Σε δύο παράλληλα μέτωπα εξελίσσεται η αντιπαράθεση γύρω από τις συνέπειες των αποφάσεων για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), με τους κατασκευαστές να επιμένουν τόσο σε ευρωπαϊκό επίπεδο όσο και ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Από τη μία, τρεις μεγάλοι κατασκευαστές έχουν περάσει το πρώτο κρίσιμο φίλτρο στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΔΔΑ), ενώ από την άλλη, το ΣτΕ ετοιμάζεται να κρίνει εκ νέου τη συνταγματικότητα ρυθμίσεων που επιχειρούν να διαχειριστούν τις επιπτώσεις των ακυρώσεων αδειών με τη χρήση του «περιβαλλοντικού ισοδύναμου» για την ακύρωση του οποίου έχουν ήδη προσφύγει στο ΣτΕ πέντε δήμοι της Αττικής.
Στρασβούργο: Προσφυγή που πέρασε το πρώτο φίλτρο
Η σημαντικότερη εξέλιξη στο ευρωπαϊκό μέτωπο είναι ότι η προσφυγή τριών μεγάλων Ελλήνων κατασκευαστών στο ΕΔΔΑ –την οποία είχε αναδείξει το mononews.gr πέρυσι– κρίθηκε παραδεκτή, περνώντας το πρώτο και ιδιαίτερα αυστηρό στάδιο αξιολόγησης.
Η προσφυγή έχει κατατεθεί από τη Δικηγορική Εταιρεία «Α. Παπαπετρόπουλος-Ε. Μπάνου και Συνεργάτες» και ο νομικός εκπρόσωπος των προσφευγόντων, Ανδρέας Παπαπετρόπουλος, μιλώντας στο mononews εκτιμά ότι μέχρι το καλοκαίρι θα οριστεί δικάσιμος, με πιθανή εκδίκαση εντός του έτους.
Στον πυρήνα της προσφυγής βρίσκεται η θέση ότι η νομολογία του ΣτΕ δημιούργησε ένα καθεστώς άνισης μεταχείρισης, διαχωρίζοντας ιδιοκτήτες και επενδυτές σε διαφορετικές κατηγορίες με βάση τον χρόνο έναρξης εργασιών.
Μετά τις αποφάσεις του ανώτατου δικαστηρίου, όσοι είχαν ξεκινήσει εργασίες πριν τις 11 Δεκεμβρίου 2024 μπορούν να συνεχίσουν κανονικά, ενώ όσοι είχαν άδειες αλλά δεν είχαν αποδεδειγμένη έναρξη εργασιών καλούνται να προχωρήσουν σε αναθεώρηση με βάση το νέο πλαίσιο. Οι νέες άδειες υπάγονται πλήρως στο αναθεωρημένο καθεστώς, χωρίς τα παλαιά βιοκλιματικά κίνητρα.
Οι προσφεύγοντες υποστηρίζουν ότι δημιουργούνται τρεις κατηγορίες ιδιοκτητών: όσοι πρόλαβαν να ξεκινήσουν έργα και προστατεύθηκαν, όσοι είχαν άδειες αλλά καλούνται να τις αναθεωρήσουν και όσοι είδαν άδειες να ακυρώνονται μετά από προσφυγές τρίτων.
Κατά την επιχειρηματολογία τους, οι δύο τελευταίες κατηγορίες υφίστανται σημαντικές απώλειες σε επενδύσεις, δόμηση και αντιπαροχές, παρότι στηρίχθηκαν σε νόμιμες άδειες κατά τον χρόνο έκδοσής τους.
Υπενθυμίζεται πως χαρακτηριστική θεωρείται η πρώτη προσφυγή, που αφορά μεγάλο κατασκευαστή με δραστηριότητα στον Άλιμο. Η εταιρεία, ενεργή από το 2014, είχε λάβει το 2021 βεβαίωση όρων δόμησης και στη συνέχεια άδεια για οικιστικό έργο με υπόγεια, πισίνες και φυτεμένο δώμα. Η υπόθεση ανετράπη μετά τη μεταστροφή της νομολογίας.
Στο Στρασβούργο προβάλλεται και ένα ιδιαίτερα αιχμηρό επιχείρημα: ότι το ΣτΕ αποδέχθηκε αίτηση ακύρωσης δήμου κατά πράξεων της ίδιας του της πολεοδομίας, όπως στην περίπτωση του Δήμου Αλίμου. Οι προσφεύγοντες κάνουν λόγο για «ενδοστρεφή δίκη» και παραβίαση της αρχής της δίκαιης δίκης, ζητώντας τόσο αποζημιώσεις όσο και επανάληψη της διαδικασίας στην Ελλάδα.
Παρέμβαση κατασκευαστών στο ΣτΕ
Παράλληλα με το ευρωπαϊκό σκέλος, οι κατασκευαστές συνεχίζουν τη μάχη και στο εσωτερικό. Έξι κατασκευαστικές και τεχνικές εταιρείες με εκπρόσωπο τον δικηγόρο Ανδρέα Παπαπετρόπουλο κατέθεσαν παρέμβαση στην Ολομέλεια του ΣτΕ ενόψει της συζήτησης της 6ης Μαρτίου 2026, ζητώντας να παραμείνει σε ισχύ το Προεδρικό Διάταγμα 94/2025.
Οι κατασκευαστές υποστηρίζουν ότι η τύχη εκατοντάδων οικοδομών κρίνεται από την απόφαση για το ΠΔ 94/2025, το οποίο εισάγει τον μηχανισμό του «περιβαλλοντικού ισοδυνάμου». Όπως τονίζουν, το διάταγμα αποτελεί τη μοναδική διέξοδο για τη διατήρηση κτιρίων που ανεγέρθηκαν με νόμιμες άδειες βάσει του ΝΟΚ και ακυρώθηκαν μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ. Προειδοποιούν ότι ενδεχόμενη ακύρωσή του θα αφήσει ημιτελή κτίρια, εκτεθειμένους αγοραστές και σοβαρές οικονομικές απώλειες, υποστηρίζοντας ότι διαφορετικά οι οικοδομές αυτές θα βρεθούν σε δυσμενέστερη θέση ακόμη και από αυθαίρετα.
Στην παρέμβασή τους επικαλούνται παραβίαση της δικαιολογημένης εμπιστοσύνης και της ισότητας, σημειώνοντας ότι επένδυσαν και πούλησαν ακίνητα με άδειες που εκδόθηκαν από τη διοίκηση, χωρίς δική τους υπαιτιότητα για τη μεταγενέστερη κρίση αντισυνταγματικότητας.
Παράλληλα υποστηρίζουν ότι το ΠΔ εκδόθηκε σε συμμόρφωση με τη νομολογία του ΣτΕ και λειτουργεί ως συμβιβαστική λύση, καθώς επιτρέπει την επανέκδοση αδειών υπό αυστηρές προϋποθέσεις και με καταβολή τέλους υπέρ περιβαλλοντικών δράσεων.
Από την πλευρά τους, οι πέντε Δήμοι που έχουν προσφύγει ζητούν την ακύρωση του διατάγματος, υποστηρίζοντας ότι παρακάμπτει τον δικαστικό έλεγχο και παραβιάζει συνταγματικές και πολεοδομικές αρχές.
Οι δήμοι απέναντι στο περιβαλλοντικό ισοδύναμο
Ειδικότερα, απέναντι στις παρεμβάσεις των κατασκευαστών βρίσκονται, όμως πέντε δήμοι της Αττικής — Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης, Αλίμου, Αμαρουσίου, Κηφισιάς και Φιλοθέης-Ψυχικού — οι οποίοι έχουν προσφύγει στο ΣτΕ ζητώντας την ακύρωση των σχετικών προεδρικών διαταγμάτων (94 και 95/2025).
Οι δήμοι υποστηρίζουν ότι το περιβαλλοντικό ισοδύναμο επιχειρεί να «διασώσει» άδειες που βασίστηκαν σε πολεοδομικά μπόνους του ΝΟΚ τα οποία έχουν ήδη κριθεί αντισυνταγματικά. Κατά την άποψή τους, το νέο πλαίσιο μετατρέπει την περιβαλλοντική προστασία σε οικονομική συναλλαγή και υποβαθμίζει τον ρόλο της Τοπικής Αυτοδιοίκησης.
Εκφράζονται επίσης ανησυχίες για επιπτώσεις σε περιοχές ειδικής προστασίας και για δημιουργία νέων όρων δόμησης «δύο ταχυτήτων». Ο δήμαρχος Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης, Γρηγόρης Κωνσταντέλλος, είχε χαρακτηρίσει πρόσφατα στο mononews την προσφυγή «πράξη ευθύνης», τονίζοντας ότι οι δήμοι δεν αντιτίθενται στην ανάπτυξη, αλλά στην αυθαιρεσία και στη νομοθέτηση χωρίς συμμετοχή των τοπικών κοινωνιών. Αμφισβητεί μάλιστα το ύψος του περιβαλλοντικού ισοδυνάμου (8%), θεωρώντας ότι αλλοιώνει τη συνταγματική προστασία του περιβάλλοντος.
Οι δήμοι επισημαίνουν ακόμη ότι, παρότι αναγνωρίζονται ζημίες επενδυτών, η ευθύνη αποζημίωσης ανήκει στο Δημόσιο και όχι στις τοπικές κοινωνίες.
Η 6η Μαρτίου θεωρείται κομβική ημερομηνία για το εσωτερικό μέτωπο, καθώς η Ολομέλεια του ΣτΕ θα κρίνει το μέλλον των «μπόνους» δόμησης και του πλαισίου διαχείρισης των ακυρωμένων αδειών.
