Στα χέρια του υπουργείου Περιβάλλοντος βρίσκεται πλέον η μελέτη με βάση την οποία θα «νεκραναστηθεί» ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή. Η μελέτη προτείνει αυξήσεις συντελεστή 0,2-0,4 σε συγκεκριμένες ζώνες σε 83 δημοτικές ενότητες σε αστικές περιοχές σε όλη τη χώρα. Το πλαίσιο για την επαναλειτουργία του θεσμού αναμένεται να είναι έτοιμο μέσα στο 2027, αλλά θα ξεκινήσει με τους υφιστάμενους τίτλους που εκδόθηκαν την περίοδο 1979-2007 και οι οποίοι αντιστοιχούν περίπου σε 430.000 τετραγωνικά μέτρα. Το ερώτημα είναι κατά πόσον η ενεργοποίηση του θεσμού θα γίνει χωρίς προβλήματα, καθώς η επιπρόσθετη δόμηση είναι σίγουρο ότι θα προκαλέσει αντιδράσεις.
Ο θεσμός της μεταφοράς συντελεστή θεσπίστηκε για πρώτη φορά το 1979 από τον τότε υφυπουργό Δημοσίων Εργων Στέφανο Μάνο, στο πρότυπο του αντίστοιχου γαλλικού μοντέλου. Η λογική της ρύθμισης ήταν απλή: προκειμένου να ενισχύσει οικονομικά τους ιδιοκτήτες των διατηρητέων ή να απαλλοτριώσει χώρους, το κράτος αναγνώριζε ένα «δικαίωμα» δόμησης, που αντιστοιχούσε στα τετραγωνικά που θα μπορούσαν να χτιστούν, αν δεν ίσχυαν οι ειδικοί περιορισμοί. Το δικαίωμα αυτό ονομάστηκε τίτλος μεταφοράς συντελεστή και μπορούσε να μεταβιβαστεί, ώστε κάποιος άλλος ενδιαφερόμενος να χτίσει επιπλέον από όσο επιτρέπεται σε κάποιο άλλο σημείο.
Εργολαβική αγορά
Το πού θα μπορούσε κανείς να μεταφέρει αυτό το δικαίωμα επιπλέον δόμησης αποτέλεσε γρήγορα πρόβλημα για την εφαρμογή της ρύθμισης. Πρώτα ήρθε η ταχεία «εμπορευματοποίηση»: εργολάβοι αγόρασαν μαζικά δικαιώματα από διατηρητέα από το κέντρο της Αθήνας και τα μετέφεραν σε διάφορα σημεία, κατασκευάζοντας τεράστια κτίρια. Κλασικό παράδειγμα τα κτίρια Βωβού κατά μήκος της λεωφόρου Κηφισίας, που απέδειξαν την κατάχρηση της ρύθμισης. Ακολούθησε η ακύρωση διαδοχικών νομοθετικών ρυθμίσεων από το ΣτΕ. Οι τίτλοι σταμάτησαν να εκδίδονται το 2007.
Εκτοτε η υπόθεση εξαντλήθηκε σε τροποποιήσεις της νομοθεσίας. Το 2013 (ν. 4178) το υπουργείο Περιβάλλοντος επανέφερε τον θεσμό συνδυάζοντάς τον με έναν μηχανισμό ελέγχου των αγοραπωλησιών δικαιωμάτων, την «τράπεζα γης». Η νομοθεσία αυτή τροποποιήθηκε το 2017 (με τον ν. 4495), το 2020 (ν. 4759) και το 2021 (ν. 4819), παραμένοντας ωστόσο ανενεργή. Κύριο ζήτημα παρέμενε ο καθορισμός περιοχών που θα μπορούσαν να δεχθούν την πολεοδομική επιβάρυνση. Ξεκινώντας το μεγάλο πρόγραμμα εκπόνησης πολεοδομικών σχεδίων σε όλη τη χώρα, το υπουργείο Περιβάλλοντος ζήτησε από τους μελετητές να ορίσουν περιοχές υποδοχής του συντελεστή. Παράλληλα, προχώρησε σε μια αμφιλεγόμενη κίνηση, να προκηρύξει χωριστό διαγωνισμό για τον καθορισμό «ζωνών υποδοχής συντελεστή» σε 83 δημοτικές ενότητες σε όλη τη χώρα.
Η μελέτη ανατέθηκε τον Απρίλιο του 2024 σε κοινοπραξία γραφείων μελετών («Ροϊκός», «Σαμαράς και συνεργάτες», «Ερατοσθένης») με προϋπολογισμό 6,3 εκατ. ευρώ και παραδόθηκε στο υπουργείο Περιβάλλοντος τον Ιανουάριο του 2026. Μέχρι στιγμής το περιεχόμενό της παραμένει κρυφό, ωστόσο ορισμένοι μελετητές πολεοδομικών σχεδίων έχουν «τροφοδοτηθεί» από το ΥΠΕΝ με το τι προβλέπει η μελέτη για την περιοχή τους, ώστε να τα ενσωματώσουν. Η διαδικασία αυτή δεν είναι ανέφελη: όπως αποκάλυψε η «Κ» την προηγούμενη Κυριακή, οι μελετητές του πολεοδομικού σχεδίου του Δήμου Αθηναίων διαφώνησαν με τις επιλογές του ΥΠΕΝ, υποστηρίζοντας ότι η Αθήνα δεν μπορεί να δεχθεί επιπλέον πολεοδομική επιβάρυνση. Αντιπρότειναν η μεταφορά συντελεστή να επιτραπεί σε περιοχές στις οποίες ο συντελεστής δόμησης θα έχει πρώτα μειωθεί.
Σύμφωνα με πληροφορίες, η μελέτη δεν προβλέπει μεγάλες αυξήσεις στον συντελεστή δόμησης (κατά κανόνα 0,2-0,4) σε περιοχές δίπλα στις οποίες υπάρχουν ήδη υψηλοί συντελεστές, κοντά σε κόμβους, πολεοδομικά κέντρα ή σταθμούς μετρό. Ενώ όσον αφορά τα ύψη των κτιρίων, αυτά δεν αυξάνονται περισσότερο από ένα-δύο ορόφους (ώστε να μη χτιστούν τα μεγαθήρια που οδήγησαν στην ακύρωση του θεσμού τη δεκαετία του ’90). Τελικά, πόσο παραπάνω θα χτιστεί;
Το υπουργείο Περιβάλλοντος έχει σταματήσει να εκδίδει τίτλους μεταφοράς συντελεστή από το 2007. Ωστόσο, ένα βασικό ζήτημα είναι, κατ’ αρχάς, πώς θα απορροφηθούν όλοι αυτοί οι τίτλοι που έχουν συγκεντρωθεί. Σύμφωνα με στοιχεία που παρείχε το υπουργείο Περιβάλλοντος στην «Κ», σήμερα υπάρχουν 3.837 ενεργοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή, οι οποίοι αντιστοιχούν σε 428.602 τ.μ.
Επιπρόσθετη πίεση ασκούν οι αγωγές αποζημίωσης – τελευταία απόφαση εκδόθηκε το 2025, όταν το Εφετείο Αθηνών επιδίκασε αποζημίωση 1,2 εκατ. ευρώ σε πέντε πολίτες, γιατί οι τίτλοι μεταφοράς συντελεστή που διέθεταν είχαν περιπέσει σε πολυετή αχρησία. Αξίζει να σημειωθεί ότι το ΥΠΕΝ προσέφυγε στο Συμβούλιο της Επικρατείας επιδιώκοντας να ανατρέψει την απόφαση του Εφετείου.
Ταυτόχρονα, στο παρασκήνιο μεθοδεύεται το σενάριο να επιτραπεί ξανά η νομιμοποίηση των μεγάλων αυθαιρέτων (κατηγορίας 5) –έχει σταματήσει από το 2020–, όχι μόνο με πρόστιμο, αλλά και με την αγορά τίτλων μεταφοράς συντελεστή. Η επαναφορά της δυνατότητας νομιμοποίησης των μεγάλων αυθαιρέτων προφανώς επιτείνει στο διηνεκές τη συνέχιση και κανονικοποίηση της παρανομίας, αλλά παρουσιάζεται από παράγοντες του τεχνικού κόσμου ως απόλυτη αναγκαιότητα.
Τις απορίες λύνει ο υφυπουργός Περιβάλλοντος Νίκος Ταγαράς. «Προσωπικά πιστεύω ότι πρέπει να επιτραπεί και πάλι η νομιμοποίηση των αυθαιρέτων της κατηγορίας 5, με υποχρεωτικό έλεγχο όλων των δηλώσεων και να συνδυαστεί με τη μεταφορά συντελεστή. Ομως, κάτι τέτοιο δεν έχει αποφασιστεί, ούτε θα αποφασιστεί άμεσα. Θα δοθεί ωστόσο η δυνατότητα νομιμοποίησης μεγάλων αυθαιρέτων ιδιοκτησίας δήμων». Οπως αναφέρει ο κ. Ταγαράς, η στρατηγική μελέτη περιβαλλοντικών επιπτώσεων που συνοδεύει τη μελέτη των ζωνών υποδοχής συντελεστή θα δοθεί σε δημόσια διαβούλευση μόλις ελεγχθεί από το ΥΠΕΝ μέσα στην άνοιξη. Ακολούθως θα κατατεθεί μέχρι το τέλος του έτους στο ΣτΕ το σχέδιο προεδρικού διατάγματος για έλεγχο. «Επομένως είναι λογικό, εκτός απροόπτων, το προεδρικό διάταγμα να εκδοθεί μέσα στο 2027», αναφέρει.
Οπως επισημαίνει, η ενεργοποίηση της «τράπεζας γης» θα γίνει μέσω δηλώσεων των ίδιων των ιδιοκτητών τίτλων μεταφοράς συντελεστή, καθώς με τον τρόπο αυτό δηλώνουν ότι αποδέχονται τη διαδικασία και ενημερώνεται ο κατάλογος των ιδιοκτητών με τους σημερινούς. Ως προς το αν θα επιτραπεί η έκδοση νέων τίτλων, «είναι νωρίς να το πούμε. Θα αξιολογηθεί η κατάσταση, ανάλογα με το πώς θα λειτουργήσει ο θεσμός με τους υφιστάμενους τίτλους μεταφοράς συντελεστή. Το 2026 και το 2027 θα είναι τα έτη που θα κλείσουμε μεγάλες εκκρεμότητες πολλών ετών», καταλήγει.
50 χρόνια μετά
Το ερώτημα που τώρα ανακύπτει, πάντως, είναι κατά πόσον η μεταφορά συντελεστή εξακολουθεί να είναι «επίκαιρη». Η υπόθεση των κινήτρων του ΝΟΚ απέδειξε ότι υπάρχει ισχυρή κοινωνική αντίδραση κατά της περαιτέρω επιβάρυνσης των ήδη ελλειμματικών σε δημόσιους χώρους και υποδομές πόλεών μας. Από την άλλη πλευρά, ειδικά για την περίπτωση των διατηρητέων, η μεταφορά θα μπορούσε να είναι ένα προστατευτικό εργαλείο.
«Η λογική των ζωνών υποδοχής συντελεστή και το πώς όλο αυτό συσχετίστηκε πλέον με τα κίνητρα του ΝΟΚ κάνει την υπόθεση αυτή ακόμη πιο πολύπλοκη. Προσπαθούμε διοικητικά να λύσουμε ένα ζήτημα που δεν έχει λυθεί ούτε νομικά ούτε επιστημονικά. Κοντεύουν 50 χρόνια από το ξεκίνημα του θεσμού και ακόμη δεν έχουμε βρει τα πατήματά μας», λέει η Ρένα Κλαμπατσέα, καθηγήτρια της Σχολής Αρχιτεκτόνων του ΕΜΠ. «Δεν είμαστε πλέον σε θέση να πούμε, ελαφρά τη καρδία, αυξήστε τον συντελεστή σε κάποιες περιοχές – αντιθέτως προσπαθούμε να τον μειώσουμε. Αρα, πώς έχουμε ελπίδα ο θεσμός να εφαρμοστεί; Κατά τη γνώμη μου, μια λύση θα ήταν να μετατραπεί σε ένα εργαλείο με κοινωνικό πρόσημο, δηλαδή να αποκτήσει μια ποσόστωση κοινωνικής ανταπόδοσης, λ.χ. σε κοινωνική κατοικία. Οσο η υπόθεση αυτή ακολουθεί τους όρους της αγοράς, όμως, αυτό θα είναι αδύνατον».
«Οι τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόθηκαν από το κράτος στους ιδιοκτήτες διατηρητέων αντί αποζημίωσης», εξηγεί η αρχιτέκτων Γιώτα Βρεττάκου, πρόεδρος του Πανελλήνιου Συλλόγου Ιδιοκτητών Διατηρητέων Κτιρίων και Μνημείων. «Οι ιδιοκτήτες είναι βαθιά απογοητευμένοι γιατί τους δόθηκε ένας τίτλος που μπήκε στο «ψυγείο». Ενας τίτλος που έπρεπε να δηλωθεί στο υποθηκοφυλακείο και στη φορολογική δήλωση. Ως αποτέλεσμα, πέρυσι ιδιοκτήτες που ζήτησαν αποζημίωση δικαιώθηκαν δικαστικά. Ως σύλλογος έχουμε παλαιότερα προτείνει οποιαδήποτε αύξηση στον συντελεστή να γίνεται μόνο μέσω τίτλων που έχουν προέλθει από διατηρητέα. Μια λύση για την απορρόφηση των παλαιών τίτλων θα ήταν όλα τα μεγάλα αυθαίρετα που δηλώθηκαν τα προηγούμενα χρόνια να νομιμοποιούνται μόνο μέσω μεταφοράς συντελεστή».
«Είναι δραματικό να συζητούμε σήμερα για αύξηση συντελεστή και ύψους μέσα στην Αθήνα», λέει η Ελένη Μαΐστρου, ομότιμη καθηγήτρια του ΕΜΠ και πρόεδρος του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής Κληρονομιάς της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ). «Δεν θεωρώ τον θεσμό της μεταφοράς συντελεστή ξεπερασμένο, εκτιμώ όμως ότι πρέπει να εφαρμοστεί μόνο σε περιοχές στις οποίες προηγουμένως θα μειωθεί ο συντελεστής δόμησης, όπως πρότειναν οι μελετητές του πολεοδομικού σχεδίου της Αθήνας».
Ο αρχιτέκτονας Θανάσης Γρηγορόπουλος είναι πρόεδρος της Ενωσης Ιδιοκτητών Τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή. «Ως επαγγελματίας χειρίστηκα πολλές περιπτώσεις. Θυμάμαι, για παράδειγμα, το κτίριο του Αρσακείου στην Πανεπιστημίου, για το οποίο εκδόθηκε τίτλος μεταφοράς 18.500 τ.μ. Νομίζω ότι η θεσμοθέτηση της “τράπεζας γης”, ως ενδιάμεσος για να μην υπάρξει εμπορευματοποίηση του θεσμού, είναι προβληματική. Κατ’ αρχάς, δεν εγγυάται διαφάνεια – ποιος θα γνωρίζει σε ποιους τίτλους θα δοθεί προτεραιότητα, αφού τίποτα δεν θα είναι δημόσια αναρτημένο; Κατά δεύτερον, εμποδίζει τον ιδιοκτήτη να χρησιμοποιήσει ένα ιδιοκτησιακό δικαίωμα με τον τρόπο που αυτός επιθυμεί. Για παράδειγμα, εγώ μπορεί να ήθελα να πουλήσω σε κάποιον συγκεκριμένο τον τίτλο ή να έκανα μια συμφωνία αποπληρωμής σε δόσεις. Τώρα αυτό αποκλείεται, κάποιος άλλος θα αποφασίσει πώς θα χρησιμοποιηθεί το δικό μου ιδιοκτησιακό δικαίωμα». Μέχρι τον καθορισμό ζωνών υποδοχής, ο κ. Γρηγορόπουλος προτείνει τη χρησιμοποίηση του θεσμού για τα αυθαίρετα κατηγορίας 5, για την επιπρόσθετη δόμηση μέσω κινήτρων του ΝΟΚ.
