Σε τελικό στάδιο φέρεται να βρίσκεται η προετοιμασία του πλαισίου κατηγοριοποίησης των εκτός σχεδίου οδών, σύμφωνα με όσα μετέφερε ο πρόεδρος του ΤΕΕ Ζακύνθου μετά από συνάντηση με την πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ. Χρονικός ορίζοντας δύο μηνών για την προώθηση των κριτηρίων στο Συμβούλιο της Επικρατείας, χωρίς ακόμη να έχει εκδοθεί το απαιτούμενο Προεδρικό Διάταγμα.
Νέα εξέλιξη καταγράφεται στο ζήτημα της αναγνώρισης των κοινόχρηστων δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές, ένα από τα σημαντικότερα προβλήματα που επηρεάζουν την οικοδομησιμότητα χιλιάδων γεωτεμαχίων και τη διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών.
Σύμφωνα με όσα ανέφερε ο πρόεδρος του ΤΕΕ Ζακύνθου, Γιώργος Μοθωναίος, σε συνέντευξή του στον ραδιοφωνικό σταθμό ΣΤΙΓΜΑ 97,6 στις 22 Οκτωβρίου 2026, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας βρίσκεται στο τελικό στάδιο επεξεργασίας των κριτηρίων για την κατηγοριοποίηση του εκτός σχεδίου οδικού δικτύου.
Η ενημέρωση προέκυψε από συνάντηση εκπροσώπων των μηχανικών της Ζακύνθου με την Υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Μαριλένα Σούκουλη.
Κατά τον κ. Μοθωναίο, μεταφέρθηκε χρονικός ορίζοντας δύο μηνών για την προώθηση των κριτηρίων στο Συμβούλιο της Επικρατείας, προκειμένου να ακολουθήσει η προβλεπόμενη διαδικασία έκδοσης Προεδρικού Διατάγματος.
Η εξέλιξη δημιουργεί προσδοκίες για σταδιακή αποσαφήνιση του καθεστώτος δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές, χωρίς ωστόσο να συνεπάγεται άμεση μεταβολή των ισχυουσών προϋποθέσεων οικοδομησιμότητας.
Η διαδικασία αναγνώρισης των δρόμων
Το ζήτημα της αναγνώρισης των εκτός σχεδίου οδών συνδέεται άμεσα με την απαίτηση ύπαρξης προσώπου ενός γηπέδου σε νομίμως υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό.
Η σχετική νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, με χαρακτηριστική την απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας, έχει αναδείξει τη σημασία της νόμιμης υπόστασης του δρόμου για τη θεμελίωση δικαιώματος δόμησης.
Στην πράξη, το πρόβλημα δεν περιορίζεται στη διαπίστωση ότι ένας δρόμος υπάρχει και χρησιμοποιείται. Αφορά κυρίως το εάν η συγκεκριμένη οδός διαθέτει τον απαιτούμενο νομικό χαρακτήρα ώστε να μπορεί να ληφθεί υπόψη κατά τον έλεγχο οικοδομησιμότητας.
Η διάκριση αυτή έχει δημιουργήσει σημαντικές εκκρεμότητες σε περιοχές όπου το οδικό δίκτυο έχει διαμορφωθεί ιστορικά, χωρίς να συνοδεύεται πάντοτε από σαφείς διοικητικές πράξεις αναγνώρισης.
Ήδη από το 2022, το ΥΠΕΝ έχει θεσπίσει τεχνικές προδιαγραφές για την καταγραφή του υφιστάμενου οδικού δικτύου ανά Δημοτική Ενότητα. Οι σχετικές μελέτες αποσκοπούν στην καταγραφή και κατηγοριοποίηση των οδών βάσει του χαρακτήρα, των γεωμετρικών χαρακτηριστικών και της λειτουργίας τους.
Η καταγραφή αυτή αποτελεί τη βάση για την περαιτέρω θεσμική αναγνώριση των οδών, η οποία προϋποθέτει ειδικό κανονιστικό πλαίσιο.
Τι αναμένεται να γίνει το επόμενο δίμηνο
Σύμφωνα με την ενημέρωση που μετέφερε ο πρόεδρος του ΤΕΕ Ζακύνθου, η επεξεργασία των κριτηρίων βρίσκεται κοντά στην ολοκλήρωσή της.
Ο ίδιος ανέφερε ότι δόθηκε χρονικός ορίζοντας δύο μηνών για την προώθησή τους στο Συμβούλιο της Επικρατείας.
Η εξέταση από το ΣτΕ αποτελεί κρίσιμο στάδιο πριν από την έκδοση του προβλεπόμενου Προεδρικού Διατάγματος.
Όπως εξήγησε ο κ. Μοθωναίος, η προετοιμασία των κριτηρίων έχει απαιτήσει πρόσθετο χρόνο, προκειμένου να περιοριστούν ενδεχόμενα νομικά προβλήματα και αμφισβητήσεις.
Η αναμενόμενη προώθηση των κριτηρίων στο ΣτΕ δεν ισοδυναμεί με την άμεση αναγνώριση όλων των υφιστάμενων δρόμων.
Για να αποκτήσει πρακτικό αποτέλεσμα η διαδικασία, απαιτείται η ολοκλήρωση του κανονιστικού πλαισίου και η εφαρμογή του στις επιμέρους περιπτώσεις του οδικού δικτύου.
Επομένως, η αναγνώριση συγκεκριμένης οδού και η επίδρασή της στην οικοδομησιμότητα ενός γηπέδου θα εξακολουθήσουν να αποτελούν αντικείμενο εξατομικευμένου πολεοδομικού ελέγχου.
Παραμένει ανοιχτό το πρόβλημα των «τυφλών» γηπέδων
Ξεχωριστό ζήτημα αποτελεί η αντιμετώπιση των λεγόμενων «τυφλών» γηπέδων, δηλαδή γεωτεμαχίων που δεν διαθέτουν το απαιτούμενο πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό.
Πρόκειται για περιπτώσεις στις οποίες ακόμη και η ολοκλήρωση της κατηγοριοποίησης του οδικού δικτύου ενδέχεται να μην επαρκεί για την εξασφάλιση δυνατότητας δόμησης.
Κατά τη συνάντηση με την Υφυπουργό, οι εκπρόσωποι των μηχανικών έθεσαν τις επιπτώσεις που προκαλεί αυτή η εκκρεμότητα στην αξιοποίηση της ιδιωτικής περιουσίας.
Σύμφωνα με τον κ. Μοθωναίο, το ζήτημα καταγράφηκε από την πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ, χωρίς ωστόσο να προκύψει άμεση συγκεκριμένη λύση.
Η αντιμετώπισή του συνδέεται και με ευρύτερες απαιτήσεις χωροταξικού σχεδιασμού, πρόσβασης και πολιτικής προστασίας.
Κατά συνέπεια, δεν μπορεί να θεωρηθεί δεδομένο ότι η επικείμενη ρύθμιση για την αναγνώριση των δρόμων θα επιλύσει αυτομάτως και το πρόβλημα των γηπέδων που στερούνται νόμιμου προσώπου.
Η εκκρεμότητα επηρεάζει τις Υπηρεσίες Δόμησης
Η απουσία ολοκληρωμένου και ενιαία εφαρμοζόμενου πλαισίου έχει αναδειχθεί επανειλημμένα από φορείς των μηχανικών.
Σε πρόσφατη παρέμβασή της, στις 5 Οκτωβρίου 2026, η ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ επισήμανε ότι η καθυστέρηση στην αποσαφήνιση των προϋποθέσεων εκτός σχεδίου δόμησης συντηρεί συνθήκες πολεοδομικής ανασφάλειας και διαφορετικής διοικητικής αντιμετώπισης.
Η Ομοσπονδία ζήτησε συγκεκριμένο χρονοδιάγραμμα για την έκδοση του απαιτούμενου Προεδρικού Διατάγματος, σαφές μεταβατικό πλαίσιο και ενιαία πρακτική από τις Υπηρεσίες Δόμησης.
Το πρόβλημα έχει πρακτικές συνέπειες τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους μελετητές μηχανικούς, καθώς η δυνατότητα αξιοποίησης ενός γηπέδου μπορεί να εξαρτάται από σύνθετα ζητήματα χαρακτηρισμού και τεκμηρίωσης της οδικής πρόσβασης.
Τι πρέπει να προσέχουν οι μηχανικοί
Μέχρι την έκδοση και εφαρμογή του νέου πλαισίου, οι μηχανικοί που αναλαμβάνουν ελέγχους αρτιότητας και οικοδομησιμότητας σε εκτός σχεδίου γήπεδα χρειάζεται να εξετάζουν με ιδιαίτερη προσοχή:
- Το νομικό καθεστώς της οδού: Η φυσική ύπαρξη ή χρήση ενός δρόμου δεν αρκεί από μόνη της για να τεκμηριώσει τη νόμιμη κοινοχρησία του.
- Τη δυνατότητα τεκμηρίωσης του προσώπου: Απαιτείται έλεγχος των στοιχείων που αποδεικνύουν τη σχέση του γηπέδου με την οδό και τον νόμιμο χαρακτήρα της.
- Τις ειδικές πολεοδομικές διατάξεις: Η αρτιότητα, η οικοδομησιμότητα και τυχόν ειδικοί περιορισμοί πρέπει να εξετάζονται συνολικά για κάθε ακίνητο.
- Την ισχύουσα νομολογία και διοικητική πρακτική: Η αξιολόγηση δεν μπορεί να βασίζεται αποκλειστικά σε παλαιότερες πρακτικές έκδοσης αδειών.
- Την πορεία του νέου Προεδρικού Διατάγματος: Μόνο μετά τη θεσμική ολοκλήρωση της διαδικασίας θα μπορούν να αξιολογηθούν οι νέες δυνατότητες που ενδεχομένως δημιουργούνται.
Ιδιαίτερα σε μεταβιβάσεις, τεχνικούς ελέγχους ακινήτων και σχεδιαζόμενες επενδύσεις, είναι σημαντικό να αποφεύγονται οριστικές διαβεβαιώσεις περί οικοδομησιμότητας χωρίς επαρκή τεκμηρίωση.
Πότε θα υπάρξει οριστική λύση;
Η επικείμενη προώθηση των κριτηρίων στο Συμβούλιο της Επικρατείας αποτελεί σημαντικό βήμα, όχι όμως το τέλος της διαδικασίας.
Η έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος και η εφαρμογή των προβλεπόμενων διαδικασιών αναγνώρισης των οδών είναι τα επόμενα κρίσιμα στάδια.
Παράλληλα, το ζήτημα των «τυφλών» γηπέδων παραμένει ανοιχτό και ενδέχεται να απαιτήσει πρόσθετες θεσμικές παρεμβάσεις.
Για τους μηχανικούς και τους ιδιοκτήτες, η ουσιαστική εξέλιξη θα είναι η δημιουργία ενός σαφούς και ενιαίου πλαισίου, που θα επιτρέπει να διαπιστώνεται με ασφάλεια ποιες οδοί αναγνωρίζονται ως κοινόχρηστες και υπό ποιες προϋποθέσεις τα γειτονικά γήπεδα μπορούν να οικοδομηθούν.
Μέχρι τότε, δεν έχει επέλθει γενική άρση των περιορισμών στην εκτός σχεδίου δόμηση.
Πηγές
1. ΣΤΙΓΜΑ 97,6 — 22/10/2026
Συνέντευξη Γιώργου Μοθωναίου, προέδρου ΤΕΕ Ζακύνθου, σχετικά με τη συνάντηση με την Υφυπουργό Περιβάλλοντος και την προώθηση των κριτηρίων κατηγοριοποίησης των εκτός σχεδίου δρόμων.
https://stigmafm.gr/sto-epomeno-dimino-i-katigoriopoiisi-ton-dromon-ektos-schediou/
2. Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας
Τεχνικές προδιαγραφές για την καταγραφή και αναγνώριση του οδικού δικτύου στις εκτός σχεδίου περιοχές.
https://ypen.gov.gr/technikes-prodiagrafes-gia-tin-katagrafi-anagnorisi-odikou-diktyou/
3. ΠΟ ΕΜΔΥΔΑΣ — 05/10/2026
Παρέμβαση για την εκτός σχεδίου δόμηση, την πολεοδομική ανασφάλεια και την ανάγκη ενιαίου διοικητικού πλαισίου, δημοσιευμένη στο MICHANIKOS ONLINE.
