Αντίστοιχα έχει συμβεί και στην περιοχή του κέντρου της Αθήνας, όπου οι τιμές των ενοικίων έως το τέλος του 2021 καταγράφουν σε ετήσια βάση μικρή μείωση, κατά 0,8%, με τη μέση τιμή πάντως να είναι υψηλή, στα 8,8 ευρώ ανά τ.μ.
Τα νούμερα της Eurostat
Τα νούμερα για τις τιμές πώλησης των κατοικιών και τα ενοίκια επιβεβαιώνουν και τα στοιχεία της Eurostat, η οποία δημοσίευσε αναλυτικά στοιχεία για τη σχέση των Ευρωπαίων με το σπίτι τους, βασιζόμενη σε νούμερα του 2020.
Σύμφωνα με αυτά, οι Ελληνες, σε σύγκριση με τους υπόλοιπους Ευρωπαίους, ξοδεύουν πολύ περισσότερα για τις στεγαστικές τους ανάγκες. Κατά μέσο όρο στην Ε.Ε. το 1/5 του διαθέσιμου εισοδήματος των Ευρωπαίων κατευθύνεται σε δαπάνες για το σπίτι τους – με μεγάλες διακυμάνσεις ανά χώρα. Συγκεκριμένα, οι Ελληνες έχουν τη μεγαλύτερη επιβάρυνση πανευρωπαϊκά, με το 36,6% του εισοδήματός τους, οι Γερμανούς ακολουθούν με 29,7% και οι Δανοί είναι στην τρίτη θέση, διαθέτοντας το 26,4% του εισοδήματός τους. Οι γείτονες Βούλγαροι ακολουθούν με το 23,2% του εισοδήματός τους και εν συνεχεία οι Ολλανδοί και οι Σουηδοί, που είναι επίσης πάνω από τον μέσο όρο της Ε.Ε.
Σε ό,τι αφορά τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης και το πού ζουν οι Ευρωπαίοι (σε διαμέρισμα ή μεμονωμένη κατοικία), το ποσοστό στην Ε.Ε. είναι στο 70%, με το υπόλοιπο 30% να νοικιάζει, με την Ελλάδα να είναι κοντά στο 75%, χαμηλότερα από την Πορτογαλία που είναι πάνω από 77% και την Ισπανία που είναι λίγο πάνω από 75%. Τα υψηλότερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης παρατηρούνται στη Ρουμανία (96%) και ακολουθούν επίσης με ποσοστά άνω του 90% η Σλοβακία, η Κροατία και η Ουγγαρία. Σχεδόν 6 στους 10 Ελληνες, κοντά στο 59%, στα αστικά κέντρα και την Περιφέρεια, μένουν σε διαμέρισμα, με την Ελλάδα μάλιστα μαζί με την Ισπανία (66%), τη Λετονία, την Εσθονία και τη Λιθουανία να είναι οι χώρες με τα υψηλότερα ποσοστά αυτών που διαμένουν σε διαμέρισμα, σε αντίθεση π.χ. με το 92% των Ιρλανδών που μένει σε μεμονωμένη κατοικία. Στην Ε.Ε. συνολικά το 53% των Ευρωπαίων ζει σε μεμονωμένη κατοικία και το υπόλοιπο 46% σε διαμερίσματα, ενώ υπάρχει κι ένα πολύ μικρό ποσοστό, κοντά στο 1%, που μένει σε άλλου είδους στέγη, όπως σε σκάφη, φορτηγά κ.ά.
Ως προς την πορεία των τιμών των ενοικίων και των τιμών πώλησης, η Ελλάδα παρουσιάζει τη μεγαλύτερη πτώση -και μάλιστα σε διψήφιο ποσοστό- την τελευταία δεκαετία, από το 2010 μέχρι και το α’ εξάμηνο του 2021, ακριβώς λόγω της κατάρρευσης της αγοράς μέσα στη δημοσιονομική κρίση. Η Eurostat καταγράφει την Ελλάδα και την Κύπρο ως τις δύο μοναδικές περιπτώσεις στην Ε.Ε. με πτώση την περίοδο αυτή σε ενοίκια και τιμές πώλησης κατοικιών, με τη χώρα μας να αναδεικνύεται πρωταθλήτρια, με ποσοστό πτώσης στις τιμές πώλησης στο 28% και στα ενοίκια στο 25%. Ο μέσος όρος αύξησης των τιμών πώλησης των κατοικιών στην Ε.Ε. αγγίζει το 34% από το 2010 μέχρι σήμερα και των ενοικίων κοντά στο 16%. Οι Ελληνες, με αναλογία 1,3 δωμάτια ανά κάτοικο (όπως και οι Βούλγαροι), ανήκουν στις εθνικότητες με τα μικρότερα σπίτια, με τον μέσο όρο της Ε.Ε. να είναι στο 1,6, ενώ πιο κάτω από την Ελλάδα είναι οι Κροάτες, οι Λετονοί, οι Πολωνοί, οι Σλοβάκοι και οι Ρουμάνοι – στους τελευταίους αναλογεί 1,1 δωμάτιο.
