Σε μία αβέβαιη χρονική στιγμή εν μέσω πανδημίας και οικονομικής κρίσης, ήρθε και η αύξηση των αντικειμενικών αξιών… μία αύξηση που δυστυχώς με την πρώτη ματιά θα οδηγήσει σε μεγάλες επιβαρύνσεις εκατοντάδες χιλιάδες λαϊκά νοικοκυριά και τα μεσαία στρώματα».
Πρόκειται για αυξήσεις κατά μέσο όρο 19,5% για το 55% των ζωνών στο σύνολο της επικράτειας, ενώ οι επιμέρους αυξήσεις που προκύπτουν είναι ακόμα μεγαλύτερες.
Χαρακτηριστικό είναι και το παράδειγμα της Κέρκυρας με τις αυξήσεις να αγγίζουν το 52%.
Στον πίνακα που έδωσε στην δημοσιότητα ο πρόεδρος των λογιστών Κέρκυρας Ν. Μάμαλος μπορούμε να δούμε ακριβώς την αύξηση:
Μάλιστα, όπως δημοσιεύθηκε πρόσφατα στα ΜΜΕ τα πράγματα είναι ακόμα χειρότερα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων καθώς η αύξηση των αντικειμενικών συμπαρασύρει πάνω από 20 φόρους.
Ειδικότερα, πρόκειται για:
· Ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από εκμίσθωση / δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου: 3% επί αντικειμενικής αξίας.
· Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης.
· Αντικειμενική δαπάνη (τεκμήριο) διαβίωσης.
· ΕΝΦΙΑ.
· Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας – αφορολόγητο ποσό 200.000 ευρώ. Φυσικά πρόσωπα: 1‰-1%. Νομικά πρόσωπα: 2,5‰-5‰.
· Δημοτικό τέλος ακίνητης περιουσίας (κτίσματα και οικόπεδα): 0,25‰-0,35‰.
· Φόρος ακίνητης περιουσίας υπεράκτιων εταιρειών: 15%.
· ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή (επί της αξίας των κτισμάτων): 24%.
· Φόρος μεταβίβασης/χρησικτησίας ακινήτων: 3%.
· Επί του φόρου μεταβίβασης ακινήτων: α) δημοτικός φόρος 3% επί του ΦΜΑ, β) φόρος υπέρ Νομαρχιακών Ταμείων Οδοποιίας: 7% επί του ΦΜΑ.
· Φόρος ανταλλαγής (συνένωσης οικοπέδων): 1,5%.
· Φόρος διανομής ακινήτων: 0,75%.
· Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων: 3% επί ΦΜΑ.
· Αναλογικό τέλος μεταγραφής μεταβιβαστικών συμβολαίων.
· Φόρος κληρονομιάς ή γονικής παροχής ακινήτων.
· Φόρος δωρεάς ακινήτων.
· Αναλογικό τέλος μεταγραφής δωρεών και γονικών παροχών.
· Αναλογικό τέλος κτηματογράφησης προς το Ελληνικό Κτηματολόγιο.
· Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων.
· Εισφορές σε γη και χρήμα για ένταξη σε σχέδια πόλεων.
Τα ζητήματα
-Οι συντελεστές παλαιότητας: Οι σημαντικές αυξήσεις τιμών ζώνης που ανακοινώθηκαν βασίστηκαν προφανώς σε εκτιμήσεις που έγιναν στην αμέσως προ κορονοϊού εποχή (2019 – αρχές 2020) αλλά κυρίως σε σημερινά συγκριτικά στοιχεία από συμβόλαια αγοραπωλησίας νέων ή υπό κατασκευή διαμερισμάτων νέων οικοδομών, που πρέπει να είναι υποχρεωτικά ενεργειακής κλάσης τουλάχιστον Α+, χωρίς την οποία θεωρούνται αυθαίρετες.
Η επίτευξη της κλάσης αυτής απαιτεί να διαθέτουν ατομικές αντλίες θερμότητας, ενδοδαπέδια θέρμανση, εξωτερική μόνωση με θερμοπρόσοψη, παραγωγή του 65% ζεστού νερού από ανανεώσιμες πηγές και φωτοβολταϊκά συστήματα, με τεράστιο κατασκευαστικό κόστος που δικαιολογεί μεν τις παραπάνω τιμές ζώνης σε νεόδμητες κατοικίες, πλην όμως επιβάλλεται άμεση παρέμβαση στο Συντελεστή Παλαιότητας, ο οποίος απομειώνει σήμερα τις αξίες όλων των υπολοίπων οικοδομών ως εξής:
-Των κατοικιών: -5% ανά πενταετία και μόνον έως -40% (δηλαδή οι πρώτες πολυκατοικίες του 50 και του 60 εξομοιώνονται με τις κατοικίες του 80!)
-Των επαγγελματικών ακινήτων: -5% ανά πενταετία και μόνον έως -20% (δηλαδή όλα τα γραφεία και καταστήματα του προηγούμενου αιώνα εξομοιώνονται με τα σχετικά νεόδμητα του 2000!)
-Των κτισμάτων γενικά στον ΕΝΦΙΑ: +- 5% ανά πενταετία και μόνον έως -20%, (με την εφαρμογή του πραγματικά ασύλληπτου «συντελεστή νεότητας» που αντί να μειώνει την αξία των παλαιών, αυξάνει κατά 25% την αξία των νέων!).
Αντίθετα, με διοικητική διάταξη – «παγίδα» που πρέπει να καταργηθεί άμεσα, η πολεοδομική τακτοποίηση έστω και ενός τ.μ., μηδενίζει την παλαιότητα και επαυξάνει την αξία ολοκλήρου του ακινήτου, φορολογώντας το ως νεόδμητο.
Συνεπώς ο μειωτικός Συντελεστής Παλαιότητας πρέπει να διπλασιαστεί τόσο ως προς τα ποσοστά, όσο και ως προς το χρόνο απομείωσης αξίας, διότι οι πραγματικές αξίες των παλαιοτέρων κτισμάτων, ήδη απαξιώνονται συνεχώς και προγραμματισμένα μέσω του πιστοποιητικού ενεργειακής απόδοσης και των νέων κάθε είδους αναγκαστικών προδιαγραφών, οδηγώντας τα παλαιότερα κτίρια στην απαξίωση και τελικά στην κατεδάφισή τους.
Το συμπληρωματικό φόρο: Η αύξηση των τιμών ζώνης χιλιάδων αστικών περιοχών της χώρας, χωρίς δραστική μείωση και του Συντελεστή Εμπορικότητας, που θα πυροδοτήσει εκθετικά πολλαπλάσιες αυξήσεις στον ΕΝΦΙΑ, θέτει επιτακτικά το ζήτημα της άμεσης κατάργησης του λεγόμενου «Συμπληρωματικού Φόρου» (συχνά πολλαπλάσιο από τον κύριο φόρο) που έχει υποχρεωθεί να καταβάλει η μεσαία τάξη ως ένα είδος ετήσιων «λύτρων» για να παραμένει ο κάθε ιδιοκτήτης εκτός κατάσχεσης των λογαριασμών και περιουσιακών στοιχείων του και δυνητικά και εκτός φυλακής.
Στα δικά μας θέματα των μηχανικών…
Με την αλλαγή αυτή θα περιμένουμε αναπροσαρμογή και της τιμής ζώνης (πολλαπλασιαζόμενη αρχική τιμή για προϋπολογισμό προστίμου αυθαίρετου) , και εκτός της σημαντικής αύξησης επι των προστίμων του κτιρίου ο πολίτης εν συνεχεία, το τίμημα αυτό, θα το «Κουβαλάει» σε όλες τις απαραίτητες διαδικασίες έως και την ολοκλήρωση της ταυτότητας του ακινήτου (ΤΑΠ, Εφορία, Ενφια, ΔΕΗ,…). Εξάλλου, το Υπουργείο μας έχει ήδη εξαγγείλει ότι επεξεργάζεται ένα νέο νομοσχέδιο που θα περιλαμβάνει όλες τις διαδικασίες τακτοποίησης αυθαιρέτου (ακόμα και της Κατηγορίας 5 που σήμερα δεν υπάρχει). Υπομονή λοιπόν για τα καλύτερα…..
Με όλα τα παραπάνω είναι προφανές ότι η αύξηση των αντικειμενικών αξιών θα επιβαρύνει σημαντικά το πορτοφόλι κάθε νοικοκυριού, κυρίως σε χαμηλές και μεσαίες ιδιοκτησίες.
Σαφέστατα είναι κοινώς παραδεκτό ότι σε μία σύγχρονη κοινωνία, σε Ευρωπαικές χώρες με ανάπτυξη, μία οριζόντια διαδικασία διοικητικών πράξεων επι του συνόλου των ακινήτων είναι στη σωστή κατεύθυνση και μόνο οφέλη μπορεί να δώσει με κυρίαρχο την αύξηση των επιμέρους ακινήτων στο Πανελλήνιο.
Η μεταπολεμική εποχή στην Ελλάδα με την ραγδαία άνθιση του Τουρισμού όμως επέφερε μία σειρά από προβλήματα , κυρίως στο κομμάτι των κτιριακών υποδομών, που αλλοίωσαν το μέχρι τότε κτιριακό απόθεμα της Ελλάδας αλλά και τον Πολιτισμικό της πλούτο.
Μία οργανωμένη κυβερνητική προσπάθεια ανάταξης αυτής της διαδικασίας και «τακτοποίησης» όλων αυτών των θεμάτων δεν θα πρέπει να στοχεύει μόνο στο οικονομικό όφελος, αλλά και στην αναβάθμιση του αποθέματος για την επικράτεια με πρωταρχικό στόχο την βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης των πολιτών και την διασφάλιση της ποιότητας ζωής τους.
Νικόλαος Κορακιανίτης: Πολιτικός Μηχανικός
