Σε νέα φάση μπαίνει η αγορά εμπορικών ακινήτων της χώρας καθώς οι απανωτές αυξήσεις επιτοκίων «φρενάρουν» τον αριθμό των ντιλ, παρά την ισχυρή ζήτηση. Οι νέες συνθήκες ωθούν όλο και περισσότερο τις ΑΕΕΑΠ στην αναζήτηση νέων λύσεων με στόχο την καλύτερη διαχείριση των δανείων τους, με το βλέμμα στο Ταμείο Ανάκαμψης που θα χρηματοδοτήσει το επόμενο διάστημα επενδυτικά σχέδια ανάπτυξης ακινήτων αξίας έως και 1 δισ. ευρώ με χαμηλό επιτόκιο.
Οι παράγοντες που οδήγησαν τα εμπορικά ακίνητα σε άνοδο το τελευταίο διάστημα, όπως η ισχυρή ζήτηση από επενδυτές του εξωτερικού και ο χαμηλός αριθμός των πράσινων κτιρίων, εξακολουθούν να υφίστανται, ωστόσο το αυξημένο κόστος του χρήματος αποτελεί τροχοπέδη στα επενδυτικά σχέδια πολλών. Ενδεικτικά, εταιρείες όπως η Prodea, η Briq Properties και η Premia Properties δεν ανακοίνωσαν καμία νέα απόκτηση ακινήτου μέσα στο γ’ τρίμηνο που κλείνει στο τέλος της εβδομάδας ενώ η Trastor και η Noval Property προχώρησαν στην εξαγορά τριών ακινήτων.
«Υπάρχει μια συγκράτηση στην αγορά εμπορικών/επαγγελματικών ακινήτων», τονίζει ο κ. Γιάννης Παρασκευόπουλος, Γενικός Διευθυντής της Danos – BNP Paribas Real Estate, σε δηλώσεις του στο Business Daily. «Η άνοδος των επιτοκίων έχει αυξήσει τις αποδόσεις (yields), που προσδοκούν οι επενδυτές, ενώ οι πωλητές δεν δείχνουν, προς το παρόν τουλάχιστον, διάθεση να μειώσουν τις τιμές, δημιουργώντας ένα κενό, που δεν είναι απαραίτητο πως θα καλυφθεί», εξηγεί ο ίδιος.
Οι ΑΕΕΑΠ χρησιμοποιούν διάφορα εργαλεία, στην προσπάθεια τους να αντισταθμίσουν το επενδυτικό ρίσκο που προκύπτει λόγω των υψηλών επιτοκίων και του πληθωρισμού, όπως εργαλεία αντιστάθμισης επιτοκιακού κινδύνου, χαμηλότερη μόχλευση και επιμήκυνση της διάρκειας του δανεισμού. Ένα ακόμη σημαντικό εργαλείο αφορά τα δάνεια που μπορούν να εξασφαλίσουν μέσω του Ταμείου Ανάκαμψης, τα οποία προσφέρουν ιδιαίτερα ευνοϊκούς όρους και καλύπτουν δαπάνες που συνδέονται με την ενεργειακή αναβάθμιση και την προστασία του περιβάλλοντος.
Σε ανακοίνωση που εξέδωσε πριν από λίγες ημέρες, η Premia Properties για τις προοπτικές της εταιρείας στο πλαίσιο της ανακοίνωσης των οικονομικών αποτελεσμάτων του πρώτου εξαμήνου, τονίζει ότι δίνεται «ιδιαίτερη έμφαση στην αποτελεσματική διαχείριση του παθητικού της Εταιρείας, προκειμένου να διασφαλιστεί η απαραίτητη χρηματοδότηση με ανταγωνιστικούς όρους, αξιοποιώντας όλα τα κατάλληλα χρηματοδοτικά εργαλεία, όπως χρηματοδοτήσεις στο πλαίσιο του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας».
Ο κ. Παρασκευόπουλος εκτιμά ότι «η χρονιά θα κλείσει κατά πάσα πιθανότητα με λιγότερες, σε αριθμό, αγοραπωλησίες από το 2022, αν και η συνολική επενδυτική αξία τους θα είναι μάλλον μεγαλύτερη, καθώς υπάρχουν σημαντικές συμφωνίες, που δίνουν τον τόνο της αγοράς». «Από την άλλη, παρατηρείται μια δυστοκία στην ολοκλήρωση αγοραπωλησιών σε μεσαίου βεληνεκούς ακίνητα», προσθέτει ο ίδιος. Ανάμεσα σε αυτές τις μεγάλες συμφωνίες είναι και η πώληση χαρτοφυλακίου ακινήτων αξίας 237 εκατ. ευρώ από την Prodea στον όμιλο της Εθνικής Τράπεζας. Πρόκειται για ακίνητα που ήδη χρησιμοποιεί και μισθώνει η τράπεζα από την εταιρεία ακινήτων.
Σοβαρή κάμψη στην ευρωζώνη
Το πλήγμα στα εμπορικά ακίνητα από τα υψηλά επιτόκια δεν είναι ένα ελληνικό πρόβλημα, μάλιστα στην Ελλάδα είναι λιγότερο σοβαρό, ως τώρα τουλάχιστον, από άλλες χώρες της ευρωζώνης, με πρώτη τη Γερμανία. Ήδη από τα τέλη του 2022 καταγράφηκε απότομη πτώση των τιμών και μείωση συναλλαγών σε αρκετές αγορές, η οποία έχει θέσει σε συναγερμό την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, που φοβάται ότι θα επηρεαστούν δυσμενώς οι τράπεζες.
Όπως ανέφερε η ΕΚΤ τον Μάιο στην έκθεσή της για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, οι συσσωρευμένες ευπάθειες είναι αυξημένες σε ορισμένες χώρες της ζώνης του ευρώ και θα μπορούσαν να αυξήσουν τις ζημιές (σ.σ.: των τραπεζών) υπό ένα δυσμενές σενάριο.
«Οι αγορές εμπορικών ακινήτων (CRE) υφίστανται σαφή κάμψη», υπογραμμίζει η ΕΚΤ, «με πτώση των τιμών, πτώση της ζήτησης των επενδυτών και εναπομένουσες ευπάθειες που εξακολουθούν να υφίστανται λόγω της πανδημίας. Η μεταβολή των τιμών στις αγορές εμπορικών ακινήτων υποχώρησε απότομα σε αρνητικό έδαφος στο τέλος του 2022. Αυτό συνοδεύτηκε από απότομη πτώση της δραστηριότητας της αγοράς, με 39% λιγότερες συναλλαγές στις αγορές εμπορικών ακινήτων της ζώνης του ευρώ το δ ́ τρίμηνο του 2022 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Αυτός ο ρυθμός μείωσης είναι παρόμοιος με αυτόν που παρατηρήθηκε κατά τη διάρκεια της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης».
Η λύση του χρηματιστηρίου
Ένα άλλο όπλο που έχουν οι εταιρείες στην προσπάθεια τους να συγκεντρώσουν κεφάλαια σε εποχή υψηλών επιτοκίων είναι να στραφούν στις κεφαλαιαγορές. Υπενθυμίζεται ότι αυτή τη στιγμή ετοιμάζονται να εισέλθουν στο ΧΑ τρεις εταιρείες επενδύσεων ακίνητης περιουσίας που θα ενισχύσουν ακόμη περισσότερο το αποτύπωμα του κλάδου στο ελληνικό χρηματιστήριο. Πρόκειται για τη Noval του ομίλου Viohalco, την Trade Estates του ομίλου Fourlis και την Orilina συμφερόντων της Brevan Howard και του Τρύφωνα Νάτση.
Ωστόσο, το αυξημένο κόστος του χρήματος επηρεάζει αρνητικά την διάθεση των επενδυτών για ρίσκο και για συμμετοχή σε δημόσιες προσφορές, κάτι που σημαίνει ότι και εδώ μπορεί να αντιμετωπίσουν εμπόδια οι εταιρείες στην προσπάθεια τους να χρηματοδοτήσουν τα φιλόδοξα επενδυτικά τους σχέδια.
Σύμφωνα με στοιχεία από την S&P Global Market Intelligence, ο ρυθμός των αρχικών δημόσιων προσφορών έφτασε σε νέο χαμηλό το δεύτερο τρίμηνο της χρονιάς. Υπήρξαν 321 δημόσιες προσφορές που πραγματοποιήθηκαν διεθνώς το δεύτερο τρίμηνο, από 338 το προηγούμενο τρίμηνο, αποτελώντας το χειρότερο τρίμηνο για δημόσιες προσφορές από το δεύτερο τρίμηνο του 2020, σύμφωνα με την S&P.
