Πώς επιλύουμε τα ζητήματα κατάτμησης των ακινήτων;

Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ,

τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr

Στην Ελλάδα, λόγω ιστορικών παραδόσεων, υπάρχει κατακερματισμός της ιδιοκτησίας, με αποτέλεσμα να συναντάται το φαινόμενο μικρής έκτασης ακινήτων να ανήκουν σε πολλούς ιδιοκτήτες. Η κατάτμηση ακινήτου, δηλαδή ο τεμαχισμός ενός ακινήτου σε μικρότερα τμήματα και η μεταβίβασή του σε τρίτα πρόσωπα, αποτελεί συνηθισμένη πρακτική στην ελληνική πραγματικότητα, παρ’ όλο την ψήφιση διαχρονικά σχετικών νόμων που απαγορεύουν την κατάτμηση της αγροτικής ιδιοκτησίας με προφανή στόχο την επωφελέστερη γεωργική εκμετάλλευση αυτής. Ετσι υπάρχουν πολλές περιπτώσεις, που η κατάτμηση δεν έγινε με νόμιμο τρόπο και προκύπτουν πολλά νομικά και πολεοδομικά ζητήματα. Το θέμα της μη νόμιμης κατάτμησης αναδεικνύεται σε μεγάλο βαθμό και με τη διαδικασία δήλωσης των ακινήτων στο κτηματολόγιο. Ετσι πολλοί ιδιοκτήτες «πέφτουν» από τα σύννεφα όταν διαπιστώνουν ότι η έκταση τους δεν είναι αυτόνομη, αλλά οι ίδιοι είναι εξ αδιαιρέτου ιδιοκτήτες ενός μεγαλύτερου ακινήτου, που απλώς έχουν την αποκλειστική χρήση ενός συγκεκριμένου τμήματος γης.

• Τι είναι η κατάτμηση;

Ως κατάτμηση ακινήτου, ορίζεται εκείνη η διαδικασία κατά την οποία ο κύριος ή οι συγκύριοι ακινήτου αποσπούν από το ακίνητό τους τμήμα διαιρετό και το μεταβιβάζουν σε τρίτο. Με τον τρόπο αυτό παύει η συνέχεια της γης τους και καταργείται τόσο ο χαρακτηρισμός του «ενιαίου», όσο και ο αυτοτελής χαρακτήρας του ακινήτου τους.

• Το χωράφι μου το «έκοψε» ο δρόμος και χωρίστηκε σε δύο τμήματα. Ισχύει αυτή η κατάτμηση;

Σύμφωνα με νομοθετικό διάταγμα του 1923 απαγορεύονταν να δημιουργούμε δρόμους και να «κόβουμε» τα χωράφια μας. Έτσι όσοι δρόμοι δημιουργήθηκαν για την μεταφορά αγροτικών προϊόντων και προϋπάρχουν του 1923 θεωρούνται κοινόχρηστοι, ενώ αντίθετα όσοι δρόμοι δημιουργήθηκαν μετά το 1923 με ιδιωτική πρωτοβουλία θεωρούνται ιδιωτικοί.

Ομως πλήθος δρόμων σχηματίστηκαν τις δεκαετίες του 1960 και 1970 και για την επίλυση αυτού του ζητήματος υπήρξε νόμος, που αναγνωρίζει τις ιδιωτικές οδούς που σχηματίστηκαν μέχρι το 1977 προς εξυπηρέτηση των παρακείμενων αγροτεμαχίων. Μέσω λοιπόν της «εξομοίωσης» των παρανόμως δημιουργηθέντων ιδιωτικών οδών με «αγροτικές» (που εξαιρούνται της απαγόρευσης) τα αγροτεμάχια που κατατμήθηκαν από την διάνοιξη της οδού με τον συγκεκριμένο τρόπο, θεωρούνται αυτοτελή και μεταβιβάζονται περαιτέρω χωρίς πρόβλημα.

• Τι γίνεται στην περίπτωση που ο δρόμος σχεδιάστηκε, αλλά δεν έχει υλοποιηθεί; Ισχύει η κατάτμηση και μπορούν να πουληθούν ξεχωριστά τα δημιουργηθέντα αγροτεμάχια;

Δεν συνιστά κατάτμηση η απεικόνιση και μόνο σε τοπογραφικό διάγραμμα διανομής αγροτεμαχίου, δίχως η κατάτμηση αυτού να συνοδεύεται και από μεταβίβαση (π.χ. πώληση, δωρεά, γονική παροχή). Εάν έχει γίνει προσύμφωνο πώλησης των αγροτεμαχίων, πριν το 1977, τότε ισχύει. Σε διαφορετική περίπτωση δεν μπορεί να γίνει μεταβίβαση των τμημάτων γηπέδων που προσέβλεπαν στον δρόμο αυτό, όπως απεικονίζονται στο τοπογραφικό διανομής και θεωρείται πολεοδομικά ενιαίο.

• Τι ισχύει για τις εκτάσεις που χαρακτηρίστηκαν ως δασικές;

Στις περιοχές που δημιουργήθηκαν αγροτικοί δρόμοι και αγροί και προέκυψαν εκ των υστέρων δασικές εκτάσεις με την σύνταξη των δασικών χαρτών, τα τεμάχια που έχουν προκύψει δεν θεωρούνται αυτοτελή αλλά τμήματα του όλου δάσους ή δασικής έκτασης, όπως αυτή προσδιορίστηκε από τον Δασικό Χάρτη. Σε αυτήν τη περίπτωση το δασοτεμάχιο μπορεί να αποκτήσει αυτοτέλεια εάν εκδοθεί τελεσίδικη απόφαση χρησικτησίας ιδιωτικού δασοτεμαχίου.

• Τι ισχύει με τις κατατμήσεις σε εκτός σχεδίου περιοχές;

1) Απαγορεύεται η κατάτμηση των ακινήτων σε μέγεθος μικρότερο των 1000 τ.μ., όταν αυτά ευρίσκονται σε ακτίνα 500 μ από τα όρια οικισμού (περιμετρική ζώνη πόλεως). Προσοχή όμως η διάταξη ισχύει για τα παλιά σχέδια πόλεως (1923-1983).

2) Απαγορεύεται η κατάτμηση στις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.) κάτω από τα όρια αρτιότητας που ισχύει για την κάθε περιοχή π.χ.τα 20 στρέμματα για την εκτός σχεδίου περιοχή της Αττικής.

3) Απαγορεύεται η κατάτμηση κάτω από τα όρια αρτιότητας σε περιοχές που έχουν προσδιοριστεί, σύμφωνα με το εγκεκριμένο Γενικό Πολεοδομικό σχέδιο ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ του ΟΤΑ.

4) Απαγορεύεται η κατάτμηση μιας μεγάλης έκτασης σε τμήματα των 4 στρεμμάτων, αν δεν προκύπτει ότι έκαστο αγροτεμάχιο των 4 στρ. αποκτά ταυτόχρονα και πρόσωπο 25 μέτρα σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο. Δεν επιτρέπεται η δημιουργία δρόμων μεταξύ τους σήμερα, γιατί ο δρόμος πρέπει να προϋπάρχει. Οι κοινόχρηστοι δρόμοι για τους οποίους έχει εφαρμογή αυτή διάταξη, είναι συγκεκριμένοι π.χ. δρόμοι που φαίνονται σε διανομές του Υπ. Γεωργίας (εποικιστικές περιοχές), ή ζώνη παραλίας εφ’ όσον είναι διαμορφωμένη οδός, δρόμοι που έχουν κατασκευαστεί από Τεχνικές Υπηρεσίες των Δήμων.

Σε κάθε περίπτωση είναι απαραίτητη η διαπιστωτική πράξη κοινοχρησίας του δρόμου.

• Εχω ένα χωράφι και θέλω να το χωρίσω στα παιδιά μου κι ας μην οικοδομήσουν. Μπορώ;

Στην περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται εξ ολοκλήρου σε περιοχή εκτός σχεδίου, εκτός ζώνης οικισμού και εκτός ζώνης οικιστικού ελέγχου, τότε ναι μπορεί να κατατμηθεί σε οποιοδήποτε μέγεθος, χωρίς το δικαίωμα οικοδόμησης.

• Εχω ένα οικόπεδο εντός σχεδίου/οικισμού και θέλω να το χωρίσω και να το γράψω στα παιδιά μου κι ας μην οικοδομήσουν. Μπορώ;

Οχι. Απαγορεύεται η κατάτμηση και η μεταβίβαση της κυριότητας οικοπέδων που συνεπάγεται τη δημιουργία μη άρτιων οικοπέδων. Στην περίπτωση αυτή μπορείτε να κάνετε συμβολαιογραφική πράξη σύστασης καθέτου διηρημένης ιδιοκτησίας.

• Εχει κατατμηθεί ένα αγροτεμάχιο σε τρία. Η κατάτμηση έγινε εδώ και τριάντα χρόνια διά λόγου χωρίς συμβόλαιο, αλλά δηλώνονται ξεχωριστά στα Ε9. Τι γίνεται σε αυτή την περίπτωση;

Αυτό το πρόβλημα είναι επαναλαμβανόμενο και μπορεί να αντιμετωπισθεί χρησιμοποιώντας το νομικό εργαλείο της χρησικτησίας. Στην τρέχουσα συμβολαιογραφική πρακτική αποτελεί σύνηθες φαινόμενο η επίκληση χρησικτησίας και η ταυτόχρονη μεταβίβαση του ακινήτου στο οποίο αυτή αναφέρεται. Επίσης, στη δήλωση εγγραπτέων δικαιωμάτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο με επικαλούμενο τίτλο τη χρησικτησία, η ιδιοκτησία εγγράφεται συνοδευόμενη από ένορκη βεβαίωση δύο προσώπων.

• Εχω συμβόλαιο, αλλά η πολεοδομία δεν μου δίνει άδεια να χτίσω, γιατί έγινε κατάτμηση στο ακίνητο. Τι να κάνω;

Για να λύσετε το πρόβλημά σας θα πρέπει να κάνετε αναγνωριστική αγωγή χρησικτησίας στα δικαστήρια και θα προσκομίσετε στην πολεοδομία την δικαστική απόφαση και τη μεταγραφή της στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο. Μόνο η αναγνωριστική αγωγή χρησικτησίας προσδίδει πολεοδομική αυτοτέλεια στο οικόπεδο, διαφορετικά θεωρείται ως τμήμα της μεγαλύτερης έκτασης από την οποία προήλθε. Προσοχή, η χρησικτησία θα πρέπει να τοποθετηθεί σε ημερομηνία που να αποκτά πολεοδομική υπόσταση και αυτοτέλεια το ακίνητο σύμφωνα με τις κατά παρέκκλιση ισχύουσες διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας.

• Εχω ένα αγροτεμάχιο και περνά ρέμα από μέσα. Είναι δύο ξεχωριστά χωράφια;

Όχι, δεν δημιουργεί κατάτμηση σε ακίνητο, η διέλευση ρέματος ή χειμάρρου που το διασχίζει, εφόσον δεν φαίνεται στο Δασικό Χάρτη ως δασική έκταση και δεν έχει αφεθεί συμβολαιογραφικά σε κοινή χρήση.

• Εχω ένα ακίνητο που ένα τμήμα του βρίσκεται εντός οικισμού και ένα τμήμα του εκτός σχεδίου. Μπορώ να μεταβιβάσω μόνο το ένα τμήμα;

Οχι, γιατί δεν δημιουργούν κατάτμηση οι θεσμικές γραμμές π.χ. όρια οικισμού, Ζώνη 500 μέτρων ή των ΖΟΕ. Το ακίνητο είναι ενιαίο και υπάρχουν σε κάθε τμήμα του οι προϋποθέσεις για οικοδόμηση.

• Εγινε κατάτμηση μιας μεγάλης έκτασης σε επιμέρους αγροτεμάχια των 4 στρεμμάτων πριν το 2004. Επιτρέπεται να αφήσω ιδιωτικό δρόμο για την εξυπηρέτησή τους;

Αν η κατάτμηση του γηπέδου σε μικρότερα γήπεδα άνω των 4.000 τ.μ. εκάστου, έγινε πριν τις 31-12-2003 επιτρέπεται η σύσταση πραγματικής δουλείας μεταξύ του πωλητού που παρακράτησε την κυριότητά και των αγοραστών των επί μέρους κατατμηθέντων γηπέδων, αρκεί η εδαφική λωρίδα της δουλείας να έχει εμβαδό μεγαλύτερο των 4 στρεμμάτων και να είναι ξεχωριστή από τα γήπεδα των 4.000 τ.μ.

• Εγινε κατάτμηση σε ένα ακίνητο με συμβόλαιο το 1990, το οποίο δεν μεταγράφηκε στο Υποθηκοφυλακείο. Πότε θεωρείται ότι έγινε η κατάτμησή του;

Σε περίπτωση κατάτμησης, ως χρόνος δημιουργίας του οικοπέδου, θεωρείται ο χρόνος μεταγραφής του οριστικού συμβολαίου.

• Πότε ισχύει η κατάτμηση, όταν είναι το ακίνητο από κληρονομιά;

Σε περίπτωση κληρονομιάς για τον χρόνο δημιουργίας του γηπέδου λαμβάνεται υπόψη ο χρόνος θανάτου του κληρονομούμενου.

• Τι ισχύει με τα προσύμφωνα;

Σε περίπτωση ύπαρξης συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, δυνάμει του οποίου έχει εκδοθεί τελεσίδικη δικαστική απόφαση περί μεταβιβάσεως της κυριότητας οικοπέδου, ως χρόνος κατάτμησης θεωρείται η ημερομηνία μεταγραφής της δικαστικής απόφασης.

---