Μεγάλες εταιρείες και επενδυτές αγοράζουν μαζικά ακίνητα σε Αθήνα και Πειραιά με σκοπό την ανακαίνιση, ώστε να διατεθούν εκ νέου στην αγορά – επιπλωμένα ή μη
Μπορεί η οικοδομή να προσβλέπει στο μέτρο της αναστολής του ΦΠΑ, που ανακοινώθηκε από το κυβερνητικό επιτελείο για την περίοδο της επόμενης τριετίας, ώστε να υπάρξει ένα θετικό σοκ για τον κλάδο και τα πιο καινούρια ακίνητα, δεύτερη ευκαιρία ωστόσο φαίνεται ότι έχει αυτή την περίοδο και το παλιό κτιριακό απόθεμα, ειδικά στο κέντρο της Αθήνας και στον Πειραιά.
Ε ίτε πρόκειται για μεμονωμένα διαμερίσματα είτε ακόμη και για ολόκληρα κτίρια, ιδιώτες αλλά και μεγαλοεπενδυτές, κυρίως του εξωτερικού, βλέπουν αυτή τη στιγμή κρυμμένο «χρυσάφι» στα κτίρια του ’60 στις περιοχές γύρω από τα αστικά κέντρα. Εξ ου και έχουν ήδη προχωρήσει σε αγορές με σκοπό την ανακαίνιση και την εκ νέου διάθεση των εν λόγω ακινήτων στην αγορά για μίσθωση ή ακόμη και για πώληση των διαμερισμάτων τους, που μπορεί να ξεκινούν από τα μόλις 25 τ.μ. Το σίγουρο είναι ότι η ελληνική πρωτεύουσα προσφέρει πεδίο δόξης λαμπρό για όσους αποφασίσουν να επενδύσουν τώρα σε ανακαινίσεις, αν ληφθεί υπόψη ότι πάνω από 6 στα 10 κτίρια του κέντρου είναι κατασκευασμένα πριν από το 1960.
Σύμφωνα με σχετική καταγραφή και τις αυτοψίες σε 1.650 κτίρια στην περιοχή της πλατείας Ομονοίας, που έχει πραγματοποιήσει, στο πλαίσιο ερευνητικών προγραμμάτων του, το Τμήμα Χωροταξίας, Πολεοδομίας και περιφερειακής Ανάπτυξης της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, υπολογίζεται ότι πάνω από το 85% του κτιριακού αποθέματος χρήζει παρεμβάσεων αποκατάστασης, εκσυγχρονισμού και βελτίωσης της λειτουργικότητας και της ενεργειακής του απόδοσης, ενώ σημαντικό ζήτημα προκύπτει και από το γεγονός ότι ποσοστό 55% των κτιρίων ανήκει σε πάνω από 10 ιδιοκτήτες, φυσικά πρόσωπα, εταιρείες, το Δημόσιο και διάφορους άλλους φορείς. Αντίστοιχα το ίδιο συμβαίνει και στον Πειραιά, αφού από τα νούμερα του Εμπορικού και Βιομηχανικού Επιμελητηρίου προκύπτει ότι ένα 60% των κτιρίων είναι κατασκευασμένο πριν από το 1970.
Κι αν το μοντέλο της βραχυχρόνιας μίσθωσης στήριξε την εγχώρια κτηματαγορά κατά τη διάρκεια της κρίσης, με ουκ ολίγους ιδιοκτήτες να προχωρούν σε ανακαινίσεις των ιδιοκτησιών τους προκειμένου να εξασφαλίσουν ένα έξτρα εισόδημα μέσα από τις γνωστές πλατφόρμες (Airbnb, Homeaway, booking.com κ.λπ.), το τελευταίο διάστημα και με δεδομένη την υπερπροσφορά για τις μισθώσεις τύπου Airbnb, φαίνεται ότι κερδίζει έδαφος -πέραν της παραδοσιακής- και η πιο «επαγγελματική» μακροχρόνια μίσθωση, όπως τουλάχιστον διαφαίνεται από το ενδιαφέρον που προσελκύει η συγκεκριμένη αγορά: ακίνητα σε Αθήνα και Πειραιά αγοράζονται πιο μαζικά από εταιρείες με σκοπό την ανακαίνιση ώστε να διατεθούν εκ νέου στην αγορά – επιπλωμένα ή μη. Στο κάδρο παραμένει -φυσικά- και η εναλλακτική της πώλησης, πολύ περισσότερο δε αν ληφθεί υπόψη και η υπεραξία που λαμβάνουν τα συγκεκριμένα διαμερίσματα λόγω των ανακαινίσεων.
To μοντέλο της μακροπρόθεσμης ενοικίασης
Από πιο νωρίς στον τομέα της «επαγγελματικής» μακροχρόνιας μίσθωσης διαμερισμάτων και μάλιστα μέσα στην κρίση, με την κατάρρευση της κτηματαγοράς, εν έτει 2013, έχει μπει η Blueground, η οποία παρέχει πλήρως επιπλωμένα και εξοπλισμένα διαμερίσματα προς ενοικίαση για έναν μήνα, έναν χρόνο ή και περισσότερο. Η εταιρεία ξεκίνησε ως ελληνική startup να μισθώνει η ίδια από τους ιδιοκτήτες διαμερίσματα έναντι σταθερής απόδοσης, να τα επιπλώνει, να τα εξοπλίζει και στη συνέχεια να τα διαθέτει προς ενοικίαση για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.
Μετά από έξι χρόνια και έχοντας συγκεντρώσει (μετά και τον τελευταίο γύρο χρηματοδότησης) 78 εκατ. δολάρια, έχει σήμερα παρουσία σε 9 πόλεις σε όλο τον κόσμο, με πάνω από 2.800 επιπλωμένα διαμερίσματα. Μέχρι το τέλος του 2019 θα εισέλθει στις αγορές του Λονδίνου, του Παρισιού και του Σιάτλ, έχοντας στόχο να φτάσει τα 50.000 διαμερίσματα σε 50 πόλεις μέχρι το 2023. Οσο για την Αθήνα, «αυτήν τη στιγμή μετράμε πάνω από 600 ακίνητα και στοχεύουμε να φτάσουμε τα 1.000 μέχρι τα τέλη του 2020», σημειώνει ο COO της εταιρείας και επικεφαλής για την Ελλάδα Θάνος Γεραμάνης, ο οποίος τονίζει στο «business stories»:
«Για εμάς έχει μεγάλη σημασία η ποιότητα του ακινήτου. Το μεγαλύτερο πρόβλημα που αντιμετωπίζουμε στην Αθήνα είναι η έλλειψη υψηλής ποιότητας ακινήτων, λόγω της παλαιότητας των πολυκατοικιών στο κέντρο. Εμείς μισθώνουμε, ως επί το πλείστον, καινούρια ή προσφάτως ανακαινισμένα ακίνητα με λειτουργική διαρρύθμιση. Το θετικό είναι ότι πλέον υπάρχουν αρκετά σημάδια ανάκαμψης του κατασκευαστικού κλάδου. Θεωρούμε ότι η ζήτηση υπάρχει και όσο περνάνε τα χρόνια θα βλέπουμε ολοένα περισσότερο κόσμο να επιλέγει επιπλωμένα διαμερίσματα με ευέλικτα συμβόλαια ενοικίασης για τη διαμονή του, απομακρυνόμενος, έτσι, από την ιδέα της μόνιμης κατοικίας.
H Blueground προσφέρει λύση σε δύο προβλήματα που υπάρχουν ανεξαρτήτως του γενικότερου οικονομικού περιβάλλοντος: την έλλειψη υψηλής ποιότητας επιπλωμένων διαμερισμάτων και την ανάγκη των ιδιοκτητών για αξιόπιστους ενοικιαστές. Αυτό το έχουμε δει τόσο στην Ελλάδα όσο και στις άλλες αγορές. Ο κόσμος πλέον αναζητά στη διαμονή του την ίδια ευελιξία και ευκολία που έχει συνηθίσει σε άλλες εκφάνσεις της καθημερινότητάς του, όπως στη μετακίνησή του μέσα στην πόλη ή στην ψυχαγωγία του».
Στο ερώτημα για ποιον λόγο αυτήν τη στιγμή ένας ιδιοκτήτης στην Ελλάδα, με την άνοδο που παρατηρείται στην αγορά ακινήτων, να διαθέσει το ακίνητό του σε μια εταιρεία όπως η Blueground, ο κ. Γεραμάνης επισημαίνει: «Οι πάνω από 500 ιδιοκτήτες που μας έχουν μισθώσει το ακίνητό τους στην Αθήνα -από τη Γλυφάδα μέχρι την Κηφισιά- αντιλαμβάνονται ότι θα έχουν καλύτερη απόδοση σε σχέση με την αγορά σε όποιο επίπεδο κι αν βρίσκεται αυτή, γιατί είμαστε ο ιδανικός ενοικιαστής: πληρώνουμε στην ώρα μας, νοικιάζουμε τα διαμερίσματα για μεγάλα χρονικά διαστήματα και επιπλέον δίνουμε τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να τα πάρουν πίσω αν θελήσουν. Επίσης, τα διατηρούμε σε άψογη κατάσταση και αναλαμβάνουμε τη διαδικασία συντήρησής τους. Ως αποτέλεσμα, το ενδιαφέρον από τους ιδιοκτήτες για την εταιρεία μας έχει αυξηθεί αρκετά τον τελευταίο χρόνο».
Αντίστοιχο είναι και το ενδιαφέρον και για άλλες εταιρείες που έχουν μπει μεταγενέστερα στη συγκεκριμένη αγορά όπως η Yestay, η Viamar II S.A., η οποία διαθέτει και αυτή ένα χαρτοφυλάκιο προς μίσθωση στο κέντρο, αλλά και στα νότια και βόρεια προάστια. Η Viamar είναι γνωστή στη χώρα μας από τη δραστηριότητά της σε διάφορους τομείς -αυτοκίνητο, ναυτιλία, real estate-, ενώ επεκτείνεται προσεχώς και στον ξενοδοχειακό τομέα με το πρώτο boutique ξενοδοχείο στην Αθήνα.
Οι ξένοι παίκτες
Το ίδιο μοντέλο, αλλά με ιδιόκτητα ακίνητα τα οποία έχει αγοράσει, θεωρώντας ότι η ελληνική πρωτεύουσα αυτή τη στιγμή κρύβει ευκαιρίες ακριβώς στα παλιά της κτίρια, σκοπεύει να ακολουθήσει για ένα μέρος του χαρτοφυλακίου της η ισραηλινή Zoia. Η επενδυτική εταιρεία ιδρύθηκε από τους Σάγκι Ρούμπιν και Αμίρ Γερουσάλμι, oι οποίοι διαθέτουν πείρα δύο δεκαετιών στους τομείς του real estate και των επενδύσεων, ενώ τα στελέχη της έχουν εμπειρία σε έξι χώρες, όπως οι ΗΠΑ, η Ισπανία, η Πολωνία, η Γερμανία, το Ισραήλ και η Ελλάδα. Στη χώρα μας η Zoia έχει αποκτήσει ήδη ένα χαρτοφυλάκιο με πάνω από 35 αυτοτελή ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας και στον Πειραιά (Εξάρχεια, Πεδίον του Αρεως, Λυκαβηττός, Καλλιθέα), κυρίως παλιές πολυκατοικίες τις οποίες σκοπεύει να μετατρέψει φτιάχνοντας σύγχρονα διαμερίσματα είτε για πώληση είτε για μακροχρόνια ενοικίαση.
Ενδεικτικά, στην οδό Ασκληπιού η Zoia σκοπεύει να μεταμορφώσει μια 4ώροφη, παλιά πολυκατοικία, της οποίας τα διαμερίσματα θα διατεθούν για μακροχρόνια μίσθωση, ενώ στον Λυκαβηττό το αντίστοιχο project περιλαμβάνει επιπλωμένα διαμερίσματα από 25 έως 142 τ.μ., με ένα πλήρες πακέτο υπηρεσιών (καθαριότητα, Ιντερνετ, λογαριασμούς κοινής ωφέλειας κ.λπ.), με κοινή χρήση της ταράτσας με θέα στον Λυκαβηττό και γυμναστήριο στο ισόγειο. Οι Ισραηλινοί σκοπεύουν να συνεχίσουν τις αγορές παλιών ακινήτων στην Αθήνα με χρήση είτε κατοικίας είτε ακόμη και επαγγελματικής στέγης.
Ισραηλινοί είναι και οι επενδυτές της BZPW Real Estate Development, της επενδυτικής που θέλει να μετεξελιχθεί σε έναν από τους βασικούς παίκτες στo εγχώριο real estate και δη στην ελληνική πρωτεύουσα.
Οι Ισραηλινοί, που βρέθηκαν στο επίκεντρο με αφορμή την αγορά ενός οικοπέδου της Τραπέζης της Ελλάδος στο Παλαιό Φάληρο, έχουν υλοποιήσει μέχρι σήμερα επενδύσεις ύψους 50 εκατ. ευρώ στην αγορά ακινήτων της Αθήνας τόσο για οικιστική (στην Πλάκα, στα Ιλίσια, στου Ψυρρή, στο Περιστέρι, στη Νίκαια κ.τ.λ.) όσο και επαγγελματική χρήση.
Ενα μεικτό project, για κατοικία σε συνδυασμό με επαγγελματικές χρήσεις, είναι και η πλέον ενδιαφέρουσα πρόταση που έχουν στα σκαριά οι Ισραηλινοί για το πολύπαθο κτίριο του Κεράνη στον Πειραιά, το οποίο από το 2006, όταν η εταιρεία κατέρρευσε μετά από 74 χρόνια λειτουργίας, παραμένει κουφάρι και τώρα έχουν εκκινήσει τις διαδικασίες προκειμένου να το αξιοποιήσουν.
Το πλάνο για το ακίνητο επιφανείας 30.000 τ.μ. στην οδό Αθηνών 39, στον Πειραιά, περιλαμβάνει την ανακατασκευή του για τη δημιουργία γραφείων, καταστημάτων και κατοικιών. Πάντως, ενδεικτικό του ενδιαφέροντος της BZPW για τον Πειραιά είναι και το γεγονός ότι είχαν εκδηλώσει ενδιαφέρον και για την αξιοποίηση του Πύργου Πειραιά στο πλαίσιο του σχετικού διαγωνισμού του δήμου (σ.σ.: είχαν ζητήσει παράταση, όπως και η REDS του ομίλου Ελλάκτωρ), χωρίς ωστόσο εν συνεχεία να υποβάλουν προσφορά.
Στην επιτελική ομάδα της εταιρείας περιλαμβάνονται ο Πέτρος Πολίτης, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της κατασκευαστικής εταιρείας ΤΕΚΤΟΝ, οι Γκάι Ζάντικ και Γιούβαλ Μπένεραφ, με πείρα στα χρηματοοικονομικά, στο real estate και το marketing, και τέλος ο Γκαλ Βάγκνερ, με 20ετή παρουσία στον χώρο των ακινήτων.
Προετοιμάζονται για έξοδο από την Airbnb 20.000 διαμερίσματα
Την ίδια στιγμή πάνω από 20.000 διαμερίσματα ανά την Ελλάδα, στην πλειονότητά τους ανακαινισμένα και σε καλή κατάσταση, αναμένεται να επιστρέψουν από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση ή ακόμη και να διατεθούν προς πώληση. Αυτό τουλάχιστον εκτιμά ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων Στράτος Παραδιάς, θεωρώντας ότι «όσοι από τους ιδιοκτήτες δεν έχουν λάβει αριθμό μητρώου για βραχυχρόνια μίσθωση είναι δυνητικά με το ένα πόδι εκτός». Αυτοί, όπως επισημαίνει στο «b.s.», εκτιμώνται στα πέριξ των 20.000 στην πλέον δημοφιλή πλατφόρμα, την Airbnb, και περί τις 10.000 στο booking.com (σ.σ.: μπορεί να υπάρχουν και διπλές καταχωρήσεις), ενώ ένας σημαντικός αριθμός από αυτά τα ακίνητα βρίσκονται στην Αθήνα.
«Εφόσον υπάρξει συμφωνία με την κυβέρνηση για έξοδο από τις πλατφόρμες όσων δεν έχουν αριθμό μητρώου εν όψει της επόμενης θερινής σεζόν, το πιο πιθανό είναι αυτοί οι ιδιοκτήτες να επιστρέψουν στην παραδοσιακή αγορά.
Το θετικό είναι ότι η συντριπτική πλειονότητα αυτών των ακινήτων είναι σε πολύ καλή κατάσταση», λέει ο κ. Παραδιάς αναφερόμενος στο πρόσφατο μέτρο της κυβέρνησης για την επιστροφή φόρου 40% στις ανακαινίσεις, «το οποίο ωστόσο αφορά μόνο το κόστος εργασίας και όχι το κόστος υλικών, που είναι και το υψηλότερο». Το κίνητρο, όπως υποστηρίζουν οι ιδιοκτήτες, θα καεί στην πράξη, την ίδια στιγμή που δεν υπάρχει η κουλτούρα συντήρησης στην Ελλάδα, ενώ και το απόθεμα των παλιών ακινήτων στην Ελλάδα είναι τεράστιο και θα έπρεπε να υπάρχουν κίνητρα ώστε να αλλάξει η εικόνα των αστικών κέντρων.
