Η ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων αποτελεί μία από τις μεγάλες προκλήσεις της ευρωπαϊκής πολιτικής για τα επόμενα χρόνια. Επί της αρχής, δύσκολα μπορεί κανείς να διαφωνήσει: καλύτερα σπίτια, μικρότερη κατανάλωση ενέργειας, χαμηλότερο λειτουργικό κόστος και καλύτερες συνθήκες διαβίωσης.
Όταν όμως παρακολουθείς καθημερινά την αγορά ακινήτων, το ερώτημα δεν είναι μόνο πού θέλουμε να φτάσουμε, αλλά πώς θα φτάσουμε εκεί και ποιος θα πληρώσει τη διαδρομή.
Η νέα ευρωπαϊκή Οδηγία για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων προβλέπει για το συνολικό οικιστικό απόθεμα μείωση της μέσης χρήσης πρωτογενούς ενέργειας κατά τουλάχιστον 16% έως το 2030 και κατά 20%-22% έως το 2035, σε σχέση με το 2020. Τουλάχιστον το 55% αυτής της μείωσης θα πρέπει να προκύψει από την ανακαίνιση των κατοικιών με τις χειρότερες ενεργειακές επιδόσεις, οι οποίες προσδιορίζονται στο 43% του οικιστικού αποθέματος.
Χρειάζεται, ωστόσο, μία απαραίτητη διευκρίνιση. Σε αντίθεση με όσα έχουν κατά καιρούς αναπαραχθεί, η τελική ευρωπαϊκή Οδηγία δεν επιβάλλει οριζόντια σε κάθε κατοικία ενεργειακή κατηγορία Ε έως το 2030 και D έως το 2035, ούτε θεσπίζει γενική απαγόρευση πώλησης ή ενοικίασης όσων κατοικιών δεν φτάσουν στις συγκεκριμένες κατηγορίες.
Η κατεύθυνση όμως είναι σαφής: σημαντικό μέρος του κτιριακού αποθέματος θα πρέπει τα επόμενα χρόνια να κινηθεί προς την ενεργειακή αναβάθμιση.
Η ελληνική ιδιαιτερότητα
Εδώ εντοπίζεται το πρώτο μεγάλο ζήτημα.
Σχεδόν δύο στα τρία κτίρια στην Ελλάδα έχουν κατασκευαστεί έως τα μέσα της δεκαετίας του 1980.
Όποιος δραστηριοποιείται στην κτηματαγορά γνωρίζει τι σημαίνει αυτό στην πράξη. Μεγάλο μέρος των κατοικιών που σήμερα πωλούνται ή ενοικιάζονται βρίσκεται σε πολυκατοικίες των δεκαετιών του ’60, του ’70 και του ’80.
Πρόκειται συχνά για αξιόλογα ακίνητα, ακόμη και σε πολύ καλές περιοχές, τα οποία όμως κατασκευάστηκαν σε μια εποχή κατά την οποία η ενεργειακή απόδοση δεν αποτελούσε βασικό κριτήριο σχεδιασμού.
Δεν συζητάμε επομένως για ένα περιθωριακό τμήμα της αγοράς.
Μιλάμε για τον βασικό κορμό της ελληνικής ακίνητης περιουσίας.
Ποιος θα πληρώσει;
Αυτό είναι ίσως το σημαντικότερο ερώτημα.
Η κατοχή ενός ακινήτου σημαντικής εμπορικής αξίας δεν συνεπάγεται αντίστοιχη οικονομική ρευστότητα. Κάποιος μπορεί να διαθέτει ένα διαμέρισμα αξίας 150.000 ή 200.000 ευρώ χωρίς να έχει τη δυνατότητα να χρηματοδοτήσει μια εκτεταμένη ενεργειακή αναβάθμιση.
Έχουν ήδη εφαρμοστεί εργαλεία χρηματοδότησης. Το πρόγραμμα «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου», για παράδειγμα, προέβλεπε δάνεια από 5.000 έως 25.000 ευρώ με πλήρη επιδότηση επιτοκίου. Η προθεσμία για νέες αιτήσεις και υπαγωγές, ωστόσο, έληξε στις 31 Μαΐου 2026, γεγονός που αναδεικνύει την ανάγκη για σταθερά και διαρκή χρηματοδοτικά εργαλεία.
Ωστόσο, η χρηματοδότηση προϋποθέτει και την αξιολόγηση της πιστοληπτικής ικανότητας του ενδιαφερομένου από την τράπεζα.
Τι γίνεται λοιπόν με τον ιδιοκτήτη που έχει το ακίνητο, αλλά δεν έχει ούτε τη ρευστότητα ούτε την τραπεζική δυνατότητα να χρηματοδοτήσει την αναβάθμισή του;
Μια μετάβαση τέτοιας κλίμακας δύσκολα μπορεί να βασιστεί αποκλειστικά στην οικονομική δυνατότητα των ιδιοκτητών. Χρειάζεται ένα σταθερό πλαίσιο επιδοτήσεων, πραγματικά προσιτής χρηματοδότησης και ουσιαστικών φορολογικών κινήτρων.
Η ενεργειακή κλάση ως παράγοντας εμπορικής αξίας
Στην πραγματική αγορά, το κόστος ανακαίνισης ενός παλαιού ακινήτου αποτελεί ήδη βασικό στοιχείο της διαπραγμάτευσης.
Ο υποψήφιος αγοραστής υπολογίζει το κόστος μιας συνολικής ανακαίνισης και το ενσωματώνει στην προσφορά του. Μια σύγχρονη πλήρης ανακαίνιση συνήθως περιλαμβάνει ήδη παρεμβάσεις που βελτιώνουν την ενεργειακή συμπεριφορά: ενεργειακά κουφώματα, σύγχρονα συστήματα θέρμανσης και ψύξης, ηλιακό θερμοσίφωνα όπου είναι εφικτό και θερμομόνωση όπου απαιτείται.
Επομένως, δεν μιλάμε για ένα εντελώς νέο κόστος που σήμερα ο αγοραστής αγνοεί.
Αυτό που μπορεί να αλλάξει είναι η βαρύτητα που θα αποκτήσει η ενεργειακή επίδοση στην ίδια την εμπορική αξία του ακινήτου.
Τα επόμενα χρόνια, η ενεργειακή κατηγορία μπορεί να εξελιχθεί σε πολύ πιο καθοριστικό παράγοντα αποτίμησης.
Υπάρχει όμως μια κρίσιμη διαφορά: άλλο ένα παλαιό ακίνητο που μπορεί, μέσα από μια ολοκληρωμένη ανακαίνιση, να βελτιώσει σημαντικά την ενεργειακή του συμπεριφορά και άλλο ένα ακίνητο στο οποίο η ουσιαστική ενεργειακή αναβάθμιση απαιτεί πολύ μεγαλύτερες ή συλλογικές παρεμβάσεις.
Η δύσκολη εξίσωση της παλιάς πολυκατοικίας
Εδώ αναδεικνύεται μια ιδιαίτερα σημαντική ελληνική παράμετρος.
Μεγάλο μέρος του οικιστικού αποθέματος βρίσκεται σε παλαιές πολυκατοικίες. Ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος μπορεί να αντικαταστήσει τα κουφώματα ή το σύστημα θέρμανσης και ψύξης της ιδιοκτησίας του.
Δεν μπορεί όμως να αποφασίσει μόνος του για όλες τις παρεμβάσεις που αφορούν το σύνολο του κτιρίου.
Η θερμομόνωση του κελύφους, η ταράτσα και άλλες παρεμβάσεις στα κοινόκτητα τμήματα μπορεί να απαιτούν αποφάσεις και οικονομική συμμετοχή πολλών διαφορετικών ιδιοκτητών.
Ας σκεφτούμε μια πολυκατοικία του 1970 με είκοσι διαμερίσματα. Οι ιδιοκτήτες της έχουν διαφορετικές ηλικίες, εισοδήματα και οικονομικές δυνατότητες. Κάποιος μπορεί να θέλει να επενδύσει, κάποιος άλλος να μην μπορεί και ένας τρίτος να μη θεωρεί ότι τον συμφέρει.
Το πρόβλημα, λοιπόν, παύει να είναι μόνο οικονομικό. Γίνεται και ζήτημα συνεννόησης και δυνατότητας συλλογικής απόφασης.
Γι’ αυτό δεν αρκεί η χρηματοδότηση του μεμονωμένου ιδιοκτήτη. Χρειάζονται εργαλεία που να μπορούν να λειτουργήσουν αποτελεσματικά και σε επίπεδο ολόκληρης πολυκατοικίας.
Διαφορετικά υπάρχει ο κίνδυνος η ενεργειακή αναβάθμιση να εξελιχθεί σε μια αποσπασματική διαδικασία. Σε μια πολυκατοικία είκοσι διαμερισμάτων, για παράδειγμα, μπορεί ένας ή δύο ιδιοκτήτες να έχουν την οικονομική δυνατότητα ή την πρόσβαση στη χρηματοδότηση και να προχωρήσουν σε σημαντικές παρεμβάσεις στις ιδιοκτησίες τους, ενώ τα υπόλοιπα διαμερίσματα, και κυρίως το ίδιο το κτίριο ως σύνολο, να παραμείνουν ουσιαστικά στην προηγούμενη κατάσταση.
Σε μια τέτοια περίπτωση έχουμε βελτιώσει την ενεργειακή συμπεριφορά ορισμένων κατοικιών, δεν έχουμε όμως επιτύχει την ουσιαστική ενεργειακή αναβάθμιση του κτιρίου.
Αυτή η διάκριση είναι κρίσιμη. Αν θέλουμε πραγματικά να αναβαθμίσουμε το ελληνικό κτιριακό απόθεμα, η πολιτική χρηματοδότησης πρέπει να δίνει τη δυνατότητα να αντιμετωπίζεται το κτίριο ως ενιαίο ενεργειακό σύνολο και όχι αποκλειστικά ως άθροισμα μεμονωμένων ιδιοκτησιών.
Διαφορετικά, κινδυνεύουμε να έχουμε ενεργειακά αναβαθμισμένα διαμερίσματα μέσα σε ενεργειακά προβληματικά κτίρια, και τελικά να πετυχαίνουμε μόνο ένα μέρος του αποτελέσματος που επιδιώκουμε.
Μια κτηματαγορά δύο ταχυτήτων;
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η ενεργειακή κατάσταση ενός ακινήτου είναι πιθανό να αποκτήσει μεγαλύτερη βαρύτητα στην εμπορική του αποτίμηση.
Ένα ανακαινισμένο και ενεργειακά αποδοτικό ακίνητο, ιδιαίτερα όταν βρίσκεται σε ένα συνολικά αναβαθμισμένο κτίριο, απαιτεί μικρότερη μελλοντική επένδυση και προσφέρει χαμηλότερο λειτουργικό κόστος. Είναι εύλογο να αποκτήσει μεγαλύτερη εμπορικότητα και, ενδεχομένως, υψηλότερη αξία έναντι αντίστοιχων ακινήτων χαμηλότερης ενεργειακής απόδοσης.
Στα ακίνητα όπου η ενεργειακή αναβάθμιση είναι τεχνικά δυσκολότερη, ακριβότερη ή εξαρτάται από αποφάσεις ολόκληρης της πολυκατοικίας, ο αγοραστής μπορεί να συνυπολογίζει και αυτή την αβεβαιότητα στην αποτίμησή του.
Έτσι, μια πιθανή κτηματαγορά δύο ταχυτήτων δεν αφορά απλώς το ποιο ακίνητο είναι ανακαινισμένο και ποιο όχι.
Αφορά το πόσο εύκολα, με ποιο κόστος και μέχρι ποιο επίπεδο μπορεί κάθε ακίνητο και το κτίριο στο οποίο βρίσκεται να προσαρμοστεί στις ενεργειακές απαιτήσεις της επόμενης δεκαετίας.
Οι τιμές βρίσκονται ήδη ψηλά
Όλα αυτά συμβαίνουν σε μια αγορά στην οποία οι αξίες των κατοικιών έχουν ήδη καταγράψει σημαντική άνοδο.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το δεύτερο τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν κατά 5,5% υψηλότερες από το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025, ενώ το 2025 είχε προηγηθεί μέση ετήσια αύξηση 8,3%.
Στα ενεργειακά αναβαθμισμένα ακίνητα είναι πιθανό μέρος της επένδυσης να ενσωματωθεί στη ζητούμενη τιμή. Στα μη αναβαθμισμένα ο αγοραστής μπορεί να συνυπολογίζει στην προσφορά του το κόστος και τη δυσκολία των μελλοντικών παρεμβάσεων.
Παραμένει ακόμη ένα ερώτημα: τι θα κάνουν οι ιδιοκτήτες που δεν μπορούν ή δεν επιθυμούν να χρηματοδοτήσουν αυτές τις παρεμβάσεις;
Θα πουλήσουν; Θα περιμένουν κάποιο πρόγραμμα; Θα κρατήσουν το ακίνητο εκτός ενεργού αγοράς;
Οι επιλογές τους θα επηρεάσουν και το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών.
Το μεγαλύτερο πρόβλημα βρίσκεται στα ενοίκια
Κατά τη γνώμη μου, αυτή είναι η κοινωνικά πιο ευαίσθητη πλευρά του θέματος.
Το κόστος κατοικίας στην Ελλάδα είναι ήδη εξαιρετικά υψηλό σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα.
Το 2024, σύμφωνα με τη Eurostat, τα ελληνικά νοικοκυριά διέθεταν κατά μέσο όρο το 36% του διαθέσιμου εισοδήματός τους για τη στέγαση, έναντι 19% στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Το 2025, το 26,4% του πληθυσμού εξακολουθούσε να δαπανά τουλάχιστον το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του για τη στέγαση, το υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ.
Αυτή την πραγματικότητα τη βλέπουμε καθημερινά στην αγορά.
Υπάρχει μεγάλη απόσταση μεταξύ των ζητούμενων μισθωμάτων και της πραγματικής αγοραστικής δυνατότητας ενός χαμηλού ή ακόμη και ενός μέσου μισθού. Ταυτόχρονα, σε πολλές περιοχές η προσφορά κατάλληλων κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση παραμένει περιορισμένη σε σχέση με τη ζήτηση.
Τι θα συμβεί, λοιπόν, αν σε αυτή την εξίσωση προστεθεί ένα σημαντικό κόστος ενεργειακής αναβάθμισης;
Ο ιδιοκτήτης που θα επενδύσει σημαντικό κεφάλαιο είναι λογικό να επιδιώξει απόδοση αυτής της επένδυσης. Μέρος της μπορεί να αναζητηθεί μέσω υψηλότερου μισθώματος.
Αν, από την άλλη, ιδιοκτήτες που δεν μπορούν να χρηματοδοτήσουν τις απαιτούμενες παρεμβάσεις επιλέξουν να κρατήσουν τα ακίνητά τους εκτός ενεργού αγοράς, η προσφορά μπορεί να περιοριστεί ακόμη περισσότερο.
Δεν σημαίνει ότι η ενεργειακή αναβάθμιση θα προκαλέσει αυτομάτως αύξηση των ενοικίων. Σημαίνει όμως ότι χωρίς επαρκή χρηματοδοτική στήριξη προστίθεται ένας ακόμη παράγοντας κόστους σε μια αγορά που ήδη πιέζεται.
Το στεγαστικό δεν μπορεί να μείνει έξω από την εξίσωση
Αυτό είναι το βασικό συμπέρασμα.
Η ενεργειακή αναβάθμιση των ελληνικών κτιρίων είναι απαραίτητη. Η ανάγκη για καλύτερα, οικονομικότερα και λιγότερο ενεργοβόρα σπίτια δεν αμφισβητείται.
Όμως η ενεργειακή πολιτική δεν μπορεί να σχεδιάζεται ανεξάρτητα από τη στεγαστική πολιτική.
Δεν μπορούμε, από τη μία, να αναζητούμε τρόπους ώστε η κατοικία να γίνει πιο προσιτή και, από την άλλη, να προσθέτουμε στην ίδια αγορά ένα μεγάλο επενδυτικό κόστος, χωρίς να έχουμε απαντήσει ποιος και με ποιον τρόπο θα το χρηματοδοτήσει.
Χρειάζεται ένα σταθερό και μακροπρόθεσμο πλαίσιο: ουσιαστικές επιδοτήσεις για όσους πραγματικά τις χρειάζονται, χρηματοδοτικά εργαλεία χαμηλού ή μηδενικού κόστους, λύσεις για τους ιδιοκτήτες που δεν περνούν τα συνήθη τραπεζικά κριτήρια, ισχυρά φορολογικά κίνητρα και ειδικά εργαλεία για την αναβάθμιση ολόκληρων πολυκατοικιών.
Πίσω από τους ευρωπαϊκούς στόχους, τις ενεργειακές κλάσεις και τα ποσοστά εξοικονόμησης βρίσκεται η πραγματική αγορά.
Σε αυτήν βρίσκονται ο ιδιοκτήτης που πρέπει να χρηματοδοτήσει την επένδυση, ο αγοραστής που πρέπει να μπορεί να αγοράσει και ο ενοικιαστής που πρέπει κάθε μήνα να μπορεί να πληρώνει το ενοίκιό του.
Η επιτυχία της ενεργειακής μετάβασης, λοιπόν, δεν θα πρέπει να μετρηθεί μόνο από το πόσα ακίνητα θα αναβαθμιστούν.
Θα πρέπει να μετρηθεί και από το αν καταφέραμε να το κάνουμε χωρίς να δυσκολέψουμε ακόμη περισσότερο την πρόσβαση στην κατοικία.
Τελικά, το ζητούμενο δεν είναι μόνο να αποκτήσουμε καλύτερα ενεργειακά σπίτια.
Το σημαντικότερο είναι να μπορούμε να κατοικούμε σε αυτά.
*Ο Χρήστος Κωνσταντόπουλος είναι Μεσίτης Αστικών Συμβάσεων και ιδιοκτήτης του μεσιτικού γραφείου Regio Realty.
