Με την κυβέρνηση να ετοιμάζει νομοθετική ντρίπλα ώστε να ξεκινήσουν κάποιες πρόδρομες εργασίες στο Ελληνικό τις επόμενες εβδομάδες, χωρίς να έχει ολοκληρωθεί η συμφωνία με την Lamda Development, προκειμένου να τηρηθεί η δέσμευση «μπουλντόζες μέσα στον Ιανουάριο», στην αγορά κατασκευών επισημαίνουν πως δύσκολα θα ξεκινήσουν φέτος κάποια από τα μεγάλα έργα στο πρώην αεροδρόμιο.
Οι καθυστερήσεις στις διαπραγματεύσεις για την κατανομή των δικαιωμάτων κυριότητας (η Lamda Develοpment θα αποκτήσει δικαιώματα πλήρους κυριότητας στο 30% της έκτασης του πρώην αεροδρομίου και της παραλιακής ζώνης του Αγίου Κοσμά, συνολικής επιφάνειας 6.200 στρεμμάτων), και οι αναμενόμενες καθυστερήσεις στο διαγωνισμό για την παραχώρηση της άδειας καζίνο περιορίζουν τις προσδοκίες των εργολάβων. Όμως θεωρείται σίγουρο πως κάποιες μικρότερες εργολαβίες από τα δεκάδες έργα της πρώτης πενταετίας μπορούν να ξεκινήσουν άμεσα και ειδικά «τα έργα προετοιμασίας του ακινήτου» με τις κατεδαφίσεις, κ.ά.
Η νομοθετική ρύθμιση που αναμένεται εντός των ημερών για τις πρόδρομες εργασίες εξυπηρετεί και τις δύο πλευρές: Η κυβέρνηση θα πανηγυρίζει για την «έναρξη των εργασιών» στο Ελληνικό και ταυτόχρονα για την Lamda Development δεν θα μετράει αντίστροφα ο χρόνος για τις επενδύσεις. Το χρονόμετρο θα τεθεί σε λειτουργία όταν υπογραφεί η τελική σύμβαση, σε χρόνο απροσδιόριστο προς το παρόν.
Πάντως, η σύμβαση και οι ανακοινώσεις της Lamda προβλέπουν συγκεκριμένα έργα που θα υλοποιηθούν την πρώτη πενταετία. Η διοίκηση της εισηγμένης είναι λογικό να βάζει στην πρώτη γραμμή αυτά που θα της φέρουν έσοδα από τα πρώτα χρόνια ώστε να εξασφαλίσει κεφάλαια για τις περαιτέρω επενδύσεις. Με βάση τον σχεδιασμό, κατά την πρώτη πενταετία, το 35% – 40%% των επενδύσεων, συνολικού ύψους 1,5 δισ. ευρώ, θα αφορούν έργα υποδομής και το Μητροπολιτικό Πάρκο, ενώ το υπόλοιπο 60% – 65% τις εμπορικές αναπτύξεις από τις οποίες η διοίκηση της Lamda προβλέπει πως θα έχει αξιόλογα έσοδα. Στο ποσό αυτό δεν περιλαμβάνεται, βέβαια, η επένδυση για την ανάπτυξη του τουριστικού συγκροτήματος με καζίνο (IRC) που εκτιμάται σε επίπεδα άνω του 1 δισ. ευρώ και η οποία θα υλοποιηθεί από τον ανάδοχο του σχετικού διαγωνισμού που βρίσκεται σε εξέλιξη.
Έτσι στα πρώτα πέντε χρόνια θα προχωρήσουν τα εξής μεγάλα έργα στο Ελληνικό, αρκετά από τα οποία θα μοιραστούν σε περισσότερες εργολαβίες:
1. Έργα προετοιμασίας του ακινήτου και οι απαιτούμενες εργοταξιακές υποδομές καθώς και κατεδαφίσεις υφιστάμενων κτιρίων και το δίκτυο δρόμων και δικτύων που είναι απαραίτητα για τις εγκαταστάσεις που αναμένεται να λειτουργήσουν εντός της πρώτης πενταετίας.
2. Κατασκευή ενός παραθαλάσσιου πολυτελούς ξενοδοχείου (5 αστέρων) 170 περίπου δωματίων στη ζώνης ανάπτυξης «Γειτονιά Ενυδρείου Αγίου Κοσμά».
3. Κατασκευή ενυδρείου-κέντρου θαλασσίων ερευνών, μέγιστης εκτιμώμενης επιφάνειας περίπου 7.900 τ.μ. στο οποίο θα αναπτυχθούν εκπαιδευτικές, ερευνητικές και ψυχαγωγικές δραστηριότητες.
4. Αναβάθμιση της υφιστάμενης μαρίνας του Αγίου Κοσμά, 308 θέσεων ελλιμενισμού στη ζώνη ανάπτυξης «Γειτονιά Μαρίνας Αγίου Κοσμά» (συνολικής επιφανείας 334.854,75 τ.μ.).
5. Κατασκευή εμπορικού κέντρου / καταστημάτων εκτιμώμενης δόμησης περίπου 30.000 τ.μ., στον χερσαίο χώρο της μαρίνας. Η ανάπτυξη του εμπορικού κέντρου / καταστημάτων θα χρηματοδοτηθεί εν μέρει από την αύξηση μέσω συμμετοχής της Εταιρίας στο μετοχικό κεφάλαιο εταιρίας που θα ιδρυθεί για το σκοπό αυτό. Στην εταιρεία θα συμμετέχουν, κατά πληροφορίες, και τρίτοι επενδυτές.
6. Ανέγερση παραθαλάσσιου πύργου κατοικιών σε περιοχή με χρήσεις αμιγούς κατοικίας, που γειτνιάζει με τη «Γειτονιά Μαρίνας Αγίου Κοσμά», με επιτρεπόμενο ύψος έως 200 μέτρα από την επιφάνεια της θάλασσας και μέγιστη εκτιμώμενη επιφάνεια δόμησης περίπου 45.000 τ.μ. Το κτίριο αυτό θα αποτελέσει τοπόσημο της περιοχής (Landmark).
7. Ανέγερση παραθαλάσσιου οικισμού κατοικιών ήπιας δόμησης (μονοκατοικίες, συγκροτήματα κατοικιών-διαμερισμάτων μέγιστου ύψους 11 μέτρων), σε περιοχή με χρήσεις αμιγούς κατοικίας, που γειτνιάζει με τη «Γειτονιά Ενυδρείου Αγίου Κοσμά», με μέγιστη εκτιμώμενη επιφάνεια δόμησης περίπου 43.500 τ.μ.
8. Τμηματική ανέγερση συγκροτημάτων κατοικιών διαφόρων τύπων (κτίρια ύψους έως 50 μ., διαμερίσματα, κ.λπ.), εκτιμώμενης δόμησης περίπου 40.000 τ.μ. εντός της Πολεοδομικής Ενότητας «Γειτονιά πρώην Ολυμπιακής Αεροπορίας». Οι προαναφερθείσες οικιστικές αναπτύξεις εκτιμάται ότι θα ανέρχονται σε περίπου 800 κατοικίες / μονάδες.
9. Ανάπτυξη εμπορικού κέντρου εντός του πολεοδομικού κέντρου επί της Λεωφόρου Βουλιαγμένης, πλησίον της στάσης μετρό «ΕΛΛΗΝΙΚΟ» και εκτιμώμενη μεικτή εκμισθώσιμη επιφάνεια περίπου 72.000. τ.μ. (η τελική επιφάνεια θα καθοριστεί κατά τη φάση σχεδιασμού με βάση τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις και συνθήκες της αγοράς). Η ανάπτυξη εμπορικού κέντρου θα χρηματοδοτηθεί εν μέρει από την Αύξηση μέσω συμμετοχής της Εταιρίας στο μετοχικό κεφάλαιο εταιρίας που θα ιδρυθεί για το σκοπό αυτό.
10. Κατασκευή του τουριστικού συγκροτήματος με καζίνο. Σύμφωνα με τις προδιαγραφές που περιλαμβάνονται στον διαγωνισμό για την παραχώρηση της άδειας καζίνο, το πολυώροφο συγκρότημα θα περιλαμβάνει ξενοδοχείο 5 αστέρων ελάχιστης επιφάνειας 60.000 τ.μ., εγκαταστάσεις καζίνου επιφάνειας τουλάχιστον 12.000 τ.μ., εγκαταστάσεις συνεδριακών και εκθεσιακών χώρων τουλάχιστον 12.000 τ.μ., καθώς και κλειστού χώρου θεαμάτων (αρένας) τουλάχιστον 3.000 θέσεων.
Με την τροποποιητική σύμβαση του 2016, η Lamda Development δεσμεύτηκε πως θα «καταβάλλει κάθε δυνατή προσπάθεια» ώστε να υλοποιηθούν εντός της πρώτης πενταετίας και το 67% των έργων υποδομής και ανάπτυξης του Μητροπολιτικού Πάρκου στο Ελληνικό. Το σύνολο των εργασιών για τα έργα υποδομής και το Μητροπολιτικό Πάρκο, με βάση την ίδια τροποποιητική σύμβαση, πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί εντός επτά ετών από την υπογραφή της σύμβασης. Πρόκειται για τα εξής έργα:
11. Διαμόρφωση ανοικτών χώρων του Μητροπολιτικού Πάρκου Πρασίνου και Αναψυχής.
12. Κατασκευή των πρωτευουσών συγκοινωνιακών υποδομών και εγκαταστάσεων.
13. Κατασκευή των κύριων εγκαταστάσεων δικτύων κοινής ωφέλειας.
14. Κατασκευή κέντρου διαλογής ανακυκλώσιμων υλικών και λοιπών εγκαταστάσεων διαχείρισης απορριμμάτων αποκλειστικά και μόνο του ακινήτου.
15. Η εταιρεία έχει δεσμευτεί πως, «υπό προϋποθέσεις», θα αναλάβει να καταβάλλει το 50% του κόστους μελέτης και κατασκευής κέντρου διαλογής ανακυκλώσιμων υλικών, σταθμού μεταφόρτωσης απορριμμάτων και χώρου μεταφόρτωσης/ προσωρινής αποθήκευσης ανακυκλώσιμων προϊόντων σε περιοχή εκτός του Ακινήτου, για εξυπηρέτηση των τοπικών δήμων.
16. Κατασκευή εγκατάστασης επεξεργασίας λυμάτων με σκοπό την άρδευση του Μητροπολιτικού Πάρκου και των λοιπών πράσινων κοινόχρηστων και ανοικτών χώρων εντός του Μητροπολιτικού Πόλου.
17. Σειρά λιμενικών έργων για τον εμπλουτισμό και προστασία των παραλιών, του τουριστικού καταφυγίου και της ναυταθλητικής εγκατάστασης.
18. Παράκαμψη και υπογειοποίηση τμήματος της Λεωφ. Ποσειδώνος, εφόσον εγκριθεί ώστε να ενοποιηθεί το Μητροπολιτικό Πάρκο με το παραλιακό μέτωπο.
19. Έργα ανασύστασης/διευθέτησης ρεμάτων όπως το έργο προστασίας της εκβολής του ρέματος Τραχώνων.
20. Εκτεταμένο δίκτυο πεζοδρόμων και ποδηλατοδρόμων.
21. Ενίσχυση συνδεσιμότητας μέσων σταθερής τροχιάς με νέα χάραξη της γραμμής τραμ η οποία θα συνδέει το υφιστάμενο δίκτυο επί της παραλιακής λεωφόρου με το πολεοδομικό κέντρο επί της Λ. Βουλιαγμένης δια μέσου του Μητροπολιτικού Πάρκου.
22. Υλοποίηση του μεγαλύτερου μέρους πολιτιστικών και αθλητικών χρήσεων εντός του Μητροπολιτικού Πάρκου Πρασίνου και Αναψυχής. Προβλέπονται, μεταξύ άλλων, ανοικτά προπονητήρια, κλειστά προπονητήρια, καθώς και κολυμβητικό συγκρότημα. Περιλαμβάνεται, επίσης, και «η μετατροπή της δεξαμενής της πρώην ολυμπιακής εγκατάστασης Κανόε Καγιάκ σε υδάτινο στοιχείο». Προβλέπεται, επίσης, η κατασκευή χώρων εστίασης, κ.ά.
23. Αναπαλαίωση, λειτουργία και ανάδειξη των διατηρητέων κτηρίων εντός του Ακινήτου. Περιλαμβάνονται η αξιοποίηση του χαρακτηρισμένου ως νεότερου μνημείου κτιρίου του πρώην «Ανατολικού Αεροδρομίου Αθηνών» (κτίριο Saarinen) ως εκθεσιακού κέντρου «σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία» και η μετατροπή των υπόστεγων της Πολεμικής Αεροπορίας που έχουν χαρακτηρισθεί ως μνημεία, σε μουσεία.
24. Δημιουργία χώρων στέγασης των σωματείων ΑΜΕΑ εντός του Ακινήτου με αντίστοιχες των σημερινών προδιαγραφές και
25. Εργα ανάπλασης / αναβάθμισης αμμώδους παραλίας σε μήκος ενός χιλιομέτρου.
Στην Lamda Develοpment, μετά και την αύξηση μετοχικού κεφαλαίου, δηλώνουν πως είναι έτοιμοι, αλλά η σύμβαση του 2014 (και η τροποποιητική σύμβαση του 2016) τους εξασφαλίζει πλήρως. Για παράδειγμα, αν και στη σύμβαση προβλέπονται συγκεκριμένες επενδύσεις εντός της πρώτης πενταετίας, η εταιρεία δεν θα έχει καμία επίπτωση στην περίπτωση που καθυστερήσουν οι αδειοδοτήσεις.
Επιπλέον, όπως αναφέρεται και στο πρόσφατο ενημερωτικό δελτίο της Lamda Develοpment «ο Αγοραστής έχει το δικαίωμα να μεταφέρει έως και το 50% της Επενδυτικής Υποχρέωσης που αντιστοιχεί σε κάθε Περίοδο Χρηματοδότησης στην αμέσως επόμενη οπότε και η Επενδυτική Υποχρέωση για την επόμενη Περίοδο Χρηματοδότησης θα αυξάνεται αναλόγως, ενώ επιπρόσθετα δικαιούται να μεταθέσει χρονικά την Επενδυτική του Υποχρέωση για όσο χρόνο αποδεδειγμένα καθυστερεί η αδειοδότηση για λόγους που εμπίπτουν στη σφαίρα του Ελληνικού Δημοσίου».
Ωστόσο με την τροποποιητική σύμβαση του 2016 συμφωνήθηκε ότι θα καταβληθεί κάθε δυνατή προσπάθεια, ώστε το 80% της συνολικής επενδυτικής υποχρέωσης να μην πραγματοποιηθεί εντός 15 ετών, αλλά εντός 12ετίας από την υπογραφή της σύμβασης. Σημειώστε πως η επενδυτική υποχρέωση, δηλαδή το ποσό που δεσμεύεται να επενδύσει η Lamda Development μέσω της σύμβασης ανέρχεται σε 4,6 δισ. ευρώ.
Η διοίκηση της εταιρείας εκτιμά, όμως, πως για τη συνολική ανάπτυξη του Ελληνικού και της παραλιακής ζώνης του Αγίου Κοσμά θα απαιτηθούν (με τη συνδρομή και των υποπαραχωρησιούχων, όπως του επενδυτικού σχήματος για το καζίνο) συνολικά κεφάλαια ύψους 7 δισ. ευρώ. Όπως αναφέρεται και στο ενημερωτικό δελτίο της πρόσφατης αύξησης κεφαλαίου, «για τη χρονική περίοδο μετά τη λήξη της πρώτης πενταετίας και μέχρι τα 25 έτη, η Διοίκηση της Εταιρίας εκτιμά ότι θα απαιτηθούν ενδεικτικά κεφάλαια ύψους €5,5 δισ., για την υλοποίηση επενδύσεων που θα πραγματοποιηθούν μέσω σύναψης συνεργασιών / συμφωνιών με τρίτα μέρη».
