Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού
Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων για τα κοινόχρηστα μέρη και τις τεχνικές παρεμβάσεις
Η νέα νομοθετική πρωτοβουλία της κυβέρνησης για την αναμόρφωση του δικαίου της πολυκατοικίας και της οριζόντιας ιδιοκτησίας ανοίγει μια μεγάλη συζήτηση για εκατομμύρια ιδιοκτήτες. Στόχος είναι η δημιουργία ενός ενιαίου Κώδικα Ιδιοκτησίας, που θα εκσυγχρονίσει το σημερινό πλαίσιο, το οποίο στηρίζεται ακόμη σε μεγάλο βαθμό στον Ν. 3741/1929, δηλαδή σε ένα καθεστώς σχεδόν εκατό ετών.
Οι αλλαγές που προωθούνται αφορούν ζητήματα που συναντώνται καθημερινά στις πολυκατοικίες: την κατάτμηση και συνένωση διαμερισμάτων, την ενεργειακή αναβάθμιση, τις εργασίες σε κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη, την αξιοποίηση κοινών οικοπέδων, το δικαίωμα υψούν και τις εκκρεμείς μεταβιβάσεις.
Το βασικό συμπέρασμα όμως είναι σαφές: η νομοθετική απλοποίηση δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να ενεργεί χωρίς τεχνικό και πολεοδομικό έλεγχο. Κάθε αλλαγή σε μια πολυκατοικία πρέπει να εξετάζεται ταυτόχρονα από ιδιοκτησιακή, τεχνική και πολεοδομική πλευρά.
Εδώ είναι κρίσιμος ο ρόλος του μηχανικού. Ο μηχανικός είναι εκείνος που θα ελέγξει αν αυτό που φαίνεται δυνατό από τον τίτλο, τη σύσταση ή τον κανονισμό μπορεί πράγματι να εφαρμοστεί στην πράξη. Θα εξετάσει τα εγκεκριμένα σχέδια, τα χιλιοστά, τις αυθαιρεσίες, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, το Κτηματολόγιο, τους όρους δόμησης, τη στατική επάρκεια και τις απαιτούμενες άδειες.
Γι’ αυτό οι νέες ρυθμίσεις δεν πρέπει να διαβαστούν ως «κάνω ό,τι θέλω στο διαμέρισμά μου». Πρέπει να διαβαστούν ως προσπάθεια να λυθούν χρόνια προβλήματα, αλλά με κανόνες, τεχνική τεκμηρίωση και σεβασμό στα δικαιώματα όλων των συνιδιοκτητών.
Μέχρι πάντως να ψηφιστεί ο νέος νόμος, εξακολουθεί να ισχύει το σημερινό καθεστώς. Οι ανακοινώσεις δείχνουν την κατεύθυνση των αλλαγών, αλλά δεν αποτελούν ακόμη εφαρμοστέο δίκαιο.
Τι είναι η οριζόντια ιδιοκτησία;
Οριζόντια ιδιοκτησία είναι το δικαίωμα που έχει κάποιος σε ένα αυτοτελές τμήμα οικοδομής, όπως διαμέρισμα, κατάστημα, γραφείο, αποθήκη ή θέση στάθμευσης, μαζί με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο και στα κοινά μέρη του κτιρίου.
Με απλά λόγια, ο ιδιοκτήτης δεν έχει μόνο το διαμέρισμά του. Συμμετέχει και στο οικόπεδο, στον φέροντα οργανισμό, στο κλιμακοστάσιο, στην ταράτσα, στην όψη, στον ακάλυπτο και στις κοινές εγκαταστάσεις. Γι’ αυτό δεν μπορεί να ενεργεί σαν να του ανήκει ολόκληρο το κτίριο.
Μπορώ να κάνω ό,τι θέλω μέσα στο διαμέρισμά μου;
Όχι απόλυτα. Μέσα στο διαμέρισμα υπάρχει ελευθερία, αλλά αυτή σταματά όταν η εργασία επηρεάζει κοινόχρηστα ή κοινόκτητα τμήματα, την όψη, τον φέροντα οργανισμό, τις εγκαταστάσεις ή τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών.
Άλλο είναι να βάψει κάποιος έναν εσωτερικό τοίχο και άλλο να γκρεμίσει τοίχο, να αλλάξει κουφώματα, να κλείσει μπαλκόνι, να περάσει σωληνώσεις από κοινόχρηστο χώρο ή να τοποθετήσει μόνιμη κατασκευή στην ταράτσα. Σε αυτές τις περιπτώσεις χρειάζεται προηγούμενος τεχνικός έλεγχος και, ανάλογα με την περίπτωση, πολεοδομική άδεια, συναίνεση ή έλεγχος του κανονισμού.
Τι αλλάζει με τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας στα τεχνικά έργα;
Ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας έχει στόχο να συγκεντρώσει τις διάσπαρτες διατάξεις και να δώσει πιο σύγχρονες λύσεις σε προβλήματα που σήμερα μπλοκάρουν την αξιοποίηση ακινήτων. Η κατεύθυνση είναι να γίνει πιο ευέλικτο το πλαίσιο, ώστε να μπορούν να προχωρούν τεχνικά έργα, ενεργειακές αναβαθμίσεις, μεταβιβάσεις και αλλαγές στη διαμόρφωση των ιδιοκτησιών.
Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι καταργείται ο τεχνικός και πολεοδομικός έλεγχος. Αντίθετα, όσο πιο σύνθετες γίνονται οι δυνατότητες αξιοποίησης, τόσο πιο αναγκαίος γίνεται ο ρόλος του μηχανικού.
Θα μπορώ να χωρίσω ένα μεγάλο διαμέρισμα σε δύο μικρότερα;
Μία από τις βασικές αλλαγές που προωθούνται είναι η δυνατότητα κατάτμησης διαμερισμάτων, ακόμη και όταν ο υφιστάμενος κανονισμός της πολυκατοικίας το απαγορεύει. Η ρύθμιση αυτή συνδέεται με την ανάγκη αξιοποίησης μεγάλων οροφοδιαμερισμάτων και αύξησης της διαθέσιμης κατοικίας, κυρίως στα αστικά κέντρα.
Ωστόσο, η κατάτμηση δεν είναι απλή υπόθεση. Δεν αρκεί ένας ιδιοκτήτης να χωρίσει εσωτερικά ένα διαμέρισμα με έναν τοίχο. Πρέπει να ελεγχθεί αν δημιουργούνται δύο λειτουργικά αυτοτελείς κατοικίες, αν υπάρχουν ανεξάρτητες παροχές, αν εξασφαλίζονται φωτισμός και αερισμός, αν επηρεάζονται εγκαταστάσεις, όπως αποχέτευση, ηλεκτρομηχανολογικά δίκτυα, θέρμανσης κ.λπ., αν απαιτείται άδεια και αν πρέπει να τροποποιηθεί η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Επίσης, κάθε αλλαγή πρέπει να μπορεί να αποτυπωθεί σωστά στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και στο Κτηματολόγιο, ώστε να μη δημιουργηθούν προβλήματα σε μελλοντική μεταβίβαση.
Μπορούν να ενωθούν δύο διαμερίσματα;
Η συνένωση διαμερισμάτων είναι επίσης ένα θέμα που απασχολεί πολλούς ιδιοκτήτες. Μπορεί να αφορά δύο γειτονικά διαμερίσματα στον ίδιο όροφο ή δύο ιδιοκτησίες σε διαφορετικά επίπεδα.
Και εδώ απαιτείται προσοχή. Αν ανοίγεται τοίχος, πρέπει να ελεγχθεί αν είναι φέρων ή μη φέρων. Αν αλλάζουν εγκαταστάσεις, χρήσεις ή προσβάσεις, πρέπει να διαπιστωθεί αν απαιτείται άδεια. Αν δύο αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες γίνονται μία, μπορεί να απαιτείται και συμβολαιογραφική τροποποίηση της σύστασης.
Η συνένωση, επομένως, δεν είναι μόνο τεχνική εργασία. Είναι και ιδιοκτησιακή μεταβολή.
Τι αλλάζει για την ενεργειακή αναβάθμιση των πολυκατοικιών;
Ένα από τα μεγάλα προβλήματα σήμερα είναι ότι πολλές πολυκατοικίες δεν μπορούν να προχωρήσουν σε εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης επειδή δεν συγκεντρώνονται οι απαιτούμενες πλειοψηφίες ή επειδή υπάρχουν αντιρρήσεις από συνιδιοκτήτες.
Το νέο πλαίσιο αναμένεται να διευκολύνει τη λήψη αποφάσεων για εργασίες όπως θερμομόνωση, αντικατάσταση συστημάτων θέρμανσης, εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, αντλιών θερμότητας ή άλλων σύγχρονων συστημάτων εξοικονόμησης ενέργειας.
Όμως και εδώ χρειάζεται τεχνική τεκμηρίωση. Η θερμομόνωση επηρεάζει τις όψεις, τα φωτοβολταϊκά καταλαμβάνουν κοινόχρηστο χώρο στο δώμα, οι αντλίες θερμότητας έχουν βάρος, θόρυβο και εγκαταστάσεις, ενώ κάθε επέμβαση πρέπει να είναι σύμφωνη με την πολεοδομική νομοθεσία.
Τι σημαίνει αξιοποίηση κοινών οικοπέδων και δικαιώματος υψούν;
Πρόκειται για ένα από τα πιο σημαντικά τεχνικά ζητήματα της νέας νομοθετικής πρωτοβουλίας. Σε πολλές παλιές οικοδομές υπάρχουν κοινά οικόπεδα, αδιάθετα ποσοστά, υπόλοιπο συντελεστή δόμησης ή δικαίωμα υψούν, δηλαδή δικαίωμα προσθήκης ορόφου ή ορόφων πάνω από υφιστάμενο κτίριο.
Στην πράξη, πολλά τέτοια δικαιώματα μένουν αναξιοποίητα, είτε γιατί οι τίτλοι είναι παλιοί και ασαφείς, είτε γιατί δεν υπάρχει συμφωνία μεταξύ συνιδιοκτητών, είτε γιατί δεν έχει γίνει ο απαραίτητος τεχνικός έλεγχος.
Το ότι υπάρχει δικαίωμα υψούν σε ένα συμβόλαιο δεν σημαίνει ότι μπορεί οπωσδήποτε να χτιστεί νέος όροφος. Πρέπει να ελεγχθεί αν υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή δόμησης, αν το επιτρέπει το ισχύον πολεοδομικό καθεστώς, αν επαρκεί το ύψος, αν το κτίριο μπορεί στατικά να δεχθεί προσθήκη και αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές που επηρεάζουν τη δυνατότητα έκδοσης άδειας.
Το ίδιο ισχύει και για τα κοινά οικόπεδα. Για να αξιοποιηθούν, χρειάζεται έλεγχος τίτλων, τοπογραφικό, Κτηματολόγιο, όροι δόμησης, αρτιότητα, οικοδομησιμότητα, υφιστάμενα κτίσματα και τυχόν περιορισμοί από ειδικά καθεστώτα προστασίας.
Τι ισχύει για τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη;
Τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη, όπως η ταράτσα, η στέγη, ο ακάλυπτος, η πιλοτή, το κλιμακοστάσιο, οι διάδρομοι, οι όψεις και ο φέρων οργανισμός, δεν μπορούν να αλλάζουν αυθαίρετα από έναν ιδιοκτήτη.
Ακόμη και όταν υπάρχει αποκλειστική χρήση, για παράδειγμα σε τμήμα ταράτσας ή ακάλυπτου, αυτό δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να χτίσει, να κλείσει ή να εγκαταστήσει μόνιμες κατασκευές χωρίς έλεγχο. Η αποκλειστική χρήση δεν είναι το ίδιο με την κυριότητα και δεν καταργεί την πολεοδομική νομοθεσία.
Τι πρέπει να ελέγξει ο ιδιοκτήτης πριν κάνει οποιαδήποτε εργασία;
Πριν από κάθε εργασία, κατάτμηση, συνένωση, προσθήκη ή αξιοποίηση δικαιώματος, ο ιδιοκτήτης πρέπει να συγκεντρώσει τον τίτλο του, τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, τον κανονισμό της πολυκατοικίας, τον πίνακα χιλιοστών, τα σχέδια της οικοδομικής άδειας, τυχόν τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και τα στοιχεία του Κτηματολογίου.
Μόνο με αυτά τα στοιχεία μπορεί ο μηχανικός να δώσει ασφαλή απάντηση για το τι επιτρέπεται και με ποια διαδικασία.
Γιατί είναι σημαντικός ο ρόλος του μηχανικού;
Οι αλλαγές που προωθούνται μπορούν να διευκολύνουν την αξιοποίηση ακινήτων και να ξεμπλοκάρουν μεταβιβάσεις και τεχνικές παρεμβάσεις. Όμως η απλοποίηση της νομοθεσίας δεν σημαίνει ότι καταργείται ο τεχνικός και πολεοδομικός έλεγχος.
Ο μηχανικός είναι εκείνος που θα ελέγξει αν αυτό που φαίνεται δυνατό στα συμβόλαια, στη σύσταση ή στον κανονισμό μπορεί πράγματι να εφαρμοστεί στην πράξη. Θα εξετάσει τα σχέδια, τις αυθαιρεσίες, το Κτηματολόγιο, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, τους όρους δόμησης, τη στατική επάρκεια και τις απαιτούμενες άδειες.
Γι’ αυτό, πριν από κάθε εργασία, μεταβίβαση ή αξιοποίηση δικαιώματος σε πολυκατοικία, ο τεχνικός έλεγχος από μηχανικό είναι απαραίτητος, ώστε ο ιδιοκτήτης να γνωρίζει τι πραγματικά μπορεί να κάνει νόμιμα, με ασφάλεια και χωρίς μελλοντικές εκκρεμότητες.
