Εντονη είναι η πίεση, που δέχονται οι πωλητές ακινήτων το τελευταίο χρονικό διάστημα, προκειμένου να συγκεντρώσουν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για να συντάξουν το συμβόλαιο μεταβίβασης πριν την 1η Ιανουαρίου 2022 και να «προλάβουν» τις νέες αυξημένες αντικειμενικές αξίες καθώς και την υποχρεωτική ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου η οποία δημιουργεί επιπλέον χρηματική επιβάρυνση στους πολίτες.
Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού
Είναι γεγονός, ότι πλέον χρειάζονται μήνες για να προετοιμαστεί ένα συμβόλαιο προκειμένου να είναι καθόλα νόμιμο, δεδομένου ότι απαιτούνται να συγκεντρωθούν πολλά πιστοποιητικά από διάφορες υπηρεσίες, όπως μηχανικό, Δήμο, Εφορία, Κτηματολόγιο, Πολεοδομία, λογιστή κλπ. και όλα αυτά δυσκολεύουν ακόμα περισσότερο, λόγω της περιορισμένης πρόσβασης των πολιτών στις υπηρεσίες, που προκαλεί η πανδημία.
Γι’ αυτό και η κυβέρνηση αποφάσισε να δώσει παράταση έναν μήνα, δηλαδή μέχρι τις 31 Ιανουαρίου 2022, στη σύνταξη συμβολαίων με τις παλιές αντικειμενικές αξίες και χωρίς την απαίτηση της ταυτότητας κτιρίου, αλλά με την κατάθεση βεβαίωσης νομιμότητας από μηχανικό, διαμηνύοντας ταυτόχρονα ότι αυτή θα είναι και η τελευταία παράταση που δίνεται.
Επίσης αναμένεται και σχετική νομοθετική ρύθμιση για παράταση στις διορθώσεις των τετραγωνικών στους δήμους, χωρίς πρόστιμα μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 2021.
Ετσι σε εφαρμογή θα τεθεί υποχρεωτικά η ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου για κάθε συμβόλαιο, που θα συντάσσεται από 1η Φεβρουαρίου 2022.
- Ποιοι έχουν υποχρέωση συμπλήρωσης της ηλεκτρονικής ταυτότητας;
1) Ολα τα νέα κτίρια και διηρημένες ιδιοκτησίες, για τα οποία εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες.
2) Τα παλαιότερα κτίρια κατά τη στιγμή της μεταβίβασής τους.
3) Τα αυθαίρετα για την περαίωση των δηλώσεων.
- Σε ποιον πρέπει να απευθυνθούμε;
Η δήλωση της Ταυτότητας Κτιρίου γίνεται ανά κτίριο ή ανά διηρημένη ιδιοκτησία (διαμέρισμα, κατάστημα κλπ). Ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός, ο οποίος συμπληρώνει τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας του Κτιρίου ή της διηρημένης ιδιοκτησίας, ορίζεται από τον ιδιοκτήτη για κάθε κτίριο ή διηρημένη ιδιοκτησία. Αν έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες (π.χ. πολυκατοικία κλπ.), μπορεί να ορίζεται εξουσιοδοτημένος μηχανικός για το σύνολο του κτιρίου, ύστερα από απόφαση της πλειοψηφίας των κοινωνών, σύμφωνα με τα οριζόμενα στον κανονισμό της οροφοκτησίας, άλλως με απλή πλειοψηφία.
- Πώς γίνεται η διαδικασία;
Η διαδικασία γίνεται από τον μηχανικό μέσω ειδικής ηλεκτρονικής ψηφιακής πλατφόρμας «Ταυτότητα Κτιρίου», η οποία αναπτύχθηκε από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ), που είναι και ο πάροχος των ηλεκτρονικών υπηρεσιών προς το υπουργείο, τους μηχανικούς και τους πολίτες.
- Ποια είναι η εργασία του μηχανικού;
Ο μηχανικός αφού κάνει την αποτύπωση του κτιρίου ελέγχει το ακίνητο σύμφωνα με τα εγκεκριμένα σχέδια της πολεοδομίας (εφόσον υπάρχουν).
Ο έλεγχος αφορά στα εξής:
- τη νομιμότητα του χώρου
- την ενεργειακή απόδοση του κτιρίου
- την στατική του επάρκεια
- τον ηλεκτρομηχανολογικό εξοπλισμό.
- Ποια είναι τα δικαιολογητικά της Ταυτότητας Ολόκληρου Κτιρίου;
Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την υποβολή Ταυτότητας ολόκληρου Κτιρίου είναι:
α) το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, με τις αναθεωρήσεις της
β) τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια, καθώς και η μελέτη προσβασιμότητας ΑμεΑ και εμποδιζόμενων ατόμων, εφόσον απαιτείται. Αν η οικοδομική άδεια και τα στοιχεία που την συνοδεύουν δεν ανευρίσκονται στα αρχεία της οικείας υπηρεσίας, αντί γι` αυτά υποβάλλεται βεβαίωση απώλειας από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης
γ) το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης του κτιρίου ή τμημάτων αυτού
δ) το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί
ε)δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων
στ) τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν το κτίριο στην πραγματική του κατάσταση, όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περ. α’, β’ και ε’
ζ) το δελτίο δομικής τρωτότητας ή τη τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου, που συνοδεύει αίτηση υπαγωγής στον ν. 4178/2013 (Α’ 174) ή τον παρόντα (Ν.4495/17) ή τη μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται, σύμφωνα με το άρθρο 99
η) τον πίνακα χιλιοστών ή και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον υπάρχουν
θ) τον τίτλο ιδιοκτησίας
ι) αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου.
- Ποια είναι τα δικαιολογητικά της Ταυτότητας Διηρημένων Αυτοτελών Ιδιοκτησιών;
Για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας (π.χ. διαμέρισμα, γραφείο, κατάστημα κλπ), απαιτούνται τα εξής:
α) το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου εντός του οποίου ευρίσκεται η διηρημένη ιδιοκτησία, με τις αναθεωρήσεις της
β) τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια, καθώς και η μελέτη προσβασιμότητας ΑμεΑ και εμποδιζομένων ατόμων, εφόσον απαιτείται. Αν η οικοδομική άδεια και τα στοιχεία που την συνοδεύουν δεν ανευρίσκονται στα αρχεία της οικείας υπηρεσίας, αντί γι` αυτά υποβάλλεται βεβαίωση απώλειας από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης
γ) το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης της διηρημένης ιδιοκτησίας
δ) το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί
ε) δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων
στ) τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν τη διηρημένη ιδιοκτησία στην πραγματική της κατάσταση, όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περ. α’, β’ και ε’, πλην των κοινοχρήστων χώρων
ζ) το δελτίο δομικής τρωτότητας ή την τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου, που συνοδεύει αίτηση υπαγωγής στον ν. 4178/2013 ή τον παρόντα (Ν.4495/2017) ή τη μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται, σύμφωνα με το άρθρο 99
η) τον πίνακα χιλιοστών ή και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον υπάρχουν
θ) τον τίτλο ιδιοκτησίας
ι) τη σύσταση οριζοντίων/καθέτων ιδιοκτησιών, μαζί με τα συνοδευτικά σχέδια
κ) αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου.
- Γιατί είναι απαραίτητη η ταυτότητα του κτιρίου;
Σήμερα για κάθε κτίριο υπάρχουν διάφορες καταγραφές στα εμβαδά τους, που μάλιστα τις περισσότερες φορές δεν συμφωνούν μεταξύ τους όπως:
Α) Εμβαδό με βάση την Οικοδομική Άδεια (αν υπάρχει)
Β) Εμβαδό κατά δήλωση του ιδιοκτήτη στη ΔΕΗ
Γ) Εμβαδό στο έντυπο Ε9 της Εφορίας
Δ) Εμβαδό στο συμβόλαιο αγοράς/Μισθωτήριο κλπ
Ε) Εμβαδό στο Ενεργειακό Πιστοποιητικό
Στ) Εμβαδό στο Κτηματολόγιο
Ζ) Εμβαδό αποτύπωσης της υφιστάμενης (πραγματικής) κατάστασης.
Αυτή η έλλειψη ταύτισης των τετραγωνικών στις διάφορες καταχωρήσεις του ακινήτου δημιουργεί προβλήματα στην σωστή καταγραφή του.
Αυτό μάλιστα, φάνηκε πρόσφατα κατά την διαδικασία δήλωσης των «ξεχασμένων» τετραγωνικών στους Δήμους, όπου πολλοί ιδιοκτήτες διαπίστωσαν ότι δήλωναν άλλα τετραγωνικά στο Ε9 και άλλα στη ΔΕΗ μέσω του Δήμου. Η κατάσταση περιπλέκεται ακόμα περισσότερο, διότι σε ορισμένες περιπτώσεις ο ιδιοκτήτης πρέπει να δηλώσει μαζί κύριους χώρους (κατοικία) και κοινόχρηστους χώρους (π.χ. κλιμακοστάσια), ενώ σε άλλες περιπτώσεις μόνο το καθαρό κατοικήσιμο εμβαδό. Επομένως είναι απαραίτητη η καταγραφή των κτιρίων σε ένα μητρώο που θα καταγράφονται αναλυτικά όλα τα στοιχεία του ακινήτου.
Επίσης με την ταυτότητα του κτιρίου κάθε ιδιοκτήτης θα έχει πλήρη εικόνα για την νομιμότητα ή μη του κτιρίου του καθώς και την ενεργειακή και στατική κατάσταση του.
- Τι γίνεται με τα κτίρια που επιθυμούν να χρηματοδοτηθούν από το πρόγραμμα «Εξοικονομώ – Αυτονομώ»;
Για πρώτη φορά στο νέο πρόγραμμα «Εξοικονομώ Αυτονομώ» που είναι ανοικτό και λήγουν οι αιτήσεις στις 30 Ιανουαρίου 2022, εντάσσεται και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η οποία είναι υποχρεωτική, ενώ επιδοτείται το κόστος της από το πρόγραμμα.
- Τι γίνεται με τα αυθαίρετα που δεν έχουν δηλωθεί και δεν έχουν Ταυτότητα Κτιρίου;
Καταρχήν για όλα τα αυθαίρετα που έχουν νομιμοποιηθεί με όλους τους νόμους περί αυθαιρέτων, θα πρέπει να συνταχθεί ταυτότητα κτιρίου για να θεωρούνται πλήρως τακτοποιημένα.
Όσοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων δεν τακτοποίησαν το αυθαίρετο, θα βρεθούν αντιμέτωποι και σε περιορισμούς και απαγορεύσεις για:
– να μεταβιβάσουν, πουλήσουν ή να το γράψουν στα παιδιά τους
– να προβούν στην έκδοση πολεοδομικών αδειών για εργασίες συντήρησης, ανακαίνισης, αποκατάστασης, αλλαγής χρήσης ή και επέκτασης των ακινήτων τους
– να το μισθώσουν νόμιμα
– να μην μπορούν να εκδώσουν οι μισθωτές του ακινήτου άδεια λειτουργίας επιχείρησης (εμπορικά καταστήματα, καταστήματα εστίασης, βιοτεχνίες κ.λπ.)
– θα έχουν αυξημένο πρόστιμο και κίνδυνο πιθανής κατεδάφισης, σε περίπτωση που δεν μπορούν να προβούν σε νομιμοποίηση του κτιρίου.
