Το ΣτΕ έκρινε ότι, εφόσον αποδεικνύεται πως το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα, έστω και κατώτερο της αντικειμενικής αξίας, είναι και το πράγματι καταβληθέν, τότε το ποσό αυτό πρέπει να λαμβάνεται υπόψη για τον προσδιορισμό της ετήσιας τεκμαρτής δαπάνης.
Αμφισβητήσιμο καθίσταται πλέον το τεκμήριο προσδιορισμού εισοδήματος από την αγορά ακινήτου, όταν ο φορολογούμενος μπορεί να αποδείξει ότι το πραγματικό τίμημα που κατέβαλε ήταν χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία. Με απόφαση που αναμένεται να επηρεάσει ευρύτερα τη φορολογική πρακτική, το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι ο αγοραστής ακινήτου έχει τη δυνατότητα, στο πλαίσιο της φορολογίας εισοδήματος, να επικαλεστεί και να αποδείξει το πραγματικό ποσό που κατέβαλε, ακόμη και αν δεν είχε αμφισβητήσει την αντικειμενική αξία κατά τον χρόνο επιβολής του φόρου μεταβίβασης.
Η κρίσιμη απόφαση, ΣτΕ 2086/2025, αφορά υπόθεση φορολογουμένου που αγόρασε ακίνητο το 2009 καταβάλλοντας τίμημα 56.000 ευρώ, ενώ η αντικειμενική αξία του ακινήτου ανερχόταν στο ιδιαίτερα υψηλό ποσό των 331.403 ευρώ. Κατά τον μεταγενέστερο φορολογικό έλεγχο, η φορολογική αρχή προσδιόρισε το τεκμήριο δαπάνης βάσει της αντικειμενικής αξίας, με αποτέλεσμα να καταλογιστεί φόρος εισοδήματος σχεδόν 140.000 ευρώ, αντί περίπου 18.000 ευρώ που θα προέκυπταν αν λαμβανόταν υπόψη το δηλωθέν τίμημα αγοράς.
Το Διοικητικό Πρωτοδικείο και στη συνέχεια το Διοικητικό Εφετείο έκριναν ότι η φορολογική αρχή ενήργησε νομίμως, θεωρώντας πως η αντικειμενική αξία είχε καταστεί οριστική, καθώς ο φορολογούμενος δεν είχε ασκήσει ειδική προσφυγή κατά του προσδιορισμού της στο στάδιο της φορολογίας μεταβίβασης. Με βάση αυτή τη συλλογιστική, η αντικειμενική αξία θεωρήθηκε δεσμευτική και για τον υπολογισμό της τεκμαρτής δαπάνης στη φορολογία εισοδήματος.
Ωστόσο, το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο ανέτρεψε αυτή την προσέγγιση. Το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε ότι, εφόσον αποδεικνύεται πως το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα, έστω και κατώτερο της αντικειμενικής αξίας, είναι και το πράγματι καταβληθέν, τότε το ποσό αυτό πρέπει να λαμβάνεται υπόψη για τον προσδιορισμό της ετήσιας τεκμαρτής δαπάνης και του φορολογητέου εισοδήματος. Μάλιστα, το δικαστήριο επισήμανε ότι δεν απαιτείται η προηγούμενη άσκηση προσφυγής κατά της αντικειμενικής αξίας στη φορολογία μεταβίβασης, εφόσον το ζήτημα τίθεται αυτοτελώς στο πλαίσιο της φορολογίας εισοδήματος.
Με την απόφαση αυτή, το ΣτΕ αναίρεσε την κρίση του Εφετείου και παρέπεμψε την υπόθεση για νέα εκδίκαση, προκειμένου να εξεταστούν τα αποδεικτικά στοιχεία σχετικά με το πραγματικό τίμημα που καταβλήθηκε. Η εξέλιξη αυτή ανοίγει τον δρόμο για τον υπολογισμό της τεκμαρτής δαπάνης με βάση το πραγματικό ποσό αγοράς και όχι την αντικειμενική αξία, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου αυτή δεν είχε αμφισβητηθεί εγκαίρως.
* Με την εγγραφή σας στο newsletter του Dnews, αποδέχεστε τους σχετικούς όρους χρήσης
Η απόφαση αποκτά ιδιαίτερη σημασία σε μια περίοδο κατά την οποία οι στρεβλώσεις στην αγορά ακινήτων εντείνονται. Οι τιμές των κατοικιών κινούνται ήδη προς νέα ιστορικά υψηλά, με αυξήσεις που υπερβαίνουν το 70% σε σχέση με τα χαμηλά του 2017, ενώ η προσφορά εξακολουθεί να υστερεί σημαντικά της ζήτησης. Την ίδια στιγμή, ο φόρος υπεραξίας παραμένει ανενεργός, ο ΦΠΑ στα νεόδμητα είναι «παγωμένος» έως το τέλος του 2025 και το χάσμα μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών διευρύνεται, ιδίως σε περιοχές με έντονη επενδυτική δραστηριότητα.
Σε αυτό το περιβάλλον, ακόμη και μέτρα όπως η υποχρεωτική καταβολή του τιμήματος μέσω του τραπεζικού συστήματος εμφανίζονται περιορισμένης αποτελεσματικότητας στον εντοπισμό αδήλωτων κεφαλαίων. Χαρακτηριστικά παραδείγματα από την αγορά δείχνουν πόσο μεγάλη φορολογητέα ύλη παραμένει εκτός συστήματος, με υπεραξίες εκατομμυρίων ευρώ να μην υπόκεινται σε φορολόγηση.
Η βασική ανησυχία εστιάζεται στο γεγονός ότι η απόφαση του ΣτΕ μειώνει τον ρόλο των τεκμηρίων ως μηχανισμού έμμεσου ελέγχου της φοροδιαφυγής. Όταν ο φορολογούμενος μπορεί, εκ των υστέρων, να επικαλεστεί και να αποδείξει ότι το χαμηλότερο τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο είναι και το πραγματικά καταβληθέν, χωρίς να έχει προηγουμένως αμφισβητήσει την αντικειμενική αξία κατά τον φόρο μεταβίβασης, δημιουργείται ένα ισχυρό κίνητρο για την αναγραφή μειωμένων τιμών. Το πρόβλημα γίνεται εντονότερο σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπου η αγορά κινείται με ταχύτητες που δεν αντανακλώνται στις φορολογικές βάσεις.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί αγορά διαμερίσματος σε κεντρική περιοχή της Αθήνας, όπου η εμπορική αξία φτάνει τα 400.000 ευρώ, ενώ η αντικειμενική δεν ξεπερνά τις 260.000. Αν στο συμβόλαιο αναγραφεί τίμημα 260.000 ευρώ και ο αγοραστής καταβάλει το ποσό αυτό μέσω τραπεζικού συστήματος, μπορεί πλέον, με βάση τη νομολογία, να επικαλεστεί το συγκεκριμένο ποσό για την κάλυψη του πόθεν έσχες και τον υπολογισμό της τεκμαρτής δαπάνης. Το υπόλοιπο ποσό, που στην πράξη αντανακλά την πραγματική αγοραία αξία, παραμένει εκτός φορολογικού ραντάρ, περιορίζοντας τη δυνατότητα της διοίκησης να ελέγξει την προέλευση των κεφαλαίων και οδηγώντας σε απώλεια φορολογητέας ύλης.
Δεύτερο παράδειγμα αφορά την ταχεία μεταπώληση ακινήτων σε περιοχές με έντονη αναπτυξιακή δυναμική. Οικόπεδο που αποκτάται με αναγραφόμενο τίμημα 1,5 εκατ. ευρώ, ίσο με την αντικειμενική του αξία, μπορεί μέσα σε λίγους μήνες να μεταπωληθεί έναντι 2,5 ή 3 εκατ. ευρώ, χωρίς η υπεραξία να φορολογηθεί, καθώς ο σχετικός φόρος παραμένει ανενεργός. Ο αρχικός πωλητής, έχοντας δηλώσει χαμηλό τίμημα, περιορίζει τις φορολογικές του υποχρεώσεις, ενώ ο αγοραστής αποκτά ένα ισχυρό «εργαλείο» για να δικαιολογήσει μελλοντικές επενδύσεις, επικαλούμενος νόμιμα κεφάλαια από μεταγενέστερη πώληση. Το αποτέλεσμα είναι ένας φαύλος κύκλος συναλλαγών με περιορισμένη φορολογική διαφάνεια, που ενισχύεται περαιτέρω από τη νομολογιακή αυτή εξέλιξη.
