Το 2024 υπήρξε χρονιά – ορόσημο για την ελληνική αγορά κατοικίας. Οι αξίες των κατοικιών έχουν ανακάμψει πλήρως και βρίσκονται σε υψηλά 10ετίας. Μάλιστα, στις πιο εμπορικές περιοχές της χώρας, οι τιμές ξεπέρασαν εκείνες του 2008, μετά από μια συνεχόμενη ανοδική πορεία επτά ετών.
Η οικονομική ανάπτυξη της χώρας, οι ξένες επενδύσεις, η τουριστική απόδοση και η ανάπτυξη της οικονομίας του διαμοιρασμού συνέβαλαν σημαντικά στην άνοδο αυτή. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat για το δεύτερο τρίμηνο του 2024, η Ελλάδα καταγράφει την έκτη υψηλότερη ετήσια αύξηση στις τιμές πώλησης κατοικιών στην ΕΕ, με ποσοστό 9,2%.
Η συνεχής αυτή αύξηση αποδίδεται κυρίως στη ζήτηση από το εξωτερικό. Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, από τα 2,1 δισ. ευρώ άμεσων ξένων επενδύσεων στην ελληνική οικονομία το πρώτο εξάμηνο του 2024, το 54,2% (1,14 δισ. ευρώ) αφορούσε αγορές ακινήτων. Η τάση αυτή, που ξεκίνησε στις αρχές του 2023, συνεχίζεται με αυξανόμενη ένταση.
Η απόκτηση κατοικίας στην Ελλάδα αποτελεί μια ασφαλή και προσοδοφόρα επενδυτική επιλογή, ενισχύοντας τη ζήτηση από το εξωτερικό. Σύμφωνα με την CPS Research Department και το Spitogatos.gr, το 15% των αναζητήσεων ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών προέρχεται από το εξωτερικό, με τη μεγαλύτερη ζήτηση να αφορά την Αττική, κυρίως το κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια (40,6% των αναζητήσεων), τη Θεσσαλονίκη (15,3%) και τη Χαλκιδική (10,6%). Ακολουθούν η Πελοπόννησος (8,5%), τα νησιά του Αιγαίου (6,8%) και τα Ιόνια νησιά (2%). Οι χώρες με το μεγαλύτερο αγοραστικό ενδιαφέρον είναι οι ΗΠΑ, η Γερμανία, το Ηνωμένο Βασίλειο, η Αυστραλία, η Σερβία, ο Καναδάς, η Βουλγαρία, η Γαλλία, η Ιρλανδία και η Πολωνία.
Οι περισσότεροι δυνητικοί αγοραστές από το εξωτερικό διαθέτουν προϋπολογισμό από 250.000 έως 600.000 ευρώ, ενώ η μέση τιμή ενός νεόδμητου εξοχικού κοντά στη θάλασσα ή με θέα τη θάλασσα κυμαίνεται μεταξύ 300.000 – 350.000 ευρώ. Η Νότια Κρήτη, κυρίως στους νομούς Ρεθύμνου και Χανίων, προσέλκυσε σημαντικό επενδυτικό ενδιαφέρον το 2024, όπως και τα Ιόνια νησιά και η περιοχή της Πρέβεζας.
Οι πρόσφατες κυβερνητικές ρυθμίσεις για τον περιορισμό των νέων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας και την αύξηση των ορίων για την απόκτηση ακινήτων μέσω του προγράμματος χρυσής βίζας ενδέχεται να επηρεάσουν αρνητικά την αγορά. Ωστόσο, η χαλάρωση της νομισματικής πολιτικής της ΕΚΤ, η μείωση του πληθωρισμού και η βελτίωση των μακροοικονομικών συνθηκών αναμένεται να αποκαταστήσουν τη ζήτηση από το εξωτερικό.
Προκλήσεις για τα ελληνικά νοικοκυριά
Η στέγαση αποτελεί μία από τις μεγαλύτερες προκλήσεις για τα ελληνικά νοικοκυριά, καθώς οι τρέχουσες τιμές είναι δυσανάλογες σε σχέση με τα εισοδήματά τους. Το κόστος στέγασης ανέρχεται στο 35,2% του διαθέσιμου εισοδήματος, έναντι 19,7% στην ΕΕ. Επίσης, το 28,5% του ελληνικού πληθυσμού ζει σε νοικοκυριά όπου οι στεγαστικές δαπάνες υπερβαίνουν το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος, έναντι μόλις 8,9% στην ΕΕ.
Το 71% των δυνητικών αγοραστών διαθέτει προϋπολογισμό από 50.000 έως 200.000 ευρώ, ενώ το 69,5% θα χρειαστεί τραπεζικό δανεισμό για να ολοκληρώσει την αγορά. Παρόλα αυτά, το 64,5% θεωρεί την πρόσβαση σε δανεισμό δύσκολη και το 75% εκτιμά ότι τα επιτόκια είναι υψηλά. Η αυστηρή πιστωτική πολιτική και τα αυξημένα επιτόκια περιορίζουν τη ζήτηση, μειώνοντας τη δεξαμενή των πιθανών Ελλήνων αγοραστών.
Ένα επιπλέον ζήτημα είναι η περιορισμένη διαθεσιμότητα κατοικιών. Χιλιάδες ακίνητα παραμένουν κλειστά, ανήκοντας σε ιδιώτες, το κράτος, θεσμικούς φορείς, τράπεζες και επενδυτικά funds. Η δραστηριότητα του κατασκευαστικού τομέα δεν είναι αρκετή για να καλύψει το κενό, ενώ η βραχυχρόνια μίσθωση συνέβαλε στη μείωση της προσφοράς. Ως αποτέλεσμα, οι περισσότεροι αγοραστές αφορούν εύπορους Έλληνες και ξένους επενδυτές που αναζητούν ακίνητα υψηλών προδιαγραφών σε προνομιούχες τοποθεσίες.
