Του Νίκου Ρουσάνογλου
Σημαντικό “πισωγύρισμα” στην προσπάθεια που καταβάλλει η κυβέρνηση, προκειμένου να καταστήσει πιο προσιτή την απόκτηση κατοικίας, αποτελεί το “φιάσκο” που έχει δημιουργηθεί με τις διατάξεις του ΝΟΚ (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός), οι οποίες πριμοδοτούν υπερβολικά, όπως προκύπτει από τις αποφάσεις του ΣτΕ, τις δομήσιμες επιφάνειες στις νέες οικοδομές.
Ο ένας δήμος μετά τον άλλο, με πιο πρόσφατες περιπτώσεις τον Δήμο Αθηναίων και τον Δήμο Κηφισιάς, είτε προχωρούν σε αποφάσεις αναστολής έκδοσης οικοδομικών αδειών (εφόσον γίνεται χρήση των διατάξεων του ΝΟΚ), είτε δικαιώνονται από το ΣτΕ για τις σχετικές αποφάσεις που έχουν λάβει. Όπως εξηγούν στελέχη της αγοράς, η εξέλιξη αυτή θα οδηγήσει σε σημαντικές “παρενέργειες”, με τη μορφή της αύξησης των τιμών πώλησης νεόδμητων κατοικιών και περαιτέρω μείωσης της προσφοράς, σε μια περίοδο που θα έπρεπε να συμβαίνει το αντίθετο.
Όπως μάλιστα φαίνεται, η πρόσφατη τροπολογία που ψήφισε η κυβέρνηση, δεν έχει κατορθώσει να αντιστρέψει την κατάσταση, καθώς οι αντιδράσεις συνεχίζονται. Με βάση τη σχετική διάταξη, εισάγεται κλιμακωτός περιορισμός στην αύξηση του ύψους των κτιρίων, σε συνάρτηση με τον συντελεστή δόμησης. Ειδικότερα, στις περιοχές με συντελεστή δόμησης έως 0,8 (π.χ. Μαρούσι), το επιπλέον ύψος δεν θα μπορεί να είναι περισσότερο από 2 μέτρα (δηλαδή το κτίριο να κερδίσει περίπου έναν όροφο επιπλέον από τα άλλα στην περιοχή). Στις περιοχές με συντελεστή μεγαλύτερο από 0,8 και έως 1,6, το επιπλέον ύψος δεν θα μπορεί να είναι περισσότερο από 2,5 μέτρα, ενώ όσες περιοχές (π.χ. Περιστέρι, Αμπελόκηποι), έχουν συντελεστή δόμησης μεγαλύτερο από 1,6, το ανώτατο επιπλέον ύψος που θα μπορεί να κερδίσει ένα κτίριο σε σχέση με τα υπόλοιπα στην ίδια περιοχή είναι επιπλέον 3 μέτρα.
Είναι προφανές ότι οι Δήμοι που επιθυμούν να διαφυλάξουν τον χαρακτήρα των προαστίων δεν καλύπτονται από αποσπασματικές τροποποιήσεις. Σύμφωνα με τους δήμους που έχουν προσφύγει, μεγαλύτερο πρόβλημα και από το ύψος των κτιρίων αποτελεί η αυξημένη κάλυψη και δη των υπογείων,
που οδηγεί σε κόψιμο των μεγάλων δέντρων και επιφέρει αλλαγή στο περιβάλλον και την εικόνα του εκάστοτε προαστίου.
Τα “απόνερα” των εξελίξεων αυτών, αναμένεται να γίνουν εμφανή στην πορεία των τιμών των κατοικιών και ασφαλώς της οικοδομικής δραστηριότητας τους επόμενους μήνες. Όπως εξηγούν στελέχη της αγοράς, το ζήτημα θα είναι μετέωρο για τουλάχιστον έξι μήνες, έως ότου ληφθεί απόφαση από το ΣτΕ, που να ξεκαθαρίζει την κατάσταση. Η Ολομέλεια θα συνεδριάσει για το ζήτημα τον προσεχή Οκτώβριο, ωστόσο, ως γνωστόν, συνηθίζονται παρατάσεις και ασφαλώς απαιτείται και χρόνος, έως ότου εκδοθεί και καθαρογραφεί η όποια απόφαση και το σκεπτικό που θα τη συνοδεύει.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Τ.Ε.Ε., κ. Γιώργο Στασινό, “το πρόβλημα που θα προκύψει με τις προσφυγές στο ΣτΕ δεν έχει γίνει αντιληπτό, παρά τις προσπάθειές μας. Μέχρι να οριστικοποιηθεί το ζήτημα από την Ολομέλεια, με τον έναν ή τον άλλον τρόπο, ουσιαστικά δεν θα εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες, καθώς κανείς κατασκευαστής δεν θα παίρνει το ρίσκο. Αυτό μπορεί να διαρκέσει πολλούς μήνες ακόμα, ενδεχομένως και πάνω από ένα χρόνο, διάστημα κατά το οποίο θα υπάρχει ένα κενό στην οικοδομική δραστηριότητα. Επίσης, θα πρέπει να γίνει αντιληπτό ότι δεν επιτρέπονται πλέον ούτε αναθεωρήσεις αδειών που έχουν εκδοθεί, εφόσον αυτές οι αλλαγές αφορούν κάποια από τα άρθρα του ΝΟΚ που αφορούν τα ευεργετήματα”, σημειώνει ο κ. Στασινός. Όπως μάλιστα τονίζει, το πρόβλημα “ακουμπά” και τις υφιστάμενες οικοδομές που βρίσκονται στο στάδιο της ανέγερσης, καθώς μπορεί και σε αυτές τις περιπτώσεις να γίνει εκ των υστέρων προσφυγή, παγώνοντας την κατασκευή, μέχρις την εκδίκαση της υπόθεσης. Μπορεί δυνητικά δηλαδή να δημιουργηθεί “έμφραγμα” στην προσφορά νέων κατοικιών, ακριβώς σε μια περίοδο άνθησης του κλάδου και ασφαλώς και σημαντικών αναγκών, λόγω της μεγάλης συσσωρευμένης ζήτησης.
Ασφαλώς, οι κατασκευαστές μπορούν πάντα να εκδώσουν άδεια χωρίς τις ευεργετικές διατάξεις του ΝΟΚ. Όπως όμως εξηγούν φορείς του κλάδου, για να γίνει αυτό, θα πρέπει να “βγαίνουν και τα νούμερα”. Αυτό δεν είναι εύκολο, λόγω των υψηλών τιμών των οικοπέδων και των αντίστοιχα υψηλών αντιπαροχών, που πιθανώς να έχουν δοθεί από τους κατασκευαστές τους προηγούμενους μήνες, ακριβώς λόγω της προσδοκίας ότι θα μπορούσαν να αδειοδοτηθούν για περισσότερα τετραγωνικά μέτρα, από τον υπάρχοντα συντελεστή δόμησης. Εν ολίγοις, μια σημαντικά “μαγιά” οικοπέδων είναι σήμερα εγκλωβισμένη, καθώς οι κατασκευαστές δεν μπορούν να χτίσουν τα τετραγωνικά μέτρα που υπολόγιζαν.
Όπως τονίζει ο πρόεδρος της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών και Οικοδομικών Επιχειρήσεων Ελλάδας (ΟΜΚΟΕΕ), κ. Δημήτρης Καψιμάλης, προειδοποιεί για αυξήσεις των τιμών πώλησης νεόδμητων κατοικιών κατά τουλάχιστον 25% – 30% σε σχέση με το σημερινό επίπεδο, αν το ΣτΕ προχωρήσει τελικά σε κατάργηση του “μπόνους” στην δομήσιμη επιφάνεια κάθε οικοπέδου. “Ουσιαστικά, πλέον κάθε οικόπεδο θα χτίζει λιγότερα τ.μ. επιφάνειας. Ανάλογα με την κάθε περίπτωση, θα προκύψουν 25% έως 40% λιγότερα τ.μ. ανά κατασκευή, που σημαίνει ότι από εκεί που σήμερα, μια οικοδομή με άδεια του 2021, πωλείται 3.500 – 4.000 ευρώ/τ.μ., με τα νέα δεδομένα, η μέση τιμή πώλησης για ένα νεόδμητο διαμέρισμα στα βόρεια προάστια θα ξεκινά από τα 5.000 ευρώ/τ.μ.”. Σύμφωνα με τον ίδιο, όσοι είχαν εκδώσει αρκετές άδειες και είχαν δρομολογήσει νέα έργα, πλέον μειώνουν την επενδυτική τους δραστηριότητα, έως ότου ξεκαθαρίσει το τοπίο.
Παράλληλα, από εδώ και πέρα, θα ξεκινήσει ένα σκληρό “μπρα ντε φερ” με τους οικοπεδούχους, όσον αφορά τις τιμές πώλησης και τα ποσοστά της αντιπαροχής. Τα τελευταία χρόνια, οι οικοπεδούχοι είχαν επιχειρήσει να αυξήσουν τα ποσοστά της αντιπαροχής που λάμβαναν, ακριβώς λόγω της ύπαρξης των αντισυνταγματικών “μπόνους” του ΝΟΚ. Η τελική απόφαση του ΣτΕ θα ανατρέψει τα δεδομένα κι επομένως, θα πρέπει να λαμβάνεται υπόψη στις μελλοντικές συμφωνίες αντιπαροχής. Ενδεχομένως μάλιστα αυτό να είναι και το “κλειδί” για να εξομαλυνθούν και πάλι οι τιμές πώλησης νεόδμητων κατοικιών, καθώς οι κατασκευαστές θα εξασφαλίζουν κόστος γης που θα ανταποκρίνεται στα νέα δεδομένα.
