Σε φάση επανεκκίνησης μετά από πολύμηνο πάγο εισέρχεται η οικοδομική δραστηριότητα, πατώντας πάνω στη νέα νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας και τις τροποποιήσεις στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), που βάζουν φρένο στις υπερβολές των μπόνους και απλώνουν ένα μεγάλο δίχτυ προστασίας σε όσους έχουν εκδώσει οικοδομικές άδειες. Οι μπουλντόζες άρχισαν ήδη να παίρνουν μπροστά στα νότια προάστια της Αθήνας, απ’ όπου ξεκίνησε και η «απογύμνωση» των αμφιλεγόμενων ρυθμίσεων του προηγούμενου ΝΟΚ.
Επτά μήνες μετά την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) και περίπου τρεις μήνες μετά τη σχετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ, η οποία έχει ήδη διαβιβαστεί στο ανώτατο ακυρωτικό δικαστήριο για επεξεργασία, οι πρώτες ενδείξεις από δήμους που είχαν ανοίξει το ζήτημα του ΝΟΚ είναι ενθαρρυντικές. Αυτό που όπως τονίζουν απομένει σήμερα είναι η έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος, που θα ενεργοποιήσει πλήρως το νέο θεσμικό πλαίσιο και θα ξεκαθαρίσει το τοπίο για τις οικοδομικές άδειες που βαρύνονται με δικαστικές εμπλοκές, αλλά και τη φιλοσοφία του περιβαλλοντικού ισοδύναμου που αποτελεί διάταξη που κάποιες πλευρές περιμένουν την τελική κρίση του ΣτΕ για να δουν με ποιον τρόπο θα εφαρμοστεί.
Αρμόδιες πηγές του ΥΠΕΝ εκτιμούν πάντως ότι το τελικό κείμενο θα έχει λάβει έγκριση από το ΣτΕ εντός Σεπτεμβρίου, θεωρώντας ότι η ρύθμιση (εκτός απροόπτου) θα πάρει την οριστική της μορφή όπως έχει προταθεί από το ΥΠΕΝ και έχει ψηφιστεί από τη Βουλή με τροπολογία. Μέχρι σήμερα, πάντως, η αγορά δείχνει ορατά σημάδια ανάκαμψης παρά τα πρόσφατα στοιχεία της Ελληνικής Στατιστικής Υπηρεσίας, τα οποία αποτυπώνουν επιβράδυνση του ρυθμού έκδοσης οικοδομικών αδειών στο πρώτο τετράμηνο του 2025, με την οικοδομή να καταγράφει μείωση κατά 26,4% σε σχέση με πέρυσι, συνεχίζοντας την πτωτική τάση που ξεκίνησε από τις αρχές του έτους. Η μείωση αυτή ξεπέρασε το 40% στην επιφάνεια και κατά 32,8% στον όγκο των κτιρίων σε σχέση με την περίοδο Ιανουαρίου – Απριλίου 2024.
Νότια προάστια
Πρωταγωνιστές στη διαδικασία επαναπροσδιορισμού του οικοδομικού κανονισμού που πρόσφερε επιπλέον τετραγωνικά στα κτίρια και εκτίναξε τις υπεραξίες των ακινήτων, αλλά και τα κέρδη των οικοδομικών επιχειρήσεων, ήταν οι δήμαρχοι Αλίμου και Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης, Ανδρέας Κονδύλης και Γρηγόρης Κωνσταντέλλος.
Οι δυο τους προχώρησαν σε σειρά ενεργειών για να αποτρέψουν την υπερβολική δόμηση σε περιοχές υψηλής περιβαλλοντικής και οικονομικής σημασίας. Οπως δηλώνει ο κ. Κονδύλης στο «business stories», υπάρχει ικανοποίηση καθώς «η αγορά της οικοδομής επανέρχεται με πιο υγιή τρόπο, χωρίς την εκρηκτική ανάπτυξη του παρελθόντος. Σε αυτό βοηθά και το γεγονός ότι δεν υπάρχουν πια τόσα αδόμητα φιλέτα και η φρενίτιδα του ΝΟΚ έχει υποχωρήσει». Παράλληλα, όπως σημειώνει, τα έργα που ξεκινούν πλέον είναι σε γενικές γραμμές ευθυγραμμισμένα με το νέο καθεστώς και κινούνται σε πιο λογικά πλαίσια ανάπτυξης.
Το ενδιαφέρον έχει επανέλθει τόσο από ιδιώτες όσο και από οικοδομικές επιχειρήσεις με έμφαση στην τουριστική ανάπτυξη, ενώ υπάρχουν και αιτήματα για έκδοση νέων οικοδομικών αδειών χωρίς τα μπόνους του ΝΟΚ. Ανάλογη είναι η οικοδομική δραστηριότητα και στον Δήμο Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης. Οπως λέει ο κ. Κωνσταντέλλος, η οικοδομή ανθεί και πλέον η εποχή της αντιπαροχής δείχνει να ανήκει οριστικά στο παρελθόν για τις πιο ακριβές περιοχές του παραλιακού μετώπου. «Μια νέα “ελίτ” επενδυτών έχει διαμορφωθεί πλέον στην αγορά κατοικίας, που δεν περιορίζεται σε συμφωνίες ανταλλαγής, αλλά προχωρά ευθέως σε αγορές οικοπέδων».
Βραχυχρόνια μίσθωση: Η νέα πολεοδομική βόμβα;
Εντούτοις, το νέο αγκάθι που αναδύεται, κυρίως σε περιοχές αμιγούς ή γενικής κατοικίας, είναι η ανεξέλεγκτη εξάπλωση των κατοικιών βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου Airbnb. Η δημοτική αρχή Αλίμου, όπως και άλλες περιοχές των νοτίων προαστίων, εκφράζουν σοβαρές επιφυλάξεις για τη νομική βάση των χρήσεων αυτών, οι οποίες κατά τεκμήριο ανήκουν στον τουριστικό κλάδο και δεν προβλέπονται στις ζώνες καθαρής κατοικίας. Το ζήτημα, σύμφωνα με πληροφορίες, έχει ήδη απασχολήσει τον γνωστό νομικό και καθηγητή του ΕΜΠ Δημήτρη Μέλισσα, καθώς εκτιμάται ότι ενδέχεται να εξελιχθεί σε κρίσιμο πολεοδομικό μέτωπο μετά την περιπέτεια του ΝΟΚ. «Εδώ υπάρχει ένα πολεοδομικό παράδοξο. Σε μια περιοχή που έχει μελετηθεί και έχει οργανωθεί για να φιλοξενεί κατοικία, ξαφνικά μέσα σε αυτήν δημιουργούνται τουριστικές χρήσεις για τις οποίες δεν υπάρχουν υποδομές και προβλέψεις», τονίζει ο κ. Κονδύλης. «Η πρώτη παρενέργεια της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι ότι έχουν εκτιναχτεί τόσο ψηλά τα ενοίκια που για ένα ζευγάρι που δεν έχει δικό του σπίτι και θέλει να νοικιάσει στον Αλιμο οι τιμές πλέον είναι απλησίαστες, με αποτέλεσμα για διαμερίσματα 50 τ.μ. να ζητούν ενοίκιο 1.000 ευρώ».
Ρίσκο και μικρότερα κέρδη
Πιο επιφυλακτική εμφανίζεται η οικοδομική αγορά στο σύνολό της. Ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (ΤΕΕ), Γιώργος Στασινός, επισημαίνει ότι η μείωση της δραστηριότητας μπορεί να ξεπεράσει φέτος και το 50% σε επίπεδο εργοληπτικών επιχειρήσεων. «Εχουν χαθεί τετραγωνικά. Φέτος θα προχωρήσουν μόνο όσοι δεν έχουν άλλη επιλογή λόγω οικονομικών ή άλλων πιέσεων», αναφέρει χαρακτηριστικά.
Ο κ. Στασινός υπογραμμίζει ότι τα περιθώρια κέρδους έχουν περιοριστεί σημαντικά με την κατάργηση των μπόνους δόμησης και πως οι εργολάβοι πλέον αναλαμβάνουν μεγαλύτερο ρίσκο με σαφώς μικρότερη απόδοση. «Η οικοδομή ήταν κάποτε δουλειά που απέφερε υψηλά κέρδη με κάποιο ρίσκο. Τώρα, παίρνεις πολλαπλάσιο ρίσκο με το 1/3 του κέρδους σου». Παρά την προσωρινή κάμψη, υπάρχει η αισιοδοξία ότι η αγορά θα αρχίσει να σταθεροποιείται από το 2026 και μετά. Οι μηχανικοί αναφέρουν πάντως ότι οι ιδιώτες, ιδίως αυτοί που επιδιώκουν να χτίσουν για ίδια χρήση, έχουν πλέον εξοικειωθεί με το νέο καθεστώς και συνεχίζουν τα σχέδιά τους με ή χωρίς τα παλιά μπόνους. Ωστόσο, η ανασφάλεια υπάρχει ως προς τις αποφάσεις του ΣτΕ, καθώς ακόμη και μια καταγγελία του γείτονα μπορεί να παγώσει μια οικοδομική άδεια με προσωρινή διαταγή, ενώ υπάρχει ο φόβος να βγουν αποφάσεις του ανώτατου δικαστηρίου και εναντίον στοιχείων της οικοδομής, όπως είναι οι σοφίτες, ακυρώνοντας στην πράξη και άλλες οικοδομικές άδειες. Στάση επιφυλακτικότητας τηρείται και ως προς το τελικό Προεδρικό Διάταγμα που θα εγκρίνει το Συμβούλιο της Επικρατείας, αφήνοντας να εννοηθεί ότι μπορεί να υπάρξουν ρυθμίσεις που να διαφοροποιηθούν από το αρχικό πλαίσιο και να αλλάξουν το status της νομοθετικής διάταξης του ΥΠΕΝ για τον ΝΟΚ.
Τοπικά πολεοδομικά σχέδια σε εξέλιξη
Η επόμενη φάση σε επίπεδο δήμων αφορά την ολοκλήρωση και εφαρμογή των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ), μέσα από τα οποία το ΣτΕ προβλέπει ότι μπορούν να επανέλθουν οι διατάξεις του ΝΟΚ κατόπιν τεκμηριωμένου σχεδιασμού με βάση τις ανάγκες και τις ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής. Οπως δηλώνει ο κ. Κωνσταντέλλος, ο Δήμος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης έχει ήδη δρομολογήσει τις διαδικασίες και επιταχύνει τον σχεδιασμό, τον οποίο πέρασε πρόσφατα από το Δημοτικό Συμβούλιο δίνοντας τις κατευθύνσεις στον μελετητή για τις χρήσεις γης και τους συντελεστές δόμησης. Το ΤΠΣ βρίσκεται ένα στάδιο πριν τη Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων.
«Η λογική μας είναι ότι ενισχύουμε την πόλη μας, δεν αυξάνουμε κανέναν συντελεστή, μειώνουμε πάρα πολύ και δραστικά τις χρήσεις και ξεπατώνουμε τελείως τον ΝΟΚ. Το μόνο το οποίο αφήνουμε από τον ΝΟΚ είναι η δυνατότητα για αύξηση 5% ή 10% του συντελεστή δόμησης για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων». Οι χρήσεις, όπως τονίζει, μειώνονται 38% στη Δημοτική Ενότητα Βούλας, 57% στη Βουλιαγμένης, 67% στη Βάρη και μεσοσταθμικά κατά 53% σε όλο τον δήμο με στόχο τις ηπιότερες χρήσεις. Ο δήμαρχος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης επισημαίνει ότι η κατεύθυνση που δίνεται είναι η μετατροπή περιοχών γενικής κατοικίας σε περιοχές αμιγούς κατοικίας και οι περιοχές γενικής και αμιγούς κατοικίας σε περιοχές αποκλειστικής κατοικίας. «Μετατρέπουμε την πόλη σε πιο οικιστική. Και μεταφέρουμε τις αναγκαίες από τη νομοθεσία πιο οχλούσες μη οικιστικές χρήσεις μόνο στις μεγάλες αρτηρίες (λεωφόρους – εθνικό και οδικό δίκτυο).
Πώς η Βουλιαγμένη ξεπέρασε τα όριά της
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει η πολεοδομική αποτύπωση του δήμου. Οπως σημειώνει ο κ. Κωνσταντέλλος, η σημερινή εικόνα πολεοδομικού κορεσμού της Βουλιαγμένης συνιστά ένα εύρημα της μελέτης που δεν είναι τυχαίο. Αντιθέτως, είναι το αποτέλεσμα μιας ολόκληρης εποχής αδειοδοτήσεων που προηγήθηκε του 1983, όταν οι κανόνες δόμησης στην Ελλάδα βασίζονταν σε διαφορετικά κριτήρια και επέτρεπαν υψηλό αποτύπωμα σε όσα οικόπεδα διέθεταν μεγάλη επιφάνεια ή ευνοϊκή θέση.
Μέχρι την ψήφιση του Ν.1337/1983, γνωστού ως Νόμου Τρίτση, δεν υπήρχε ενιαίος συντελεστής δόμησης. Αντιθέτως, οι δύο βασικές παράμετροι που καθόριζαν πόσο μπορούσε να χτιστεί ένα οικόπεδο ήταν η κάλυψη (δηλαδή το ποσοστό του οικοπέδου που μπορούσε να καταλάβει το «αποτύπωμα» της οικοδομής στο έδαφος) και ο μέγιστος αριθμός ορόφων (συνήθως 2 ή 3).
Τι ίσχυε
Στη Βουλιαγμένη, οι τότε πολεοδομικοί όροι προέβλεπαν κάλυψη έως και 70% και τριώροφα κτίρια. Αυτό σημαίνει πως, πρακτικά, ένα οικόπεδο μπορούσε να φιλοξενήσει τρεις ορόφους πάνω σε 70% της έκτασής του, δηλαδή μια συνολική δόμηση που σε αρκετές περιπτώσεις ξεπερνούσε τα 2 τετραγωνικά ανά τετραγωνικό γης (ή αλλιώς, πραγματικός συντελεστής >2,0).
Σήμερα, οι μελετητές που αποτύπωσαν την κατάσταση στο πλαίσιο του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου υπολόγισαν ότι η μέση δόμηση στη Βουλιαγμένη είναι 1,3, μεμονωμένα όμως αγγίζει ακόμη και το 2,1 σε ορισμένα παλαιά ακίνητα, όπως π.χ. σε ιδιοκτησίες της Εκκλησίας με πενταώροφες κατασκευές που καταλαμβάνουν σχεδόν ολόκληρο το οικόπεδο.
Το πρόβλημα με αυτή την κληρονομιά υπερδόμησης είναι ότι δεν συνοδεύτηκε από αντίστοιχη ανάπτυξη υποδομών: οι δρόμοι, τα σχολεία, τα πάρκινγκ, οι πλατείες και οι κοινωφελείς χώροι παρέμειναν διαστασιολογημένοι για μικρότερο πληθυσμό και χαμηλότερη ένταση χρήσεων. Γι’ αυτό και σήμερα, παρά το ότι υπάρχουν ακόμη αδόμητα ή μερικώς δομημένα οικόπεδα -περίπου το 20% της Βούλας-, η Βουλιαγμένη έχει ήδη ξεπεράσει τον πολεοδομικό δείκτη κορεσμού με μέσο συντελεστή 1,33, δεν μπορεί να υποστηρίξει επιπλέον κατοίκους χωρίς σοβαρές επενδύσεις σε υποδομές και αντιμετωπίζει δυσανάλογη πίεση από σύγχρονες επενδυτικές απαιτήσεις. Η απόκλιση από άλλες περιοχές του ίδιου δήμου είναι ενδεικτική: η Βούλα καταγράφει συντελεστή 1,02, ενώ η Βάρη 0,92, διατηρώντας ακόμη περιθώρια ανάπτυξης χωρίς να παραβιάζεται η φέρουσα ικανότητα των υποδομών της.
