Στη δημοσιοποίηση δώδεκα μελετών καθορισμού Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) προχώρησε το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας στις 3 και 4 Νοεμβρίου 2026, ανοίγοντας τη διαδικασία διατύπωσης απόψεων επί των αντίστοιχων Στρατηγικών Μελετών Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων. Οι αναρτήσεις αφορούν περιοχές της Αττικής, της Μακεδονίας, της Στερεάς Ελλάδας, της Πελοποννήσου, της Θεσσαλίας και της Κρήτης και αποτελούν ένα ακόμη βήμα για την εφαρμογή του μηχανισμού μεταφοράς συντελεστή δόμησης.
Οι μελέτες εκπονούνται στο πλαίσιο του Προγράμματος Πολεοδομικών Μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης». Η δημοσιοποίησή τους έχει ιδιαίτερο ενδιαφέρον για τις Υπηρεσίες Δόμησης, τους μελετητές πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού, τους ιδιοκτήτες ακινήτων και τους επαγγελματίες που ασχολούνται με τις δυνατότητες αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας.
Οι 12 περιοχές των νέων αναρτήσεων
Οι ανακοινώσεις αφορούν τα ακόλουθα χωρικά συστήματα:
| Ημερομηνία ανάρτησης | Χωρικό σύστημα |
|---|---|
| 4 Νοεμβρίου 2026 | Π.Ε. Θεσσαλονίκης |
| 4 Νοεμβρίου 2026 | Π.Ε. Καβάλας |
| 4 Νοεμβρίου 2026 | Π.Ε. Βοιωτίας |
| 3 Νοεμβρίου 2026 | Π.Ε. Δράμας |
| 3 Νοεμβρίου 2026 | Π.Ε. Μαγνησίας |
| 3 Νοεμβρίου 2026 | Π.Ε. Φθιώτιδας |
| 3 Νοεμβρίου 2026 | Π.Ε. Χανίων |
| 3 Νοεμβρίου 2026 | Π.Ε. Αργολίδας |
| 3 Νοεμβρίου 2026 | Π.Ε. Βορείου Τομέα Αθηνών |
| 3 Νοεμβρίου 2026 | Π.Ε. Ηρακλείου |
| 3 Νοεμβρίου 2026 | Π.Ε. Αχαΐας |
| 3 Νοεμβρίου 2026 | Π.Ε. Καστοριάς |
Για κάθε περιοχή έχει δημοσιευθεί ξεχωριστή ανακοίνωση, με πρόσβαση στον αντίστοιχο ψηφιακό φάκελο. Επομένως, οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να εξετάζουν τα δεδομένα της περιοχής τους και όχι να θεωρούν ότι πρόκειται για μία ενιαία μελέτη με κοινούς πολεοδομικούς όρους.
Τι είναι οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης
Οι ΖΥΣ αποτελούν χωρικό εργαλείο του μηχανισμού μεταφοράς συντελεστή δόμησης. Μέσω του σχεδιασμού τους προσδιορίζονται οι περιοχές στις οποίες μπορεί, υπό τους προβλεπόμενους όρους και περιορισμούς, να μεταφερθεί συντελεστής από ακίνητα των οποίων η δυνατότητα δόμησης δεν μπορεί να αξιοποιηθεί πλήρως.
Η επιλογή των περιοχών υποδοχής δεν εξαρτάται αποκλειστικά από τη δυνατότητα πρόσθετης δόμησης. Συνδέεται με την πολεοδομική οργάνωση, τη διαθεσιμότητα τεχνικών υποδομών, τη χωρητικότητα των δικτύων, την κυκλοφοριακή εξυπηρέτηση, τις περιβαλλοντικές δεσμεύσεις και τη συμβατότητα με τον υπερκείμενο χωρικό σχεδιασμό.
Η μεταφορά συντελεστή δόμησης δεν πρέπει να συγχέεται με μια γενική αύξηση των συντελεστών δόμησης ούτε με τη δημιουργία δικαιώματος δόμησης από μόνη τη δημοσιοποίηση μιας μελέτης.
Η διαδικασία της δημόσιας διαβούλευσης
Σύμφωνα με τις επίσημες ανακοινώσεις του ΥΠΕΝ, τα στοιχεία των φακέλων Στρατηγικής Περιβαλλοντικής Εκτίμησης διατίθενται ψηφιακά για ενημέρωση του κοινού.
Η διαδικασία στηρίζεται στην ΚΥΑ ΥΠΕΧΩΔΕ/ΕΥΠΕ/οικ.107017/5.9.2006 (ΦΕΚ Β΄ 1225), όπως έχει τροποποιηθεί και ισχύει, και ειδικότερα στη διαδικασία του άρθρου 7 για την ενημέρωση και συμμετοχή του κοινού.
Η πρόσκληση προβλέπει προθεσμία 60 ημερών από τη δημοσίευση της αντίστοιχης ανακοίνωσης στην ιστοσελίδα του ΥΠΕΝ.
Οι ενδιαφερόμενοι καλούνται να καταθέσουν γραπτές, επαρκώς τεκμηριωμένες απόψεις στη Διεύθυνση Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης του Υπουργείου, στη διεύθυνση:
Δεδομένου ότι οι δημοσιεύσεις έγιναν σε δύο διαφορετικές ημερομηνίες, η αφετηρία της προθεσμίας πρέπει να εξετάζεται ανά ανακοίνωση. Η ασφαλέστερη πρακτική είναι η εμπρόθεσμη υποβολή με αναφορά στην ονομασία του χωρικού συστήματος και στην αντίστοιχη μελέτη.
Τι πρέπει να εξετάσουν οι μηχανικοί στους φακέλους
Η ουσιαστική συμμετοχή απαιτεί τεχνική αξιολόγηση των σχεδίων και όχι μόνο γενικές παρατηρήσεις υπέρ ή κατά της μεταφοράς συντελεστή.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν:
- Η γεωγραφική οριοθέτηση των προτεινόμενων περιοχών. Χρειάζεται αντιπαραβολή με τα εγκεκριμένα πολεοδομικά σχέδια, τις ισχύουσες χρήσεις γης και άλλους περιορισμούς.
- Η επάρκεια των δικτύων και της πρόσβασης. Η δυνατότητα πρόσθετης δόμησης πρέπει να εξετάζεται σε σχέση με ύδρευση, αποχέτευση, οδικό δίκτυο, στάθμευση και λοιπές υποδομές.
- Η περιβαλλοντική φέρουσα ικανότητα. Η ΣΜΠΕ πρέπει να αξιολογεί τις ενδεχόμενες πιέσεις στο οικιστικό και φυσικό περιβάλλον.
- Η σχέση με τα ΤΠΣ και ΕΠΣ. Χρειάζεται έλεγχος πιθανών συγκρούσεων ή αλληλεπικαλύψεων με άλλες διαδικασίες χωρικού σχεδιασμού.
- Οι προτεινόμενοι όροι εφαρμογής. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει ο τρόπος με τον οποίο θα προσδιοριστεί η επιτρεπόμενη πρόσθετη δόμηση και οι υποχρεώσεις που συνδέονται με αυτήν.
Οι παρατηρήσεις που στηρίζονται σε συγκεκριμένα τεχνικά δεδομένα, χάρτες και πολεοδομικούς περιορισμούς έχουν μεγαλύτερη χρησιμότητα στην αξιολόγηση των μελετών.
Τι δεν αλλάζει ακόμη
Η δημοσιοποίηση των μελετών δεν αποτελεί τελική κανονιστική έγκριση των ΖΥΣ.
Δεν συνεπάγεται αυτομάτως δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας με μεταφερόμενο συντελεστή και δεν μεταβάλλει από μόνη της τους ισχύοντες όρους δόμησης συγκεκριμένου ακινήτου.
Για τη μελλοντική εφαρμογή απαιτείται η ολοκλήρωση της προβλεπόμενης διαδικασίας και η έκδοση των αντίστοιχων εγκριτικών ή κανονιστικών πράξεων.
Η διάκριση αυτή είναι κρίσιμη για τις τεχνικές εκτιμήσεις, τις συναλλαγές ακινήτων και τη σύνταξη μελετών.
Το επόμενο στάδιο
Με την ολοκλήρωση της περιόδου διαβούλευσης, οι αρμόδιες υπηρεσίες θα πρέπει να αξιολογήσουν τις απόψεις που υποβλήθηκαν και να συνεχίσουν τη θεσμοθετημένη διαδικασία περιβαλλοντικής και πολεοδομικής αξιολόγησης.
Για τον τεχνικό κλάδο, οι νέες μελέτες προσφέρουν ήδη σημαντικό υλικό για την κατανόηση του σχεδιασμού των ΖΥΣ. Το καθοριστικό επόμενο γεγονός θα είναι η εξέλιξη από το επίπεδο της μελέτης στο επίπεδο των εγκεκριμένων ρυθμίσεων.
Πηγές
- Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, επίσημο αρχείο δημόσιων διαβουλεύσεων, αναρτήσεις 3–4 Νοεμβρίου 2026: https://ypen.gov.gr/category/dimosia-diavoulefsi/
- ΥΠΕΝ, μελέτη ΖΥΣ χωρικού συστήματος Π.Ε. Θεσσαλονίκης, 04/11/2026: https://ypen.gov.gr/anartisi-dimosiopoiisi-pros-to-koino-tis-meletis-kathorismou-zonon-ypodochis-syntelesti-domisis-z-y-s-tou-chorikou-systimatos-p-e-thessalonikis/
- ΥΠΕΝ, μελέτη ΖΥΣ χωρικού συστήματος Π.Ε. Καβάλας, 04/11/2026: https://ypen.gov.gr/anartisi-dimosiopoiisi-pros-to-koino-tis-meletis-kathorismou-zonon-ypodochis-syntelesti-domisis-z-y-s-tou-chorikou-systimatos-p-e-kavalas/
- ΥΠΕΝ, μελέτη ΖΥΣ χωρικού συστήματος Π.Ε. Βοιωτίας, 04/11/2026: https://ypen.gov.gr/anartisi-dimosiopoiisi-pros-to-koino-tis-meletis-kathorismou-zonon-ypodochis-syntelesti-domisis-z-y-s-tou-chorikou-systimatos-p-e-voiotias/
- Νομικό πλαίσιο Στρατηγικής Περιβαλλοντικής Εκτίμησης: ΚΥΑ ΥΠΕΧΩΔΕ/ΕΥΠΕ/οικ.107017/5.9.2006, ΦΕΚ Β΄ 1225, όπως ισχύει, με παραπομπή από τις επίσημες ανακοινώσεις του ΥΠΕΝ.
