Εύλογα ερωτήματα για το καθεστώς δόμησης σε προνομιακές περιοχές της Ελλάδας, όπως στην Πελοπόννησο και στις Κυκλάδες, εγείρει το έντονο αγοραστικό ενδιαφέρον και οι αγοραπωλησίες που σημειώνονται για εκτάσεις, συχνά εκτός σχεδίου και ενίοτε χωρίς να έχουν καν αρτιότητα τεσσάρων στρεμμάτων, έναντι αρκετών εκατομμυρίων ευρώ.
Πώς γίνεται δηλαδή να καταβάλλει κάποιος 3 εκατομμύρια ευρώ για 2,8 στρέμματα εκτός σχεδίου σε πλαγιά γνωστού κοσμοπολίτικου νησιού των Δωδεκανήσων, όταν δεν επιτρέπεται να χτίσει τίποτα σε αυτό; Ακόμη κι αν αγοράσει παρακείμενη έκταση και ενοποιήσει τα δυο οικόπεδα, δεν μπορεί να χτίσει πάνω από 200 τετραγωνικά μέτρα περίπου στα τέσσερα στρέμματα και σχεδόν 300 τετραγωνικά στα οκτώ στρέμματα.
Αστρονομικά ποσά
Πρόκειται για πολύ βαρύ τίμημα για μία παραθεριστική κατοικία και μάλιστα υψηλότερο από πολλούς προβεβλημένους προορισμούς υψηλών αξιών στην Μεσόγειο, ακόμη κι αν γίνει χρήση πολεοδομικών εργαλείων όπως η υπόσκαφη δόμηση, εξηγούν στην «Κ» πηγές της αγοράς.
Το παραπάνω παράδειγμα είναι αληθινό. Και δεν αποτελεί την πλέον εξόφθαλμη περίπτωση. Μια γρήγορη έρευνα στα σάιτ των μεγάλων κτηματομεσιτικών οίκων που δραστηριοποιούνται στην αγορά οικοπέδων στην Ελλάδα, δείχνει αστρονομικά υψηλές τιμές για αντίστοιχα εκτός σχεδίου ή μη άρτια οικόπεδα ειδικά σε περιοχές όπως η Αντίπαρος, η Πελοπόννησος, η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Τήνος και η Πάρος.
Συχνά βρίσκει κανείς στην αγορά και ιδιαίτερα μεγάλες εκτάσεις εκτός σχεδίου, στις οποίες ωστόσο δεν έχει γίνει κατάτμηση σε μικρότερα οικόπεδα και επομένως δεν μπορούν να δομηθούν σε αυτές πάνω από τριακόσια τετραγωνικά μέτρα, αλλά πωλούνται έναντι δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ. Δεν είναι λίγες οι συναλλαγές αυτές που έχουν ολοκληρωθεί. Διακεκριμένος Ελληνας αρχιτέκτονας εξηγεί στην «Κ» πως με βάση τα ισχύοντα, σε έκταση που δεν έχει κατατμηθεί και είναι από 19 στρέμματα και πάνω δεν μπορούν να χτιστούν περισσότερα από 360 τετραγωνικά. «Δηλαδή, όσα στρέμματα πάνω από 19 και να έχεις, αυτά σου είναι άχρηστα όσον αφορά τη νόμιμη δόμηση». Ετσι, με πραγματικό παράδειγμα εκτός σχεδίου έκταση 7,9 στρεμμάτων στην Αντίπαρο, που πωλείται έναντι 3,5 εκατομμυρίων ευρώ αυτή την περίοδο από γνωστό κτηματομεσιτικό οίκο και δύναται να δομήσει όχι περισσότερα από 300 τετραγωνικά, προκύπτει μία τιμή της τάξης των 20.000 ευρώ ανά τετραγωνικό, εάν συνυπολογιστούν τα κόστη κατασκευής. Αλμυρό τίμημα για κάθε προϋπολογισμό.
Αλλά είναι πολλές οι περιπτώσεις που σε τέτοιους προορισμούς και υπό τέτοιους πολεοδομικούς περιορισμούς έχουν χτιστεί παραθεριστικές κατοικίες 1.000, 2.000 και ακόμη περισσότερων τετραγωνικών.
Εκτός σχεδίου έκταση 2,8 στρεμμάτων σε κοσμοπολίτικο νησί πωλείται έναντι 3,5 εκατομμυρίων ευρώ.
Εγνωσμένου κύρους συμβολαιογράφος αναφέρει στην «Κ» πως ο ίδιος έχει γνώση για δεκάδες τέτοια ακίνητα στη Μύκονο, ακόμη και ξενοδοχείο που λειτουργεί εκεί χωρίς άδεια, το οποίο ενώ είχε δικαίωμα δόμησης 200 τετραγωνικών έχει χτίσει περισσότερα από 1.000. Μια προσεκτική ματιά στο Google maps μπορεί να πείσει ακόμη και τους πιο δύσπιστους, αναφέρει χαρακτηριστικά. Ετσι δικαιολογούνται τα πολύ υψηλά αυτά τιμήματα, αναφέρει ο ίδιος, αλλά και κτηματομεσιτικοί κύκλοι που έχουν μελετήσει τη συγκεκριμένη αγορά.
Είναι κοινό μυστικό σε αυτές τις περιοχές πως έχουν καταστρατηγηθεί οι κανόνες δόμησης είτε εξ ολοκλήρου είτε με χρήση διαφόρων «παραθύρων» που υπάρχουν στο σχετικό νομικό πλαίσιο. «Είναι εξάλλου τέτοιος ο τρόπος λειτουργίας των ελεγκτικών διαδικασιών και υπηρεσιών, που κάποιοι εκτιμούν ότι το ρίσκο είναι διαχειρίσιμο», εξομολογούνται στην «Κ» κύκλοι με γνώση πολλών τέτοιων περιπτώσεων.
Τα υπόσκαφα
Δύο ωστόσο είναι τα μοντέλα που συνήθως χρησιμοποιούνται για να μπορέσουν να ανεγερθούν τόσο πολλά τετραγωνικά. «Αν και τα τελευταία χρόνια η πολιτεία έχει αυστηροποιήσει σημαντικά το καθεστώς των ελέγχων και έχει ενεργοποιήσει διαδικασίες που επιχειρούν να διασφαλίσουν το αδιάβλητο των ελέγχων, όπως με τους ανεξάρτητους ελεγκτές δόμησης και τη διαδικασία επιλογής τους μέσω κληρώσεων, σε συγκεκριμένες λίαν προσοδοφόρες περιοχές εξακολουθούν να λειτουργούν κυκλώματα», ισχυρίζονται Ελληνες επενδυτές που έχουν συναντήσει τέτοιες περιπτώσεις. Σε αυτό το μοντέλο φαίνεται να εντάσσεται άλλωστε και η πρακτική της αυθαίρετης υπόσκαφης δόμησης, δηλαδή πολύ μεγαλύτερης της επιτρεπόμενης. Υπόσκαφο είναι το κτίριο ή το τμήμα κτιρίου που κατασκευάζεται υπό τη στάθμη του φυσικού εδάφους και παρουσιάζει μόνο μια ορατή όψη. Η κατασκευή του γίνεται κάτω από τη στάθμη του φυσικού εδάφους, με επέμβαση σε αυτό, και πλήρη επαναφορά στην αρχική του μορφή. Τα υπόσκαφα κτίρια έχουν κύρια χρήση. Ωστόσο δεν είναι απεριόριστη η επιφάνεια που μπορεί να είναι υπόσκαφη. Αλλά ενίοτε ο κανόνας αυτός καταστρατηγείται, καταγγέλλουν κύκλοι της αγοράς, και, «προκειμένου να περάσουν από τον έλεγχο δόμησης και να κλείσει η άδεια, αφού κατασκευαστούν μπαζώνονται κανονικά με χώμα ώστε να μην είναι ορατά και κατόπιν εκχωματώνονται εκ νέου». «Ας μην ξεχνάμε άλλωστε ότι οι αμοιβές των ελεγκτών δόμησης, που συχνά έρχονται από άλλο νησί ή περιοχή της χώρας κατόπιν κλήρωσης και εφόσον συναινέσουν, είναι της τάξης των 200-300 ευρώ», προσθέτουν σκωπτικά άλλες πηγές.
Ξενοδοχεία «μαϊμού»
Το άλλο μοντέλο που αναφέρουν στην «Κ» είναι αυτό της ένταξης μιας έκτασης σε καθεστώς στρατηγικής επένδυσης και ειδικότερα ανέγερσης ξενοδοχείου. «Ναι μεν απαιτούνται προϋπολογισμοί άνω των 20 εκατομμυρίων και σε κάποιες περιπτώσεις ακόμη υψηλότεροι, πλην όμως υπάρχουν πηγές με γνώση παραδειγμάτων που απλώς πλήρωσαν τον ΦΠΑ για αντίστοιχου ύψους τιμολόγια, έλαβαν άδεια ξενοδοχείου χτίζοντας κάποιες χιλιάδες τετραγωνικά και τελικά καταλήγουν να γίνουν κατοικίες, έστω κι αν χρειαστεί κάποια λίγα χρόνια στην αρχή να παραμείνουν κλειστά», ισχυρίζονται πηγές της «Κ». Να σημειωθεί πως στο καθεστώς των στρατηγικών επενδύσεων εντάσσονται έργα στους τομείς της ενέργειας, του real estate, του τουρισμού, του ψηφιακού μετασχηματισμού, της αγροδιατροφής, της έρευνας και καινοτομίας, της βιοτεχνολογίας, της πολιτιστικής και δημιουργικής βιομηχανίας, της ρομποτικής, της τεχνητής νοημοσύνης, της διαχείρισης απορριμμάτων και αποβλήτων, της διαστημικής βιομηχανίας. Ετσι, μια εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων, μέσω των στρατηγικών επενδύσεων, θα μπορούσε να επωφεληθεί και με φορολογικά και χωροταξικά κίνητρα για την υλοποίηση επενδύσεων κατασκευής υποδομών, όπως για παράδειγμα ξενοδοχειακών συγκροτημάτων.
Πώς μεταπωλούνται
Σε κάθε περίπτωση, όλα τα κτίρια που έχουν δομηθεί με τα παραπάνω «μοντέλα» είναι και παραμένουν παράνομα. Με ό,τι αυτό σημαίνει για τη δυνατότητα να μεταπωληθούν. Αλλά και εδώ έχουν υιοθετηθεί πρακτικές που παρακάμπτουν με αρκετή βεβαιότητα την προοπτική αποκάλυψής τους: τα αυθαίρετα είναι γραμμένα στην κυριότητα εταιρειών και όταν μεταπωλούνται ο αγοραστής αγοράζει τις μετοχές αυτών των εταιρειών και αντιπαρέρχεται έτσι την ανάγκη νέας βεβαίωσης από μηχανικό, εξηγούν οι ίδιες πηγές.
Ερχεται ακόμη μία ρύθμιση νομιμοποίησης
Συχνά η πολιτεία επιχειρώντας να ρυθμίσει ζητήματα που αφορούν τον ευρύτερο πληθυσμό, τα οποία δημιουργούν και κοινωνικά προβλήματα, ιστορικά δίνει τη δυνατότητα νομιμοποίησης ακόμα και μεγάλων πολεοδομικών παραβάσεων. Μια τέτοια είναι και αυτή που δημοσίευσε η «Κ» την Τετάρτη και αφορά την επαναφορά της δυνατότητας νομιμοποίησης κτιρίων που είναι εξ ολοκλήρου αυθαίρετα ή έχουν σημαντικές πολεοδομικές παραβάσεις (η επονομαζόμενη «κατηγορία 5»), την οποία δρομολογεί το υπουργείο Περιβάλλοντος.
Από τη νέα ρύθμιση θα εξαιρούνται τα αυθαίρετα που βρίσκονται σε δασικές ή σε άλλες προστατευόμενες περιοχές, όπως αιγιαλούς και δάση. Το σχέδιο ρύθμισης είναι πιθανόν, όπως αναφέρεται στο σχετικό ρεπορτάζ της Τετάρτης, να κατατεθεί προς ψήφιση στη Βουλή. Πώς όμως θα μπορούσαν να νομιμοποιηθούν αυθαίρετα που έχουν χτιστεί μετά το 2011, αφού τίθεται χρονικό όριο ανέγερσης πριν από αυτή την ημερομηνία; Ανάλογα με την περίπτωση μπορεί κάποιος να ισχυριστεί επικαλούμενος μάρτυρες ή προσκομίζοντας μη πιστοποιημένες φωτογραφίες πως το κτίριο είχε χτιστεί πριν από το 2011. Και εδώ υπεισέρχεται η δυνατότητα της πολιτείας να πραγματοποιεί με αδιάβλητες διαδικασίες τους ελέγχους που πράγματι έχει θεσπίσει.
Ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητήριου Ελλάδος Γιώργος Στασινός ερωτηθείς σχετικά από την «Κ» αναφέρει πως «σε σχέση με το παρελθόν τα εργαλεία που έχει πλέον η πολιτεία για τον έλεγχο της αυθαίρετης δόμησης, είτε σε μεγάλα είτε σε μικρά ακίνητα, είναι πολλαπλάσια. Κάθε νέα οικοδομή ελέγχεται τουλάχιστον δύο φορές από την έκδοση της άδειας για την εφαρμογή της στην κατασκευή. Και μάλιστα κάθε φορά με διαφορετικό ελεγκτή δόμησης, τον οποίο δεν γνωρίζει κανείς εκ των προτέρων, καθώς προκύπτει με κλήρωση».
Εκτιμά έτσι πως είναι σαφές σε όλους ότι «καμία αυθαιρεσία, κανένα αυθαίρετο που έγινε μετά τις 28/7/2011 δεν πρόκειται ποτέ να γίνει ανεκτό, δεν πρόκειται ποτέ να νομιμοποιηθεί. Το αντίθετο μάλιστα, προβλέπονται εξοντωτικά πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης μέχρι την κατεδάφιση. Αρα το συμπέρασμα είναι ότι σε σχέση με το παρελθόν οι νόμοι είναι πιο αυστηροί και οι διαδικασίες καλύτερες».
Παραδέχεται όμως ότι «εντέλει στην εποχή μας προφανώς δεν έχει σταματήσει η αυθαίρετη δόμηση, αλλά έχουν γίνει σημαντικά βήματα για τη μείωσή της και όσο αναπτύσσονται ηλεκτρονικά συστήματα, όπως της ηλεκτρονικής έκδοσης αδειών και της ηλεκτρονικής καταγγελίας αυθαιρέτων με έλεγχο από ελεγκτή δόμησης, τα αυθαίρετα θα μειώνονται και όσοι το τολμούν θα πληρώνουν πολύ ακριβά την αυθαιρεσία».
Μάλιστα, από τις αρχές του νέου έτους το ΤΕΕ σε συνεργασία με το ΥΠΕΝ θα λειτουργήσουν και νέο ηλεκτρονικό σύστημα, μέσα από το οποίο θα γίνονται ηλεκτρονικά καταγγελίες για αυθαίρετα και αυθαιρεσίες, με ταχεία κλήρωση ελεγκτή δόμησης για άμεσο έλεγχο κάθε καταγγελίας και την επιβολή προστίμου σε κάθε περίπτωση διαπίστωσης αυθαίρετης κατασκευής.
