Στη Βουλή επανέρχεται το ζήτημα της αναγνώρισης των κοινόχρηστων δρόμων και των προβλημάτων έκδοσης οικοδομικών αδειών. Η ολοκλήρωση των μελετών καταγραφής και ο έλεγχος του Συμβουλίου της Επικρατείας αποτελούν κρίσιμα στάδια, ενώ δεν προκύπτει συγκεκριμένη δέσμευση για άμεση μεταβατική νομοθετική λύση.
Παραμένει ανοιχτό το ζήτημα της έκδοσης του Προεδρικού Διατάγματος για την αναγνώριση και κύρωση του κοινόχρηστου οδικού δικτύου στις εκτός σχεδίου περιοχές, με σημαντικές συνέπειες για τη δυνατότητα οικοδόμησης χιλιάδων ακινήτων.
Το θέμα επανέρχεται στην επικαιρότητα μετά από κοινοβουλευτική απάντηση του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, σχετικά με την πρόοδο των μελετών καταγραφής των οδών, το χρονοδιάγραμμα έκδοσης του Προεδρικού Διατάγματος και την ενδεχόμενη θέσπιση μεταβατικής ρύθμισης για τις οικοδομικές άδειες.
Η απάντηση αφορά την ερώτηση 8474/21.09.2026 του βουλευτή Χανίων Εμμανουήλ Αλέξανδρου Μαρκογιαννάκη, η οποία καταχωρίζεται στην επίσημη βάση κοινοβουλευτικού ελέγχου της Βουλής.
Σύμφωνα με τις δημοσιοποιημένες πληροφορίες για τη νεότερη απάντηση της Υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Μαρίας-Ελένης Σούκουλη-Βιλιάλη, δεν μπορεί να προσδιοριστεί με ασφάλεια ο ακριβής χρόνος έκδοσης και εφαρμογής του Προεδρικού Διατάγματος.
Η εξέλιξη συντηρεί την αβεβαιότητα για ιδιοκτήτες, μηχανικούς και επενδυτές, σε περιοχές όπου το πρόσωπο ενός γηπέδου σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο αποτελεί κρίσιμο στοιχείο για την οικοδομησιμότητά του.
Τι ζητήθηκε από το ΥΠΕΝ
Με την κοινοβουλευτική ερώτηση της 21ης Σεπτεμβρίου τέθηκαν δύο βασικά ζητήματα.
Το πρώτο αφορά το στάδιο στο οποίο βρίσκονται οι διαδικασίες για την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος που θα καθορίσει τα ειδικότερα κριτήρια πολεοδομικής αναγνώρισης των οδών.
Το δεύτερο αφορά το ενδεχόμενο θέσπισης μεταβατικής νομοθετικής ρύθμισης, ώστε να αντιμετωπιστούν προβλήματα που εμφανίζονται στην έκδοση οικοδομικών αδειών μέχρι την ολοκλήρωση της σχετικής θεσμικής διαδικασίας.
Ο βουλευτής αναφέρθηκε στις δυσκολίες που αντιμετωπίζουν Υπηρεσίες Δόμησης, ιδιοκτήτες και επαγγελματίες του τεχνικού κλάδου μετά τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας σχετικά με την πρόσβαση των εκτός σχεδίου γηπέδων σε κοινόχρηστο οδικό δίκτυο.
Γιατί δεν υπάρχει σαφής ημερομηνία έκδοσης του Προεδρικού Διατάγματος
Σύμφωνα με τις πληροφορίες για τη νεότερη απάντηση του ΥΠΕΝ, η διαδικασία συνδέεται με την ολοκλήρωση της καταγραφής του οδικού δικτύου και τη διαμόρφωση του κανονιστικού πλαισίου αναγνώρισης και κύρωσής του.
Η καταγραφή πραγματοποιείται ανά Δημοτική Ενότητα, με βάση τις τεχνικές προδιαγραφές που έχουν θεσπιστεί με την υπουργική απόφαση:
ΥΠΕΝ/ΔΠΟΛΣ/53355/1219/2022 (ΦΕΚ Β΄ 2671/31.05.2022).
Η απόφαση αυτή καθορίζει τις απαιτήσεις για τη σύνταξη μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου εκτός σχεδίου και εκτός ορίων οικισμών.
Το έργο των μελετών υλοποιείται με αναθέτουσα αρχή το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας.
Η υπουργική απάντηση, σύμφωνα με τη διαθέσιμη δημοσιογραφική ενημέρωση, συνδέει τη συνολική κύρωση του δικτύου με την ολοκλήρωση της καταγραφής σε εθνικό επίπεδο.
Παράλληλα, το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος πρέπει να υποβληθεί στον προβλεπόμενο προληπτικό έλεγχο νομιμότητας του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Επομένως, ακόμη και η ολοκλήρωση των τεχνικών μελετών δεν συνεπάγεται αυτομάτως την έναρξη εφαρμογής του νέου συστήματος αναγνώρισης οδών.
Ποια είναι τα βήματα που απομένουν
Η διαδικασία περιλαμβάνει διαφορετικά τεχνικά και θεσμικά στάδια, τα οποία δεν πρέπει να συγχέονται.
1. Καταγραφή του υφιστάμενου οδικού δικτύου
Σύνταξη μελετών με τα στοιχεία των οδών ανά Δημοτική Ενότητα, σύμφωνα με τις ισχύουσες τεχνικές προδιαγραφές.
2. Έλεγχος και επεξεργασία των αποτελεσμάτων
Αξιολόγηση των δεδομένων που προκύπτουν από τις μελέτες και προετοιμασία της κανονιστικής διαδικασίας.
3. Καθορισμός κριτηρίων αναγνώρισης
Διαμόρφωση του σχετικού Προεδρικού Διατάγματος, με τα ειδικότερα κριτήρια και τις προϋποθέσεις αναγνώρισης και κύρωσης των κοινόχρηστων οδών.
4. Έλεγχος νομιμότητας από το Συμβούλιο της Επικρατείας
Το σχέδιο υποβάλλεται στην προβλεπόμενη επεξεργασία πριν από την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος.
5. Εφαρμογή της διαδικασίας αναγνώρισης και κύρωσης
Μετά τη θέσπιση του κανονιστικού πλαισίου θα μπορεί να προχωρήσει η εφαρμογή των προβλεπόμενων διαδικασιών, σύμφωνα με τους ειδικότερους όρους που θα καθοριστούν.
Η αναγνώριση των οδών συνδέεται επίσης με τον ευρύτερο πολεοδομικό σχεδιασμό και τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια.
Τι ισχύει για τη μεταβατική ρύθμιση
Ένα από τα σημαντικότερα ερωτήματα που τέθηκαν στο ΥΠΕΝ είναι εάν προτίθεται να θεσμοθετήσει προσωρινό καθεστώς για την αντιμετώπιση των εκκρεμοτήτων στην έκδοση οικοδομικών αδειών.
Σύμφωνα με τη διαθέσιμη ενημέρωση για την απάντηση της Υφυπουργού, το Υπουργείο παρακολουθεί την εφαρμογή του ισχύοντος θεσμικού πλαισίου και παρεμβαίνει νομοθετικά όπου κρίνεται αναγκαίο.
Ωστόσο, δεν προκύπτει συγκεκριμένη εξαγγελία νέας μεταβατικής διάταξης ούτε δεσμευτικό χρονοδιάγραμμα θέσπισής της.
Αυτό δεν σημαίνει ότι έχει αποκλειστεί μελλοντική νομοθετική παρέμβαση. Σημαίνει ότι, με βάση τα δημοσιοποιημένα στοιχεία, δεν έχει ανακοινωθεί συγκεκριμένο νέο καθεστώς το οποίο θα μπορούσε ήδη να εφαρμοστεί από τις Υπηρεσίες Δόμησης.
Τι σημαίνει για την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων
Η αναγνώριση του κοινόχρηστου οδικού δικτύου αποτελεί ιδιαίτερα σημαντικό ζήτημα για την εκτός σχεδίου δόμηση, καθώς η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας έχει αναδείξει τη σημασία του προσώπου σε νομίμως υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό.
Η απλή φυσική ύπαρξη ενός δρόμου ή η χρήση του από το κοινό δεν συνεπάγεται αυτομάτως ότι πληρούνται οι πολεοδομικές προϋποθέσεις που απαιτούνται για την οικοδόμηση ενός γηπέδου.
Αντίστοιχα, η ασφαλτόστρωση, η συντήρηση από τον Δήμο ή η ύπαρξη δικτύων κοινής ωφέλειας δεν αρκούν από μόνες τους για να αποδείξουν τον απαιτούμενο πολεοδομικό χαρακτήρα μιας οδού.
Η αξιολόγηση πρέπει να γίνεται κατά περίπτωση, με βάση το ισχύον δίκαιο, την κατάσταση του συγκεκριμένου γηπέδου, το διαθέσιμο αποδεικτικό υλικό και την εφαρμοστέα νομολογία.
Είναι επίσης σημαντικό να διευκρινιστεί ότι δεν έχει θεσπιστεί γενική, πανελλαδική αναστολή όλων των οικοδομικών αδειών εκτός σχεδίου με αφορμή τη συγκεκριμένη κοινοβουλευτική απάντηση.
Οι δυσχέρειες που εμφανίζονται σε ορισμένες ΥΔΟΜ δεν ταυτίζονται με μια νέα οριζόντια νομοθετική απαγόρευση.
Τι πρέπει να προσέχουν οι μηχανικοί
Για τους μηχανικούς που αναλαμβάνουν τοπογραφικά διαγράμματα, ελέγχους αρτιότητας και οικοδομησιμότητας και φακέλους οικοδομικών αδειών, η εκκρεμότητα δημιουργεί αυξημένες απαιτήσεις τεκμηρίωσης.
Πριν από την εξαγωγή συμπεράσματος για την οικοδομησιμότητα ενός εκτός σχεδίου γηπέδου, πρέπει να εξετάζονται:
- Το ισχύον καθεστώς αρτιότητας και οι εφαρμοστέες παρεκκλίσεις.
- Η ύπαρξη προσώπου σε οδό που πληροί τις απαιτούμενες νόμιμες προϋποθέσεις.
- Ο χρόνος δημιουργίας του γηπέδου και τα στοιχεία του ιδιοκτησιακού ιστορικού.
- Οι υφιστάμενες διοικητικές πράξεις, τα σχετικά διαγράμματα και τα τεκμήρια για τον χαρακτήρα της οδού.
- Οι ισχύοντες όροι και περιορισμοί δόμησης της περιοχής.
- Τυχόν ειδικές διατάξεις προστασίας και άλλοι περιορισμοί που επηρεάζουν τη δυνατότητα δόμησης.
Η εκκρεμότητα έκδοσης του νέου Προεδρικού Διατάγματος δεν απαλλάσσει τον μηχανικό από την υποχρέωση ελέγχου του σημερινού νομικού καθεστώτος.
Παράλληλα, η μελλοντική αναγνώριση μιας οδού δεν θα συνεπάγεται κατ’ ανάγκη ότι κάθε γήπεδο με πρόσωπο σε αυτή θα είναι οικοδομήσιμο, ανεξάρτητα από τις υπόλοιπες νόμιμες προϋποθέσεις.
Διαφορετικές εκτιμήσεις για τον χρόνο ολοκλήρωσης
Κατά τη διάρκεια του 2026 έχουν δημοσιοποιηθεί διαφορετικές εκτιμήσεις για το χρονοδιάγραμμα της διαδικασίας.
Τον Μάρτιο του 2026 είχε αναφερθεί ως στόχος η προώθηση του σχεδίου Προεδρικού Διατάγματος στο Συμβούλιο της Επικρατείας εντός Οκτωβρίου ή Νοεμβρίου, με προοπτική κύρωσης οδών μέσα στο 2027.
Πιο πρόσφατα, τον Οκτώβριο, δημοσιοποιήθηκαν αναφορές για ολοκλήρωση της προετοιμασίας των κριτηρίων σε χρονικό διάστημα περίπου ενός μήνα.
Οι αναφορές αυτές δεν ταυτίζονται απαραίτητα, καθώς άλλο είναι η προετοιμασία ενός σχεδίου, άλλο η επεξεργασία του από το ΣτΕ και άλλο η έκδοση και εφαρμογή του Προεδρικού Διατάγματος.
Η νεότερη κοινοβουλευτική ενημέρωση αναδεικνύει ακριβώς αυτή τη διάκριση: δεν προκύπτει ακόμη ασφαλής και δεσμευτική ημερομηνία ολοκλήρωσης της συνολικής διαδικασίας.
Παραμένει ανοιχτό το βασικό ζήτημα της εκτός σχεδίου δόμησης
Η ολοκλήρωση των μελετών καταγραφής του οδικού δικτύου και η θεσμοθέτηση των κριτηρίων αναγνώρισης αποτελούν κρίσιμες προϋποθέσεις για την αντιμετώπιση της πολεοδομικής αβεβαιότητας.
Το ζήτημα επηρεάζει όχι μόνο τις οικοδομικές άδειες αλλά και τον προγραμματισμό επενδύσεων, τη μεταβίβαση και αξιολόγηση ακινήτων, καθώς και τον ευρύτερο πολεοδομικό σχεδιασμό.
Με τα σημερινά δεδομένα, δεν έχει θεσπιστεί νέο πλαίσιο αναγνώρισης οδών ούτε επιβεβαιωθεί συγκεκριμένη μεταβατική λύση για τις εκκρεμείς υποθέσεις.
Η επόμενη ουσιαστική εξέλιξη θα είναι η επίσημη παρουσίαση του σχεδίου Προεδρικού Διατάγματος ή η ανακοίνωση συγκεκριμένης νομοθετικής πρωτοβουλίας από το ΥΠΕΝ.
Πηγές
- Βουλή των Ελλήνων – Κοινοβουλευτικός Έλεγχος: Ερώτηση 8474/21.09.2026 του Εμμανουήλ Αλέξανδρου Μαρκογιαννάκη, με θέμα την αποσαφήνιση των όρων έκδοσης αδειών εκτός σχεδίου δόμησης. Τελευταία τροποποίηση καταχώρισης: 27/10/2026.
- Υπουργική Απόφαση ΥΠΕΝ/ΔΠΟΛΣ/53355/1219/2022: ΦΕΚ Β΄ 2671/31.05.2022 – Τεχνικές προδιαγραφές μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου.
- Νομοθετικό πλαίσιο: Παράγραφος 15 άρθρου 20 Ν. 3937/2011, όπως τροποποιήθηκε με τον Ν. 4280/2014 και τον Ν. 4819/2021.
- Προγενέστερη ενημέρωση για το χρονοδιάγραμμα: Οικονομικός Ταχυδρόμος, 10/03/2026.
- Νεότερες αναφορές για την προετοιμασία των κριτηρίων: Ecopress, 22/10/2026.
Σημείωση τεκμηρίωσης: Η κοινοβουλευτική ερώτηση και το θεσμικό υπόβαθρο έχουν επαληθευτεί σε πρωτογενείς πηγές. Το ακριβές περιεχόμενο της νέας υπουργικής απάντησης δεν κατέστη δυνατό να ελεγχθεί στο πρωτότυπο έγγραφο και αποδίδεται με επιφύλαξη βάσει δημοσιογραφικής πληροφόρησης.
