Με μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση κοντά στα 13.000 τ.μ., διετή περίοδο κατασκευής και δυναμικότητα 194 κλινών θα υλοποιηθεί το νέο project, αρχικού προϋπολογισμού άνω των 61 εκατ. ευρώ του ομίλου Μήτση στη Μύκονο, στη νότια πλευρά του νησιού.
Με βάση τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικής Επένδυσης (ΕΣΧΑΣΕ) που δημοσιοποιήθηκε τώρα, το τουριστικό συγκρότημα» σε έκταση 149 στρεμμάτων (τρία όμορα ακίνητα ιδιοκτησίας των «Ξενοδοχεία Ελλάδος MITSIS COMPANY A.E.», «ΚΟΡΤΙΑ Ξ.Τ.Ο.Ε. Α.Ε.», «Ξ.Τ.Ε. K.ΜΗΤΣΗΣ Α.Ε.» θα περιλαμβάνει κύριο ξενοδοχειακό κατάλυμα 5* αστέρων (βίλλες και κατοικίες) περί των 194 κλινών, υποστηρικτικές λειτουργίες (υποδοχή, εστιατόρια, αναψυκτήρια, χώροι διασκέδασης, χώροι παραμονής/ χώροι εκδηλώσεων, υποδομές spa και αναζωογόνησης), συνοδά έργα (ασφαλτόστρωση δρόμων, κατασκευή μονοπατιών, parking, χώρο εισόδου και διοίκησης, Εγκατάσταση Βιολογικού Καθαρισμού κ.α..
Οι τρεις εκτάσεις θα αξιοποιηθούν ως ενιαίο χωρικό σύνολο συνολικής έκτασης μέσω του πολεοδομικού εργαλείου ΕΣΧΑΣΕ, ενώ από την αξιοποιήσιμη έκταση θα εξαιρεθεί η παραρεμάτια ζώνη συνολικής επιφάνειας 3.837 τ.μ., όπως αυτή ορίζεται από τις γραμμές προστασίας του οριοθετημένου ρέματος. Το project, που έχει κριθεί ως στρατηγική επένδυση, υπολογίζεται ότι θα προσφέρει περί τις 400 νέες θέσεις εργασίας διαφόρων ειδικοτήτων κατά τη διετή διάρκεια κατασκευής του, ενώ κατά τη λειτουργία του υπολογίζεται ότι θα εργάζονται 250- 300 άτομα για την τουριστική περίοδο (Απρίλιος- Οκτώβριος).
Η δόμηση
Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση ανέρχεται σε 12.951 τ.μ. «η οποία δύναται να προσαυξηθεί κατάλληλα, εφόσον στην υλοποίηση θα συμπεριληφθούν και υπόσκαφες κατασκευές. Προκύπτει κατά αυτόν τον τρόπο ένας μέσος συντελεστής δόμησης (ΜΣΔ) στο σύνολο της αξιοποιήσιμης έκτασης που αντιστοιχεί σε 0,116», όπως επισημαίνεται.
Το υπό μελέτη Ακίνητο θεωρούμενο ως ενιαίο εμπίπτει σε δύο διαφορετικές περιοχές της Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε. Μυκόνου) με στοιχεία:
• (2.1α.1) 5 Περιοχή Τουρισμού – Αναψυχής
• (2.3α.7)15 Περιοχή Παραλίας
Στη ΣΜΠΕ γίνεται ιδιαίτερη αναφορά στο ότι η δυναμικότητα της προγραμματιζόμενης ανάπτυξης αφορά σε 194 κλίνες -ήτοι σε οριακή απόκλιση από τις 150- και έχει εγκριθεί με την υπ΄αριθμ. 80/15.09.2022 Απόφαση ΔΕΣΕ (ΦΕΚ 5443 Β’ 21.10.2022) στο πλαίσιο οικονομικής βιωσιμότητας της επένδυσης. Στο άρθρο 4 της ΖΟΕ Μυκόνου ορίζεται το ανώτατο όριο των 150 κλινών (ανά γήπεδο). Ωστόσο, όπως έχει γίνει δεκτό και από το ΣτΕ, μπορεί να εγκριθεί παρέκκλιση υπέρβασης του ανωτέρω ορίου καθώς η συγκεκριμένη ΖΟΕ που θεσμοθετήθηκε τη δεκαετία του 2000, δεν απευθύνεται σε δόμηση εντός οργανωμένων υποδοχέων – όπως η επιδιωκόμενη – αλλά έχει θεσμοθετηθεί με τη λογική της εκτός σχεδίου δόμησης.
«Το καθεστώς που επικράτησε στη Μύκονο είναι αυτό της ανοργάνωτης κατάτμησης της γης, της εξατομικευμένης ανοικοδόμησης διάσπαρτων «κατοικιών» σε εκτός σχεδίου γεωτεμάχια, που στην ουσία χρησιμοποιούνται ως τουριστικά καταλύματα τύπου ενοικιαζόμενων δωματίων μαζικού τουρισμού (δηλωμένα ή και αδήλωτα). Την τελευταία δεκαετία κυριάρχησε παράλληλα με τον μαζικό τουρισμό των μεγάλων ξενοδοχείων και το μοντέλο των ενοικιαζόμενων κατοικιών. Αμφότερα μοντέλα ανάπτυξης είχαν καταστροφικές συνέπειες στο φυσικό περιβάλλον της Μυκόνου, διότι πέρα από την περιβαλλοντική υποβάθμιση αποδείχθηκαν και ιδιαίτερα δαπανηρά. Ειδικά η διάσπαρτη δόμηση, με τις συνεχείς ανορθολογικές απαιτήσεις και τις χωρικά κατακερματισμένες ανάγκες, δημιουργεί δραματική άνοδο στο κόστος των υποδομών (π.χ. τυχαία χάραξη οδών, αναγκαστικές δουλείες σε τυφλά οικόπεδα, κοστοβόρες και δαπανηρές συνδέσεις της κάθε μικρο-ιδιοκτησίας με τα αναγκαία δίκτυα υποδομής, ανορθολογική διαχείριση αποβλήτων, αδήλωτοι πόροι, παραοικονομία κ.λπ.). Σημαντική συμβολή στον περιορισμό των ανωτέρω, δύναται να αποτελέσει ο σχεδιασμός ολοκληρωμένων επενδύσεων σε «οργανωμένους υποδοχείς», προκειμένου η δόμηση να αναπτύσσεται εντός οργανωμένων δομών βάσει ενιαίου σχεδιασμού», αναφέρεται στη ΣΜΠΕ.
Σύμφωνα με αυτή, το έργο προωθεί ένα σύγχρονο τουριστικό προϊόν, όπως είναι η «οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων», περιορίζοντας τη διάσπαρτη δόμηση τουριστικών καταλυμάτων στην «εκτός σχεδίου» περιοχή του ακινήτου, ενώ προωθεί και μέτρα εξοικονόμησης ενέργειας και βελτίωσης της ενεργειακής αποδοτικότητας των εγκαταστάσεών του (προώθηση ΑΠΕ, βιοκλιματικών μεθόδων σχεδιασμού, κ.ά.).
Συμπερασματικά, όπως αναφέρεται, το έργο πραγματοποιείται με οργανωμένη πολεοδόμηση, αποφεύγοντας την διάσπαρτη δόμηση του μοντέλου που χρησιμοποιούν επενδύσεις εκτός σχεδίου. «Η επιλογή του ΕΣΧΑΣΕ ως εργαλείου για την απόδοση χρήσεων γης και την πολεοδόμηση του ακινήτου, παρέχει την βέλτιστη λύση έναντι της εκτός σχεδίου δόμησης η οποία έχει οδηγήσει τμήματα της νήσου Μυκόνου σε υπερβολική πυκνότητα δόμησης», αναφέρεται μεταξύ άλλων.
Οι επιπτώσεις στο περιβάλλον
Η ΣΜΠΕ υποστηρίζεται ότι το έργο περιλαμβάνει βέλτιστη προσαρμογή της αρχιτεκτονικής των κτηρίων στην τοπική αρχιτεκτονική και τα χρώματα του τοπίου, ελαχιστοποίηση των σκληρών επιφανειών και των τομών, σεβασμός των ξερολιθιών, των γρανιτικών ογκολίθων και των γεωλογικών εξάρσεων. Οι επιπτώσεις χαρακτηρίζονται ως «μετρίως σημαντικές» στο φυσικό περιβάλλον, ιδιαίτερα κατά τη φάση κατασκευής, «οι οποίες θα αναστραφούν πλήρως κατά τη φάση λειτουργίας. Σχετίζονται κυρίως με τις εκχερσώσεις και αποψιλώσεις εκτάσεων που θα καταληφθούν από κατασκευές. Κατά τη φάση λειτουργίας, θα γίνει οριστική αποκατάσταση όλων των θιγόμενων εκτάσεων (πλην των καλύψεων των κτηρίων και των οδών), αλλά και συντήρηση τουλάχιστον 16.250 τ.μ. τα οποία θα συντηρηθούν με άγρια τοπική βλάστηση, και με μικρο-αποθέματα ενδημικών φυτών της Μυκόνου και των Κυκλάδων».
Στην ΣΜΠΕ υποστηρίζεται ότι το έργο εντάσσεται αρμονικά στο τοπίο και υιοθετεί κατευθύνσεις για την ανάδειξη και προστασία του περιβάλλοντος (γεωλογικούς σχηματισμού, αναβαθμίδες/ ξερολιθιές), θέμα το οποίο τίθεται και από την Ευρωπαϊκή Σύμβαση του Τοπίου. Επιπλέον, ότι «χωροθετείται σε περιοχή που δεν τίθεται ζήτημα σύγκρουσης χρήσεων γης με υφιστάμενα ή σχεδιαζόμενα έργα που αφορούν σε Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας, βιομηχανικές εγκαταστάσεις ή υδατοκαλλιέργειες, ενώ συνάδει με την Ευρωπαϊκή Σύμβαση του Τοπίου όσον αφορά στη διατήρηση και ενίσχυση της τοπικής φυσιογνωμίας και του οικιστικού πρότυπου ανάπτυξης».
Ο Φορέας του Επενδυτικού σχεδίου αξιολογώντας τις αρχές της κυκλικής οικονομίας, ελαχιστοποιεί την παραγωγή στερεών αποβλήτων μέσω της απαγόρευσης σκευών μίας χρήσεως, της ενθάρρυνσης των επισκεπτών για τη μείωση των διατροφικών αποβλήτων και της επισκευής του εξοπλισμού αντί της αντικατάστασής του. Παράλληλα, θα δημιουργηθεί ένα «πράσινο σημείο» συγκέντρωσης ανακυκλώσιμων υλικών το οποίο θα βρίσκεται σε σημείο του ακινήτου με εύκολη πρόσβαση και ακολουθεί τις τελευταίες προδιαγραφές σε σχέση με τη διαρρύθμιση, την υγεία και ασφάλεια, τα ρεύματα αποβλήτων και τους χώρους προσωρινής αποθήκευσης. Η δημιουργία του πράσινου σημείου θα συνοδεύεται και από πολιτική ανακύκλωσης και διαχωρισμού στην πηγή, ιδιαίτερα σε δραστηριότητες μεγάλης παραγωγής αποβλήτων (κουζίνες, χώροι συνάθροισης κοινού κ.λπ.).
Το υπό μελέτη Σχέδιο προβλέπει να ενισχύσει την επαναχρησιμοποίηση και ανακύκλωση βασικών ροών αποβλήτων όπως τα αστικά απόβλητα και τα απορρίμματα συσκευασίας, ενώ θα λάβει ειδική μέριμνα για αξιοποίηση βιοαποβλήτων και χρήση τους ως λίπασμα στις καλλωπιστικές καλλιέργειες του Σχεδίου, μέσω της διαδικασίας της κομποστοποίησης. Επιπλέον, θα εφαρμόσει πολιτικές μείωσης της κατά κεφαλή παραγόμενης ποσότητας αποβλήτων, έως το 30-40% της μέσης κατ΄ άτομο παραγωγής στην νήσο Μύκονο.
Συμπερασματικά, στην περιοχή που χωροθετείται το οικόπεδο του έργου, με βάση το ΦΕΚ της ΖΟΕ Μυκόνου, τίθενται περιορισμοί μεταξύ των οποίων η απαγόρευση της καταστροφής των αναβαθμίδων και των χαρακτηριστικών βραχωδών εξάρσεων και ογκολίθων. Επίσης, δεν επιτρέπεται στην ζώνη της παραλίας η χωροθέτηση Μονάδων Αφαλάτωσης, βιολογικού καθαρισμού οικισμών και ΧΥΤΑ. «Η επένδυση, σεβόμενη απολύτως τους περιβαλλοντικούς περιορισμούς, δεν προτίθεται να χωροθετήσει καμία υποδομή από τις προαναφερόμενες εντός της ζώνης παραλίας. Οι εγκαταστάσεις ΕΕΛ και αφαλάτωσης του έργου θα χωροθετηθούν στη βορειότερη ζώνη, η οποία δεν έχει τέτοιους περιορισμούς, και φυσικά δεν προτίθεται να χωροθετήσει σε οποιοδήποτε σημείο του ακινήτου ΧΥΤΑ ή άλλη βαριά υποδομή διαχείρισης στερεών αποβλήτων, πλην ενός πράσινου σημείου για την προσωρινή συγκέντρωση στερεών αποβλήτων και ανακυκλωσίμων προς συλλογή και μεταφορά. Επίσης, οι όροι προστασίας και ανάδειξης του υδατορέματος της περιοχής τηρούνται και διατηρείται η παραδοσιακή διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου», επισημαίνεται στη ΣΜΠΕ.
