Του Νίκου Ρουσάνογλου
Απογοητευτικά είναι τα δεδομένα που προκύπτουν από σχετική έρευνα της BluPeak Estate Analytics, βάσει των οποίων, τα περισσότερα από τα κλειστά ακίνητα, δεν μπορούν να αξιοποιηθούν άμεσα, παρά μόνο αν πραγματοποιηθεί μια συντονισμένη και υψηλής έντασης προσπάθεια, προκειμένου να αρθούν τα εμπόδια που περιορίζουν σήμερα την διάθεσή τους στην αγορά.
Σύμφωνα με την έρευνα, μόλις το 19% των ακινήτων που είναι κλειστά και αναξιοποίητα σήμερα στην Ελλάδα, χαρακτηρίζεται ως νομικά καθαρό, δηλαδή χωρίς εκκρεμότητες ή εμπόδια που μπλοκάρουν την αξιοποίησή του. Αυτό αποτυπώνεται με βάση στοιχεία του διεθνούς δείκτη FREI, o οποίος ταξινομεί ανάλογα με το αν μπορούν να κατοικηθούν, να μισθωθούν, να πωληθούν ή να αξιοποιηθούν χωρίς θεσμικά, νομικά ή τεχνικά εμπόδια.
“Κρίσιμο εύρημα αποτελεί επίσης ότι μόνο το 10% του συνόλου των κλειστών ακινήτων στην Ελλάδα είναι άμεσα αξιοποιήσιμο. Με άλλα λόγια, ένα πολύ μεγάλο τμήμα του φαινομενικού αποθέματος παραμένει ουσιαστικά “ανενεργό”. Επί της ουσία υπάρχει στα χαρτιά, αλλά δεν είναι έτοιμο να καλύψει πραγματικές στεγαστικές ή επενδυτικές ανάγκες”, επισημαίνει η BluePeak σε σχετική της ανάλυση.
Με βάση το διάγραμμα του Frei Funnel που αξιοποιεί κατά την διαδικασία ψηφιακής χαρτογράφησης και αξιολόγησης ακινήτων η BluPeak Estate Analytics, το 32% αφορά το συνολικό απόθεμα των ακινήτων που παραμένουν αναξιοποίητα από το σύνολο των ακινήτων που υφίστανται στην Ελλάδα. Ωστόσο, από αυτή τη δεξαμενή, μόλις το 25% εμφανίζεται ως καταγεγραμμένο, γεγονός που δείχνει ήδη μια πρώτη απώλεια ορατότητας και οργανωμένης πληροφόρησης για την πραγματική κατάσταση της αγοράς.
Ακολουθεί το στάδιο της τεχνικής καταλληλότητας, όπου το ποσοστό υποχωρεί στο 14%, κάτι που σημαίνει ότι ένα σημαντικό μέρος του αποθέματος είτε χρειάζεται παρεμβάσεις είτε δεν μπορεί να διατεθεί άμεσα στην αγορά. Η διάκριση των ακινήτων είναι κρίσιμη για την αξιοποίησή τους. Ένα ακίνητο που εμφανίζεται δηλωμένο αλλά έχει ασάφεια στο ιδιοκτησιακό του καθεστώς, εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο, πολεοδομικά προβλήματα ή ελλιπή τεχνικά στοιχεία δεν είναι πραγματικά διαθέσιμο. Είναι θεωρητικά καταγεγραμμένο, αλλά πρακτικά ανενεργό, επισημαίνεται στην ανάλυση.
Στο ζήτημα της έλλειψης κατοικιών αναφέρθηκε πρόσφατα και ο κ. Μπιλ Χάνκοκ, Group CEO & Chairman του Ομίλου RCG, στο πλαίσιο της συμμετοχής του στο Οικονομικό Φόρουμ των Δελφών. Σύμφωνα με τον ίδιο, το πρόβλημα αφορά το έλλειμμα που παρατηρείται σήμερα στην αγορά και υπολογίζεται σε τουλάχιστον 250.000 κατοικίες. Όπως ανέφερε, “ο τραπεζικός κύκλος των μη εξυπηρετούμενων δανείων βρίσκεται στο τέλος του, δεν έχει ολοκληρωθεί, αλλά οι μηχανισμοί αντιμετώπισής του έχουν πλέον τεθεί σε λειτουργία. Το κρίσιμο ερώτημα που διαμορφώνει τη νέα ατζέντα δεν είναι πώς θα διαχειριστούμε τα προβληματικά assets, αλλά πώς θα εκσυγχρονίσουμε το σύνολο του ελληνικού αποθέματος ακινήτων”.
Ερωτηθείς για τον αντίκτυπο που θα έχει η διοχέτευση των υφιστάμενων χαρτοφυλακίων NPL στην αγορά, ο κ. Hancock επισήμανε ότι τα περίπου 30.000 ακίνητα που βρίσκονται εντός τιτλοποιήσεων και υπό διαχείριση κατοικούνται στη συντριπτική τους πλειονότητα. Η μαζική εκκένωσή τους απλώς μεταφέρει το στεγαστικό πρόβλημα από τον έναν κάτοχο στον άλλο, αφού τα ακίνητα δεν προστίθενται στο διαθέσιμο απόθεμα. Η πραγματική λύση, κατά τον κ. Hancock, είναι μαθηματικά απλή και πολιτικά δύσκολη: περισσότερη γη ή μεγαλύτερη πυκνότητα δόμησης. Αυτό προϋποθέτει ξεκάθαρη πολεοδομική μεταρρύθμιση με αξιόπιστες και δικαστικά ανθεκτικές άδειες, καθώς και κοινωνική συναίνεση για τα μεγάλα διλήμματα που προκύπτουν.
Κατά την Blupeak, ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα μεγάλου αριθμού ακινήτων, που δεν μπορούν να αξιοποιηθούν άμεσα, αφορά την περιουσίων των δήμων. Για κάθε 100 ακίνητα δημοτικών ακινήτων, μόνο το 25% θεωρείται αξιοποιήσιμο. Πρόκειται για ακίνητα που μπορούν να περάσουν γρήγορα σε χρήση, είτε για στεγαστικούς είτε για κοινωνικούς ή αναπτυξιακούς σκοπούς, χωρίς να απαιτούνται χρονοβόρες διαδικασίες ωρίμανσης. Το υπόλοιπο αφορά ακίνητα που χρειάζονται διορθωτικές κινήσεις.
Παράλληλα, περίπου τέσσερα στα δέκα ακίνητα εντάσσονται στην κατηγορία των μικρών παρεμβάσεων. Αυτό σημαίνει ότι δεν είναι εκτός δυνατοτήτων αξιοποίησης, αλλά χρειάζονται τεχνικές, διοικητικές ή λειτουργικές διορθώσεις προτού μπορέσουν να ενεργοποιηθούν. Πρόκειται δηλαδή για ένα απόθεμα που μπορεί να αποκτήσει αξία και χρησιμότητα, αρκεί να υπάρξει οργανωμένο σχέδιο για τη διαχείριση αυτών των ακινήτων.
Υπάρχει, ωστόσο, και μια τρίτη κατηγορία, τα μπλοκαρισμένα ακίνητα, που αφορούν σε περιπτώσεις, όπου η αξιοποίηση αναστέλλεται λόγω νομικών, θεσμικών, διοικητικών ή άλλων σοβαρών εμποδίων. Όσο αυτά τα εμπόδια παραμένουν, τα συγκεκριμένα ακίνητα δεν μπορούν να λειτουργήσουν ως πραγματικό εργαλείο πολιτικής, ακόμη κι αν τυπικά ανήκουν στη δημοτική περιουσία.
