του Λάμπρου Κίσσα, Πολεοδόμου-Χωροτάκτη Μηχ.,Msc./123kissas@gmail.com
Είχαμε αναφερθεί για τα προβλήματα που θα ανέκυπταν, κατά την εφαρμογή ενός πολεοδομικού σχεδίου, σε σχέση με τις αυτοδικαίως αρθείσες ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις, σχεδόν ένα χρόνο νωρίτερα.
Κάποια από τα παραπάνω προβλήματα, πηγάζουν από αστοχίες του ν.4759/20 και κάποια (εξίσου σοβαρά) από την απροθυμία των ΟΤΑ να εφαρμόσουν τα σχέδια πόλης ή και την αδυναμία των ΟΤΑ, να κατανοήσουν την βαρύτητα του πολεοδομικού σχεδιασμού.
Πριν περιγράψουμε μερικά από τα προβλήματα, που έχουμε εντοπίσει (μέσω των ΣΥΠΟΘΑ ή των υπηρεσιών & πολιτών) και προτείνουμε πιθανές λύσεις, επιτρέψτε μου να σας θυμίσω πως, ο σοφός νομοθέτης/επιστήμων, γνωρίζει ότι σχεδόν το σύνολο των προβλημάτων που αφορούν τον πολεοδομικό σχεδιασμό, θα λύνονταν εάν είχε ολοκληρωθεί ο…σχεδιασμός! Καθόσον με την ολοκλήρωση της Πράξης Εφαρμογής, θα είχαμε μόνο άρτια & οικοδομήσιμα οικόπεδα και οποιαδήποτε μεταβολή σε σχήμα, μέγεθος ή εμβαδόν θα είχε τακτοποιηθεί.
Το πρώτο βήμα, αφορά τους ΟΤ.Α., που είναι συνήθως οι φορείς υλοποίησης των σχεδίων, οι οποίοι θα πρέπει άμεσα να ¨ενεργοποιήσουν¨ το άρθρο 92 του ν.4759/20. Δηλαδή, θα πρέπει να κάνουν προγραμματισμό για την ολοκλήρωση της εφαρμογής του σχεδίου πόλης και την απόκτηση των χαρακτηρισμένων κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων. Να καταρτίσουν επιχειρησιακό σχέδιο, στο οποίο να καταγράφονται και κατηγοριοποιούνται οι χαρακτηρισμένοι από το σχέδιο πόλης κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι και σε ποιους από αυτούς έχει αρθεί ή επίκειται να αρθεί αυτοδίκαια η απαλλοτρίωση. ΕΠΙΤΕΛΟΥΣ! ΝΑ ΞΕΡΟΥΝ ΟΙ Ο.Τ.Α., ΤΙ ΧΡΩΣΤΑΝΕ & ΣΕ ΠΟΙΟΝ! Έστω και κατά προσέγγιση. Οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι, των οποίων δεν έχει συντελεσθεί η απαλλοτρίωση, να ιεραρχούνται ανά δήμο ή δημοτική ενότητα ή δημοτική κοινότητα, ως προς την αναγκαιότητα υλοποίησής τους, βάσει της πολεοδομικής σημασίας τους για την πόλη.
Αναφορικά με το ζήτημα της δυνατότητα επανεπιβολής της αυτοδικαίως αρθείσας ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης (βλ. άρθρο 88 παρ. 3 του Ν. 4759/2020), παρατηρείτε το εξής: Στην παράγραφο 3 του άρθρου 88, ο οικείος Δήμος μπορεί να προτείνει την μερική ή ολική επανεπιβολή της αυτοδικαίως αρθείσας ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης που συσχετίζεται με την υποβολή προηγούμενης αίτησης από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου για τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου. Πλην όμως, Δήμοι & Περιφέρειες ερμηνεύοντας ¨κατά γράμμα¨ την σχετική διάταξη, καταλήγουν στο συμπέρασμα ότι αναγκαία προϋπόθεση για να επανεπιβληθεί ορισμένη ρυμοτομική απαλλοτρίωση, είναι η προηγούμενη υποβολή αίτησης εκ μέρων όλων των ιδιοκτητών του συνόλου των ακινήτων που πρέπει να απαλλοτριωθούν εκ νέου για να κατασκευαστεί ορισμένος κοινόχρηστος ή κοινωφελής χώρος. Μια τέτοια ερμηνεία, εγκλωβίζει τον πολίτη και δημιουργεί τα εξής πρακτικά προβλήματα και κινδύνους:
i.) Σε περιπτώσεις που έχουμε αυτοδικαίως αρθείσα απαλλοτρίωση, η οποία έχει επιβληθεί σε περισσότερα του ενός ακινήτων (π.χ. 3 ακίνητα διαφορετικών ιδιοκτητών απαλλοτριώνονται για να διανοιχθεί μία οδός ή να κατασκευαστεί μια πλατεία) και μόνο οι ιδιοκτήτες ενός εκ των περισσοτέρων ακινήτων υποβάλλουν την αίτηση τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου, τότε, οι εμπλεκόμενες υπηρεσίες του Δήμου και της Περιφέρειας κρίνουν ως ελλιπή το σχετικό φάκελο και καλούν για συμπλήρωση, με αποτέλεσμα η όλη διαδικασία να μένει μετέωρη. Αυτό διότι, ούτε η Διοίκηση ούτε φυσικά και ο ιδιώτης που υπέβαλε την σχετική αίτηση, δεν μπορεί να «υποχρεώσει» τους ιδιοκτήτες γειτονικών ακινήτων να πράξουν το ίδιο. Έτσι, σε τέτοιες περιπτώσεις, στις οποίες τυγχάνει ο οικείος Δήμος να επιθυμεί και να προτείνει την επανεπιβολή της απαλλοτρίωσης, η όλη διαδικασία μπλοκάρει λόγω αυτής της ερμηνείας και ο ιδιώτης που υπέβαλε αίτηση τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου εγκλωβίζεται εκ νέου, αφού ούτε εξετάζεται επί της ουσίας η αίτησή του, ούτε τροποποιείται το ρυμοτομικό σχέδιο ούτε βεβαίως απορρίπτεται η σχετική αίτηση και επανεπιβάλλεται η απαλλοτρίωση.
ii.) Η επικράτηση της ερμηνείας αυτή, εμπεριέχει και τον κίνδυνο οι οικείοι Δήμοι να μην μπορούν να επανεπιβάλλουν εκ νέου αυτοδικαίως αρθείσες απαλλοτριώσεις που αφορούν πράγματι αναγκαίους κοινόχρηστους ή κοινωφελείς χώρους του ρυμοτομικού σχεδίου, εάν δεν έχει προηγηθεί η υποβολή αίτησης τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου από όλους τους ιδιοκτήτες των ακινήτων που θα πρέπει να απαλλοτριωθούν. Κάτι τέτοιο μπορεί να οδηγήσει σε σοβαρή διατάραξη του πολεοδομικού σχεδιασμού, ενώ αντιβαίνει και στην ίδια την λογική του θεσμού, καθώς η απαλλοτρίωση εξ ορισμού επιβάλλεται μονομερώς από τον οικεία φορέα και δεν δύναται να θεωρηθεί αναγκαία προϋπόθεση η υποβολή αίτησης εκ μέρους των ιδιωτών. Κι εδώ υπάρχει μια παραδοξότητα, καθόσον η αίτηση του πολίτη, έχει το ακριβώς αντίθετο περιεχόμενο και αίτημα, δηλαδή την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου, ώστε να αποτυπωθεί σε αυτό η αυτοδίκαιη άρση της απαλλοτρίωσης.
Ενδεικτικά, θεωρούμε πως: α.) Θα πρέπει οι ΟΤΑ, σε συνδυασμό με την ενεργοποίηση του άρθ.92, να εφαρμόσουν άμεσα, τα αναγραφόμενα στην παρ.3.β του άρθρου 88, όπου «…Εναλλακτικά, το Δημοτικό Συμβούλιο μπορεί, σταθμίζοντας τις πολεοδομικές ανάγκες και τις οικονομικές δυνατότητες του δήμου, είτε να προτείνει τη μερική επανεπιβολή της αρθείσας απαλλοτρίωσης είτε να αποφασίσει την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου, σύμφωνα με την αίτηση του ιδιοκτήτη. Το Δημοτικό Συμβούλιο έχει τη δυνατότητα να προτείνει την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου μετά από αυτοδίκαιη άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ακόμη κι εάν, δεν έχει προηγηθεί αίτηση του ιδιοκτήτη του ακινήτου, όταν κρίνει ότι δεν συντρέχουν σοβαροί πολεοδομικοί λόγοι, που επιβάλλουν τη διατήρηση του ακινήτου ή μέρους αυτού ως κοινόχρηστου ή κοινωφελούς χώρου.»
β.) Να δοθούν κατευθύνσεις για περιπτώσεις που δεν έχουν υποβληθεί οι σχετικές αιτήσεις από τους ιδιοκτήτες όλων των επηρεαζόμενων ακινήτων, να γίνεται δεκτή η αίτηση των ιδιοκτητών ενός εκ των ακινήτων αυτών για την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου, εφόσον διαπιστώνεται η αδυναμία επανεπιβολής της αυτοδικαίως αρθείσας απαλλοτρίωσης στο σύνολο των απαιτούμενων ακινήτων.
Προβληματικές είναι κι οι περιπτώσεις συνιδιοκτησίας επί ρυμοτομούμενων ακινήτων. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου στο ακίνητο, η ρυμοτομική απαλλοτρίωση επί του οποίου έχει αρθεί αυτοδικαίως, υπάρχουν περισσότεροι συνιδιοκτήτες εξ αδιαιρέτου κι οι υπηρεσίες των ΟΤΑ ζητούν να υποβάλλεται η αίτηση για τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου από το σύνολο των συνιδιοκτητών, ακόμη και σε περιπτώσεις που ο αιτών έχει την κυριότητα του συντριπτικού ποσοστού του ακινήτου. Αυτή η τακτική δημιουργεί πρακτικά προβλήματα σε περιπτώσεις κατακερματισμού των ιδιοκτησιών μεταξύ κληρονόμων, σε περιπτώσεις υπερηλίκων, ανηλίκων, κλπ.
Για την συγκεκριμένη περίπτωση, θα πρέπει να εξεταστεί η δυνατότητα (και να δοθεί η αντίστοιχη οδηγία), να αρκεί η υποβολή της αίτησης τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου εκ μέρους ενός εκ των συνιδιοκτητών ή έστω εκ μέρους της (κατ’ ιδανικά μερίδια) πλειοψηφίας αυτών.
To παραπάνω θα πρέπει να εξεταστεί και με την συμβατότητα, που θεωρητικά υπάρχει, του ισχύοντος νομοθετικού πλαισίου του Αστικού Κώδικα. Και πιο συγκεκριμένα με το άρθρο 1116 που προβλέπει ότι «Κάθε συγκύριος έχει δικαίωμα έναντι τρίτων να ασκεί για ολόκληρο το πράγμα τις αξιώσεις από την κυριότητα. Όταν όμως διεκδικεί ολόκληρο το πράγμα, οφείλει να απαιτήσει την απόδοσή του σε όλους τους συγκυρίους». Σε κάθε περίπτωση και σε συνδυασμό με τα άρθρα 1113 (επί συγκυριότητας) και 789, αφού «Με απόφαση της πλειοψηφίας των κοινωνών μπορεί να καθοριστεί ο τρόπος της τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης που αρμόζει στο κοινό αντικείμενο. Η πλειοψηφία υπολογίζεται με βάση το μέγεθος των μερίδων». Γι αυτό και θεωρούμε λοιπόν, ορθό να αρκεί η υποβολή της αίτησης τροποποίησης του ρυμοτομικού σχεδίου εκ μέρους ενός εκ των συνιδιοκτητών ή έστω εκ μέρους της (κατ’ ιδανικά μερίδια) πλειοψηφίας αυτών.
Προβλήματα δημιουργούνται και αναφορικά με την ερμηνεία της έννοιας των «σοβαρών πολεοδομικών λόγων που επιβάλλουν τη διατήρηση του ακινήτου ή μέρους αυτού ως κοινόχρηστου ή κοινωφελούς χώρου» (βλ. άρθρο 88 παρ. 3 του ν. 4759/2020).
Και αυτό γιατί, τις περισσότερες φορές, οι Υπηρεσίες των οικείων Δήμων ερμηνεύουν εξαιρετικά διασταλτικά την έννοια των σοβαρών πολεοδομικών λόγων και εισηγούνται σχεδόν πάντα την επανεπιβολή των αυτοδικαίως αρθεισών απαλλοτριώσεων, επικαλούμενοι πως πάγια η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας απαιτεί την διατήρηση όλων των κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων του ρυμοτομικού σχεδίου, χωρίς πάντα να τεκμηριώνουν την ύπαρξη σοβαρών πολεοδομικών λόγων για το εν λόγω ακίνητο/ακίνητα. Η παραπάνω ερμηνεία ενέχει, συν τοις άλλοις και τον σοβαρό κίνδυνο να κληθούν οι Δήμοι να καταβάλλουν υπέρογκα ποσά σε αποζημιώσεις.
Για την αποφυγή τέτοιου είδους διελκυστίνδων εις βάρος των πολιτών, θεωρούμε αναγκαίο, πως θα πρέπει να παρασχεθούν λεπτομερείς οδηγίες και παραδείγματα στις εμπλεκόμενες υπηρεσίες, σχετικά με την ερμηνεία της ως άνω αόριστης νομικής έννοιας, η οποία συν τοις άλλοις είναι αντίθετη με το πνεύμα του ν. 4759/2020, που ρύθμισε τον θεσμό της άρσης της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης κατά τέτοιο τρόπο, ώστε να βγουν από την κατάσταση ομηρίας οι ενδιαφερόμενοι πολίτες. Το παραπάνω βεβαίως, θα πρέπει να σχετίζεται και με τα οριζόμενα στο άρθρο 92, δηλαδή τον προγραμματισμό της ολοκλήρωσης του πολεοδομικού σχεδιασμού.
Αναφορικά με τα δικαιολογητικά που αποδεικνύουν την κυριότητα του αιτούντος επί του ακινήτου, θα πρέπει να υπάρχει κοινή αντιμετώπιση, για τα αποδεικτικά κυριότητας.
Το άρθρο 88 παρ. 2 του ν.4759/2020 απαιτεί να συνοδεύεται η αίτηση του ιδιώτη για τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου μετά την αυτοδίκαιη άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης από δικαιολογητικά που αποδεικνύουν την κυριότητά του επί του ακινήτου. Στο πλαίσιο του προϊσχύσαντος ν.4315/2014 οι ιδιοκτήτες προσκόμιζαν έκθεση ελέγχου τίτλων ιδιοκτησίας, υπογραφόμενη από δύο δικηγόρους, προκειμένου να κινηθεί η διαδικασία άρσης της απαλλοτρίωσης. Συνεπώς, για να υπάρχει μια κοινή αντιμετώπιση, στο θέμα των δικαιολογητικών, θεωρούμε πως ορθότερο θα ήταν, όπου υπάρχει Κτηματολογικό Γραφείο σε λειτουργία, να αρκούνται οι υπηρεσίες στην προσκόμιση του κτηματολογικού φύλλου, από το οποίο προκύπτουν όλες οι αναγκαίες πληροφορίες για το ιδιοκτησιακό καθεστώς (άλλωστε, ο αναγκαίος έλεγχος τίτλων έχει γίνει από τους ειδικευμένους υπαλλήλους του οικείου Γραφείου) και όπου υπάρχει ακόμη Υποθηκοφυλακείο να αρκείται η υπηρεσία στην προσκομίσει έκθεσης ελέγχου τίτλων υπογεγραμμένη από έναν ή και δύο δικηγόρους, που πιστοποιούν την ακρίβεια του περιεχομένου της.
Τέλος, για τα ζητήματα προθεσμιών (ενδεικτικών ή αποκλειστικών), όπως αναγράφονται στα άρθρα 88 και 89 του ν.4759/2020 εντός των οποίων οφείλει να δράσει η Διοίκηση και να προβεί σε συγκεκριμένες ενέργειες, προτείνεται να παρασχεθούν οδηγίες προς τις οικείες υπηρεσίες σχετικά με την φύση αυτών των προθεσμιών ως ενδεικτικών ή αποκλειστικών και τις συνέπειες που έχει η παρέλευσή τους, καθώς και σε σχέση με το εάν υπάρχει η δυνατότητα να αναστέλλουν οι υπηρεσίες καθ’ οιονδήποτε τρόπο αυτές τις προθεσμίες.
Σε κάθε περίπτωση, όσο καλές προθέσεις να έχει το Υπ.Εν. (το οποίο είναι κοινωνός των παραπάνω & επεξεργάζεται σχετικές λύσεις) κι όση προσπάθεια κι αν κάνει, δυστυχώς δεν αρκεί! Κι αυτό γιατί, ο πολεοδομικός σχεδιασμός σ`αυτήν την κλίμακα, θέλει δύο! Όπως και το τανγκό! Θα πρέπει οι ΟΤΑ να συνειδητοποιήσουν πως η ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού είναι η βάση, η ικανή και αναγκαία συνθήκη για μια βιώσιμη πόλη.
Κλείνοντας, να υπενθυμίσουμε την προτροπή του Ευριπίδη προς τον (πολιτικό) Αλκιβιάδη, ο οποίος του σημείωσε πως… «Η πρώτη προϋπόθεση της ευτυχίας είναι να γεννηθείς σε μια λαμπρή πόλη». Κάτι σαφώς ανώτερο από την βιώσιμη πόλη, με την έννοια ότι στην βιωσιμότητα υπεισέρχονται συνήθως μόνο ποσοτικοί (κι άρα μετρήσιμοι) δείκτες.
του Λάμπρου Κίσσα, Πολεοδόμου-Χωροτάκτη Μηχ.,Msc./123kissas@gmail.com
