ΝΟΚ: «Κατεδαφίζει» και άλλα μπόνους δόμησης η Δικαιοσύνη – Στον «πάγο» οι σοφίτες

Η μη προσμέτρησή τους βάσει του ΝΟΚ στον συντελεστή δόμησης μιας οικοδομής κρίθηκε αντισυνταγματική – «Δεν νοείται χώροι κύριας χρήσης να εξαιρούνται»

Νέα απόφαση της δικαιοσύνης «κατεδαφίζει» και άλλα μπόνους δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) τα οποία χαρίζουν έξτρα τετραγωνικά και… μπόι στα κτίρια. Αυτή τη φορά στον «πάγο» μπαίνουν οι σοφίτες καθώς κρίθηκε ως αντισυνταγματική η μη προσμέτρησή τους στον συντελεστή δόμησης μιας οικοδομής, όπως προβλέπεται σε ένα από τα άρθρα – ευεργετήματα του ΝΟΚ.

Σύμφωνα με πρόσφατη απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Κομοτηνής «δεν νοείται χώροι κύριας χρήσης, δηλαδή προοριζόμενοι για κατοικία, να εξαιρούνται του συντελεστή δόμησης».

Η εξαίρεση εμβαδού της σοφίτας από τον υπολογισμό της επιτρεπόμενης δόμησης ενός κτιρίου προβλέπεται στα κίνητρα που δίνει ένα από τα άρθρα του ΝΟΚ το οποίο δεν περιλαμβανόταν σε εκείνα που είχε κρίνει ως αντισυνταγματικά η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) με σειρά τεσσάρων αποφάσεων τον περασμένο Ιανουάριο.

Τότε οι ανώτατοι δικαστές είχαν κρίνει ότι αντίκειται στο Σύνταγμα η μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης, των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια. Ωστόσο, εκκρεμούν και άλλες υποθέσεις με οικοδομικές άδειες στις οποίες τίθεται το ζήτημα της αντισυνταγματικότητας και άλλων κινήτρων που δίνει ο ΝΟΚ για επιπλέον δόμηση τόσο στα κοινά δικαστήρια, όσο και ενώπιον του ΣτΕ, οι οποίες σταδιακά εκδικάζονται.

Αντισυνταγματικές και οι σοφίτες

Μία από αυτές ήταν εκείνη που εκδικάστηκε τον περασμένο Οκτώβριο από το Διοικητικό Εφετείο Κομοτηνής και αφορούσε προσφυγή κατά οικοδομικής άδειες για ανέγερση τετραώροφης οικοδομής στην πόλη της Καβάλας η οποία είχε υποβληθεί από την ιδιοκτήτρια όμορου ακινήτου. Σύμφωνα με την απόφαση που εκδόθηκε προ ημερών (31/3/2025), εκτός των μπόνους δόμησης που «γκρέμισαν» οι αποφάσεις του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου, κρίνεται ως αντισυνταγματική και η εξαίρεση της σοφίτας από τον συντελεστή δόμησης. Μάλιστα, πρόκειται για την πρώτη απόφαση που αφορά οικοδομική άδεια που κάνει χρήση των μπόνους δόμησης του ΝΟΚ σε περιοχή εκτός των τειχών της πρωτεύουσας.

Ειδικότερα, το Διοικητικό Εφετείο Κομοτηνής έκρινε ως βάσιμο το μέρος της κρινόμενης αίτησης κατά το μέρος που επεδίωκε την ακύρωση της προσβαλλόμενης οικοδομικής άδειας διότι δεν προσμετρήθηκε συνολική επιφάνεια σοφίτας 32,07 τετραγωνικών μέτρων (τ.μ.), κάνοντας χρήση του άρθρου 11 του ΝΟΚ το οποίο αντίκειται στο Σύνταγμα.

Το σκεπτικό της απόφασης

Κατά τον ΝΟΚ, η σοφίτα «αποτελεί ενιαίο σύνολο με τον χώρο κάτω από τη στέγη και αντιμετωπίζεται ενιαία για τον υπολογισμό του ελεύθερου ύψους», μπορεί δε να έχει προσπέλαση «από το κεντρικό κλιμακοστάσιο τυχόν αυτοτελούς ανεξάρτητης ιδιοκτησίας». Αρχικώς στο άρθρο 11 (παρ.6, περ.ιε’) του ΝΟΚ προβλεπόταν ότι δεν προσμετρούνταν στο συντελεστή δόμησης οι σοφίτες «με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο των 1/2 του χώρου της υποκείμενης κάτοψης με τον οποίο συνδέονται λειτουργικά, χωρίς να αποτελούν ανεξάρτητο όροφο και εφόσον το μέσο ελεύθερο ύψος ήταν μικρότερο από 2,20 μέτρα».

Ακολούθως όμως, το συγκεκριμένο άρθρο τροποποιήθηκε ώστε πλέον δεν προσμετρούνται σοφίτες με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο με το ½ του χώρου του υποκείμενου ορόφου (και όχι της κάτοψης) με τον οποίο συνδέονται λειτουργικά, ως υποκείμενος δε όροφος «νοείται η συνολική επιφάνεια της κάτοψης, συμπεριλαμβανομένων των τοίχων που την ορίζουν», ενώ το 2021 προστέθηκε στον ορισμό της σοφίτας ότι «δεν υφίσταται ελάχιστος ή μέγιστος περιορισμός ως προς το ύψος της».

Επιπλέον όροφος οι σοφίτες

Συνεπώς, όπως κρίνεται στην απόφαση του Διοικητικού Εφετείου Κομοτηνής η σοφίτα μπορεί να χρησιμοποιηθεί από πλευράς ύψους ως χώρος κατοίκησης, «όπως παρατηρείται άλλωστε στην προσβαλλόμενη οικοδομική άδεια, στην οποία η (μη προσμετρώμενη στο σ.δ.) σοφίτα έχει ύψος 3,10 μέτρα (μέγιστο σημείο) και 2,28 μέτρα (χαμηλότερο σημείο στέγης)». Υπό τα δεδομένα αυτά, οι σοφίτες αποτελούν χώρους που, έχοντας χρήση και ύψος χώρου κύριας χρήσης και προσαυξάνοντας την κατοικήσιμη επιφάνεια του υποκειμένου ορόφου κατά ½ προσφέρονται για να εξυπηρετήσουν τη διαμονή και τις ανάγκες περισσότερων ατόμων εντός συγκεκριμένου διαμερίσματος και «αποτελούν στην πραγματικότητα επιπλέον όροφο, παρά τον αντίθετο κατ’ επίφαση, ορισμό του νόμου», επισημαίνεται χαρακτηριστικά στην απόφαση του Εφετείου.

Περαιτέρω, η αντιμετώπιση «χρηστικών απαιτήσεων» που επιδιώκεται με την αρχιτεκτονική λύση των σοφίτων «ουδόλως σχετίζεται με το ζήτημα του συνυπολογισμού τους στον συντελεστή δόμησης», σημειώνεται στην ίδια απόφαση. Και καταλήγει συμπερασματικά ότι «η μη προσμέτρηση των σοφίτων στον συντελεστή δόμησης (σύμφωνα με το άρθρο 11 παρ. 6 περ. ιε΄ του ΝΟΚ) δεν δικαιολογείται από πολεοδομικούς ή άλλους λόγους δημοσίου συμφέροντος (πρβλ. ΣτΕ 146/2025 σκ. 44,45) και αντίκειται στο άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος, διότι δεν νοείται χώροι κύριας χρήσης, δηλαδή προοριζόμενοι για κατοικία, να εξαιρούνται του συντελεστή δόμησης αφού εξ ορισμού αυξάνουν τη δόμηση». Έτσι, ακυρώθηκε η οικοδομική άδεια της πολυκατοικίας στην Καβάλα στη δόμηση της οποίας δεν προσμετρήθηκε επιφάνεια σοφίτας 32,07 τ.μ.

Εκκρεμείς δίκες και νομοθετική παρέμβαση

Παράλληλα, πολλές άλλες υποθέσεις εκκρεμούν στα Δικαστήρια με οικοδομικές άδειες στις οποίες τίθεται το ζήτημα της αντισυνταγματικότητας άλλων διατάξεων του ΝΟΚ – π.χ. για υπόσκαφα, για διεύρυνση υπογείων γκαράζ (έχει εκδικαστεί υπόθεση στην Κηφισιά αλλά δεν έχει ακόμη εκδοθεί η απόφαση), σε παραδοσιακά τμήματα πόλεων κλπ. – εκτός όσων ήδη κρίθηκαν ως αντισυνταγματικές από τις πρώτες τέσσερις αποφάσεις της Ολομέλειας του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου.

Σε κάθε περίπτωση, αναμένεται σύντομα ειδική νομοθετική παρέμβαση του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) με την οποία θα επιχειρηθεί η «διάσωση» οικοδομικών αδειών που επηρεάστηκαν από τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) για τα «μπόνους» δόμησης, αλλά και από όσες ακολουθήσουν. Πάντως, ήδη έχει δοθεί δεύτερη παράταση, αυτή τη φορά έως τα τέλη Απριλίου, στην αναστολή έκδοσης προεγκρίσεων και νέων οικοδομικών αδειών οι οποίες κάνουν χρήση των προσαυξήσεων δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) που είχαν ακυρωθεί από την Ολομέλεια του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου καθώς ακόμη δεν έχει ετοιμαστεί η σχετική ρύθμιση η οποία θα πρέπει να ισορροπεί μεταξύ της νομολογίας του ΣτΕ και λύσεων που θα δίνουν διέξοδο σε συγκεκριμένες περιπτώσεις οικοδομικών αδειών.

Πηγή: ΟΤ