Επιτακτική φαντάζει η ανάγκη περαιτέρω διεύρυνσης του κλάδου των επενδυτικών εταιρειών ακινήτων (ΑΕΕΑΠ) μετά την ανακοίνωση, στις αρχές της εβδομάδας, της επικείμενης αποχώρησης της Grivalia Properties AEEAΠ από το Χρηματιστήριο, στο πλαίσιο της διαδικασίας συγχώνευσης με την Eurobank. Η εισηγμένη εταιρεία διαχειρίζεται ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων αξίας 1 δισ. ευρώ και μέχρι σήμερα αποτελούσε το «αντίπαλο» δέος στην ηγέτιδα του κλάδου Εθνική Πανγαία ΑΕΕΑΠ, της οποίας το χαρτοφυλάκιο αγγίζει πλέον το 1,8 δισ. ευρώ. Με την ένταξή της στον όμιλο της Eurobank και τη διακοπή της λειτουργίας της ως ΑΕΕΑΠ δημιουργείται πλέον ένα πολύ σημαντικό κενό, δεδομένου ότι το 90% του κλάδου (με βάση την αξία των χαρτοφυλακίων ακινήτων των εισηγμένων εταιρειών) θα ελέγχεται από μία εταιρεία, την Εθνική Πανγαία.
Ακόμα δηλαδή και αν την επόμενη ημέρα συγχωνεύονταν όλες οι υπόλοιπες εισηγμένες, δηλαδή η Trastor, η Intercontinental International και η Briq Properties, δεν θα μπορούσαν να διαμορφώσουν ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων αξίας μεγαλύτερης των 230 εκατ. ευρώ. Αξίζει μάλιστα να σημειωθεί ότι η Εθνική Πανγαία δεν πρόκειται να παραμείνει στάσιμη, καθώς έχει σε εξέλιξη ένα ιδιαίτερα φιλόδοξο επενδυτικό πρόγραμμα, με στόχο να τοποθετήσει κεφάλαια 500-700 εκατ. ευρώ για την αγορά νέων ακινήτων έως το 2020. Ηδη φέτος έχει επενδύσει πάνω από 200 εκατ. ευρώ και μέχρι το τέλος του έτους εκτιμάται ότι το σχετικό μέγεθος θα ανέλθει σε 300 εκατ. ευρώ, δεδομένου ότι εκκρεμούν και άλλες συμφωνίες που βρίσκονται στο στάδιο της ολοκλήρωσης, όπως π.χ. η απόκτηση του κτιρίου γραφείων που έχει αναπτύξει η ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ στη Σόφια της Βουλγαρίας, αντί ποσού της τάξεως των 75-80 εκατ. ευρώ.
Ανεβάζουν ταχύτητα
Οπως αντιλαμβάνεται κανείς, η κινητικότητα που καταγράφεται εκτός Χρηματιστηρίου, με τη σύσταση ή την αίτηση για σύσταση νέων ΑΕΕΑΠ, μόνο θετικά θα λειτουργήσει για την εκ νέου ενίσχυση του κλάδου. Πριν από λίγες ημέρες ανακοινώθηκε η πρόθεση του ομίλου Φουρλή να ιδρύσει την Trade Estates ΑΕΕΑΠ, συγκεντρώνοντας σε αυτήν ένα χαρτοφυλάκιο εμπορικών καταστημάτων αξίας 176 εκατ. ευρώ και τονίζοντας την πρόθεση αναζήτησης περαιτέρω συνεργασιών.
Σύντομα αναμένεται και η άδεια για τη λειτουργία της Noval του ομίλου της Βιοχάλκο, ενώ στον προθάλαμο βρίσκονται και άλλοι όμιλοι με σημαντικά χαρτοφυλάκια ακινήτων, όπως η Τράπεζα Αττικής, μέσω της Attica Bank Real Estate και ο όμιλος Χαραγκιώνη. Παράλληλα, ήδη λειτουργεί και σύντομα θα εισαγάγει τις μετοχές της στο Χρηματιστήριο και η Μπλε Κέδρος της οικογένειας Ευμορφίδη (Coco-Mat). Σημειωτέον ότι το 2019 ή το 2020, είναι πολύ πιθανή και η σύσταση ΑΕΕΑΠ από τον όμιλο της Lamda Development, μέσω της Lamda Malls, της θυγατρικής που δημιουργήθηκε σε συνεργασία με τη Varde Partners και έχει συγκεντρώσει τα εμπορικά κέντρα της εισηγμένης.
Συμμαχίες
Ακόμα και έτσι, είναι σχεδόν βέβαιο ότι κάποιες εταιρείες θα προχωρήσουν σε συμμαχίες/συγχωνεύσεις, μόλις ολοκληρωθούν οι σχετικές διεργασίες. Ηδη μάλιστα έχουν γίνει κάποιες διερευνητικές επαφές μεταξύ εταιρειών, κυρίως των μικρότερων του κλάδου, χωρίς κάποιο απτό αποτέλεσμα. Σημαντικό ρόλο θα διαδραματίσει η Trastor, η οποία είναι η μόνη από τις εισηγμένες που έχει ξένο στρατηγικό επενδυτή (πέραν ασφαλώς της Εθνικής Πανγαίας), την αμερικανική Varde Partners, επομένως και τη δυνατότητα άντλησης περισσότερων κεφαλαίων, αλλά και η Orilina Properties ΑΕΕΑΠ, η νεοσύστατη εταιρεία του ευρωπαϊκού επενδυτικού ομίλου της Brevan Howard, που είναι το πρώτο αμιγώς ξένο σχήμα που τοποθετείται στην ελληνική αγορά. Δεδομένου μάλιστα ότι στόχος της διοίκησης της Orilina είναι η δημιουργία ενός χαρτοφυλακίου της τάξεως των 200-250 εκατ. ευρώ το ταχύτερο δυνατό, είναι προφανές ότι θα έχει ρόλο και στην επόμενη μέρα του κλάδου.
Στο πλαίσιο αυτό, είναι πολύ πιθανό να αξιοποιηθούν και υφιστάμενες εισηγμένες εταιρείες, είτε του ίδιου του κλάδου των ΑΕΕΑΠ είτε και εκτός αυτού. Οταν η Εθνική Πανγαία επρόκειτο να εισαγάγει τις μετοχές της στο Χρηματιστήριο, προτίμησε να αγοράσει την ήδη εισηγμένη MIG Real Estate AΕΕΑΠ, παρά να προχωρήσει σε δημόσια εγγραφή των μετοχών της. Εναλλακτικά, είναι πιθανή η μετατροπή σε ΑΕΕΑΠ κάποιας άλλης εισηγμένης, όπως π.χ. η Pasal Development, η οποία επίσης διαθέτει ένα σημαντικό χαρτοφυλάκιο ακινήτων, από το οποίο ξεχωρίζει το εμπορικό κέντρο Athens Heart.
Η υπερφορολόγηση άνοιξε τον δρόμο για τη συγχώνευση με τη Eurobank
Βέβαιη θεωρείται η επιστροφή της Grivalia Properties στον κλάδο των ΑΕΕΑΠ, ακόμα και σε ένα χρόνο από σήμερα, εφόσον βελτιωθεί το φορολογικό πλαίσιο που διέπει τις εταιρείες του κλάδου. Οπως αναφέρουν πηγές κοντά στη διοίκηση, ο εν μια νυκτί επταπλασιασμός του φόρου που επιβάλλεται επί του ενεργητικού των εταιρειών (από 0,105% σε 0,675%), στα μέσα του 2016, αποτέλεσε βασική παράμετρο για τη διαμόρφωση των εξελίξεων της προηγούμενης εβδομάδας, καθώς διευκολύνθηκε η λήψη φαινομενικά δύσκολων αποφάσεων, όπως η διακοπή της λειτουργίας της Grivalia με τη μορφή της ΑΕΕΑΠ.
Ηδη από τότε η διοίκηση της Grivalia είχε λάβει τη στρατηγική απόφαση να επενδύσει περισσότερο στην ανάπτυξη ακινήτων, που προσφέρουν σαφώς περισσότερες υπεραξίες σε βάθος χρόνου. Με το να τοποθετείται στην αρχή του κύκλου της επένδυσης ενός ακινήτου, η διοίκηση αποσκοπούσε σε μεγαλύτερα κέρδη, καθώς εξασφάλιζε χαμηλότερο κόστος αγοράς και υψηλότερες αποδόσεις σε σχέση με το να «διαγκωνίζεται» με τις υπόλοιπες εταιρείες του κλάδου και τα ξένα funds για την απόκτηση έτοιμων ακινήτων. Ετσι, ο επταπλασιασμός του φόρου, ακόμα και στα οικόπεδα και στα κενά ακίνητα, αποτέλεσε ένα είδος «σοκ».
Ακόμα και μέχρι πριν από λίγους μήνες, ο κ. Γιώργος Χρυσικός, διευθύνων σύμβουλος της Grivalia, ανέφερε στην «Κ» ότι, «σύμφωνα με υπολογισμούς μας, οι ΑΕΕΑΠ φορολογούνται κατ’ ουσίαν 30% περισσότερο από μια ανώνυμη εταιρεία με παρόμοιο αντικείμενο. Αυτό συμβαίνει γιατί ως ανώνυμη εταιρεία θα μπορούσαμε να αγοράσουμε ένα οικόπεδο και να μην πληρώσουμε κανένα φόρο για όσο διάστημα χρειαστεί να το αναπτύξουμε (π.χ. 2-3 χρόνια). Αντιθέτως, ως ΑΕΕΑΠ θα φορολογηθούμε για το ακίνητο αυτό με 0,675% ετησίως από την πρώτη στιγμή». Επίσης, ο δανεισμός προσφέρει μία ακόμα «φορολογική ασπίδα» σε μια Α.Ε., ενώ μπορεί να εκπέσει και ο ΕΝΦΙΑ κατά ένα ποσοστό, κάτι που δεν ισχύει για τις ΑΕΕΑΠ».
Κατά τον ίδιο, αν δεν είχε επιβληθεί ο φόρος αυτός, ο κλάδος των ΑΕΕΑΠ θα είχε διπλασιαστεί ως μέγεθος ήδη, καθώς από το διάστημα 2013-2014 έχουν εκπονηθεί σχέδια για τη λειτουργία τουλάχιστον πέντε εταιρειών. Παράλληλα, η χώρα απώλεσε την ευκαιρία να προσελκύσει κεφάλαια της τάξεως των 3 δισ. ευρώ σε βάθος χρόνου, λόγω της ανασφάλειας που προκλήθηκε στους ξένους επενδυτές που μελετούσαν την είσοδό τους στην ελληνική αγορά ακινήτων, προκειμένου να εκμεταλλευθούν τις ευκαιρίες που παρουσιάζονταν.
Η σύγκριση με την Ισπανία
Οπως ανέφεραν στελέχη του κλάδου, «αν είχαμε το ευνοϊκό φορολογικό πλαίσιο που είχαμε έως τα μέσα του 2016, ευθέως συγκρίσιμο με τα αντίστοιχα του εξωτερικού, θα είχε διοχετευθεί σημαντική ρευστότητα στο ελληνικό real estate». Συμπληρώνουν δε ότι σήμερα, έπειτα από σχεδόν δύο δεκαετίες λειτουργίας του κλάδου, η αξία του χαρτοφυλακίου των ΑΕΕΑΠ έχει αγγίξει τα 3 δισ. ευρώ.
Την ίδια στιγμή, στην Ισπανία, όπου ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ λειτουργεί μόλις τέσσερα χρόνια, έχουν επενδυθεί κεφάλαια άνω των 15 δισ. ευρώ.
