Ζητήματα εφαρμογής του νέου Πολεοδομικού Κώδικα και της ειδικής ρύθμισης για μη άρτια οικόπεδα τέθηκαν σε συνάντηση των αρχιτεκτόνων με τον Δήμο Χανίων και την Υπηρεσία Δόμησης. Στο επίκεντρο βρίσκεται η δυνατότητα έκδοσης οικοδομικών αδειών σε μικρές ιδιοκτησίες εντός σχεδίου.
Προβλήματα που αφορούν την οικοδομησιμότητα μικρών οικοπέδων εντός εγκεκριμένων σχεδίων πόλεως αναδεικνύει ο Σύλλογος Αρχιτεκτόνων Χανίων, στο πλαίσιο παρέμβασής του για τις δυσχέρειες που αντιμετωπίζουν οι μηχανικοί κατά την εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας.
Το θέμα συζητήθηκε σε συνάντηση που πραγματοποιήθηκε στις 16 Οκτωβρίου 2026, μεταξύ εκπροσώπων του Συλλόγου, του αρμόδιου αντιδημάρχου και στελεχών της Υπηρεσίας Δόμησης του Δήμου Χανίων.
Σύμφωνα με το κείμενο της ανακοίνωσης του Συλλόγου, που δημοσιεύθηκε στις 20 Οκτωβρίου, ένα από τα ζητήματα που τέθηκαν αφορά τις συνέπειες της εφαρμογής του νέου Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας στην αντιμετώπιση μικρών οικοπέδων, τα οποία μπορούσαν να οικοδομηθούν με βάση ειδικές διατάξεις.
Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στο άρθρο 25 του Ν. 1337/1983, το οποίο συνδέεται με τη δυνατότητα δόμησης ορισμένων μη άρτιων οικοπέδων εντός σχεδίου, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Το ζήτημα της οικοδομησιμότητας μικρών οικοπέδων
Στον αστικό ιστό πολλών ελληνικών πόλεων υπάρχουν οικόπεδα που δεν πληρούν τα συνήθη όρια αρτιότητας, αλλά η δυνατότητα δόμησής τους εξεταζόταν με βάση ειδικές νομοθετικές ρυθμίσεις.
Μία από αυτές είναι το άρθρο 25 του Ν. 1337/1983, το οποίο προβλέπει ειδικό καθεστώς για ορισμένες κατηγορίες μη άρτιων οικοπέδων εντός εγκεκριμένου σχεδίου.
Η εφαρμογή της διάταξης δεν είναι ανεξάρτητη από άλλες πολεοδομικές προϋποθέσεις. Απαιτείται εξέταση των χαρακτηριστικών του οικοπέδου, του χρόνου δημιουργίας του, των όρων δόμησης της περιοχής και των ειδικότερων απαιτήσεων που θέτει η νομοθεσία.
Στην παρέμβασή του, ο Σύλλογος Αρχιτεκτόνων Χανίων επισημαίνει ότι η εφαρμογή του νέου Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας έχει αναδείξει προβλήματα σχετικά με τη δυνατότητα αξιοποίησης τέτοιων οικοπέδων.
Το ζήτημα έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς αφορά ακίνητα που βρίσκονται ήδη εντός του εγκεκριμένου πολεοδομικού ιστού και των οποίων η αξιοποίηση μπορεί να επηρεάζεται από ειδικούς κανόνες οικοδομησιμότητας.
Πώς επηρεάζεται η έκδοση οικοδομικών αδειών
Για τους μελετητές μηχανικούς, το πρόβλημα εμφανίζεται κυρίως κατά τον έλεγχο των προϋποθέσεων έκδοσης οικοδομικής άδειας.
Σε οικόπεδα που δεν διαθέτουν την κατά κανόνα αρτιότητα, η δυνατότητα δόμησης εξαρτάται από την εφαρμογή συγκεκριμένων εξαιρετικών ή ειδικών διατάξεων.
Εάν ανακύπτει αμφισβήτηση σχετικά με το εφαρμοστέο νομοθετικό καθεστώς, η αδειοδοτική διαδικασία μπορεί να απαιτεί πρόσθετη τεκμηρίωση και ερμηνευτική αποσαφήνιση.
Η κατάσταση επηρεάζει τον προγραμματισμό ιδιοκτητών και μηχανικών, ιδιαίτερα όταν έχουν προηγηθεί μελέτες ή επενδυτικές αποφάσεις με βάση προγενέστερη αντιμετώπιση του ακινήτου.
Ωστόσο, δεν προκύπτει ότι όλα τα μικρά εντός σχεδίου οικόπεδα έχουν καταστεί μη οικοδομήσιμα.
Η επισήμανση του Συλλόγου αφορά συγκεκριμένο ζήτημα εφαρμογής της νομοθεσίας. Η οικοδομησιμότητα εξακολουθεί να κρίνεται με βάση τα πραγματικά και νομικά χαρακτηριστικά κάθε ιδιοκτησίας.
Η σημασία του άρθρου 25 του Ν. 1337/1983
Το άρθρο 25 του Ν. 1337/1983 αποτελεί ειδική νομοθετική ρύθμιση που έχει χρησιμοποιηθεί για την αντιμετώπιση περιπτώσεων οικοπέδων εντός σχεδίου τα οποία δεν πληρούν τις συνήθεις προϋποθέσεις αρτιότητας.
Η εφαρμογή του δεν συνεπάγεται ανεπιφύλακτο δικαίωμα δόμησης κάθε μικρού οικοπέδου.
Για τον έλεγχο μιας συγκεκριμένης ιδιοκτησίας πρέπει να εξετάζεται το σύνολο των εφαρμοστέων διατάξεων, συμπεριλαμβανομένων των τυχόν ειδικών όρων δόμησης, των μεταβατικών ρυθμίσεων και των απαιτήσεων για την τοποθέτηση του κτιρίου στο οικόπεδο.
Η παρέμβαση των αρχιτεκτόνων αναδεικνύει την ανάγκη να αποσαφηνιστεί πώς εφαρμόζεται το ειδικό αυτό καθεστώς μετά την κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας.
Ιδιαίτερη σημασία έχει να διακριθεί εάν οι δυσχέρειες που καταγράφονται προκύπτουν από ουσιαστική μεταβολή του νομοθετικού πλαισίου ή από ζητήματα ερμηνείας και εφαρμογής του.
Η διάκριση αυτή είναι κρίσιμη, καθώς η κωδικοποίηση μιας νομοθεσίας δεν πρέπει να εκλαμβάνεται αυτομάτως ως κατάργηση προϋφιστάμενων δικαιωμάτων ή ειδικών ρυθμίσεων, χωρίς έλεγχο των συγκεκριμένων διατάξεων.
Ευρύτερα προβλήματα στη λειτουργία της πολεοδομικής διαδικασίας
Κατά τη συνάντηση των εκπροσώπων του Συλλόγου με τον Δήμο Χανίων και την Υπηρεσία Δόμησης τέθηκαν και άλλα ζητήματα που επηρεάζουν την καθημερινή άσκηση του επαγγέλματος του μηχανικού.
Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται προβλήματα στην εκτός σχεδίου δόμηση, η αναγνώριση του κοινόχρηστου οδικού δικτύου, η πορεία του πολεοδομικού σχεδιασμού, καθώς και ζητήματα λειτουργίας και στελέχωσης των αρμόδιων υπηρεσιών.
Οι επισημάνσεις αυτές αναδεικνύουν την ανάγκη ύπαρξης σαφών και ενιαία εφαρμοζόμενων κανόνων, ώστε να περιορίζονται οι αμφισβητήσεις κατά τον έλεγχο των οικοδομικών αδειών.
Τι πρέπει να προσέχουν οι μηχανικοί
Στις περιπτώσεις μικρών εντός σχεδίου οικοπέδων, ο έλεγχος αρτιότητας και οικοδομησιμότητας πρέπει να προηγείται κάθε οριστικής δέσμευσης για την αξιοποίηση του ακινήτου.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται:
- Στον χρόνο δημιουργίας του οικοπέδου, με έλεγχο τίτλων και λοιπών στοιχείων που τεκμηριώνουν τη νομική του κατάσταση.
- Στους ισχύοντες όρους δόμησης, συμπεριλαμβανομένων των ειδικών διατάξεων και παρεκκλίσεων της περιοχής.
- Στη δυνατότητα εφαρμογής του άρθρου 25, με εξέταση όλων των προϋποθέσεων και περιορισμών του.
- Στις μεταβατικές διατάξεις και στην ακριβή αντιστοίχιση των παλαιότερων κανόνων με τις διατάξεις του νέου Κώδικα.
- Στην τεκμηρίωση προς την ΥΔΟΜ, όταν υπάρχει ερμηνευτικό ζήτημα που επηρεάζει την έκδοση της άδειας.
Ο έλεγχος είναι ιδιαίτερα σημαντικός σε περιπτώσεις αγοραπωλησίας, αξιοποίησης παλαιών ιδιοκτησιών ή ανάθεσης νέων μελετών.
Αναγκαία η θεσμική αποσαφήνιση
Η παρέμβαση του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων Χανίων φέρνει στο προσκήνιο ένα ζήτημα με πρακτικές συνέπειες για ιδιοκτήτες, μηχανικούς και Υπηρεσίες Δόμησης.
Η βασική εκκρεμότητα αφορά τη σαφή εφαρμογή των ειδικών διατάξεων οικοδομησιμότητας για μικρά εντός σχεδίου οικόπεδα, μετά τη θέσπιση του νέου Πολεοδομικού Κώδικα.
Η αντιμετώπισή της απαιτεί ακριβή συσχέτιση του παλαιού και του νέου νομοθετικού πλαισίου και, όπου διαπιστώνονται ασάφειες, την παροχή επίσημων διευκρινίσεων από τους αρμόδιους φορείς.
Μέχρι τότε, οι μηχανικοί καλούνται να εξετάζουν κάθε περίπτωση εξατομικευμένα, χωρίς να θεωρούν δεδομένη ούτε τη διατήρηση ούτε την απώλεια της οικοδομησιμότητας αποκλειστικά με βάση το εμβαδόν του οικοπέδου.
Πηγή ανακοίνωσης
Σύλλογος Αρχιτεκτόνων Χανίων — Ανακοίνωση για τη συνάντηση της 16ης Οκτωβρίου 2026 με τον Δήμο Χανίων και την Υπηρεσία Δόμησης.
Αυτούσιο κείμενο ανακοίνωσης, όπως δημοσιεύθηκε στο HANIA.news στις 20/10/2026:
Νομοθετικές αναφορές: Άρθρο 25 Ν. 1337/1983 και Ν. 5306/2026 (Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας).
