Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου – Πολεοδόμου Μηχανικού
baklatsi@yahoo.gr
Ενα από τα βασικά στοιχεία της δήλωσης ακινήτου στο Κτηματολόγιο είναι η κατάθεση νόμιμου τίτλου ιδιοκτησίας, δηλαδή συμβόλαιο. Πολλοί όμως είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων, κυρίως στα χωριά, που δεν έχουν συμβόλαια για να αποδείξουν την ιδιοκτησία τους στο κτηματολόγιο και φοβούνται μήπως χάσουν την περιουσία τους. Ιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων νέμονται και κατέχουν τα ακίνητά τους στα λόγια. Αυτό συμβαίνει σε πολλές περιοχές της Ελλάδας και κυρίως σε ορεινά χωριά, αλλά και σε νησιωτικές περιοχές, που λόγω των πολέμων, του εμφυλίου, της μετανάστευσης και του εθιμικού δικαίου που ίσχυε, οι κάτοικοι μεταβίβαζαν τις ιδιοκτησίες τους, μέσω προφορικών συμφωνιών και μέσω προφορικής διανομής των κληρονομούμενων ιδιοκτησιών, χωρίς τη σύνταξη συμβολαίου. Ετσι πολλοί ιδιοκτήτες προβληματίζονται πώς θα δηλώσουν τη περιουσία τους στο Κτηματολόγιο, γιατί δεν γνωρίζουν ακριβώς ποια είναι τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, που πρέπει να συγκεντρώσουν για να κατοχυρώσουν την ιδιοκτησία τους.
- Πώς δηλώνω το ακίνητό μου, για τα οποίο δεν έχω συμβόλαιο;
Σε αυτήν την περίπτωση δηλώνετε το δικαίωμά σας, προσκομίζοντας στο κτηματολόγιο απαραίτητα τοπογραφικό διάγραμμα, καθώς και κάθε δυνατό έγγραφο προς απόδειξη της εικοσαετούς κτήσης του δικαιώματός σας, όπως:
α) δηλώσεις ενώπιον Δημόσιων Αρχών, ιδίως φορολογικών, όπως, λ.χ. δηλώσεις στο Ε9 της φορολογικής δήλωσης,
β) συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου, στο οποίο βεβαιώνεται η παράδοση της νομής στον εκ του προσυμφώνου δικαιούχο,
γ) συμβόλαιο όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου,
δ) πράξη αναγνώρισης ορίων,
ε) μισθωτήρια που εμφανίζουν ως εκμισθωτή τον δηλούντα, εφόσον φέρουν βέβαιη χρονολογία,
στ) υποθήκες και εν γένει βάρη που έχουν συσταθεί στο ακίνητο για το οποίο δηλώνεται ως λόγος κτήσεως η χρησικτησία,
ζ) έγγραφα χορήγησης επιδότησης στον δηλούντα (π.χ. ΟΣΔΕ), από τα οποία προκύπτει ότι αυτός αντιμετωπίστηκε ως κύριος του ακινήτου στο οποίο αφορά η δήλωση,
η) αποδείξεις καταβολής τελών πάσης φύσεως που βαρύνουν τον δικαιούχο του ακινήτου στο όνομα του δηλούντος,
θ) αποδείξεις Δ.Ε.Η., Ο.Τ.Ε., εταιρειών ύδρευσης κ.λπ. προς τον δηλούντα,
ι) αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο ή ενδεχομένως για άλλες εργασίες, εφόσον είναι διάτρητες ή πάντως δεν αμφισβητείται η χρονολογία τους,
κ) παλαιά τοπογραφικά διαγράμματα που συντάχθηκαν με εντολή του δηλούντος και τα οποία τον αναφέρουν ως δικαιούχο,
λ) βεβαιώσεις δημάρχου για τα δικαιώματα επί του ακινήτου του δηλούντος ή και των προκατόχων του ή την άσκηση νομής επ’ αυτού για χρονικό διάστημα τουλάχιστον μιας εικοσαετίας,
μ) οικοδομική άδεια στο όνομα του δηλούντος,
ν) έγγραφο επιβολής στον δηλούντα προστίμου λόγω πολεοδομικών παραβάσεων,
ξ) παλαιό (20ετίας) ιδιωτικό συμφωνητικό (π.χ. πώλησης ή διανομής) που αναφέρει το δηλούντα ως κύριο του ακινήτου,
ο) ένορκες βεβαιώσεις με το ως άνω περιεχόμενο.
- Δεν έχω κάνει αποδοχή κληρονομιάς για την περιουσία του πατέρα μου, που κατείχε με συμβόλαια. Τι θα καταθέσω;
Σε περίπτωση που ως κληρονόμος δεν έχετε προβεί στην αποδοχή της κληρονομιάς του θανόντος, θα πρέπει να υποβάλετε στο Κτηματολόγιο τα εξής:
α) Τους τίτλους ιδιοκτησίας των ακινήτων του κληρονομούμενου
β) Ληξιαρχική πράξη θανάτου του
γ) Αντίγραφο της δημοσιευμένης διαθήκης ή δικαστική απόφαση με την οποία αυτή κηρύχθηκε κύρια, εάν πρόκειται για ιδιόγραφη διαθήκη
δ) Πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως άλλης διαθήκης και
ε) Πιστοποιητικό περί μη αποποιήσεως της κληρονομιάς.
- Στη διαθήκη που άφησε ο πατέρας μου αναγράφονται και κάποια χωράφια, για τα οποία όμως ο ίδιος δεν είχε συμβόλαια. Τα δηλώνω;
Ναι, τα δηλώνετε και αυτά, αρκεί να ξέρετε τη θέση τους, για να μπορείτε να τα εντοπίσετε στη συνέχεια στον χάρτη του κτηματολογίου.
Στην περίπτωση αυτή όμως, επειδή δεν υπάρχουν τίτλοι ιδιοκτησίας για το ακίνητο, θα πρέπει να προσκομιστούν τουλάχιστον δύο έγγραφα από τα οποία να προκύπτει ότι ο πατέρας σας ασκούσε πράξεις νομής επί 20ετία στα ακίνητα, όπως: δηλώσεις ΟΣΔΕ, αποδείξεις ΔΕΗ – ΟΤΕ, οικοδομική άδεια ή και ένορκες βεβαιώσεις.
Προτού υποβάλλετε τα δικαιολογητικά στο κτηματολόγιο, καλό θα ήταν να συντάξετε τοπογραφικά διαγράμματα των ακινήτων για τον ορθότερο εντοπισμό τους. Τα δικαιολογητικά που θα καταθέσετε επιπλέον των τοπογραφικών διαγραμμάτων είναι τα εξής:
α) Ληξιαρχική πράξη θανάτου του κληρονομούμενου
β) Αντίγραφο της δημοσιευμένης διαθήκης ή δικαστική απόφαση με την οποία αυτή κηρύχθηκε κύρια, εάν πρόκειται για ιδιόγραφη διαθήκη
γ) Πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως άλλης διαθήκης και
δ) Πιστοποιητικό περί μη αποποιήσεως της κληρονομιάς
ε) Αποδεικτικά στοιχεία νομής του ακινήτου
Σ’ αυτή τη περίπτωση, θα πρέπει να προηγηθεί και ο έλεγχος στο δασικό χάρτη της περιοχής, εφόσον έχει γίνει ανάρτηση του, για να διαπιστωθεί ο μη δασικός χαρακτήρας των ακινήτων.
- Εχω ένα σπίτι στο χωριό, ως κληρονόμος κατά ένα ποσοστό μαζί με άλλους συγγενείς, χωρίς διαθήκη, για το οποίο δεν υπάρχουν συμβόλαια. Τι γίνεται σ’ αυτή τη περίπτωση;
Καταρχήν κάθε κληρονόμος δηλώνει το μερίδιό του (ποσοστό δικαιώματος επί τοις εκατό ή σε κλάσμα) στο ακίνητο που έχει κληρονομήσει ακόμα κι αν δεν υπάρχει διαθήκη. Κατά τα άλλα ισχύουν ό,τι και στην προηγούμενη περίπτωση.
- Στην περίπτωση που έχω από διαθήκη τμήμα κάθετης ή οριζόντιας ιδιοκτησίας και δεν έχω κάνει αποδοχή κληρονομιάς τι κάνω;
Και σε αυτήν τη περίπτωση ο κάθε ιδιοκτήτης δηλώνει το δικαίωμά του επί της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας (π.χ. το σπίτι του σε ένα οικόπεδο ή το διαμέρισμα). Σε περίπτωση που το δικαίωμα κυριότητος, αποκτήθηκε με εξ αδιαθέτου διαδοχή (δηλαδή χωρίς διαθήκη) και χωρίς να έχει γίνει αποδοχή κληρονομιάς και σε αυτή τη περίπτωση δηλώνεται κανονικά.
Θα πρέπει να καταθέσετε στο κτηματολόγιο τα εξής:
α) Τη ληξιαρχική πράξη θανάτου.
β) Το πιστοποιητικό των πλησιεστέρων συγγενών
γ) Πιστοποιητικό περί μη δημοσιεύσεως διαθήκης
δ) Πιστοποιητικό περί μη αποποιήσεως της κληρονομιάς
ε) Ε9 και όποιο άλλο στοιχείο π.χ. λογαριασμός ΔΕΗ.
- Εγώ δεν έχω συμβόλαιο, αλλά προσύμφωνο. Θα το δεχθούν στο κτηματολόγιο;
Το προσύμφωνο είναι πράξη μη μεταγράψιμη στο Υποθηκοφυλακείο και συνεπώς δεν σας κατοχυρώνει ότι κατέχετε τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου. Εάν ο παρέχων – πωλητής βρίσκεται στη ζωή, καλό είναι να υπογράψετε και το τελικό συμβόλαιο και να το καταθέσετε στο κτηματολόγιο. Αν όμως έχουν συμπληρωθεί 20 χρόνια από την υπογραφή του προσυμφώνου και κατέχετε το ακίνητο και ενδεχομένως ο πωλητής να μην βρίσκεται στη ζωή, τότε μπορείτε να δηλώσετε το ακίνητο, ως κύριος με βάση την έκτακτη χρησικτησία. Σε αυτή τη περίπτωση θα προσκομίσετε το προσύμφωνο, ως αποδεικτικό της άσκησης χρησικτησίας.
- Δεν έχω συμβόλαιο για το χωράφι που καλλιεργώ, αλλά δεν μπορώ να συγκεντρώσω τα δικαιολογητικά που απαιτούνται και αποδεικνύουν τη χρησικτησία μου, για διάρκεια 20 χρόνων. Το δηλώνω;
Εσείς θα κάνετε δήλωση ιδιοκτησίας στο κτηματολόγιο, συγκεντρώνοντας όσα περισσότερα δικαιολογητικά μπορείτε. Για παράδειγμα θα πρέπει να καταθέσετε αντίγραφα Ε9, Τοπογραφικό Διάγραμμα κ.ά. Το αρμόδιο τμήμα της κτηματογράφησης, θα επεξεργαστεί τα στοιχεία που θα υποβάλετε, προκειμένου να ελέγξει αναφορά έκταση του Δημοσίου ή άλλων ιδιοκτητών, που ενδεχομένως έχουν τίτλο ιδιοκτησίας.
- Δεν έχω συμβόλαιο, αλλά το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχή πράξης εφαρμογής, που συντάχθηκε το 1993 και στον πίνακα της πράξης αναγράφομαι εγώ ως ιδιοκτήτης. Είμαι εντάξει για το κτηματολόγιο;
Ο πίνακας πράξης εφαρμογής, δεν αποτελεί τίτλο ιδιοκτησίας. Μάλιστα σε περίπτωση που στον πίνακα γράφεται μόνο το ονοματεπώνυμο του ιδιοκτήτη, απαιτείται να γίνει η συμπλήρωση του με τα πλήρη στοιχεία του ιδιοκτήτη συμπεριλαμβανομένου και του αριθμού της συμβολαιογραφικής πράξης του οικοπέδου. Για τη διόρθωση της πράξης εφαρμογής, εκδίδεται διοικητική πράξη, που υπογράφεται από τον περιφερειάρχη. Η Πράξη Εφαρμογής όμως είναι πολύ «ισχυρό χαρτί» και μαζί με άλλα αποδεικτικά στοιχεία, θα την καταθέσετε στο Κτηματολόγιο, για να αποδείξετε το δικαίωμα σας στο ακίνητο έστω και χωρίς συμβόλαιο.
- Εχω παλιούς γείτονες, που μπορούν να μαρτυρήσουν ότι το οικόπεδο που έχω χωρίς συμβόλαιο, μου ανήκει. Δεν είμαι «καλυμμένος»;
Η ένορκη βεβαίωση ενώπιον του συμβολαιογράφου δεν αποτελεί τίτλο κυριότητας. Μπορούν όμως, οι ένορκες βεβαιώσεις να χρησιμοποιηθούν για την απόδειξη χρησικτησίας μαζί με άλλα δικαιολογητικά π.χ. Ε9, λογαριασμό νερού κ. ά. και να αποδείξετε το δικαίωμα σας στο ακίνητο, χωρίς συμβόλαιο στο Κτηματολόγιο.
