Οι νέοι που επιθυμούν να ξεκινήσουν τη ζωή τους αντιμετωπίζουν σοβαρές δυσκολίες στην εξεύρεση κατοικίας, είτε μέσω αγοράς είτε μέσω ενοικίασης. Αυτή η κατάσταση έχει σημαντικές οικονομικές συνέπειες, καθώς η περιορισμένη προσφορά κατοικιών οδηγεί σε υπέρμετρη άνοδο των τιμών αγοράς και των ενοικίων, επηρεάζοντας ιδιαίτερα τις κύριες και φοιτητικές κατοικίες.
Σε μια προσπάθεια αντιμετώπισης αυτού του προβλήματος, η ελληνική κυβέρνηση εισήγαγε το πρόγραμμα “Σπίτι μου 2”, το οποίο προσφέρει χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια σε νέους ηλικίας 25 έως 50 ετών για την αγορά πρώτης κατοικίας. Το πρόγραμμα, με συνολικό προϋπολογισμό 2 δισεκατομμυρίων ευρώ, στοχεύει στη στήριξη έως και 20.000 δικαιούχων. Ενώ η αναγνώριση του προβλήματος είναι σαφώς σωστή, η προσέγγιση μέσω της επιδότησης δανεισμού ενδέχεται όχι μόνο να μην επιλύσει το ζήτημα, αλλά και να το επιδεινώσει περαιτέρω.
Η ελληνική κοινωνία έχει ιστορικά ισχυρούς δεσμούς με την έννοια της ακίνητης ιδιοκτησίας, είτε ως κατοικία είτε ως επένδυση. Για τουλάχιστον πέντε δεκαετίες, η πλειονότητα των κατοικιών στην Ελλάδα ήταν ιδιόκτητες. Ωστόσο, διάφορες παθογένειες και γεγονότα οδήγησαν στη σημερινή κρίση στέγης.
Η οικονομική κρίση που ξεκίνησε το 2009 είχε ως αποτέλεσμα την κατάρρευση του κατασκευαστικού κλάδου. Σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, τη δεκαετία 2000-2010 κατασκευάστηκαν συνολικά 437.918 νέες κατοικίες, ενώ την περίοδο 2011-2020 ο αριθμός αυτός μειώθηκε δραστικά σε μόλις 66.972 νέες κατοικίες, αντιπροσωπεύοντας μείωση περίπου 84,7% στην κατασκευή νέων κατοικιών μεταξύ των δύο δεκαετιών. Παράλληλα, η Ακαθάριστη Προστιθέμενη Αξία (ΑΠΑ) του κατασκευαστικού κλάδου μειώθηκε σημαντικά. Το 2006, η ΑΠΑ των κατασκευών ανερχόταν σε 12,3 δισ. ευρώ ή 5,3% του ΑΕΠ, ενώ το 2017 μειώθηκε σε 2,7 δισ. ευρώ ή 1,5% του ΑΕΠ. Μέχρι το 2022 υπήρξε μια μικρή ανάκαμψη, με την ΑΠΑ να διαμορφώνεται σε 3,4 δισ. ευρώ ή 1,8% του ΑΕΠ.
Αντίθετα, η ζήτηση για κατοικίες συνέχισε να αυξάνεται. Εκτιμάται ότι την περίοδο 2014-2024 η ζήτηση κυμάνθηκε μεταξύ 150.000 και 200.000 ακινήτων. Αυτή η δυσαναλογία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης οδήγησε σε σημαντική αύξηση των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων. Σύμφωνα με τραπεζικές πηγές, η μέση τιμή κατοικιών αυξήθηκε κατά 14,5% ετησίως το πρώτο τρίμηνο του 2023, σημειώνοντας τον ισχυρότερο ρυθμό εδώ και τουλάχιστον 30 χρόνια.
Επιπλέον, η οικονομική κρίση οδήγησε σε αύξηση των πλειστηριασμών, με αποτέλεσμα την αλλαγή ιδιοκτησίας πολλών ακινήτων. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, την περίοδο 2018-2020 πραγματοποιήθηκαν τουλάχιστον 6.442 πλειστηριασμοί κατοικιών. Σήμερα, περίπου 200.000 ακίνητα βρίσκονται στα χέρια εταιρειών διαχείρισης, τα οποία αναμένεται να επανεισαχθούν στην αγορά τα επόμενα χρόνια.
Το νομοθετικό πλαίσιο που διέπει την κατασκευή κατοικιών στην Ελλάδα παρουσιάζει, επίσης, προβλήματα. Ο οικοδομικός κανονισμός μεταβάλλεται συχνά χωρίς μακροπρόθεσμη πρόνοια, δημιουργώντας αβεβαιότητα και καθυστερήσεις. Επιπλέον, τα σχέδια πόλης, όπως αυτό του Ηρακλείου, παραμένουν αμετάβλητα για δεκαετίες ή επεκτείνονται με ρυθμούς “χελώνας”, περιορίζοντας την ανάπτυξη.
Το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Σύμφωνα με την ΕΛ.ΣΤΑΤ., ο γενικός δείκτης τιμών κατηγοριών έργων κατασκευής νέων κτηρίων κατοικιών σημείωσε αύξηση 2,8% το δ’ τρίμηνο του 2024 σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023, ενώ συνολικά για τα 5 τελευταία χρόνια η αύξηση αγγίζει το 20%.
Επιπλέον, η αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει μειώσει την προσφορά διαθέσιμων κατοικιών για μακροχρόνια ενοικίαση. Μέχρι το τέλος του 2024, περίπου 100.000 ακίνητα ήταν καταχωρισμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, μειώνοντας ακόμα περισσότερο την προσφορά διαθέσιμων κατοικιών και συμβάλλοντας στην άνοδο των ενοικίων. Αυτή η μετατόπιση χρήσης ακινήτων από τη μακροχρόνια στη βραχυχρόνια μίσθωση έχει επηρεάσει κυρίως τις μεγάλες πόλεις και τις τουριστικές περιοχές, όπου η απόδοση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι συχνά πολύ πιο συμφέρουσα για τους ιδιοκτήτες από την παραδοσιακή ενοικίαση.
Η λανθασμένη στόχευση
Η ελληνική κυβέρνηση, αναγνωρίζοντας το σοβαρό πρόβλημα της στέγασης, αποφάσισε να παρέμβει μέσω επιδότησης δανείων για την αγορά κατοικίας. Ωστόσο, εδώ προκύπτει ένα βασικό παράδοξο: σε μια αγορά όπου η προσφορά είναι εξαιρετικά περιορισμένη, η παροχή κινήτρων για επιπλέον ζήτηση έχει ως αποτέλεσμα τη νέα άνοδο των τιμών.
Ο νόμος της αγοράς είναι σαφής: Όταν η προσφορά είναι περιορισμένη και η ζήτηση αυξάνεται, οι τιμές εκτοξεύονται. Το πρόγραμμα “Σπίτι μου 2”, προσφέροντας χρηματοδότηση για την αγορά κατοικιών, ουσιαστικά αυξάνει τη ζήτηση σε μια αγορά με ελάχιστη διαθέσιμη προσφορά. Αντί να λειτουργήσει ως μηχανισμός εξισορρόπησης του προβλήματος, ενδέχεται να οδηγήσει σε περαιτέρω άνοδο των τιμών, καθιστώντας ακόμα πιο δύσκολη την απόκτηση στέγης, ακόμα και για εκείνους που δε συμμετέχουν στο πρόγραμμα.
Αυτό το φαινόμενο έχει ήδη παρατηρηθεί σε άλλες χώρες όπου εφαρμόστηκαν παρόμοια προγράμματα. Για παράδειγμα, στον Καναδά, η παροχή επιδοτήσεων για στεγαστικά δάνεια οδήγησε σε απότομη αύξηση των τιμών των ακινήτων, με αποτέλεσμα οι νέοι αγοραστές να δυσκολευτούν ακόμα περισσότερο να αποκτήσουν κατοικία.
Ακόμα χειρότερα, η ίδια η εμβέλεια του προγράμματος το καθιστά αναποτελεσματικό. Η επιδότηση αφορά μόλις 20.000 νέους, αριθμός πολύ μικρός σε σχέση με τις πραγματικές ανάγκες της ελληνικής κοινωνίας. Με δεδομένη τη μεγάλη ζήτηση, αυτό σημαίνει ότι ακόμα κι αν η δράση είχε θετικό αποτέλεσμα, θα ωφελούσε μόνο ένα μικρό μέρος του πληθυσμού, αφήνοντας το πρόβλημα άλυτο για τη συντριπτική πλειονότητα.
Η ορθή λύση
Αντί να ενισχυθεί η ζήτηση μέσω της επιδότησης δανείων, η λύση στο πρόβλημα της στέγασης είναι η αύξηση της προσφοράς κατοικιών. Αυτό μπορεί να επιτευχθεί με διάφορους τρόπους:
– Κίνητρα για κατασκευές
* Μείωση της γραφειοκρατίας και επιτάχυνση των διαδικασιών έκδοσης οικοδομικών αδειών.
* Παροχή φορολογικών κινήτρων σε κατασκευαστές και ιδιώτες επενδυτές για την ανέγερση νέων κατοικιών.
* Ενίσχυση του τραπεζικού δανεισμού προς τον κατασκευαστικό κλάδο, ώστε να υπάρξει αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας.
– Ανεκμετάλλευτα ακίνητα
* Επαναφορά στη χρήση των 200.000 ακινήτων που βρίσκονται στα χέρια των εταιρειών διαχείρισης μέσω προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας.
* Κίνητρα για την ανακαίνιση παλαιών και εγκαταλελειμμένων κτηρίων, ώστε να επιστρέψουν στην αγορά κατοικιών.
– Βραχυχρόνια μίσθωση
* Θέσπιση περιορισμών στη χρήση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου υπάρχει έντονη στεγαστική κρίση.
* Εισαγωγή κινήτρων για ιδιοκτήτες που επιλέγουν τη μακροχρόνια ενοικίαση αντί για βραχυχρόνια.
Στο ζήτημα αυτό φαίνεται να υπάρχει η θέληση να μπει μια τάξη στον χώρο, όμως το τι θα συμβεί στην πράξη μένει να φανεί τους επόμενους μήνες.
– Πολεοδομικός σχεδιασμός
* Εκσυγχρονισμός και επέκταση των σχεδίων πόλης, ώστε να διευκολυνθεί η οικιστική ανάπτυξη.
* Ειδικά πολεοδομικά προγράμματα για τη δημιουργία οργανωμένων οικιστικών μονάδων με προσιτές κατοικίες.
Με βάση τα παραπάνω, η στεγαστική κρίση είναι ένα πολυδιάστατο πρόβλημα, που απαιτεί στοχευμένες λύσεις. Αντί να ενισχυθεί η ζήτηση μέσω της επιδότησης δανείων, η κυβέρνηση θα πρέπει να εστιάσει στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών, ώστε να υπάρξει πραγματική εξισορρόπηση της αγοράς. Η λύση δεν είναι “μαγική” και ήδη υλοποιείται σε ευρωπαϊκές χώρες, όπως η Ισπανία, και μάλιστα από το ίδιο ταμείο από το οποίο επιδοτείται το ελληνικό πρόγραμμα.
Το πρόγραμμα “Σπίτι μου 2” αναγνωρίζει ορθά τη σοβαρότητα του προβλήματος, αλλά επιλέγει μια προσέγγιση που κινδυνεύει να το επιδεινώσει. Χωρίς αύξηση της προσφοράς, κάθε ενίσχυση της ζήτησης θα οδηγήσει σε περαιτέρω άνοδο των τιμών, καθιστώντας την κατοικία ακόμα πιο απρόσιτη για τους νέους.
Η λύση δε βρίσκεται σε βραχυπρόθεσμα μέτρα επιδότησης, αλλά σε μια μακροπρόθεσμη στρατηγική που θα αντιμετωπίσει τις ρίζες του προβλήματος. Η στέγαση αποτελεί θεμελιώδες δικαίωμα και η Πολιτεία οφείλει να διαμορφώσει ένα περιβάλλον που θα επιτρέπει στους πολίτες να αποκτήσουν προσιτή και αξιοπρεπή κατοικία, χωρίς στρεβλώσεις της αγοράς και επιδείνωση μιας ήδη δύσκολης κατάστασης.
