Χιλιάδες μεταβιβάσεις ακινήτων, που είχαν τεχνητά «παγώσει» λόγω οφειλών στην εφορία, βγαίνουν ξανά στην αγορά, καθώς η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) ανοίγει τον δρόμο για ευκολότερες μεταβιβάσεις όταν υπάρχουν εκκρεμότητες, αλλά και νομική προστασία. Η νέα απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, φέρνει σημαντική ελάφρυνση στους όρους παρακράτησης του τιμήματος κατά την έκδοση φορολογικής ενημερότητας, διευκολύνοντας την ολοκλήρωση των συμβολαίων.
Η πραγματικότητα μέχρι σήμερα ήταν απαγορευτική για πολλούς ιδιοκτήτες: ακόμη κι αν μια οφειλή προς το Δημόσιο είχε «παγώσει» προσωρινά λόγω εκκρεμούς δικαστικής υπόθεσης ή προσφυγής στη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών (ΔΕΔ), το κράτος απαιτούσε να παρακρατεί το 50% του τιμήματος της πώλησης, μέχρι να κριθεί η υπόθεση οριστικά. Πολλές μεταβιβάσεις ακυρώθηκαν για αυτόν ακριβώς τον λόγο, καθώς οι πωλητές δεν διέθεταν τη ρευστότητα που απαιτούσε η υψηλή παρακράτηση ή οι αγοραστές αποχωρούσαν.
Τι αλλάζει
Με τη νέα απόφαση, η εφορία μπορεί πλέον να περιορίζει την παρακράτηση έως και στο 5% του τιμήματος πώλησης του ακινήτου, υπό την προϋπόθεση ότι ο οφειλέτης προσφέρει επαρκείς διασφαλίσεις για την εξόφληση της οφειλής:
- είτε μέσω παροχής εγγύησης (π.χ. τραπεζικής),
- είτε μέσω εγγραφής πρώτης υποθήκης σε άλλο ακίνητο ιδιοκτησίας του.
Η υποθήκη γίνεται αποδεκτή με βάση το 80% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Αν η διασφάλιση καλύπτει πλήρως το ποσό της αναστολής, τότε η παρακράτηση πέφτει στο ελάχιστο (5%). Σε αντίθετη περίπτωση, το ποσοστό παρακράτησης διαμορφώνεται αναλογικά με το ύψος της εξασφάλισης που παρέχεται στο Δημόσιο.
Παραδείγματα
Φορολογούμενος έχει χρέη προς την εφορία ύψους 100.000 ευρώ, για τα οποία έχει πετύχει αναστολή είσπραξης μέσω απόφασης της ΔΕΔ. Επιθυμεί να πουλήσει ακίνητο έναντι 200.000 ευρώ.
Με το προηγούμενο καθεστώς, για να εκδοθεί η φορολογική ενημερότητα, η εφορία θα παρακρατούσε το 50% του τιμήματος, δηλαδή 100.000 ευρώ – το σύνολο σχεδόν του ποσού.
Τώρα, με τη νέα απόφαση, ο ίδιος πωλητής μπορεί να προσφέρει ως διασφάλιση ένα δεύτερο ακίνητο με αντικειμενική αξία 100.000 ευρώ. Η ΑΑΔΕ αποδέχεται ως αξιόπιστη διασφάλιση το 80% αυτής της αξίας, δηλαδή 80.000 ευρώ. Το υπόλοιπο ποσό (20.000 ευρώ) θεωρείται ακάλυπτο και οδηγεί σε αναλογική παρακράτηση, π.χ. στο 10%. Έτσι, από τις 200.000 ευρώ, η εφορία θα παρακρατήσει μόλις 20.000 ευρώ αντί για 100.000 ευρώ — διευκολύνοντας τον πωλητή να ολοκληρώσει τη συναλλαγή και να χρησιμοποιήσει το τίμημα όπως επιθυμεί.
Αν η εξασφάλιση ήταν πλήρης (π.χ. αν η υποθήκη αφορούσε ακίνητο αντικειμενικής αξίας 125.000 ευρώ και κάλυπτε το 100% της οφειλής με βάση το 80% της αξίας), τότε η παρακράτηση θα περιοριζόταν στο ελάχιστο επιτρεπόμενο, δηλαδή στο 5%.
Ποιοι υπάγονται στη ρύθμιση
Η απόφαση αφορά αποκλειστικά φορολογούμενους με:
- βασικές οφειλές άνω των 50.000 ευρώ,
- οι οποίες τελούν σε αναστολή είσπραξης, βάσει δικαστικών αποφάσεων ή προσφυγών στη ΔΕΔ.
Δεν αφορά οφειλές που είναι απλώς ληξιπρόθεσμες ή έχουν ενταχθεί σε ρύθμιση – για αυτές ισχύει διαφορετικό καθεστώς.
Τι ισχύει για τις ρυθμισμένες οφειλές
Όσοι έχουν ενταχθεί σε ρύθμιση και είναι ενήμεροι σε αυτήν, συνεχίζουν να υπόκεινται σε παρακράτηση 70% του τιμήματος, εφόσον αυτό είναι ίσο ή μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Αν η πώληση γίνεται σε τίμημα χαμηλότερο της αντικειμενικής, τότε υπολογίζεται εναλλακτικά η παρακράτηση επί της αντικειμενικής αξίας, και η ενημερότητα εκδίδεται μόνο αν αυτή η παρακράτηση δεν υπερβαίνει το συμφωνημένο τίμημα.
Η αλλαγή δεν είναι μόνο τεχνική. Αντανακλά μια πιο ευέλικτη και ρεαλιστική στάση του φορολογικού μηχανισμού απέναντι σε πραγματικά προβλήματα. Η παρακράτηση του 50% λειτουργούσε ως μηχανισμός αποτροπής μεταβίβασης, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου οι οφειλές δεν ήταν ληξιπρόθεσμες. Πλέον, με την εισαγωγή του μηχανισμού εγγυήσεων και υποθηκών, το Δημόσιο διασφαλίζεται, αλλά και οι πολίτες αποκτούν ελευθερία κινήσεων.
Η νέα ρύθμιση εκτιμάται ότι θα δώσει ώθηση στην αγορά ακινήτων, θα ενισχύσει τη ρευστότητα νοικοκυριών και επαγγελματιών, και θα ξεμπλοκάρει μια σειρά από μεταβιβάσεις που ως σήμερα παρέμεναν «στον αέρα».
