Του Νίκου Ρουσάνογλου
Σε μια περίοδο κατά την οποία οι τιμές πώλησης κατοικιών οδεύουν προς σταθεροποίηση και χαμηλότερο ρυθμό αυξήσεων, στην αγορά είναι έκδηλη η ανησυχία για τυχόν νέα ώθηση, από ένα νέο πρόγραμμα “Σπίτι Μου”, το τρίτο κατά σειρά τα τελευταία χρόνια. Όπως φάνηκε από τα προηγούμενα δύο προγράμματα, οι αυστηρές προδιαγραφές που τέθηκαν για τα επιλέξιμα ακίνητα, είχαν ως αποτέλεσμα η ζήτηση να συγκεντρωθεί σε ένα συγκεκριμένο τμήμα της αγοράς, όπου όμως η προσφορά είναι περιορισμένη.
Ως εκ τούτου, οι τιμές πώλησης εκτοξεύτηκαν κατά 20-30% και σωρευτικά κατά πάνω από 50% από το 2023, όταν κι έτρεξε το πρώτο πρόγραμμα Σπίτι Μου. Έτσι, πολλοί δικαιούχοι είτε δεν βρήκαν ποτέ κατάλληλο ακίνητο, είτε υποχρεώθηκαν τελικά να συναινέσουν σε μια αγορά που δεν ήταν τελικά και τόσο συμφέρουσα, καθώς το όφελος που έχουν από την επιδότηση του επιτοκίου του στεγαστικού δανείου, τελικά εξανεμίστηκε από την μεγάλη αύξηση της τελικής τιμής αγοράς του ακινήτου.
Ασφαλώς, ακόμα κι έτσι, η ζήτηση και η απόγνωση πολλών ενδιαφερόμενων που θέλουν να αποφύγουν τις εξίσου υψηλές τιμές ενοικίασης, είχε ως αποτέλεσμα να απορροφηθούν τα περισσότερα κονδύλια, ενώ σύμφωνα με πηγές της αγοράς, πολλά κεφάλαια απορροφήθηκαν τελικά σε περιοχές εκτός της Αττικής και της Θεσσαλονίκης, ακριβώς λόγω της ύπαρξης περισσότερων επιλογών αγοράς.
Με βάση τα επίσημα στοιχεία, οι συνολικές δεσμεύσεις από το “Σπίτι Μου 2”, έχουν φτάσει τα 1,8 δις ευρώ από το σύνολο των 2 δις ευρώ των διαθέσιμων πόρων του προγράμματος. Οι συνολικοί δικαιούχοι υπολογίζονται σε 17.000, εκ των οποίων οι 11.000 έχουν ήδη λάβει 1,2 δις ευρώ, ενώ οι υπόλοιποι 6.000 αναμένεται να λάβουν 630 εκατ. ευρώ, μόλις ολοκληρώσουν τις διαδικασίες υπογραφής των συμβολαίων αγοραπωλησίας. Με βάση τα στοιχεία αυτά, η μέση αξία δανείου είναι μόλις 105.000 ευρώ, κάτι που σημαίνει ότι στην περίπτωση της Αττικής, όσοι συμμετέχουν στο πρόγραμμα, είτε απέκτησαν πολύ χαμηλής ποιότητας και επιφάνειας ακίνητο, είτε χρηματοδότησαν με ίδιους πόρους, ένα σημαντικό ποσοστό της τελικής αξίας του ακινήτου που αποκτήθηκε. Υπενθυμίζεται ότι το “Σπίτι μου ΙΙ” προβλέπει επιδότηση επιτοκίου κατά 50% για όλη τη διάρκεια του δανείου και το μέσο επιτόκιο διαμορφώνεται σήμερα κοντά στο 2,3%, όντας περίπου το μισό ενός μέσου συμβατικού δανείου με κυμαινόμενο επιτόκιο.
Στο πλαίσιο αυτό, ένα νέο “Σπίτι Μου”, το οποίο ίσως να υλοποιηθεί από το 2027 και μετά (ήδη στελέχη της κυβέρνησης βρίσκονται σε συζητήσεις με την Ε.Ε. για την εξασφάλιση των απαιτούμενων κονδυλίων), θα πρέπει να έχει και διαφορετικά χαρακτηριστικά, ώστε να μην “εγκλωβίζει” τους ενδιαφερόμενους σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων.
Όπως εξηγεί στο capital.gr, ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, Πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, “καταρχάς, να επισημάνω ότι η φιλοσοφία του προγράμματος, δηλαδή η βελτίωση της πρόσβασης σε στέγη για τους πολλούς, είναι σωστή. Το πρόβλημα είναι η πρακτική εφαρμογή του, καθώς δεν μπορούμε να επιδοτούμε την ζήτηση σε ακίνητα και περιοχές, όπου η προσφορά είναι πολύ μικρή. Είναι σαν να ρίχνουμε λάδι στη φωτιά και να δίνουμε το έναυσμα για μεγάλες αυξήσεις τιμών, που τελικά κάνουν κακό, όχι μόνο στους πιθανούς δικαιούχους, αλλά συνολικά στην αγορά, αποκλείοντας και τους υπόλοιπους ενδιαφερόμενους αγοραστές κατοικίας”.
Σύμφωνα με τον κ. Ποταμιάνο, ένα νέο πρόγραμμα, θα πρέπει να προβλέπει διευρυμένα κριτήρια επιλέξιμων ακινήτων, τόσο σε ό,τι αφορά την ηλικία τους (δηλαδή να επιτρέπονται και νεότερα ακίνητα από τα 20 χρόνια), όσο και τα τετραγωνικά μέτρα τους, ενώ υψηλότερα θα πρέπει να είναι και τα εισοδηματικά κριτήρια των δανειοληπτών. Επίσης, ο κ. Ποταμιάνος προτείνει και την εφαρμογή του προγράμματος όχι μόνο σε έτοιμα ακίνητα, αλλά και σε οικόπεδα. “Θα μπορούσε να εφαρμοστεί και σε περιπτώσεις, όπου ο ιδιώτης έχει ένα οικόπεδο και μέσω του προγράμματος, λαμβάνει ένα δάνειο προκειμένου να μπορέσει να κατασκευάσει την ιδιόκτητη κατοικία του. Κάτι τέτοιο θα ενίσχυε και όσους ενδιαφέρονται ίσως να μετακινηθούν από τα δύο μεγάλα αστικά κέντρα προς την Περιφέρεια, αξιοποιώντας την διαθέσιμη γη τους”, σημειώνει ο κ. Ποταμιάνος.
Παράλληλα, σύμφωνα με τον ίδιο, θα πρέπει να δοθεί έμφαση στην αγορά ακινήτων στην Περιφέρεια και λιγότερο στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα, ενώ ένα σκέλος, ίσως κι ένα εξ ολοκλήρου ξεχωριστό πρόγραμμα θα μπορούσε να αφορά τα κλειστά ακίνητα του Δημοσίου, αφού γίνει η καταγραφή τους. “Η ΕΤΑΔ φέρεται να διαθέτει 77.000 – 78.000 ακίνητα, εκ των οποίων περίπου 6.000 – 7.000 είναι κατοικίες. Αυτά θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν και να διατεθούν μέσω ενός τέτοιου προγράμματος”, επισημαίνει ο κ. Ποταμιάνος, ο οποίος προειδοποιεί ότι σήμερα η αγορά έχει εισέλθει ξανά σε τροχιά σταθεροποίησης των τιμών, αλλά αν προχωρήσει ένα ακόμα “Σπίτι Μου”, θα υπάρξει νέα πυροδότηση των αξιών.
Με τη σειρά του, ο κ. Μάνος Κρανίδης, Γραμματέας Ενημέρωσης της ΠΟΜΙΔΑ και πολιτικός μηχανικός, σημειώνει ότι “δεν θα πρέπει να τεθεί καμία προδιαγραφή στα ακίνητα, ειδικά στην παλαιότητα και την επιφάνεια. Δεν πρέπει να περιορίσουμε την προσφορά γιατί αλλιώς οι τιμές αυξάνονται υπερβολικά. Ενδεχομένως σε όσους αξίας, να μην επιτρέπεται η χορήγηση δανείου μεγαλύτερου από 250.000 – 300.000 ευρώ, αλλά χωρίς κόφτη στην αξία του προς απόκτηση ακινήτου. Αν διαθέτει ο ενδιαφερόμενος τα υπόλοιπα κεφάλαια, να του επιτρέπεται η συμμετοχή στο πρόγραμμα”, αναφέρει ο κ. Κρανίδης. Σύμφωνα με τον ίδιο, είναι απαραίτητη και μια αναπροσαρμογή των εισοδηματικών ορίων προς τα πάνω, γιατί τα πιστοληπτικά κριτήρια των τραπεζών είναι αυστηρά και περιορίζουν το τελικό ποσό του δανείου, που μπορεί να εξασφαλίσουν τα περισσότερα νοικοκυριά.
