Παναγιώτης Γαλάνης,
Δικηγόρος Περιβαλλοντικού-Πολεοδομικού Δικαίου και Δικαίου της Ενέργειας, Υπ. Δρ. Νομικής ΕΚΠΑ
panagiotisgln@gmail.com, www.pgalanislaw.gr
Εισαγωγικά
Ο Ν. 4759/2020 επέφερε μία σειρά αλλαγών στην πολεοδομική νομοθεσία. Ανάμεσα σε αυτές συγκαταλέγονται: αλλαγές στην εκτός σχεδίου δόμηση, στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, στη Μεταφορά του Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), αλλά και στις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις κ.λπ.
Το Κεφάλαιο Η’ του νόμου (άρθρ. 87-93) επανοργανώνει τις ρυμοτομικές απαλλοτριώσεις. Ο νέος νόμος δεν αφορά την κήρυξη της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, ούτε τόσο την καθαυτή συντέλεσή της, αλλά κυρίως τα ζητήματα άρσης της και της επανεπιβολής της.
Ορισμοί
Το πρώτο σημαντικό σημείο που εισάγει ο νόμος είναι ο ευθύς ορισμός των ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων και άλλων εννοιών που τις αφορούν, για τις ανάγκες ασφαλώς του εν λόγω κεφαλαίου:
α) ρυμοτομική απαλλοτρίωση
Πρόκειται για απαλλοτρίωση που επιβάλλεται επί ακινήτων κατά την έγκριση ρυμοτομικού σχεδίου στη διαδικασία πολεοδομικού σχεδιασμού, με σκοπό να δημιουργηθούν επ’ αυτών οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι που προβλέπονται στο οικείο σχέδιο ή την εφαρμογή αυτού. Εάν, κατά την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου, επιβλήθηκε στα ακίνητα εισφορά σε γη, ως ρυμοτομική απαλλοτρίωση νοείται η ρυμοτόμηση του κάθε ακινήτου στον βαθμό που υπερβαίνει την εισφορά σε γη που του αναλογεί.
Συνεπώς, η πολεοδομική απαλλοτρίωση και δη η ρυμοτομική είναι η απαλλοτρίωση η επιβαλλόμενη για πολεοδομικούς σκοπούς. Αποσκοπεί ορισμένως στη δημιουργία ή διαπλάτυνση κοινόχρηστων χώρων (π.χ. οδοί, πλατείες, κοινόχρηστοι χώροι πρασίνου κ.λπ.) καθώς και για κοινωφελείς σκοπούς (με τη δημιουργία κοινωφελών χώρων), ενώ μπορεί να αποβλέπει και στην εκτέλεση έργων υποδομής ή στην απόκτηση οικοδομήσιμων χώρων για την ανοικοδόμηση σε Ζώνη Ενεργού Πολεοδομίας (ΖΕΠ) ή στον σχηματισμό αποθέματος γης για μελλοντικούς σκοπούς ή στην απόκτηση ακινήτου στο οποίο υπάρχει κτίριο/μόνιμη εγκατάσταση που ο προορισμός τους αντίκειται στις χρήσεις που καθορίζονται στην απόφαση έγκρισης του ΓΠΣ και η απόκτηση ακινήτου, του οποίου η κατά προορισμό χρήση δεν είναι δυνατό να αναπροσαρμοστεί βάσει του άρθρ. 16 παρ. 1 εδ. β Ν. 947/1979, όπως και για άλλους σκοπούς.
β) κήρυξη/επιβολή ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης
«Κήρυξη ή επιβολή της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης»: η δέσμευση επί ενός ακινήτου που επέρχεται με την έκδοση της διοικητικής πράξης που εγκρίνει το ρυμοτομικό σχέδιο, χαρακτηρίζει τους κοινόχρηστους ή κοινωφελείς χώρους και εγκρίνει τις ρυμοτομικές γραμμές που καθορίζουν τη θέση και την ειδικότερη χρήση τους, ή άλλης διοικητικής πράξης, διά της οποίας καθορίζεται ότι ένα ακίνητο θα αξιοποιηθεί, εν όλω ή εν μέρει, για τη δημιουργία κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων.
Διαδικασία άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης
Ο νόμος προβλέπει πλέον την αυτοδίκαιη άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, χωρίς να απαιτείται η έκδοση σχετικής διαπιστωτικής πράξης, εάν παρέλθουν:
α. δεκαπέντε (15) έτη από την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου, με το οποίο αυτή επιβλήθηκε για πρώτη φορά, ή
β. πέντε (5) έτη από την κύρωση της σχετικής πράξης εφαρμογής ή πράξης αναλογισμού, ή
γ. δεκαοκτώ (18) μήνες από τον καθορισμό τιμής μονάδας, σύμφωνα με τα άρθρα 18 έως 20 του Κώδικα Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων Ακινήτων (Ν. 2882/2001).
Τα ως άνω τίθενται διαζευκτικά, για λόγους προφανείς. Η γ. περίπτωση είναι καινούρια και δεν συναντάται στον Ν. 4315/2014.
Μετά από την άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης ο ιδιοκτήτης, δύναται να ζητήσει την τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου, προκειμένου η ιδιοκτησία του να καταστεί οικοδομήσιμη. Η αίτηση, στην οποία γίνεται συνοπτική περιγραφή της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης, πρέπει να συνοδεύεται από δικαιολογητικά που αποδεικνύουν την κυριότητα του αιτούντος επί του ακινήτου.
Βιβλιογραφία
Εκτενέστερα για τη σχέση περιβάλλοντος και πολεοδομικού σχεδιασμού, Γαλάνης Π., Τo συνταγματικό πλαίσιο του Χωροταξικού και Πολεοδομικού Σχεδιασμού: περιβαλλοντική προστασία, θεμελιώδεις αρχές σχεδιασμού και χρηστή διοίκηση, σύγχρονη νομολογιακή εφαρμογή, ΠερΔικ 4/2020 και www.pgalanislaw.gr
