Τη δυνατότητα διόρθωσης λαθών και παραλείψεων στις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων (Ε9) για τα έτη 2014 έως και 2026, χωρίς την επιβολή του πρόσθετου ΕΝΦΙΑ, των τόκων και των προστίμων που θα προέκυπταν από τις συγκεκριμένες διορθώσεις, προβλέπει νέα διάταξη του φορολογικού νομοσχεδίου που κατατέθηκε στη Βουλή στις 3 Νοεμβρίου 2026. Η ρύθμιση συνδέεται με την επικείμενη λειτουργία του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) και αποσκοπεί στην αποκατάσταση ανακριβειών στα στοιχεία της ακίνητης περιουσίας πριν από την ευρύτερη διασταύρωσή τους.
Η πρόβλεψη περιλαμβάνεται στο άρθρο 51 του σχεδίου νόμου του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών με τίτλο «Ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος, της αποταμίευσης και των επενδύσεων, φορολογικές, μισθολογικές, συνταξιοδοτικές διατάξεις και λοιπές διατάξεις κοινωνικής πολιτικής».
Με τη νέα διάταξη επιχειρείται η δημιουργία ενός μεταβατικού πλαισίου οικειοθελούς συμμόρφωσης, ώστε οι ιδιοκτήτες να μπορούν να διορθώσουν την περιουσιακή τους εικόνα χωρίς τις πρόσθετες επιβαρύνσεις που θα συνεπαγόταν κανονικά μια εκπρόθεσμη δήλωση με αυξημένο φόρο.
Επισημαίνεται ότι πρόκειται για ρύθμιση κατατεθειμένου νομοσχεδίου, η οποία θα αποκτήσει νομοθετική ισχύ μετά την ψήφιση και δημοσίευσή της σε ΦΕΚ.
Τι προβλέπει το άρθρο 51 για τις δηλώσεις Ε9
Το άρθρο 51 προβλέπει την προσθήκη νέας παραγράφου 6 στο άρθρο 17 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025).
Σύμφωνα με την προτεινόμενη διάταξη, οι υπόχρεοι σε υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων θα μπορούν, ειδικά για τα έτη 2014 έως και 2026, να υποβάλουν δηλώσεις με τα ορθά στοιχεία χωρίς την επιβολή του φόρου κάθε έτους, των τόκων και των προστίμων που θα προέκυπταν από τις δηλώσεις αυτές.
Η απαλλαγή αφορά, επομένως, μια περίοδο 13 ημερολογιακών ετών και καλύπτει τόσο αρχικές όσο και τροποποιητικές δηλώσεις, σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση.
Στόχος είναι να αντιμετωπιστούν περιπτώσεις στις οποίες η φορολογική εικόνα ενός ακινήτου δεν ανταποκρίνεται στα πραγματικά στοιχεία ή στα εμπράγματα δικαιώματα του ιδιοκτήτη.
Τέτοιες περιπτώσεις μπορούν να αφορούν:
- Ανακριβή καταχώριση της επιφάνειας κτισμάτων ή οικοπέδων.
- Λανθασμένα ποσοστά συνιδιοκτησίας.
- Εσφαλμένο είδος εμπράγματου δικαιώματος, όπως πλήρης κυριότητα, ψιλή κυριότητα ή επικαρπία.
- Παραλείψεις δήλωσης ακινήτων ή εμπράγματων δικαιωμάτων.
- Ανακρίβειες σε περιγραφικά στοιχεία ακινήτων που επηρεάζουν τον φορολογικό υπολογισμό.
Εφόσον η διάταξη ψηφιστεί με το προτεινόμενο περιεχόμενο, η διόρθωση τέτοιων στοιχείων θα μπορεί να πραγματοποιείται υπό το ειδικό καθεστώς απαλλαγής, εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας.
Ποιες επιβαρύνσεις δεν θα επιβάλλονται
Η σημαντικότερη παράμετρος της ρύθμισης αφορά τις περιπτώσεις στις οποίες μια διορθωτική δήλωση Ε9 θα οδηγούσε κανονικά στον υπολογισμό μεγαλύτερου ΕΝΦΙΑ για προηγούμενα έτη.
Για παράδειγμα, εάν η πραγματική επιφάνεια ενός ακινήτου ήταν μεγαλύτερη από εκείνη που είχε δηλωθεί στο Ε9, η αποκατάσταση των στοιχείων θα μπορούσε να συνεπάγεται πρόσθετο φόρο για τα έτη στα οποία υπήρχε η ανακρίβεια.
Με το προτεινόμενο καθεστώς, ο πρόσθετος φόρος που θα προέκυπτε από τη συγκεκριμένη διορθωτική δήλωση δεν θα επιβάλλεται, ούτε οι αντίστοιχοι τόκοι και τα πρόστιμα.
Αυτό δεν σημαίνει ότι διαγράφονται γενικά όλες οι ήδη βεβαιωμένες οφειλές ΕΝΦΙΑ ή ότι επιστρέφονται φόροι που έχουν καταβληθεί.
Η απαλλαγή συνδέεται ειδικά με τις φορολογικές επιβαρύνσεις που θα προέκυπταν από την υποβολή των προβλεπόμενων δηλώσεων με τα ορθά στοιχεία.
Τι ισχύει όταν η διόρθωση μειώνει τον ΕΝΦΙΑ
Ιδιαίτερη σημασία έχει η διευκρίνιση της αιτιολογικής έκθεσης ότι η προτεινόμενη διάταξη αφορά τις χρεωστικές δηλώσεις και όχι τις πιστωτικές.
Εάν, δηλαδή, ένας ιδιοκτήτης έχει δηλώσει μεγαλύτερη επιφάνεια από την πραγματική και η διόρθωση θα οδηγούσε σε μείωση του ΕΝΦΙΑ, δεν αποκτά αυτομάτως δικαίωμα επιστροφής φόρου για ολόκληρη τη χρονική περίοδο 2014–2026.
Στις περιπτώσεις αυτές εξακολουθούν να εφαρμόζονται οι γενικοί κανόνες του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, συμπεριλαμβανομένων των σχετικών προθεσμιών και των διατάξεων περί παραγραφής.
Η διάκριση αυτή είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς η νέα ρύθμιση δεν αποτελεί γενική επανεκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ όλων των προηγούμενων ετών.
Η προθεσμία συνδέεται με την έναρξη λειτουργίας του ΜΙΔΑ
Η ειδική προθεσμία δεν ορίζεται με συγκεκριμένη ημερομηνία στο νομοσχέδιο.
Σύμφωνα με το άρθρο 51, η δυνατότητα υποβολής των διορθωτικών δηλώσεων χωρίς τις πρόσθετες επιβαρύνσεις θα παρέχεται έως το τέλος του τέταρτου μήνα από την έναρξη της παραγωγικής λειτουργίας του ΜΙΔΑ.
Παράλληλα, προβλέπεται δυνατότητα παράτασης με απόφαση του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, η οποία θα εκδίδεται μετά από εισήγηση του Διοικητή της ΑΑΔΕ.
Ο προγραμματισμός για την ενεργοποίηση του νέου μητρώου τοποθετείται, σύμφωνα με τις μέχρι σήμερα πληροφορίες, στον Δεκέμβριο του 2026.
Εφόσον η παραγωγική λειτουργία ξεκινήσει εντός του Δεκεμβρίου, η προθεσμία, σύμφωνα με τον προτεινόμενο μηχανισμό υπολογισμού, θα μπορούσε να λήξει στις 30 Απριλίου 2027.
Ωστόσο, η 30ή Απριλίου 2027 δεν αποτελεί σήμερα οριστικά καθορισμένη νόμιμη προθεσμία. Η ακριβής ημερομηνία θα εξαρτηθεί από την πραγματική έναρξη λειτουργίας του μητρώου και το τελικό νομοθετικό πλαίσιο.
Τι είναι το ΜΙΔΑ και γιατί απαιτούνται διορθώσεις
Το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων αποτελεί ένα νέο πληροφοριακό σύστημα που αναπτύσσεται στο πλαίσιο της ψηφιακής διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας.
Σκοπός του είναι η συγκέντρωση και διασύνδεση δεδομένων τα οποία σήμερα τηρούνται σε διαφορετικές βάσεις πληροφοριών.
Στην ψηφιακή εικόνα κάθε ακινήτου προβλέπεται να συνδυάζονται φορολογικά, ιδιοκτησιακά και άλλα σχετικά στοιχεία, ώστε να διευκολύνεται η διασταύρωση και η επικαιροποίησή τους.
Ένα από τα βασικά ζητήματα της λειτουργίας του συστήματος είναι η αντιστοίχιση των ακινήτων που καταγράφονται στο φορολογικό περιουσιολόγιο της ΑΑΔΕ με τις εγγραφές του Ελληνικού Κτηματολογίου.
Στο περιουσιολόγιο χρησιμοποιείται ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ), ενώ στο Κτηματολόγιο ο Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ).
Οι δύο αριθμοί εξυπηρετούν διαφορετικά πληροφοριακά συστήματα και η αντιστοίχισή τους μπορεί να παρουσιάζει δυσκολίες όταν υπάρχουν ανακριβή ή ελλιπή στοιχεία.
Ενδεικτικά, αποκλίσεις μπορούν να εντοπίζονται στην επιφάνεια, στο είδος ή στο ποσοστό εμπράγματου δικαιώματος, στην περιγραφή του ακινήτου ή σε στοιχεία που σχετίζονται με μεταβολές ιδιοκτησίας.
Η ορθή αποτύπωση των ακινήτων στο Ε9 αποτελεί επομένως μία από τις βασικές προϋποθέσεις για την ποιότητα των δεδομένων που θα αξιοποιεί το νέο μητρώο.
Ο ρόλος των μηχανικών και τα τεχνικά στοιχεία των ακινήτων
Η προτεινόμενη ρύθμιση έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για τον τεχνικό κλάδο, καθώς πολλές από τις ανακρίβειες που εμφανίζονται στις δηλώσεις ακινήτων συνδέονται με τεχνικά και ιδιοκτησιακά δεδομένα.
Κατά τον έλεγχο της περιουσιακής εικόνας ενός ακινήτου μπορεί να χρειαστεί σύγκριση των στοιχείων του Ε9 με:
- Τους τίτλους ιδιοκτησίας και τις πράξεις σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας.
- Τα εγκεκριμένα αρχιτεκτονικά σχέδια και τα στοιχεία της οικοδομικής άδειας.
- Τυχόν αποτυπώσεις και μετρήσεις της υφιστάμενης κατάστασης.
- Τα στοιχεία δηλώσεων αυθαιρέτων και των σχετικών πράξεων υπαγωγής.
- Τον φάκελο Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, όπου υπάρχει.
- Τις κτηματολογικές εγγραφές και τα σχετικά διαγράμματα.
Η σύγκριση αυτή μπορεί να αναδείξει αποκλίσεις που απαιτούν πρόσθετη τεχνική ή νομική διερεύνηση προτού πραγματοποιηθεί οποιαδήποτε φορολογική διόρθωση.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στον προσδιορισμό της επιφάνειας, καθώς διαφορετικά έγγραφα ενδέχεται να αποτυπώνουν διαφορετικές κατηγορίες ή μεθόδους υπολογισμού επιφανειών.
Αντίστοιχα, η αναγραφή ενός ακινήτου στο Ε9 με συγκεκριμένα τετραγωνικά μέτρα δεν αποτελεί από μόνη της απόδειξη πολεοδομικής νομιμότητας.
Η διόρθωση του Ε9 δεν υποκαθιστά την τακτοποίηση πολεοδομικών παραβάσεων, τη διόρθωση τίτλων ιδιοκτησίας ή την προβλεπόμενη διαδικασία διόρθωσης κτηματολογικών εγγραφών.
Οι διαδικασίες αυτές διέπονται από διαφορετικό θεσμικό πλαίσιο και πρέπει να εξετάζονται αυτοτελώς.
Ο ρόλος του μηχανικού μπορεί να είναι καθοριστικός στην τεχνική τεκμηρίωση των πραγματικών χαρακτηριστικών ενός ακινήτου, ενώ η φορολογική αποτύπωση και οι συνέπειες των δηλώσεων απαιτούν την κατάλληλη φοροτεχνική αξιολόγηση.
Πώς υποβάλλονται οι διορθώσεις στο Ε9
Η ΑΑΔΕ διαθέτει ήδη ηλεκτρονική υπηρεσία για την υποβολή αρχικών και τροποποιητικών δηλώσεων Ε9.
Η πρόσβαση πραγματοποιείται μέσω της ψηφιακής πύλης myAADE, στη διαδρομή:
Εφαρμογές → Φορολογικές Υπηρεσίες → Ακίνητα → Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ.
Στην υφιστάμενη εφαρμογή ο φορολογούμενος μπορεί να επιλέξει το έτος δήλωσης, να καταχωρίσει ή να μεταβάλει στοιχεία ακινήτων, να ελέγξει την περιουσιακή του κατάσταση και να προχωρήσει σε οριστική υποβολή.
Ανάλογα με το είδος της μεταβολής, μπορεί να απαιτούνται στοιχεία συμβολαίων, εμπράγματων δικαιωμάτων και άλλα υποχρεωτικά δεδομένα.
Η υποβολή διορθώσεων για προηγούμενα έτη μπορεί επίσης να απαιτεί μεταφορά της μεταβολής στα επόμενα έτη, εφόσον εξακολουθεί να ισχύει η ίδια περιουσιακή κατάσταση.
Πάντως, μέχρι την ψήφιση της νέας ρύθμισης και την αποσαφήνιση του τρόπου εφαρμογής της, οι ιδιοκτήτες δεν θα πρέπει να θεωρούν ότι κάθε διορθωτική δήλωση που υποβάλλεται σήμερα υπάγεται αυτομάτως στην προβλεπόμενη απαλλαγή.
Το επόμενο βήμα: Ψήφιση και εφαρμογή της νέας ρύθμισης
Το φορολογικό νομοσχέδιο κατατέθηκε στη Βουλή στις 3 Νοεμβρίου 2026 και η επεξεργασία του στην αρμόδια Διαρκή Επιτροπή Οικονομικών Υποθέσεων έχει προγραμματιστεί να ξεκινήσει στις 6 Νοεμβρίου.
Το τελικό περιεχόμενο της διάταξης θα προκύψει από την κοινοβουλευτική διαδικασία και τη δημοσίευση του νόμου στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
Στη συνέχεια, ιδιαίτερη σημασία θα έχουν η ημερομηνία παραγωγικής λειτουργίας του ΜΙΔΑ, οι ενδεχόμενες εφαρμοστικές οδηγίες της ΑΑΔΕ και η οριστικοποίηση της προθεσμίας υπαγωγής.
Η νέα ρύθμιση μπορεί να διευκολύνει σημαντικά την αποκατάσταση ανακριβειών στις δηλώσεις ακινήτων, ενώ παράλληλα ενισχύει τον στόχο δημιουργίας ενός περισσότερο αξιόπιστου και διαλειτουργικού περιουσιολογίου.
Για τους ιδιοκτήτες και τους επαγγελματίες που ασχολούνται με τη διαχείριση ακινήτων, το επόμενο διάστημα αποτελεί ευκαιρία προετοιμασίας και ελέγχου της υφιστάμενης περιουσιακής εικόνας, εν αναμονή της οριστικής ενεργοποίησης του νέου πλαισίου.
Πηγές
- Βουλή των Ελλήνων, 03/11/2026. Σχέδιο νόμου «Ενίσχυση του διαθέσιμου εισοδήματος, της αποταμίευσης και των επενδύσεων, φορολογικές, μισθολογικές, συνταξιοδοτικές διατάξεις και λοιπές διατάξεις κοινωνικής πολιτικής», άρθρο 51. Επίσημος φάκελος νομοσχεδίου.
- Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, ν. 5219/2025, ΦΕΚ Α΄ 130/2025, άρθρο 17, στο οποίο προτείνεται η προσθήκη νέας παραγράφου 6.
- Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας, ν. 5104/2024, ΦΕΚ Α΄ 58/2024, άρθρο 15Β, σχετικά με το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων.
- ΑΑΔΕ, ηλεκτρονική υπηρεσία «Δήλωση Ε9/ΕΝΦΙΑ», οδηγίες για αρχικές και τροποποιητικές δηλώσεις. Επίσημη υπηρεσία ΑΑΔΕ.
- Taxheaven, 04/11/2026. Αντιπαραβολή του άρθρου 51 με την ισχύουσα νομοθεσία και παρουσίαση της αιτιολογικής έκθεσης. Ανάλυση διάταξης.
