Τεχνικές Προδιαγραφές μελετών για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή δόμησης (Ζ.Υ.Σ. – άρθρο 72 του ν. 4495/2017).
Ο ΥΦΥΠΟΥΡΓΟΣ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΚΑΙ ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ
Έχοντας υπόψη:
1. Τις διατάξεις των παρ. 2 και 7 του άρθρου 72 του ν. 4495/2017 «Έλεγχος και προστασία του Δομημένου
Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις» (Α’ 167), όπως αντικαταστάθηκε από τις παρ. 2 και 7 του άρθρου 74 του ν. 4759/2020.
2. Τις διατάξεις του άρθρου 90 του Κώδικα Νομοθεσίας για την Κυβέρνηση και τα Κυβερνητικά όργανα που κυρώθηκε με το άρθρο πρώτο του π.δ. 63/2005 (Α’ 98).
3. Την υπ’ αρ. 2/07.01.2021 Κοινή απόφαση του Πρωθυπουργού και του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Ανάθεση αρμοδιοτήτων στον Υφυπουργό Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Νικόλαο Ταγαρά» (Β’ 45).
4. Το γεγονός ότι από τις κανονιστικές διατάξεις αυτής της απόφασης δεν προκαλείται δαπάνη σε βάρος του κρατικού προϋπολογισμού, αποφασίζουμε:
Καθορίζονται οι τεχνικές προδιαγραφές εκπόνησης των μελετών για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (Ζ.Υ.Σ.) και η διαδικασία έγκρισής τους, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 72 του
ν. 4495/2017, ως εξής:
I. ΣΚΟΠΟΣ ΚΑΙ ΣΤΟΧΟΙ ΤΩΝ Ζ.Υ.Σ. – ΠΕΔΙΟ ΕΦΑΡΜΟΓΗΣ
I.1 Η μεταφορά Συντελεστή Δόμησης (Μ.Σ.Δ.) αποτελεί εξαιρετικής σημασίας πολεοδομικό εργαλείο, δεδομένου ότι με αυτήν επιτυγχάνεται η αφαίρεση Συντελεστή Δόμησης (Σ.Δ.) από «ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης» του άρθρου 70 του ν. 4495/2017 στα οποία δεν μπορεί να ασκηθούν – μερικώς ή ολικώς – τα δικαιώματα δόμησης που έχει θεσπίσει η πολιτεία για την περιοχή και η εν συνεχεία προσθήκη του σε «ακίνητα υποδοχής συντελεστή δόμησης» του άρθρου 71, τα οποία εμπίπτουν πρωτίστως σε Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή (Ζ.Υ.Σ.) που θεσμοθετούνται για το σκοπό αυτό, κατά τις διατάξεις
του άρθρου 72 του νόμου. Η ανωτέρω διαδικασία επιτυγχάνει το συγκερασμό της συνταγματικής επιταγής
για την προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς της Χώρας και τη διασφάλιση του κατάλληλου πολεοδομικού περιβάλλοντος για τη διαβίωση (των παρ. 6 και 2 του άρθρου 24 του Συντάγματος αντιστοίχως), με την υποχρέωση της προστασίας της ιδιοκτησίας (άρθρο 17 του Συντάγματος). Η ανάγκη καθορισμού Ζ.Υ.Σ. μετά από εκπόνηση σχετικών μελετών υπαγορεύεται περαιτέρω από το γεγονός ότι ενώ η κεντρική διοίκηση και οι Ο.Τ.Α. μεριμνούν για την εφαρμογή του θεσμικού πλαισίου που απορρέει από το άρθρο 24 του Συντάγματος, έχουν παρατηρηθεί διαχρονικά μεγάλες δυσχέρειες στην αποζημίωση των ιδιοκτητών των ακινήτων προσφοράς συντελεστή δόμησης, σε συνδυασμό με την οικονομική δυσχέρεια για την καταβολή της αναλογούσας κατά περίπτωση αποζημίωσης.
Με τις ειδικές πολεοδομικές μελέτες για τον καθορισμό Ζ.Υ.Σ. προσδιορίζονται, με πολεοδομικά κριτήρια, περιοχές εντός των διοικητικών ορίων του Δήμου οι οποίες δύνανται να λειτουργήσουν ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης. Δηλαδή, περιοχές οι οποίες δύνανται να υποδεχτούν αύξηση του συντελεστή δόμησης (Σ.Δ.), χωρίς να προκύπτει περιβαλλοντική υποβάθμιση και δυσμενέστερες συνθήκες διαβίωσης, όπως τεκμηριώνεται από τη σχετική ειδική πολεοδομική μελέτη και τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (Σ.Μ.Π.Ε.) που τη συνοδεύει.
Με την παρούσα απόφαση καθορίζονται οι Τεχνικές Προδιαγραφές για την εκπόνηση των ειδικών πολεοδομικών μελετών καθορισμού Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή δόμησης (Ζ.Υ.Σ.), προκειμένου να καταστεί δυνατή η ασφαλής λειτουργία του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, ως μέσου αποζημίωσης των ιδιοκτητών τα ακίνητα των οποίων εμπίπτουν στις περιπτώσεις του άρθρου 70 του ν. 4495/2017.
I.2 Οι παρούσες τεχνικές προδιαγραφές εκπόνησης των ειδικών πολεοδομικών μελετών για τον καθορισμό
Ζ.Υ.Σ. καθώς και η οριζόμενη διαδικασία έγκρισής τους με την έκδοση π.δ., εφαρμόζονται στις περιπτώσεις όπου η μελέτη καθορισμού Ζ.Υ.Σ. εκπονείται αυτοτελώς και ανεξάρτητα από τις μελέτες Τοπικών ή Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων των άρθρων 7 ή 8 αντιστοίχως του ν. 4447/2016 της εκάστοτε περιοχής, όταν συντρέχουν ειδικοί λόγοι ή διαπιστώνονται προβλήματα που πρέπει να αντιμετωπιστούν με ταχείες διαδικασίες, όπως:
• η ύπαρξη μεγάλου αριθμού ακινήτων προσφοράς
συντελεστή δόμησης του άρθρου 70 του ν. 4495/2017,
τα οποία εμπίπτουν κυρίως σε προστατευόμενες περιοχές του Δήμου,
• ο μεγάλος αριθμός Τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης που έχουν ήδη εκδοθεί από τη Διοίκηση για
ακίνητα προσφοράς συντελεστή που υπάγονται στο Δήμο, χωρίς δυνατότητα υλοποίησής τους λόγω έλλειψης θεσμοθετημένων Ζ.Υ.Σ..
Στην περίπτωση που η διερεύνηση και η πρόταση καθορισμού Ζ.Υ.Σ. περιλαμβάνεται στο μελετητικό αντικείμενο εκπονουμένου ΤΠΣ ή ΕΠΣ κατά τα αναφερόμενα στα άρθρα 7 και 8 αντιστοίχως του ν. 4447/2016, οι οριζόμενες στην παρούσα τεχνικές προδιαγραφές εφαρμόζονται ομοίως, τα κεφάλαια δε της μελέτης της ενότητας ΙΙ (ΔΟΜΗ ΜΕΛΕΤΗΣ Ζ.Υ.Σ.) που ακολουθούν, ενσωματώνονται αναλόγως στη μελέτη του ΤΠΣ ή ΕΠΣ, σύμφωνα με τη δομή που καθορίζουν οι αντίστοιχες προδιαγραφές εκπόνησης των μελετών ΤΠΣ ή ΕΠΣ.
Ομοίως, οι προτεινόμενες ρυθμίσεις για τις Ζ.Υ.Σ. ενσωματώνονται στη δέσμη των προτεινομένων ρυθμίσεων της μελέτης του ΤΠΣ ή ΕΠΣ και η θεσμοθέτησή τους προωθείται ενιαία για την εκάστοτε περιοχή αναφοράς, σύμφωνα με την προβλεπόμενη διαδικασία έκδοσης του σχετικού π.δ. έγκρισης του ΤΠΣ ή ΕΠΣ.
II. ΔΟΜΗ ΜΕΛΕΤΗΣ Ζ.Υ.Σ.
Η μελέτη καθορισμού Ζ.Υ.Σ. εκπονείται σε δύο (2) Στάδια:
1ο Στάδιο: περιλαμβάνει τη συγκέντρωση των εγκεκριμένων πολεοδομικών και χωροταξικών σχεδιασμών
σε επίπεδο Δήμου, την ανάλυση της υφιστάμενης κατάστασης, τη διάγνωση των προβλημάτων, των τάσεων και προοπτικών του Δήμου, υπολογισμούς βάσει πραγματικών δεδομένων και υποβολή εναλλακτικών προτάσεων.
2ο Στάδιο: περιλαμβάνει την επεξεργασία και αιτιολόγηση των εναλλακτικών προτάσεων και την επιλογή της προκρινόμενης πρότασης.
Η μελέτη καθορισμού Ζ.Υ.Σ. περιλαμβάνει τεύχη αναλύσεων και χάρτες, όπως περιγράφονται στις επόμενες παραγράφους. Αναλυτικότερα, τα δύο Στάδια της μελέτης διαρθρώνονται ως εξής:
II.1 Α’ ΣΤΑΔΙΟ: Ανάλυση – Διάγνωση – Εναλλακτικές προτάσεις
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α1: Δεδομένα της περιοχής μελέτης του Δήμου
1. Τοποθετείται η περιοχή μελέτης του Ο.Τ.Α. στο χωρικό πλαίσιο που την περιβάλλει, δηλαδή στην Περιφερειακή ενότητα και την Περιφέρεια.
2. Περιγράφεται συνοπτικά η φυσιογνωμία της ευρύτερης περιοχής και αναλύονται οι ειδικές σχέσεις και οι ρόλοι της περιοχής μελέτης στο χωρικό πλαίσιο που την περιβάλλει, τόσο στη σημερινή κατάσταση όσο και στο πλαίσιο προοπτικών της ευρύτερης περιοχής.
3. Τεκμηριώνεται η αναγκαιότητα εκπόνησης της μελέτης καθορισμού Ζ.Υ.Σ., συνεκτιμώντας τη θέση, τη φυσιογνωμία και τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της περιοχής, τη διάγνωση των προβλημάτων, τάσεων και προοπτικών του Δήμου, τον βαθμό οικιστικής ανάπτυξης και τον χαρακτήρα του δομημένου περιβάλλοντος της περιοχής, τις οικιστικές συνθήκες που έχουν δημιουργηθεί, καθώς και τα περιθώρια της επιβάρυνσής της.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α2: Συλλογή στοιχείων – Υπολογισμοί
1. Συγκεντρώνονται και παρουσιάζονται όλα τα δεδομένα της περιοχής μελέτης που αφορούν στην ανάλυση και ειδικότερα:
α. τα ισχύοντα και υπό έγκριση σχέδια υπερκείμενου σχεδιασμού (Ρυθμιστικά σχέδια, Περιφερειακά Χωροταξικά σχέδια, ΓΠΣ, ΣΧΟΑΑΠ, ΤΠΣ, ΕΠΣ κ.τ.λ.), καθώς και τα ειδικότερα στοιχεία τους για τις περιοχές προς πολεοδόμηση.
β. τα ισχύοντα εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια της περιοχής μελέτης, με τους αντίστοιχους όρους και περιορισμούς δόμησης, επιτρεπόμενες χρήσεις, τους κοινοχρήστους και κοινωφελείς χώρους κ.λπ., τα εγκεκριμένα όρια οικισμών.
γ. οι περιοχές αποκλεισμού χωροθέτησης Ζ.Υ.Σ. σύμφωνα με τις περιπτώσεις β) έως και ζ) της παρ. 5 του
άρθρου 72 του ν. 4495/2017. Ειδικά για τις περιοχές που γειτνιάζουν με δασικές εκτάσεις, αποκλείεται ο καθορισμός Ζ.Υ.Σ. στα δύο (2) πρώτα Οικοδομικά τετράγωνα από το όριό τους.
δ. το σύνολο των Τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (Μ.Σ.Δ.) που έχουν εκδοθεί για ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης στην περιοχή του Δήμου.
ε. τα στοιχεία επιβάρυνσης της περιοχής από αυθαίρετες κατασκευές, σύμφωνα με τις δηλώσεις που έχουν
υποβληθεί στις βάσεις δεδομένων οι οποίες τηρούνται με μέριμνα του ΤΕΕ.
στ. στοιχεία από κυκλοφοριακές μελέτες, ΣΒΑΚ κ.λπ. που έχουν ήδη εκπονηθεί.
ζ. στοιχεία επισκόπησης της υφιστάμενης κατάστασης, όπως απορρέουν από τα πλέον επίκαιρα και αξιοποιήσιμα υπόβαθρα (ορθοφωτοχάρτες, δορυφορικές εικόνες κ.λπ.).
η. στοιχεία (από Δήμο, Εθνικό Κτηματολόγιο κ.λπ.) για την εκτίμηση των κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων της περιοχής μελέτης που έχουν ήδη περιέλθει στην κυριότητα του Δήμου ή άλλων αρμοδίων φορέων.
θ. δημογραφικά, κοινωνικοοικονομικά, πληθυσμιακά και παραγωγικά δεδομένα.
2. Βάσει των στοιχείων της προηγουμένης παρ. (1):
α. Υπολογίζεται η έκταση όλων των εγκεκριμένων κοινοχρήστων (ΚΧ) και κοινωφελών (ΚΦ) χώρων της περιοχής μελέτης που εμπίπτουν στην περ. α. του άρθρου 70 του ν. 4495/2017, για τους οποίους εκκρεμούν υποχρεώσεις αποζημίωσης και εκτιμάται η συνολική δομήσιμη επιφάνεια που αντιστοιχεί σε αυτήν, βάσει του ισχύοντος ΣΔ στην περιοχή.
β. Εκτιμάται η συνολική δομήσιμη επιφάνεια της περιοχής μελέτης που προκύπτει από την τυχόν αδυναμία
εξάντλησης της εκμετάλλευσης ακινήτων, για τους λόγους που αναφέρονται στις περ. β. και γ. του άρθρου 70 του ν. 4495/2017, καθώς και των ακινήτων για τα οποία εκτιμάται από τον μελετητή, βάσει όλων των διαθέσιμων στοιχείων, ότι θα υπαχθούν μελλοντικά στις περιπτώσεις αυτές.
γ. Γίνεται εκτίμηση του ποσοστού των αδόμητων ιδιοκτησιών, καθώς και του ποσοστού του υλοποιημένου
συντελεστή δόμησης των δομημένων ιδιοκτησιών, σε υποπεριοχές της περιοχής μελέτης, προκειμένου να εντοπιστούν οι ζώνες όπου είναι ευχερέστερη η υλοποίηση μεταφοράς Σ.Δ.. Ως αδόμητες ιδιοκτησίες, νοούνται και αυτές με παλαιά και χαμηλά κτίσματα με εμφανείς προοπτικές ανοικοδόμησης.
δ. Γίνεται συσχέτιση των πινάκων κοινωνικών αναγκών – εξυπηρέτησης Πολεοδομικής Ενότητας με την
πραγματική κατάσταση και με τα ισχύοντα πολεοδομικά σταθερότυπα.
ε. Καταγράφεται η κατάσταση του οδικού δικτύου (γεωμετρικά στοιχεία, κ.λπ.) και παρατίθενται τυχόν υφιστάμενα στοιχεία μετρήσεων κυκλοφοριακού φόρτου.
στ. Εντοπίζονται τα τμήματα των περιοχών της μελέτης για τα οποία η τυχόν αύξηση Σ.Δ. είναι επιθυμητή για λόγους καλύτερης οργάνωσης της Πολεοδομικής Ενότητας και προώθησης της βιώσιμης κινητικότητας (όπως π.χ. ζώνες που εξυπηρετούνται από ΜΜΜ σταθερής τροχιάς, περιοχές πολεοδομικού κέντρου Πολεοδομικών Ενοτήτων).
ζ. Εκτιμάται το συνολικό εμβαδό δομήσιμων επιφανειών που προκύπτει από τη μη δυνατότητα εξάντλησης
του ισχύοντος Σ.Δ. (παρ. 2.α και 2.β ανωτέρω) που δύναται να μεταφερθεί στις προαναφερθείσες υποπεριοχές διερεύνησης υποδοχής Σ.Δ. (2.γ ανωτέρω).
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α3: Αξιολόγηση στοιχείων
Μετά την καταγραφή των στοιχείων και τους υπολογισμούς στο ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α2, προκειμένου να διαμορφωθούν εναλλακτικές προτάσεις καθορισμού Ζ.Υ.Σ., αξιολογούνται κατά περίπτωση:
α. το ποσοστό αύξησης του ισχύοντος Σ.Δ. που προκύπτει στις υπό διερεύνηση ζώνες, λαμβάνοντας υπόψη
τα παραπάνω δεδομένα,
β. η αναμενόμενη πληθυσμιακή αύξηση που θα επιφέρει η Μεταφορά Σ.Δ. στην εκάστοτε εξεταζόμενη ζώνη,
γ. η τυχόν μεταβολή της οικιστικής φυσιογνωμίας της περιοχής με προσδιορισμό της μεταβολής των πυκνοτήτων, του κυκλοφοριακού φόρτου και των λοιπών παραμέτρων του αστικού περιβάλλοντος,
δ. η επάρκεια των ΚΧ και ΚΦ χώρων που προβλέπονται από το εγκεκριμένο Ρυμοτομικό Σχέδιο, για την κάλυψη των προσαυξημένων αναγκών της πολεοδομικής ενότητας στην οποία εμπίπτει η εξεταζόμενη ζώνη, μετά την ενδεχόμενη πραγματοποίηση της Μεταφοράς Σ.Δ.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α4: Εναλλακτικές Προτάσεις Βάσει των ανωτέρω αξιολογήσεων, διατυπώνονται εναλλακτικές προτάσεις για περιοχές καθορισμού Ζ.Υ.Σ.. με γνώμονα τα εξής:
1. Διερευνώνται κατά προτεραιότητα περιοχές οι οποίες, με κριτήρια χρήσεων γης και υποδομών, παρουσιάζουν τα εξής χαρακτηριστικά:
α. επιτρέπονται και επικρατούν σε αυτές χρήσεις εμπορίου, διοίκησης, γραφείων και άλλων χρήσεων πέραν της κατοικίας. Με την υλοποίηση Μ.Σ.Δ. στις εν λόγω περιοχές, δεν θα αυξηθεί ιδιαίτερα ο μόνιμος πληθυσμός τους, ούτε θα απαιτηθεί αύξηση στην παροχή όλων των κοινωνικών εξυπηρετήσεων, ενώ η τοπική πύκνωση – ένταση της δόμησης είναι θεμιτή. Για τις υπόψη περιπτώσεις, είναι σημαντικό να ελέγχεται η επάρκεια των υποδομών και των δικτύων της πόλης και να αξιολογείται η δυνατότητα ενίσχυσής τους, εφόσον τούτο κριθεί αναγκαίο.
β. αποτελούν περιοχές παραγωγικών δραστηριοτήτων.
γ. είναι περιοχές οι οποίες από θεσμοθετημένο σχεδιασμό ή στο πλαίσιο εκπονούμενου ΓΠΣ ή ΤΠΣ ή ΕΠΣ
προβλέπεται να πολεοδομηθούν. Στις περιπτώσεις αυτές, μπορεί να προβλεφθεί η μεταφορά συντελεστή
δόμησης πέραν του ΣΔ που θα καθορίσει ως βάση η πολεοδομική μελέτη (π.χ. καθορίζεται σε περιοχή κατοικίας ΣΔ = 0,50 με δυνατότητα προσαύξησης αυτού κατά 60 %, δηλ. αθροιστικά 0,80, όπου η αριθμητική προσαύξηση κατά 0,30 προέρχεται από μεταφορά συντελεστή με την προβλεπόμενη διαδικασία). Η πρόταση μπορεί να αφορά στη συνολική έκταση ή μόνον σε τμήματα των
εντασσομένων στο σχέδιο πόλης περιοχών, κατά την εκπόνηση δε των πολεοδομικών μελετών εφαρμόζονται τα εκάστοτε ισχύοντα πολεοδομικά σταθερότυπα για τον προσαυξημένο ΣΔ (ήτοι για ΣΔ = 0,80 του παραδείγματος). Η υλοποίηση της μεταφοράς θα είναι δυνατή μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας πολεοδόμησης της περιοχής, με την έκδοση της σχετικής διοικητικής πράξης.
δ. είναι περιοχές αμιγούς κατοικίας, με χαμηλό Σ.Δ. και μεγάλη αρτιότητα (και κατά συνέπεια με πολύ χαμηλή πυκνότητα). Η πρόταση για καθορισμό Ζ.Υ.Σ. στο σύνολο ή σε τμήμα της περιοχής διαμορφώνεται, εφόσον τεκμηριώνεται παράλληλα ότι ο αυξημένος Σ.Δ. δεν υποβαθμίζει την ποιότητα ζωής των κατοίκων της Πολεοδομικής Ενότητας, η δε πληθυσμιακή προσαύξηση καλύπτεται από την προσφορά κοινωνικού εξοπλισμού.
ε. αποτελεί περιοχή ανάπλασης, σύμφωνα με τα άρθρα 8 έως 17 του ν. 2508/1997 (Α’ 124), όπως ισχύει, ανάλογα με τον επιδιωκόμενο σκοπό της ανάπλασης.
Για όλες τις ανωτέρω περιπτώσεις (α – ε), ιδιαιτέρως βαρύνουσα παράμετρος αξιολόγησης είναι η εξυπηρέτηση της διερευνώμενης περιοχής από Μέσα Μαζικής Μεταφοράς, πρωτίστως σταθερής τροχιάς, ή και πρόσβασης μέσω του βασικού οδικού δικτύου.
2. Σε όλες τις περιπτώσεις, ελέγχεται η επάρκεια των εγκεκριμένων με το ρυμοτομικό σχέδιο κοινοχρήστων
και κοινωφελών χώρων για το συνολικό πληθυσμό της πολεοδομικής ενότητας στην οποία εμπίπτει η προτεινόμενη Ζ.Υ.Σ., μετά την αναμενόμενη πληθυσμιακή αύξηση που θα επιφέρει η μεταφορά Σ.Δ.. Ο έλεγχος αυτός διενεργείται με τα εκάστοτε ισχύοντα πολεοδομικά σταθερότυπα.
Σε περίπτωση ανεπάρκειας των εγκεκριμένων κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων, η διερεύνηση για τις
προτάσεις καθορισμού Ζ.Υ.Σ. είναι σκόπιμο να κατευθύνεται προς περιοχές μικτών κυρίως χρήσεων (όπως
γενική κατοικία, πολεοδομικό κέντρο, βιομηχανικές και βιοτεχνικές περιοχές), στις οποίες δεν αναμένεται διαφοροποίηση των αναγκών σε ΚΧ και ΚΦ χώρους, δεδομένου ότι αύξηση του Σ.Δ. σε αυτές αντιστοιχεί κατά κανόνα σε μικρή αύξηση του μόνιμου πληθυσμού. Εναλλακτικά, εάν βάσει των κατευθύνσεων και κριτήριων χρήσεων γης και υποδομών που προαναφέρθηκαν μια περιοχή αξιολογείται ως ιδιαιτέρως πρόσφορη για καθορισμό Ζ.Υ.Σ, πλην όμως διαπιστώνεται ανεπάρκεια των εγκεκριμένων
κοινοχρήστων και κοινωφελών χώρων σε αυτήν, είναι δυνατόν στο πλαίσιο της ειδικής πολεοδομικής μελέτης Ζ.Υ.Σ., να καθορίζονται πρόσθετοι κοινόχρηστοι ή κοινωφελείς χώροι προς κάλυψη των αυξημένων αναγκών που διαμορφώνονται από την προσαύξηση του Σ.Δ.. Με την έκδοση του σχετικού π.δ. έγκρισης της Ζ.Υ.Σ., τα εν λόγω ακίνητα καθίστανται αυτοδικαίως «ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης» της παρ. α του άρθρου 70 του ν. 4495/2017. Στις περιπτώσεις αυτές, η τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου για την προσαρμογή του όσον αφορά στον καθορισμό κοινοχρήστου ή κοινωφελούς χώρου σύμφωνα με τη μελέτη καθορισμού Ζ.Υ.Σ., δύναται να προωθείται ταυτόχρονα με την έγκριση της Ζ.Υ.Σ..
3. Πέραν των ανωτέρω:
α. για όλες τις εναλλακτικές προτάσεις Ζ.Υ.Σ. ελέγχεται
και αξιολογείται η εξυπηρέτησή τους από τις υφιστάμενες ή τις προβλεπόμενες υποδομές και τα δίκτυα.
β. είναι δυνατόν να προταθεί η μεταφορά Σ.Δ. και σε
γραμμική μορφή, ήτοι σε οικόπεδα έχοντα πρόσωπο επί
συγκεκριμένης οδού, μονόπλευρα ή αμφίπλευρα.
γ. στις υπό διερεύνηση ζώνες, αξιολογούνται οι δυνατότητες υλοποίησης δράσεων περιβαλλοντικής και
πολεοδομικής εξισορρόπησης κατά την παρ. 4 του άρθρου 75 και το άρθρο 76 του ν. 4495/2017.
δ. η προσαύξηση του Σ.Δ. στις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης είναι ανεξάρτητη και δεν επηρεάζει
τον Μέσο Συντελεστή Δόμησης που προβλέπεται από ισχύοντα ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ/ΤΠΣ/ΕΠΣ για τις Πολεοδομικές Ενότητες στις οποίες οι Ζώνες αυτές εμπίπτουν.
II.2 Β’ ΣΤΑΔΙΟ: Αξιολόγηση Εναλλακτικών προτάσεων – Πρόταση καθορισμού Ζ.Υ.Σ.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β1: Αξιολόγηση Εναλλακτικών προτάσεων – Επιλογή βέλτιστης πρότασης
Εξετάζονται οι εναλλακτικές προτάσεις για τον καθορισμό Ζωνών υποδοχής Σ.Δ. οι οποίες έχουν διαμορφωθεί κατά το προηγούμενο στάδιο της μελέτης (όπως διατυπώνονται ειδικότερα στο ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α4: Εναλλακτικές Προτάσεις) και επιλέγεται η βέλτιστη πρόταση. Για την επιλογή της βέλτιστης πρότασης πραγματοποιείται ανάλυση SWOT, συνεκτιμώντας τις κατευθύνσεις που παρατίθενται στην προηγούμενη ενότητα (ΚΕΦΑΛΑΙΟ Α4: Εναλλακτικές Προτάσεις). Στο πλαίσιο επιλογής της βέλτιστης πρότασης, δύναται να επιλεγούν και προταθούν περισσότερες της μίας (1) Ζ.Υ.Σ., αναλόγως των τοπικών συνθηκών και των στοιχείων που έχουν διερευνηθεί κατά το Α’ Στάδιο της μελέτης.
ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β2: Οριστικοποίηση πρότασης καθορισμού Ζ.Υ.Σ. – Προτάσεις ρυθμίσεων
Στο ΚΕΦΑΛΑΙΟ Β2 διατυπώνεται η οριστική πρόταση για τον καθορισμό Ζ.Υ.Σ στην περιοχή μελέτης, η οποία συνοδεύεται με σχέδιο ρυθμίσεων προς θεσμοθέτηση.
Μετά την τήρηση των επιβαλλομένων διαδικασιών δημοσιοποίησης της ειδικής πολεοδομικής μελέτης και της αντίστοιχης Σ.Μ.Π.Ε., τη διατύπωση τυχόν απόψεων φορέων ή ενδιαφερομένων, τις γνωμοδοτήσεις των αρμοδίων συμβουλίων και την τήρηση των διαδικασιών, όπως περιγράφονται στην παρακάτω ενότητα ΙΙΙ (ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΕΓΚΡΙΣΗΣ ΜΕΛΕΤΗΣ Ζ.Υ.Σ.), η μελέτη και οι προτεινόμενες ρυθμίσεις οριστικοποιούνται και προωθούνται για θεσμοθέτηση.
III. ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΕΓΚΡΙΣΗΣ ΜΕΛΕΤΗΣ Ζ.Υ.Σ.
Οι Ζ.Υ.Σ. εγκρίνονται με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται μετά από πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, με τήρηση της ακόλουθης διαδικασίας:
α) Ο Επισπεύδων της εκπόνησης μελέτης καθορισμούb Ζ.Υ.Σ. (οικείος Δήμος, ή σύνολο ομόρων Δήμων, ή η Περιφέρεια, ή το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας) κινεί τη διαδικασία εκπόνησης της μελέτης με έκδοση απόφασής του, η οποία δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
β) Εκπόνηση της ειδικής πολεοδομικής μελέτης Ζ.Υ.Σ.
γ) Εκπόνηση Σ.Μ.Π.Ε. σύμφωνα με την υπό στοιχεία ΥΠΕΧΩΔΕ/ΕΥΠΕ/οικ. 107017/2006 κοινή απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Οικονομικών και Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων και του Υφυπουργού Εσωτερικών, Δημόσιας Διοίκησης και Αποκέντρωσης (Β’ 1225).
δ) Τήρηση των διαδικασιών δημοσιότητας της ειδικής πολεοδομικής μελέτης Ζ.Υ.Σ. και της Σ.Μ.Π.Ε., όπως καθορίζονται από τις διατάξεις της υπό στοιχεία ΥΠΕΧΩΔΕ/ΕΥΠΕ/οικ. 107017/2006 κοινής υπουργικής απόφασης.
ε) 1. Σε περίπτωση που το χωρικό πεδίο της μελέτης καθορισμού Ζ.Υ.Σ. εμπίπτει εντός των διοικητικών ορίων ενός Δήμου, γνωμοδοτεί το οικείο Δημοτικό Συμβούλιο σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις.
2. Σε περίπτωση που το χωρικό πεδίο της μελέτης καθορισμού Ζ.Υ.Σ. εμπίπτει εντός των διοικητικών ορίων
περισσοτέρων του ενός (1) Δήμου (όμοροι Δήμοι), γνωμοδοτούν αρχικά τα οικεία Δημοτικά Συμβούλια και στη συνέχεια το Περιφερειακό Συμβούλιο, σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις.
Μετά το πέρας των χρονικών προθεσμιών που καθορίζονται από τις διατάξεις της υπό στοιχεία ΥΠΕΧΩΔΕ/
ΕΥΠΕ/οικ. 107017/2006 κοινής υπουργικής απόφασης,
η διαδικασία δύναται να προχωρήσει και χωρίς τις προαναφερθείσες γνωμοδοτήσεις.
ε) Γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α.) μετά
από εισήγηση της Διεύθυνσης Πολεοδομικού Σχεδιασμού (Δ.Π.Σ.) ή της Διεύθυνσης Σχεδιασμού Μητροπολιτικών, Αστικών και Περιαστικών Περιοχών (Δ.Σ.Μ.Α.Π.Π.)
του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, κατά περίπτωση.
III. ΠΑΡΑΔΟΤΕΑ – ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ ΧΑΡΤΩΝ
ΠΑΡΑΔΟΤΕΑ Α’ ΣΤΑΔΙΟΥ
Κατά το Α Στάδιο παραδίδονται τεύχη αναλύσεων με
τα επιμέρους κεφάλαια, όπως αναφέρονται ανωτέρω και
κατ’ αντιστοιχία οι εξής χάρτες:
– Χάρτης Α1 Χωροταξικό πλαίσιο: Κλίμακα ελεύθερη,
περιεχόμενο κατά την κρίση του μελετητή.
– Χάρτης Α2.1 Περιοχές ακατάλληλες για καθορισμό
Ζ.Υ.Σ.: Κλίμακα 1:10.000 ή 1:5.000. Περιεχόμενο: Στοιχεία
φυσικού περιβάλλοντος (προστατευόμενες περιοχές,
κλίσεις εδάφους μεγαλύτερες του 25% κ.λπ.), αρχαιολογικοί χώροι, ιστορικοί τόποι, παραδοσιακοί οικισμοί,
παραδοσιακά τμήματα πόλεων (ιστορικά κέντρα).
– Χάρτης Α2.2 Πολεοδομική οργάνωση περιοχής μελέτης: Κλίμακα 1:5.000 ή 1:2.000. Περιεχόμενο: Χρήσεις γης,
λειτουργική δομή – κέντρο, πολεοδομικές ενότητες, μεταφορικό δίκτυο – κυκλοφορία, περιοχές επέκτασης κ.λπ.
– Χάρτης Α2.3 Εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο. Έκταση: περιοχή μελέτης. Κλίμακα 1:5.000 ή 1:2.000. Περιεχόμενο: Θεσμικό πλαίσιο δόμησης, Κοινόχρηστοι – Κοινωφελείς χώροι (και υποχρεώσεις αποζημίωσής τους από
τους αντίστοιχους φορείς), χώροι στάθμευσης, τυχόν
περιοχές προς ανάπλαση (σύμφωνα με τα άρθρα 8 έως
17 του ν. 2508/1997 (Α’ 124), όπως ισχύει), διατηρητέα
κτίρια, μνημεία.
– Χάρτης Α2.4 Χάρτης της υλοποιημένης δόμησης
(αδόμητα οικόπεδα, ποσοστά υλοποιημένου συντελεστή δόμησης δομημένων ιδιοκτησιών, ύψη κτιρίων) της
περιοχής μελέτης και προσδιορισμός επί μέρους ζωνών
με ομοιογενή χαρακτηριστικά δόμησης. Κλίμακα 1:5.000
ή 1:2.000
– Χάρτης Α4 Εναλλακτικές προτάσεις καθορισμού
Ζ.Υ.Σ., κλίμακα: 1:5000 ή 1:2000.
– Επιπλέον χάρτες σε κατάλληλη κλίμακα, που τεκμηριώνουν τα εναλλακτικά σενάρια κατά την εκτίμηση των
μελετητών.
ΠΑΡΑΔΟΤΕΑ Β’ ΣΤΑΔΙΟΥ
Κατά το Β’ Στάδιο παραδίδονται τεύχος αναλύσεων και οριστική πρόταση και ο κάτωθι χάρτης: Χάρτης Π. Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, κλίμακα: 1:5.000 ή 1:2.000. Περιλαμβάνει πίνακα συντεταγμένων κορυφών των ορίων των Ζ.Υ.Σ. καθώς και τυχόν προτεινόμενους νέους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους.
V. ΓΕΩΧΩΡΙΚΑ ΔΕΔΟΜΕΝΑ
Για τα Στάδια της Ανάλυσης και της Πρότασης της κάθε μελέτης, ορίζεται πλήθος θεματικών επιπέδων (layers) (βλ. Παράρτημα) για τα αρχεία διανυσματικής πληροφορίας (vector) που θα χρησιμοποιηθούν για τη σύνταξη της μελέτης. Κατά την κρίση των μελετητών δύναται να δημιουργούνται επιπρόσθετα θεματικά επίπεδα. Τα θεματικά επίπεδα θα συνοδεύονται από κατάλογο/ πίνακα ιδιοτήτων ενσωματώνοντας το σύνολο της περιγραφικής πληροφορίας που κρίνεται απαραίτητη για την χαρτογραφική απεικόνισή τους, καθώς και οποιοδήποτε άλλο περιγραφικό στοιχείο κριθεί απαραίτητο.
Ο Ανάδοχος υποχρεούται να παραδώσει το σύνολο των γεωχωρικών θεματικών επιπέδων (layers) που απαιτούνται για την εκπόνηση της μελέτης σε μορφότυπο .shp (με τα αναγκαία συνοδευτικά αρχεία). Τα αρχεία θα παραδοθούν με βάση τις διατάξεις (εφαρμοστικές και τεχνικές οδηγίες) που αφορούν άμεσα στη μεθοδολογία παραγωγής και οργάνωσης των συνοδών γεωχωρικών δεδομένων, όπως εκάστοτε προβλέπεται κατά το χρόνο υποβολής κάθε παραδοτέου.
Το προβολικό σύστημα που θα αποδοθεί το σύνολο των παραδοτέων ψηφιακών θεματικών επιπέδων και χαρτών (vector – raster) θα είναι το Ελληνικό Γεωδαιτικό Σύστημα Αναφοράς του 1987 (ΕΓΣΑ ‘87).
Οι ελληνικοί χαρακτήρες, που θα χρησιμοποιηθούν σε όλες τις μορφές των δεδομένων, θα ακολουθούν το πρότυπο ΕΛΟΤ 928 και η κωδικοποίηση (code page) θα είναι σε ISO8859-7.
Η χαρτογραφική απεικόνιση γίνεται με χρήση Συστήματος Γεωγραφικών Πληροφοριών (G.I.S). Το σύνολο
των παραδοτέων θα πρέπει να διατίθενται με ανοικτά πρότυπα και να λαμβάνονται υπόψη οι διατάξεις του ν. 3882/2010 και το σύνολο της νομοθεσίας για τα δημόσια δεδομένα και την Ηλεκτρονική Διακυβέρνηση.
VI. ΕΝΑΡΞΗ ΙΣΧΥΟΣ
Η από 28.07.2016 υπ. απόφαση «Προδιαγραφές εκπόνησης μελετών για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή δόμησης (Ζ.Υ.Σ.) του άρθρου 4 του ν. 3044/2002» (Β’ 2435) παύει να ισχύει.
Η ισχύς της παρούσας απόφασης αρχίζει από τη δημοσίευσή της στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
Aθήνα, 29 Ιουλίου 2021
Ο Υφυπουργός ΝΙΚΟΛΑΟΣ ΤΑΓΑΡΑΣ
ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ
ΠΙΝΑΚΑΣ 1
