Της Ελένης Μπότα
Σημαντική αύξηση κατά 23,9% σημείωσαν οι μεταβιβάσεις ακινήτων στον Δήμο Αθηναίων το 2021, μετά τη βουτιά κατά 47,77% που καταγράφηκε το 2020.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που προκύπτουν από το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων, το 2019 στον Δήμο Αθηναίων πραγματοποιήθηκαν 6.072 μεταβιβάσεις (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές κ.λπ.), αποτελώντας την καλύτερη χρονιά για την κτηματαγορά όσον αφορά το πλήθος των μεταβιβάσεων. Το 2020 οι μεταβιβάσεις μειώθηκαν κατά 47,77% και διαμορφώθηκαν στις 3.171 (αριθμητικά στα επίπεδα του 2017).
Σύμφωνα με την E-Real Estates, το 2021 φαίνεται η κτηματαγορά να αλλάζει πορεία και να καταγράφει θετικό πρόσημο τόσο στις αξίες των ακινήτων όσο και στον αριθμό των μεταβιβάσεων. Συγκεκριμένα, στον Δήμο Αθηναίων οι μεταβιβάσεις αυξήθηκαν κατά 23,90% σε σχέση με το 2020, αγγίζοντας τις 3.929. Παρά τη δωρεάν γονική παροχή ακίνητης περιουσίας, καθώς και τη γονική χρηματική δωρεά έως το ποσό των 800.000 ευρώ, που πλέον απαλλάσσεται από τον άδικο φορολογικό συντελεστή 10%, οι μεταβιβάσεις παραμένουν μειωμένες κατά 35,29% σε σχέση με το 2019. Γεγονός που μπορεί να οφείλεται στο γεγονός ότι η εφαρμογή της δωρεάν γονικής παροχής ακίνητης περιουσίας, καθώς και η γονική χρηματική δωρεά έως το ποσό των 800.000 ευρώ, εφαρμόστηκαν από 1/10/2021 και έχει δοθεί παράταση έως και 31 Ιανουαρίου 2022 για μεταβιβάσεις με τις παλαιές αντικειμενικές αξίες.
Όσον αφορά τα ποιοτικά χαρακτηριστικά των ακινήτων που αποτελούν το μεγαλύτερο μέρος των μεταβιβάσεων, παραμένουν τα ίδια και το 2021. Ειδικότερα, το δημοφιλέστερο ακίνητο και για το 2021 είναι από 51 τ.μ. έως 75 τ.μ., κατασκευής 1961-1970. Αξίζει να αναφέρουμε ότι η μέση τίμημα ανά τετραγωνικό του δημοφιλέστερου ακινήτου αυξήθηκε το 2021 κατά 15,83%, αγγίζοντας τα 882,60 ευρώ/τ.μ., έναντι 761,96 ευρώ/τ.μ. το 2020 και 668 ευρώ/τ.μ. το 2019.
Το 83,81% των μεταβιβάσεων το 2021 είχαν τίμημα έως 100.000 ευρώ
Το 2021 οι μεταβιβάσεις ακινήτων στον Δήμο Αθηναίων με τίμημα έως 100.000 ευρώ αποτελούν το 83,81% του συνόλου των μεταβιβάσεων, σύμφωνα με το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι το 2020 το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 85,03% και το 2019 ήταν 87,25%.
Συγκεκριμένα, το 45,02% των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα έως 30.000 ευρώ και το 38,75% τίμημα από 30.000 ευρώ έως 100.000 ευρώ. Ενώ μόλις το 16,19% των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα άνω των 100.000 ευρώ, αυξημένο σε σχέση με το 2020 κατά 0,22 ποσοστιαίες μονάδες.
Παράλληλα, οι μεταβιβάσεις με τίμημα από 150.000 ευρώ έως 1 εκατ. ευρώ αποτελούν το 8,81% των μεταβιβάσεων και με τίμημα άνω του 1 εκατ. ευρώ αποτελούν το 0,55%.
Το 86,26% των μεταβιβάσεων το 2021 αφορούσε ακίνητα έως 95 τ.μ.
Το μεγαλύτερο ποσοστό των μεταβιβάσεων το 2021 αφορούσε ακίνητα έως 95 τ.μ., που αποτελούν και το 86,26% του συνόλου των μεταβιβάσεων. Παρόμοια εικόνα καταγράφηκε και το 2020, με το ποσοστό να αγγίζει το 84,88% και το 2019 κυμαίνεται στο 84,55%.
Το 76,57% των μεταβιβάσεων το 2021 αφορούσε κατοικίες
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, όσον αφορά το είδος των ακινήτων, το 76,57% των μεταβιβάσεων αφορούσε κατοικίες, το 11,82% επαγγελματική στέγη και το 5,32% θέση στάθμευσης. Τα αντίστοιχα ποσοστά για το 2020 ήταν 78,15%, 11,54% και 4,32%, ενώ για το 2019 ήταν 81,37%, 12,92% και 2,09%.
Επίσης, το μόνο είδος ακινήτου που παρουσίασε αύξηση στις μεταβιβάσεις σε σχέση με το 2019 είναι οι θέσεις στάθμευσης, όπου καταγράφεται αύξηση κατά 64,5% σε σχέση με το 2019 και κατά 52,55% σε σχέση με το 2020.
Επίσης στην πρώτη θέση των μεταβιβάσεων το 2021 και με ποσοστό 37,25% βρίσκονται τα ακίνητα με έτος κατασκευής 1961-1970, στη δεύτερη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1971-1980 με ποσοστό 26,82% και στην τρίτη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1951-1960, με ποσοστό επί του συνόλου των μεταβιβάσεων 13,02%. Τα αντίστοιχα ποσοστά το 2020 ήταν 43,84%, 25,1% και 15,89%, ενώ το 2019 ήταν 40,85%, 27,88% και 14,88%.
Επιπλέον, τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν στον Δήμο Αθηναίων εντός του 2020 με έτος κατασκευής από το 1981 έως και το 2020 αποτελούν μόλις το 19,99% (καταγράφεται αύξηση κατά 7,18 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με το 2020), ενώ τα ακίνητα με έτος κατασκευής από το 2006 έως το 2020 το 8,54% (καταγράφεται αύξηση κατά 4,69 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με το 2020).
Παράλληλα, το 2021 καταγράφεται μείωση κατά 7,74 ποσοστιαίες μονάδες στον αριθμό των μεταβιβάσεων ακινήτων κατασκευής 1951-1980 σε σχέση με το 2020. Το 2020 ήταν 84,83%, ενώ το 2021 αγγίζει το 77,09%. Αυτή η ποσοστιαία διαφορά καταγράφει την τάση για αγορά νεότερων ακινήτων.
Αντιλαμβανόμαστε ότι το μεγαλύτερο ποσοστό των ενδιαφερόμενων αγοραστών και το 2021, όπως και τα δύο προηγούμενα έτη (2020, 2019), επέλεξαν ακίνητα μεγάλης ηλικίας, 50-60 έως και 70 ετών. Επιπλέον, σε απόλυτους αριθμούς η κίνηση καταγράφεται μικρή για τα νεότερα ακίνητα κατασκευής 2011-2020, που κρατούν τις τιμές τους σε υψηλά επίπεδα, αλλά ποσοστιαία σε σχέση με το 2019 καταγράφεται αύξηση των μεταβιβάσεων κατά 32,5%.
Δημοφιλέστερα τετραγωνικά 51 τ.μ. – 75 τ.μ.
Το δημοφιλέστερο ακίνητο βάσει τετραγωνικών μέτρων, σύμφωνα με το σύνολο των μεταβιβάσεων για το 2021, είναι τα ακίνητα από 51 τ.μ. έως 75 τ.μ., που αποτελούν το 27,83% των μεταβιβάσεων. Στη δεύτερη θέση των προτιμήσεων βρίσκονται τα ακίνητα με επιφάνεια από 31 τ.μ. έως 50 τ.μ., που αποτελούν το 22,95% των μεταβιβάσεων, οι γκαρσονιέρες-στούντιο έως 30 τ.μ., που αποτελούν το 22,30% των μεταβιβάσεων, τα διαμερίσματα από 76 τ.μ. έως 95 τ.μ. αποτελούν το 13,18%, τα διαμερίσματα από 96 τ.μ. έως 120 τ.μ. το 7,48% και μόλις το 6,26% αφορούσε μεταβιβάσεις άνω των 121 τετραγωνικών μέτρων.
Βάσει των παραπάνω, κατανοούμε ότι το ενδιαφέρον των αγοραστών και το 2021, όπως και τα προηγούμενα δύο έτη (2020, 2019), επικεντρώθηκε κυρίως σε ακίνητα μικρής επιφάνειας έως 50 τ.μ. και σε ακίνητα από 51 τ.μ. έως 75 τ.μ. με 2 υ/δ. Ακίνητα που εύκολα μπορούν να αξιοποιηθούν είτε με στόχο την ανακαίνιση και μεταπώληση είτε μέσω της μακροχρόνιας μίσθωσης, όπου η ζήτηση είναι συνεχώς αυξημένη, ή/και μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης για τα μικρότερα τετραγωνικά μέτρα (όταν επιστρέψουμε στην καθημερινότητά μας).
Σύμφωνα με τα δεδομένα που προκύπτουν από το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων – υπουργείο Οικονομικών, το δημοφιλέστερο ακίνητο είναι από 51 τ.μ. έως 75 τ.μ. (27,83% του συνόλου των μεταβιβάσεων), με έτος κατασκευής από το 1961 έως το 1970 (37,25% του συνόλου των μεταβιβάσεων).
Βάσει των διαθέσιμων στοιχείων που επεξεργαστήκαμε, το μέσο τίμημα για το δημοφιλέστερο ακίνητο, όπως περιγράφεται παραπάνω, το 2021 αυξήθηκε κατά 15,83% σε σχέση με το 2020 και κατά 32,13% σε σχέση με το 2019. Το μέσο τίμημα μεταβίβασης ανά τετραγωνικό μέτρο το 2021 διαμορφώνεται στα 882,60 ευρώ/τ.μ., έναντι 761,96 ευρώ/τ.μ. το 2020 και 668 ευρώ/τ.μ. το 2019.
Σύμφωνα με τον Θεμιστοκλή Μπάκα, πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, τα παραπάνω δεδομένα αποδεικνύουν εμπράκτως ότι η κτηματαγορά στο κέντρο της Αθήνας έχει περιθώρια ανάπτυξης και αύξησης των αξιών. Παράλληλα, θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι ανάμεσα στη ζητούμενη τιμή πώλησης και το τελικό τίμημα στο οποίο πραγματοποιείται μια μεταβίβαση, σε πολλές περιπτώσεις υπάρχει ένα discount, που, ανάλογα με τη χρονική στιγμή και τα οικονομικά δεδομένα, το ύψος του διαμορφώνεται αναλόγως.
Αύξηση των ενοικίων αναμένεται το 2022
Αυξητική πορεία θα συνεχίσουν να καταγράφουν οι τιμές ενοικίασης ακινήτων και το 2022, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις των ειδικών της αγοράς. Ωστόσο, όπως εκτιμάται, η αύξηση που θα καταγραφεί στις ζητούμενες τιμές θα είναι με μικρότερο ρυθμό, που θα καθοριστεί σε συνάρτηση με τη ζήτηση.
Μάλιστα, στελέχη της κτηματαγοράς εκτιμούν ότι σε μερικές περιοχές θα υπάρξει εξορθολογισμός των ζητούμενων τιμών ενοικίασης, ιδιαίτερα στα παλαιότερα ακίνητα και κυρίως στα μη ανακαινισμένα, καταγράφοντας κυρίως σταθερότητα ή και μικρή αποκλιμάκωση, ιδιαίτερα σε περιοχές που ευνοήθηκαν λόγω της γενικότερης αύξησης των τιμών και δεν αποτελούν το επίκεντρο του ενδιαφέροντος.
Στον αντίποδα, οι περιοχές που διαθέτουν σταθμό του μετρό-τραμ ή συνδέονται με κεντρικές οδικές αρτηρίες και βρίσκονται πλησίον του κέντρου θα αποτελέσουν το επίκεντρο του ενδιαφέροντος και θα καταγράψουν αυξητικές τάσεις των ζητούμενων τιμών μίσθωσης.
Στο κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία διετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%-15%. Το 2021 η αύξηση των ενοικίων εκτιμάται ότι κυμάνθηκε από 3% έως 7%.
