Του Νίκου Ρουσάνογλου
Στην μετατροπή της σε εταιρεία διαχείρισης αποκλειστικά της ακίνητης περιουσίας του ελληνικού σιδηρόδρομου, προχωρά η ΓΑΙΑΟΣΕ, σηματοδοτώντας την κίνηση αυτή με την μετονομασία της σε “Ελληνικά Σιδηροδρομικά Ακίνητα – Hellenic Rail Estate”. Πρόκειται για εταιρεία που λειτουργεί υπό τη διαχείριση και εποπτεία του Εθνικού Αναπτυξιακού Ταμείου – Hellenic Growth Fund (πρώην Υπερταμείο).
Η κίνηση αυτή συνοδεύεται όμως και από την επιτάχυνση της διαδικασίας αξιοποίησης των σημαντικότερων ακινήτων της εταιρείας, καθώς μέχρι το τέλος του 2026 αναμένεται να έχουν ξεκινήσει οι διαγωνιστικές διαδικασίες για την ανάπλαση των τριών σημαντικότερων σιδηροδρομικών σταθμών του χαρτοφυλακίου της εταιρείας, σε Αθήνα (Λαρίσης και Πελοποννήσου που αντιμετωπίζονται ως ενιαία παρέμβαση), Πειραιά και Θεσσαλονίκη.
Πρόκειται για έργα εκτιμώμενου ύψους άνω των 300 εκατ. ευρώ, που αναμένεται να ωριμάσουν μέσω της διαδικασίας των ΣΔΙΤ. Σύμφωνα με τα όσα ανέφερε στο πλαίσιο σχετικής παρουσίασης στη ΔΕΘ, ο διευθύνων σύμβουλος της Hellenic Rail Estate, κ. Παναγιώτης Μπαλωμένος, “η διαδικασία αναμένεται να διαρκέσει περίπου δύο-τρία χρόνια, όπως συνηθίζεται με τα έργα ΣΔΙΤ, καθώς θα συνδιαμορφώσουμε τις χρήσεις και το αντικείμενο των αναπλάσεων, σε συνεργασία με τις τοπικές κοινωνίες και φυσικά τους ενδιαφερόμενους επενδυτές”. Άλλωστε, η έναρξη των διαγωνισμών αναμένεται να συμπέσει χρονικά με την διαδικασία της δημόσιας διαβούλευσης των μελετών περιβαλλοντικών επιπτώσεων, αρχής γενομένης από τον Σιδηροδρομικό Σταθμό της Θεσσαλονίκης. Στο πλαίσιο αυτό, η διαμόρφωση των χρήσεων γης και των όρων δόμησης θα αποτελέσει και αντικείμενο του ανταγωνιστικού διαλόγου με την αγορά, ώστε μέσω της συνεργασίας αυτής να προκύψει και η τελική μορφή του κάθε έργου.
Πρόκειται για μια σημαντική κίνηση, που απομακρύνεται από το μοντέλο που είχε ακολουθηθεί την προηγούμενη δεκαετία, όταν και πάλι, η τότε ΓΑΙΑΟΣΕ, είχε επιχειρήσει να αξιοποιήσει τα ακίνητα των κεντρικών σιδηροδρομικών σταθμών, προκρίνοντας κυρίως χρήσεις εμπορικών κέντρων, χωρίς τελικά να προσελκύσει το απαιτούμενο ενδιαφέρον από τον ιδιωτικό τομέα, τουλάχιστον όχι σε επίπεδο που να μεταφραστεί και σε δεσμευτικές οικονομικές προσφορές.
Αυτήν την περίοδο βρίσκεται σε εξέλιξη πρόγραμμα ωρίμανσης ύψους 4 εκατ. ευρώ για την περίοδο 2025 – 2027, ενώ έχουν πραγματοποιηθεί 8 μη δεσμευτικές προσκλήσεις εκδήλωσης ενδιαφέροντος και έχουν προωθηθεί 7 φάκελοι για προέγκριση από το Κεντρικό Συμβούλιο Διοίκησης, ώστε να εκδοθούν προεδρικά διατάγματα χρήσεων γης και όρων δόμησης για τα εμβληματικά ακίνητα του χαρτοφυλακίου. Ειδικά για τον Σιδηροδρομικό Σταθμό Θεσσαλονίκης, θα προβλέπεται όχι μόνο η αναβάθμιση του σταθμού (στέγαστρα, γραμμές κτλ), αλλά και η δημιουργία ενός κτιρίου σύνθετων εμπορικών χρήσεων, ενός κτιρίου φιλοξενίας που θα μπορούσε να είναι ξενοδοχείο, ή φοιτητική εστία και σημαντικοί χώροι πρασίνου στην γύρω περιοχή.
Τα σημαντικότερα ακίνητα, στα οποία έχει επικεντρωθεί η προσπάθεια της Εταιρείας, είναι ο Σιδηροδρομικός Σταθμός Αθηνών και ο γειτονικός σταθμός Πελοποννήσου, ο Επιβατικός Σταθμός Θεσσαλονίκης, ο Σιδηροδρομικός Σταθμός Πειραιά, το Θριάσιο Εμπορευματικό Κέντρο, το Εμπορευματικό Κέντρο στο πρώην στρατόπεδο Γκόνου Θεσσαλονίκης, η έκταση για Επιχειρηματικό πάρκο στην ευρύτερη περιοχή της Λάρισας, ο Σιδηροδρομικός Σταθμός Λάρισας, ο παλαιός Σιδηροδρομικός Σταθμός Πλαταμώνα και ο Σιδηροδρομικός Σταθμός Κατάκολου Ηλείας.
Ιδιαίτερη θέση στη νέα στρατηγική καταλαμβάνει και η αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας για την αντιμετώπιση σύγχρονων κοινωνικών αναγκών. Στο πλαίσιο του σχεδιασμού για την κοινωνική κατοικία, έχουν εντοπιστεί και ωριμάζουν τρία ακίνητα στην Αττική, με δυνατότητα ανάπτυξης περίπου 590 κατοικιών. Ειδικότερα, για την χρήση αυτή έχει προκριθεί χώρος στο Ρέντη, νότια του υφιστάμενου σιδηροδρομικού σταθμού, ένας ακόμα στο συγκοινωνιακό κέντρο Αχαρνών, όπως επίσης και κτίριο στην Λ. Λιοσίων 301. Επίσης, ως σενάριο ανάπτυξης εξετάζεται η δημιουργία φοιτητικής εστίας εντός του Σ.Σ. Θεσσαλονίκης, δυναμικότητας 443 δωματίων κι επιφάνειας 12.000 τ.μ. Η συνολική δυνατότητα δόμησης είναι συνολικής επιφάνειας 54.600 τ.μ. για τα έργα αυτά.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η Hellenic Rail Estate αποτελεί έναν από τους μεγαλύτερους ιδιοκτήτες δημόσιας ακίνητης περιουσίας στην χώρα, καθώς διαθέτει 4.800 κτίρια, συνολικής δομημένης επιφάνειας 630.000 τ.μ., αλλά και 110.000 στρέμματα γης. Ωστόσο, η περιουσία αυτή είναι σε σημαντικό βαθμό χαμηλής εμπορικής αξίας, καθώς δεν ξεπερνά τα 177 εκατ. ευρώ για το 2025, καταγράφοντας όμως αύξηση κατά 16% σε σχέση με τα 153 εκατ. ευρώ του 2023. Σημαντικό είναι και το γεγονός ότι πρόκειται για μία από τις ελάχιστες εταιρείες διαχείρισης δημοσίων ακινήτων, που έχουν πλήρη εικόνα της ακίνητης περιουσίας.
“Τα τελευταία δύο χρόνια πραγματοποιήσαμε μια συστηματική προσπάθεια ώστε η εταιρεία να αποκτήσει τα εργαλεία, τις διαδικασίες και τις δυνατότητες που απαιτούνται για να περάσει από τη διαχείριση στην ενεργή αξιοποίηση της σιδηροδρομικής ακίνητης περιουσίας. Τα αποτελέσματα είναι πλέον μετρήσιμα, τόσο στην βελτίωση των οικονομικών μεγεθών της Εταιρείας όσο και στην προστασία, ωρίμανση, ανάπτυξη και αξιοποίηση του χαρτοφυλακίου μας. Η απόσχιση της δραστηριότητας του τροχαίου υλικού αποτέλεσε ένα καθοριστικό βήμα σε αυτή τη διαδρομή, επιτρέποντάς μας να επικεντρωθούμε αποκλειστικά στο real estate. Η νέα μας ταυτότητα, Hellenic Rail Estate, επισφραγίζει αυτή την αλλαγή και εκφράζει τον προσανατολισμό μας για τα επόμενα χρόνια, να μετατρέψουμε τη σιδηροδρομική ακίνητη περιουσία σε ενεργό αναπτυξιακό κεφάλαιο, δημιουργώντας επενδύσεις, ευκαιρίες, αλλά πάνω απ’ όλα, Δημόσια Αξία,” σημειώνει ο κ. Μπαλωμένος.
Το 2025 τα έσοδα της εταιρείας αυξήθηκαν κατά 22,7% σε 8,1 εκατ. ευρώ, ενώ για το 2026, προβλέπεται περαιτέρω αύξηση στα 9,4 εκατ. ευρώ, δηλαδή 43% υψηλότερα σε σχέση με το 2024. Αντίστοιχα, τα ταμειακά διαθέσιμα ανέρχονται σε 80,4 εκατ. ευρώ, ενώ έχει ολοκληρωθεί το 90% των κτηματολογικών καταχωρίσεων κι έχουν πραγματοποιηθεί 1.962 αυτοψίες και έλεγχοι ακινήτων σε μόλις δύο χρόνια. Παράλληλα, η Εταιρεία διευρύνει τις πηγές εσόδων της, ενεργοποιώντας νέες δυνατότητες αξιοποίησης του χαρτοφυλακίου, όπως δίκτυα οπτικών ινών και φωτοβολταϊκά πάρκα κατά μήκος των γραμμών, σημεία επαναφόρτισης οχημάτων, εμπορική αξιοποίηση της νέας υπόγειας στοάς του Σιδηροδρομικού Σταθμού Λαρίσης και διαφημιστικά δικαιώματα στους σιδηροδρομικούς σταθμούς.
