Η μεταφορά των Υπηρεσιών Δόμησης (ΥΔΟΜ) από τους δήμους στο Ελληνικό Κτηματολόγιο δεν αποτελεί μια απλή διοικητική αναδιάρθρωση. Πρόκειται για μια βαθιά θεσμική μεταβολή που φιλοδοξεί να ενώσει σε ένα ενιαίο σύστημα την ιδιοκτησία, την αδειοδότηση και τον έλεγχο της δόμησης. Στον πυρήνα της βρίσκεται η υπόσχεση ότι το ακίνητο –ως νομική, τεχνική και χωρική οντότητα– θα πάψει να αντιμετωπίζεται αποσπασματικά.
Για τα αυθαίρετα, αυτή η αλλαγή μπορεί να αποδειχθεί καθοριστική.
Μέχρι σήμερα, το σύστημα παραγωγής και ελέγχου της δόμησης στην Ελλάδα χαρακτηρίζεται από κατακερματισμό. Οι ΥΔΟΜ λειτουργούν ως δημοτικές υπηρεσίες, με διαφορετικό βαθμό στελέχωσης, τεχνογνωσίας και ταχύτητας. Η ερμηνεία της ίδιας πολεοδομικής διάταξης μπορεί να διαφέρει από δήμο σε δήμο, ενώ οι έλεγχοι συχνά είναι αποσπασματικοί ή καθυστερημένοι. Σε αυτό το περιβάλλον, τα αυθαίρετα δεν γεννιούνται μόνο από πρόθεση παρανομίας, αλλά και από καθυστερήσεις, ασάφειες και χαμηλή πιθανότητα έγκαιρου ελέγχου.
Από τον κατακερματισμό στην ενιαία εικόνα του ακινήτου
Το νέο μοντέλο προβλέπει την κατάργηση των ΥΔΟΜ ως δημοτικών δομών και την ενσωμάτωση των αρμοδιοτήτων τους σε ένα δίκτυο Περιφερειακών και Τοπικών Κέντρων Δόμησης, στεγασμένων στα κτηματολογικά γραφεία. Η φιλοσοφία είναι σαφής: ο ίδιος μηχανισμός που διαχειρίζεται τα δεδομένα ιδιοκτησίας να έχει πλήρη εικόνα και της δόμησης που αντιστοιχεί σε αυτή. Έτσι, η άδεια, η γεωχωρική θέση, οι όροι δόμησης και ο έλεγχος παύουν να είναι «σπασμένα» κομμάτια διαφορετικών υπηρεσιών.
Η μετατόπιση αυτή, όσον αφορά στα αυθαίρετα, μεταφράζεται κυρίως σε αλλαγή ρίσκου. Όσο πιο ενιαία είναι τα δεδομένα και όσο πιο προβλέψιμος ο έλεγχος, τόσο μικρότερο γίνεται το περιθώριο να παραμείνει μια παράβαση αόρατη. Αυτό είναι ιδιαίτερα κρίσιμο σε περιοχές όπου η αυθαιρεσία έχει σχεδόν «κανονικοποιηθεί», όπως οι τουριστικές ζώνες υψηλής πίεσης. Εκεί, μια μικρή άδεια ανακαίνισης μπορεί εύκολα να εξελιχθεί σε προσθήκη δωματίων, στεγάστρων ή βοηθητικών χώρων, με την προσδοκία ότι ο έλεγχος –αν έρθει– θα έρθει αργά. Σε ένα σύστημα όπου η άδεια και η πραγματική κατάσταση συνδέονται ψηφιακά με το ακίνητο, η απόκλιση μπορεί να εντοπιστεί νωρίτερα, πριν το αυθαίρετο παγιωθεί οικονομικά και κοινωνικά.
Αντίστοιχα, στην εκτός σχεδίου δόμηση, το παραδοσιακό μοτίβο του «ξεκινάω και βλέπουμε» βασίστηκε επί χρόνια στο γεγονός ότι οι έλεγχοι ήταν σπάνιοι και οι τακτοποιήσεις επαναλαμβανόμενες. Η λογική του νέου σχήματος είναι ότι η συνολική εικόνα του ακινήτου –όχι μόνο η άδεια, αλλά και η γεωμετρία, οι χρήσεις και το ιστορικό– θα είναι άμεσα προσβάσιμη. Έτσι, η ασυμφωνία ανάμεσα σε δηλωμένη και πραγματική κατάσταση δεν εμφανίζεται μόνο όταν ο ιδιοκτήτης θελήσει να πουλήσει ή να χρηματοδοτήσει το ακίνητο, αλλά μπορεί να γίνει αντικείμενο ελέγχου πολύ νωρίτερα. Το ρίσκο της αυθαιρεσίας μεταφέρεται χρονικά πιο κοντά στη στιγμή της κατασκευής και λειτουργεί ως αντικίνητρο.
Στοχευμένοι έλεγχοι, θεσμικές τριβές και το ρίσκο της μετάβασης
Η αλλαγή δεν αφορά όμως μόνο τα «μεγάλα» αυθαίρετα. Στο αστικό περιβάλλον, οι μικρές εσωτερικές παραβάσεις –κλειστοί ημιυπαίθριοι, αλλαγές χρήσης, μετακινήσεις τοιχοποιίας– αποτελούν διαχρονικά γκρίζα ζώνη. Σήμερα, η αντιμετώπισή τους εξαρτάται συχνά από την τοπική πρακτική και την ανοχή. Σε ένα πιο ομοιόμορφο σύστημα, όπου οι βεβαιώσεις, οι άδειες και τα στοιχεία ιδιοκτησίας ελέγχονται στο ίδιο ψηφιακό περιβάλλον, οι «χαλαρές» ερμηνείες περιορίζονται. Αυτό δεν σημαίνει άμεση εξάλειψη των παραβάσεων, αλλά συχνότερη ανάδειξή τους στα κρίσιμα σημεία της αγοράς: στη μεταβίβαση, στο συμβόλαιο, στη χρηματοδότηση.
Το μεγάλο στοίχημα της μεταρρύθμισης, ωστόσο, δεν είναι μόνο η ενοποίηση δεδομένων, αλλά και ο τρόπος ελέγχου. Το σχέδιο προβλέπει μετάβαση από τους τυχαίους ή ύστερα από καταγγελία ελέγχους σε στοχευμένους ελέγχους βάσει αξιολόγησης κινδύνου, με χρήση ψηφιακών εργαλείων. Αν αυτό εφαρμοστεί στην πράξη, η πιθανότητα ελέγχου παύει να είναι απρόβλεπτη και αποκτά χαρακτηριστικά συστήματος. Και όταν η πιθανότητα ελέγχου γίνεται πιο προβλέψιμη και πιο «έξυπνη», αλλάζει και η οικονομική λογική της παραβίασης.
Παράλληλα, όμως, η μεταφορά των πολεοδομιών στο Κτηματολόγιο ανοίγει και ένα μέτωπο θεσμικής σύγκρουσης με την Αυτοδιοίκηση. Οι δήμοι κάνουν λόγο για αφαίρεση κρίσιμων αρμοδιοτήτων και προαναγγέλλουν προσφυγές, δημιουργώντας ένα περιβάλλον αβεβαιότητας για τη μεταβατική περίοδο. Αυτή η αβεβαιότητα δεν είναι ουδέτερη για τα αυθαίρετα. Κάθε κενό αρμοδιοτήτων, κάθε καθυστέρηση στη στελέχωση ή στη λειτουργική μετάβαση, μπορεί να μετατραπεί σε νέο «παράθυρο», όπου ο έλεγχος αποδυναμώνεται και οι παραβάσεις πολλαπλασιάζονται.
Σε αυτό το πλαίσιο, η μεταφορά των ΥΔΟΜ στο Κτηματολόγιο μπορεί να επηρεάσει ουσιαστικά τα αυθαίρετα, όχι επειδή αυστηροποιεί από μόνη της τη νομοθεσία, αλλά επειδή αλλάζει τη δομή του συστήματος. Αν εφαρμοστεί με επαρκή στελέχωση, λειτουργική ψηφιοποίηση και σαφή κατανομή ευθυνών, μπορεί να μετακινήσει το κέντρο βάρους από την εκ των υστέρων τακτοποίηση στην πρόληψη. Αν όμως η μετάβαση γίνει με καθυστερήσεις και θεσμικές τριβές, υπάρχει ο κίνδυνος το νέο μοντέλο να αναπαράγει –έστω προσωρινά– τις ίδιες παθογένειες που υποτίθεται ότι έρχεται να θεραπεύσει.
