Μια «γκρίζα ζώνη» εκατομμυρίων ακινήτων καταγράφεται στο Κτηματολόγιο, με 3.450.000 ιδιοκτησιακά δικαιώματα, ήτοι το 8,82% του συνόλου στη χώρα (39,15 εκατ.), να παραμένουν χωρίς δηλωμένο ιδιοκτήτη. Σε αυτά δεν λαμβάνονται υπόψη τα «ορφανά» ακίνητα σε έξι συμβάσεις του Κτηματολογίου στις οποίες δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί το στάδιο ανάρτησης των κτηματολογικών πινάκων. Πάντως, στις 22 υπό εξέλιξη συμβάσεις με ολοκληρωμένη ανάρτηση, τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ανέρχονται σε περίπου 1,55 εκατ., δηλαδή περίπου 16,72% των δικαιωμάτων για τις συγκεκριμένες συμβάσεις, ενώ σε επτά από αυτές ξεπερνούν το 20%.
Κίνδυνος υφαρπαγής περιουσιών
Ο αριθμός των ακινήτων που δεν δηλώθηκαν αποτελεί σημαντικό δείκτη που αποτυπώνει την πραγματική πορεία της κτηματογράφησης και τις δυσχέρειες που προκαλούν καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση του έργου. Αυτό αναφέρεται μεταξύ άλλων στην πολυσέλιδη έκθεση του Ελεγκτικού Συνεδρίου για την καθυστέρηση της κτηματογράφησης ολόκληρης της χώρας. Όπως επισημαίνεται, η ύπαρξη μεγάλου αριθμού αδήλωτων ακινήτων συνεπάγεται ουσιώδη κίνδυνο υφαρπαγής περιουσίας, καθόσον είναι πιθανό ορισμένοι επιτήδειοι να επιδιώξουν την καταχώριση αδήλωτων ακινήτων που δεν τους ανήκουν. «Τα ακίνητα αυτά είναι πολύ πιθανό να συνιστούν περιουσία δημοσίων φορέων που δεν έχει καταγραφεί από αυτούς, σε κάθε δε περίπτωση συνιστούν εν δυνάμει δημόσια περιουσία, καθόσον περιέρχονται στο Δημόσιο με την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών», υπογραμμίζεται στην έκθεση.
30 χρόνια Κτηματολόγιο – Κόστος 1 δις. ευρώ
Σήμερα, 30 χρόνια μετά την έναρξη της κτηματογράφησης και με τελικό κόστος που ανέρχεται περίπου σε 1 δις. ευρώ έχουν ενταχθεί σε λειτουργούν Κτηματολόγιο 27,85 εκατ. (71,17%), ενώ για 10,82 εκατ. (27,76%) έχει γίνει ανάρτηση χωρίς να έχει εκκινήσει η λειτουργία. Η πολυπλοκότητα και οι αντικειμενικές δυσκολίες του έργου αναγνωρίζονται πλήρως από της συντάκτες της έκθεσης. Σημειώνεται ωστόσο ότι αυτές «δεν αναιρούν το γεγονός ότι το χρονικό διάστημα των τριάντα ετών που απαιτήθηκε για την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης της χώρας υπερέβη κάθε εκτίμηση που είχε διατυπωθεί από τον νομοθέτη ή θα μπορούσε να συναχθεί από τη διεθνή πρακτική, ακόμη και για ένα τόσο σύνθετο και πολύπλοκο εγχείρημα».
Γαύδος: 23 χρόνια για την κτηματογράφηση του 0,03% της χώρας
Στην έκθεση μάλιστα παρουσιάζονται ορισμένα πολύ χαρακτηριστικά παραδείγματα. Η κτηματογράφηση με αυτεπιστασία της Γαύδου, επί της οποίας τα εκτιμώμενα δικαιώματα συνιστούν μόλις το 0,02% του συνόλου των δικαιωμάτων της χώρας, ενώ η έκταση του καταλαμβάνει το 0,03% της ελληνικής επικράτειας, ξεκίνησε το 1999 και ολοκληρώθηκε το 2022, δηλαδή μετά από 23 έτη. Η δε κτηματογράφηση της περιοχής Βρουχά – Λούμα – Σχινιά της Περιφερειακής Ενότητας Λασιθίου Κρήτης εκκίνησε στο πλαίσιο της πρώτης γενεάς κτηματογράφησης τη δεκαετία του ΄90 και δεν έχει ολοκληρωθεί ακόμη.
1,7 εκατ. ιδιοκτησίες με χρησικτησία
Σημαντική δυσχέρεια της κτηματογράφησης συνιστά ο κατακερματισμός της γης σε πλήθος μικρών και διάσπαρτων ιδιοκτησιών, ως αποτέλεσμα ιστορικών, κοινωνικών και οικονομικών συνθηκών, καθώς και του ιδιαίτερου γεωγραφικού ανάγλυφου της Ελλάδας. Σημαντικό παράγοντα που προκαλεί αβεβαιότητα ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων αποτελεί και η εφαρμογή σε σημαντικό βαθμό της χρησικτησίας ως τρόπου απόκτησης κυριότητας.
Ειδικότερα, σε περιοχές υπό καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογίου και σε περιοχές για τις οποίες έχει γίνει η ανάρτηση, τα δικαιώματα χρησικτησίας ανέρχονται σε περίπου 1,7 εκατ. επί συνόλου περίπου 36,1 εκατ. δικαιωμάτων της χώρας, δηλαδή ποσοστό περίπου 4,65%. Επιπλέον, η έλλειψη ψηφιοποιημένων αρχείων διανομών και αναδασμών απαιτεί εκτεταμένο νομικό και χωρικό έλεγχο.
Χρόνιες παθογένειες στη διαχείριση του χώρου
Η διαδικασία κτηματογράφησης στην Ελλάδα κατέδειξε σημαντικές ελλείψεις στη διαχείριση του χώρου από την Πολιτεία. Για την ορθή αποτύπωση της ιδιοκτησίας, απαιτούνται θεμελιώδη προαπαιτούμενα, όπως δασικοί χάρτες, οριοθέτηση αιγιαλού και παραλίας, ψηφιοποιημένα αρχεία υποθηκοφυλακείων, πλήρης καταγραφή της δημόσιας γης. Η υλοποίηση του Κτηματολογίου αποτέλεσε το έναυσμα για την επίσπευση σχετικών διαδικασιών που παρέμεναν στάσιμες επί δεκαετίες, με αποτέλεσμα την πρόκληση καθυστερήσεων. «Η κτηματογράφηση, επομένως, αντί να θεμελιωθεί σε μια ώριμη θεσμική και τεχνική βάση, έγινε η αφορμή για τη δημιουργία της», υπογραμμίζεται στην έκθεση του Ελεγκτικού Συνεδρίου.
Η παγίδα όταν οι δασικοί χάρτες έπονται της κτηματογράφησης
Οι αναρτήσεις κατά την κτηματογράφηση, οι οποίες στηρίζονται στις δηλώσεις των πολιτών, προηγήθηκαν της ανάρτησης των δασικών χαρτών, γεγονός που, σύμφωνα με τους συντάκτες της έκθεσης, έχει ως «αποτέλεσμα τον αυξημένο κίνδυνο ανατροπής των εγγραφών της ανάρτησης λόγω της εφαρμογής του μαχητού τεκμηρίου κυριότητας του Δημοσίου επί δασών και δασικών εκτάσεων ή της αναθεώρησης των ορίων των ακινήτων». Με την αλλαγή της δασικής νομοθεσίας για τους δασωθέντες αγρούς τέθηκαν τελικώς περιορισμοί στη δυνατότητα του Δημοσίου να αξιώνει την κυριότητα των εν λόγω εκτάσεων.
Δημόσιο: υποχρέωση δήλωσης μόλις από το 2013
Ενδεικτικό επίσης των προβλημάτων είναι ότι το Ελληνικό Δημόσιο είχε αρχικά εξαιρεθεί από την υποχρέωση υποβολής δήλωσης κατά την κτηματογράφηση. Συνεπώς, δεν συνεισέφερε στη διαδικασία της ανάρτησης, αλλά λάμβανε μόνο εκ των υστέρων γνώση αυτής. Μόλις το 2013 προβλέφθηκε για πρώτη φορά η σχετική υποχρέωση του Δημοσίου, «γεγονός που καταδεικνύει ότι η καταγραφή της δημόσιας περιουσίας, αντί να αποτελεί βάση της κτηματογράφησης, αποτέλεσε τελικά ζητούμενο αυτής», σημειώνουν οι ελεγκτές.
Το «αγκάθι» της πρόωρης περαίωσης
Σύμφωνα με τους ίδιους, σε πολλές περιοχές για τα «τρέξουν» οι διαδικασίες, περατώθηκε πρόωρα η κτηματογράφηση χωρίς προηγούμενη ολοκλήρωση της εξέτασης αιτήσεων διόρθωσης και ενστάσεων από τις αρμόδιες Επιτροπές ή τον ανάδοχο. «Τα μέτρα αυτά, ενώ επιταχύνουν την έναρξη της λειτουργίας του Κτηματολογίου, μπορούν να προκαλέσουν παρατεταμένη αβεβαιότητα ως προς το ιδιοκτησιακό καθεστώς των ακινήτων και επιβάρυνση του δικαστικού συστήματος, αν δεν επιταχυνθεί η διεκπεραίωση των εκκρεμοτήτων», σημειώνουν.
233.000 ενστάσεις σε εκκρεμότητα
Από τις συμβάσεις κτηματογράφησης 3ης και 4ης γενεάς μόνο το 19% έχει ολοκληρωθεί με την πάγια διαδικασία, η δε συντριπτική πλειονότητα των εν λόγω κτηματογραφήσεων έχει υπαχθεί στις διατάξεις περί πρόωρης περαίωσης. Ειδικότερα, περισσότερες από τις μισές έχουν περατωθεί χωρίς προηγούμενη εξέταση των αιτήσεων διόρθωσης και ενστάσεων από τις Επιτροπές Εξέτασης Υποθέσεων Κτηματογράφησης, ενώ επιπλέον 15% έχει περατωθεί χωρίς να έχουν εξετασθεί ούτε οι αιτήσεις διόρθωσης από τον ανάδοχο. Επίσης, το 9% αφορά συμβάσεις στις οποίες δεν έχει γίνει ανάρτηση. Τα ποσοστά των δύο τελευταίων κατηγοριών είναι υψηλότερα, αν ληφθεί υπόψη ο αριθμός των προεκτιμώμενων δικαιωμάτων αντί του αριθμού των συμβάσεων.
Σύμφωνα με στοιχεία του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης (Φεβρουάριος 2026), ενώπιον των Επιτροπών Εξέτασης Υποθέσεων Κτηματογράφησης εκκρεμούν περίπου 233.000 υποθέσεις.
«Από τη σύγκριση του αριθμού των εκκρεμών (περίπου 20.000) προς τον αριθμό των εξετασθέντων από τον Ιανουάριο έως τον Νοέμβριο του 2025 πινακίων (περίπου 2.500), προκύπτει ότι με τον ρυθμό εξέτασης υποθέσεων καθίσταται ιδιαίτερα δυσχερής η έγκαιρη εξέταση όλων των εκκρεμών υποθέσεων καθώς και η τήρηση της επιταγής του νόμου οι Επιτροπές να αποφαίνονται σε προθεσμία δύο μηνών από την παράδοση σε αυτές των φακέλων των υποθέσεων, με δυνατότητα παράτασης για δύο επιπλέον μήνες», σημειώνεται στην έκθεση του Ελεγκτικού Συνεδρίου.
Νομοθετική ασάφεια για τις πρώτες εγγραφές
Σχετικά με το νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τη λειτουργία του Κτηματολογίου, επισημαίνεται ότι «υφίσταται νομοθετική ασάφεια ως προς το θεμελιώδες ζήτημα αν η οριστικοποίηση ανακριβών πρώτων εγγραφών συνεπάγεται πρωτότυπη κτήση της κυριότητας από τον ανακριβώς εγγεγραμμένο» ενώ υπογραμμίζεται ότι το καθεστώς αποζημιωτικής ευθύνης του Ελληνικού Κτηματολογίου για εσφαλμένες εγγραφές χρήζει επανεξέτασης.
Υποστελέχωση: 22 υπάλληλοι στο Κτηματολογικό Γραφείο Αθηνών
Η έκθεση διαπιστώνει και υποστελέχωση των υπηρεσιών του Κτηματολογίου. Πέραν της αριθμητικής ανεπάρκειας, εντοπίζεται και ποιοτική υποστελέχωση. Σε αρκετά Κτηματολογικά Γραφεία και Υποκαταστήματα απουσιάζουν κρίσιμες ειδικότητες, όπως νομικοί, μηχανικοί και τοπογράφοι, αναγκαίες για τον έλεγχο και τη διεκπεραίωση πράξεων.
Το Κτηματολογικό Γραφείο Αθηνών διαθέτει μόλις 22 υπαλλήλους, εκ των οποίων δύο νομικούς και 20 διοικητικούς, χωρίς τοπογράφους ή μηχανικούς. Ενδεικτικό είναι και το παράδειγμα του υποκαταστήματος Δράμας όπου υπηρετούν επτά υπάλληλοι, εκ των οποίων μόνο η προϊσταμένη είναι νομικός πανεπιστημιακής εκπαίδευσης, ενώ οι υπόλοιποι έξι είναι δευτεροβάθμιας εκπαίδευσης από το καταργηθέν Υποθηκοφυλακείο Δράμας με συνέπεια ο νομικός έλεγχος των εγγράφων να βαρύνει αποκλειστικά την προϊσταμένη.
Ψηφιοποίηση 562 εκατ. σελίδων
Η ψηφιοποίηση του αρχείου των υποθηκοφυλακείων χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας και υλοποιείται μέσω δύο διαγωνισμών. Ο πρώτος αφορά την ψηφιοποίηση 600 εκατ. σελίδων σε πέντε τμήματα με προϋπολογισμό 250 εκατ. ευρώ και ο δεύτερος την τεχνική υποστήριξη του έργου, με προϋπολογισμό 4,9 εκατ. ευρώ.
Έως τον Φεβρουάριο του 2026 είχαν ψηφιοποιηθεί περίπου 562 εκατ. σελίδες (97,5% του αναπροσαρμοσμένου φυσικού αντικειμένου), εκ των οποίων 472 εκατ. (82%) έχουν ελεγχθεί και αναρτηθεί σε σχετική πλατφόρμα η οποία παρέχει πρόσβαση σε περίπου 26.000 εγγεγραμμένους εξουσιοδοτημένους επαγγελματίες χρήστες, δικηγόρους και δικαστικούς επιμελητές.
