Σε μια μετάβαση που αλλάζει ριζικά τον τρόπο καταγραφής και ελέγχου της ακίνητης περιουσίας, το ελληνικό Κτηματολόγιο εισέρχεται από τα τέλη Απριλίου σε μια νέα φάση ψηφιακής λειτουργίας, όπου η πληροφορία δεν περιορίζεται πλέον σε δηλώσεις και συμβόλαια, αλλά εμπλουτίζεται με δορυφορικά δεδομένα και αυτοματοποιημένη ανάλυση εικόνας. Το αποτέλεσμα είναι ένα σύστημα που δεν καταγράφει απλώς την ιδιοκτησία, αλλά «διαβάζει» τι πραγματικά υπάρχει στο έδαφος.
Από τα χαρτιά… στην πραγματική εικόνα της γης
Μέχρι σήμερα, το Κτηματολόγιο βασιζόταν κυρίως σε δηλώσεις ιδιοκτητών, τοπογραφικά διαγράμματα και διοικητικά δεδομένα, τα οποία σε πολλές περιπτώσεις παρουσίαζαν καθυστερήσεις, ασυμφωνίες ή ελλείψεις. Η εικόνα για το τι υπάρχει σε ένα ακίνητο –αν πρόκειται για καλλιέργεια, κτίσμα ή άλλη χρήση– δεν ήταν δυναμική, ούτε μπορούσε να ελεγχθεί σε πραγματικό χρόνο.
Από τα τέλη Απριλίου, το μοντέλο αυτό αλλάζει. Με την ενσωμάτωση δορυφορικών δεδομένων νέας γενιάς και την αξιοποίηση τεχνολογιών τεχνητής νοημοσύνης, το σύστημα αποκτά τη δυνατότητα να αποτυπώνει με ακρίβεια τη χρήση της γης σε όλη την επικράτεια. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι για κάθε γεωτεμάχιο θα υπάρχει ψηφιακή εικόνα που θα περιλαμβάνει καλλιέργειες, θερμοκήπια, φωτοβολταϊκές εγκαταστάσεις ή κτίσματα, με δυνατότητα συνεχούς επικαιροποίησης.
Η μετάβαση αυτή στηρίζεται και στη διεύρυνση των δυνατοτήτων της χώρας στον τομέα των δορυφορικών εφαρμογών, με ήδη 11 ελληνικούς δορυφόρους σε τροχιά και νέα συστήματα – θερμικά και πολυφασματικά– να εντάσσονται σταδιακά από την άνοιξη του 2026. Τα δεδομένα αυτά τροφοδοτούν μια ενιαία πλατφόρμα, η οποία θα μπορεί να αξιοποιείται όχι μόνο από το Κτηματολόγιο, αλλά και από φορείς όπως η ΑΑΔΕ και ο ΟΠΕΚΕΠΕ.
Σε αριθμούς, η αλλαγή είναι ουσιαστική: Από ένα σύστημα που στηριζόταν σε στατικά δεδομένα και περιοδικές επικαιροποιήσεις, η χώρα περνά σε μια υποδομή συνεχούς παρακολούθησης, που καλύπτει το σύνολο της επικράτειας και επιτρέπει διασταυρώσεις σε πραγματικό χρόνο. Αυτό δημιουργεί για πρώτη φορά τη δυνατότητα συστηματικού ελέγχου δηλώσεων, επιδοτήσεων και χρήσεων γης, περιορίζοντας τα περιθώρια αποκλίσεων μεταξύ δηλωμένης και πραγματικής εικόνας.
Η εξέλιξη αυτή εντάσσεται στο ευρύτερο σχέδιο ψηφιοποίησης του Κτηματολογίου, το οποίο μετασχηματίζεται σταδιακά από ένα παραδοσιακό μητρώο ιδιοκτησίας σε μια ολοκληρωμένη πλατφόρμα δεδομένων για την ακίνητη περιουσία και τη χρήση γης. Παράλληλα με τα δορυφορικά δεδομένα, προχωρούν οι ψηφιακές διορθώσεις, η επιτάχυνση μεταβιβάσεων και η αυτοματοποίηση διαδικασιών, με στόχο τη μείωση των εκκρεμοτήτων και την ενίσχυση της διαφάνειας.
Τι ισχύει σε άλλες χώρες – Τα μοντέλα που ακολουθεί η Ελλάδα
Η κατεύθυνση προς ένα «έξυπνο» Κτηματολόγιο δεν είναι ελληνική ιδιαιτερότητα, αλλά διεθνής τάση, με αρκετές χώρες να έχουν ήδη περάσει σε συστήματα που συνδυάζουν γεωχωρικά δεδομένα, δορυφορική παρακολούθηση και φορολογικές ή πολεοδομικές εφαρμογές.
Στην Ολλανδία, το Kadaster αποτελεί ένα από τα πιο ώριμα παραδείγματα, λειτουργώντας ως πλήρως ψηφιακή πλατφόρμα που συνδέει ιδιοκτησιακά δικαιώματα με χρήσεις γης, ενεργειακά δεδομένα και πολεοδομικές πληροφορίες, αξιοποιώντας διαρκώς επικαιροποιημένες αεροφωτογραφίες και δορυφορικά δεδομένα ώστε οι αλλαγές στο έδαφος να αποτυπώνονται σχεδόν σε πραγματικό χρόνο.
Στην Εσθονία, η Estonian Land Board έχει ενσωματώσει το Κτηματολόγιο στο ευρύτερο ψηφιακό κράτος, με πλήρη διασύνδεση με φορολογικές αρχές και άλλες βάσεις δεδομένων, ενώ δορυφορικές εικόνες και αυτοματοποιημένοι έλεγχοι χρησιμοποιούνται για την ανίχνευση αποκλίσεων μεταξύ δηλωμένων και πραγματικών χρήσεων γης.
Στην Γερμανία, το σύστημα ALKIS αποτελεί τη βάση της κτηματολογικής πληροφορίας, συνδυάζοντας γεωχωρικά δεδομένα υψηλής ακρίβειας με ιδιοκτησιακά στοιχεία και επιτρέποντας συνεχή ενημέρωση μέσω χαρτογραφήσεων και επιτόπιων ελέγχων, αν και με λιγότερη έμφαση σε real-time παρακολούθηση σε σχέση με τις σκανδιναβικές και βαλτικές χώρες.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η περίπτωση της Γαλλίας, όπου η φορολογική διοίκηση DGFiP αξιοποιεί τεχνητή νοημοσύνη και δορυφορικές εικόνες για τον εντοπισμό αδήλωτων κατασκευών, όπως πισίνες ή επεκτάσεις κτιρίων, μετατρέποντας ουσιαστικά το Κτηματολόγιο σε εργαλείο φορολογικού ελέγχου με άμεσα δημοσιονομικά αποτελέσματα. Τα παραδείγματα αυτά δείχνουν ότι το Κτηματολόγιο εξελίσσεται διεθνώς από μια στατική βάση καταγραφής ιδιοκτησίας σε μια δυναμική υποδομή δεδομένων που υποστηρίζει τη φορολογία, τον χωροταξικό σχεδιασμό και τη διαχείριση φυσικών πόρων, κατεύθυνση προς την οποία επιχειρεί πλέον να κινηθεί και η Ελλάδα.
Σε ό,τι αφορά το συνολικό έργο, η πλήρης ολοκλήρωση του ελληνικού Κτηματολογίου παραμένει στόχος για το 2026, με το μεγαλύτερο μέρος της επικράτειας να έχει ήδη ενταχθεί στο σύστημα. Στο τελικό αυτό στάδιο, η ολοκλήρωση δεν είναι πλέον θέμα ένταξης νέων περιοχών, αλλά διόρθωσης των λαθών και των εκκρεμοτήτων του ίδιου του συστήματος, με το βάρος να μετατοπίζεται στην εκκαθάριση διαδικασιών που συνδέονται άμεσα με την οριστικοποίηση των εγγραφών, όπως διορθώσεις γεωμετρικών στοιχείων, ενστάσεις και επικαιροποιήσεις τίτλων, οι οποίες αποτελούν προϋπόθεση για τη μετάβαση σε πλήρως λειτουργικό και αξιόπιστο Κτηματολόγιο.
