Ήδη από τον Μάιο του 2018, η σημερινή κυβέρνηση, έχοντας τον σωστό προσανατολισμό, είχε εξαγγείλει προεκλογικά αρκετές φορολογικές ελαφρύνσεις για όλους τους φορολογούμενους (ιδιώτες και επιχειρήσεις), τις οποίες προσμέναμε με ανυπομονησία.
Πολλές από αυτές τις εξαγγελίες έχουν ήδη πραγματοποιηθεί και άλλες θα προχωρήσουν όταν θα είναι έτοιμη η φορολογική νομοθεσία. Μια από τις εξαγγελίες που προκάλεσε ιδιαίτερο ενδιαφέρον είναι η αναστολή του Φ.Π.Α. στην πώληση του ακινήτου από εργολάβο κατασκευαστή. Ο Φ.Π.Α. στην οικοδομή ξεκίνησε την 1/1/2006, τότε που ο συντελεστής ήταν 18% και ο φόρος μεταβίβασης 11%, η ψαλίδα μεταξύ των δύο αυτών φόρων ήταν μικρή και η επιβολή του Φ.Π.Α. δεν προκάλεσε κάποια μείωση στη ζήτηση των ακίνητων, παρά μόνο μια αναστάτωση στα λογιστήρια των επιχειρήσεων. Έτσι ο αγοραστής, εφόσον ήταν επιχείρηση σε καθεστώς Φ.Π.Α., μπορούσε να εκπέσει τον φόρο της αγοράς και ο ιδιώτης μπορούσε να τύχει απαλλαγής του Φ.Π.Α., εφόσον είχε δικαίωμα για αγορά Α’ κατοικίας. Στις άλλες περιπτώσεις αγοράς δεύτερης κατοικίας, εξοχικής ή επαγγελματικής στέγης από μη υπόχρεο σε καθεστώς Φ.Π.Α., έπρεπε να καταβληθεί στον κατασκευαστή ο ΦΠΑ της αγοράς, όμως στις περισσότερες των περιπτώσεων γινόταν έκπτωση του φόρου από τον εργολάβο όσης αξίας ήταν ο ΦΠΑ που αναλογούσε για την αγορά πρώτων υλών της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας και έτσι ήταν όλοι ικανοποιημένοι. Έπειτα όμως ήρθε η κρίση, που γνωρίσαμε όλοι, με το κλείσιμο της στρόφιγγας από τις τράπεζες, την υπερφορολόγηση των ακινήτων και την αύξηση της μελλοντικής αβεβαιότητας, με αποτέλεσμα την καθίζηση της συγκεκριμένης αγοράς και όλης της δραστηριότητας που στέφεται γύρω από αυτήν. Σήμερα και πριν την ψήφιση του νομοσχεδίου ο συντελεστής του ΦΠΑ για την αγορά ακινήτου είναι 24% και ο φόρος μεταβίβασης είναι μόλις 3%. Η ψαλίδα μεταξύ των δύο συντελεστών είναι τεράστια, με αποτέλεσμα όλοι να κυνηγούν τη δεύτερη κατηγορία του φόρου, και γι’ αυτό η σημερινή κυβέρνηση προσπαθεί να λύσει το πρόβλημα, προτείνοντας την αναστολή στον ΦΠΑ της οικοδομής. Τι σημαίνει όμως αναστολή του ΦΠΑ, σύμφωνα με το ήδη κατατεθειμένο νομοσχέδιο. Όλοι οι αγοραστές θα τύχουν απαλλαγής από τον Φ.Π.Α. και όσοι δεν θα έχουν δικαίωμα για απαλλαγή Α’ κατοικίας, θα πληρώνουν φόρο μεταβίβασης 3%, ενώ οι οικοπεδούχοι αντιπαρούχοι δεν θα καταβάλουν πλέον κατά την παράδοση του ακινήτου ΦΠΑ στον εργολάβο. Οι επιχειρήσεις, όμως, δεν θα τυγχάνουν απαλλαγής του ΦΠΑ των αγορών τους, που σημαίνει ότι θα επιστρέψουμε στις προ του ΦΠΑ εποχές, όταν ο συγκεκριμένος φόρος δεν μετακυλούσε στον αγοραστή και γινόταν κόστος για τον κατασκευαστή, με αποτέλεσμα να επιβαρύνεται το συνολικό κοστολόγιο και να αυξάνεται το απολογιστικό κόστος της οικοδομής. Θα πρέπει λοιπόν ο κατασκευαστής να μεταφέρει το συγκεκριμένο κόστος του Φ.Π.Α. στον αγοραστή, αυξάνοντας την τιμή της πώλησης για να μην έχει μείωση στα κέρδη του. Σύμφωνα με το ήδη κατατεθειμένο νομοσχέδιο, η αναστολή θα είναι υποχρεωτική και θα αφορά στο σύνολο των αδιάθετων ακινήτων. Ο εργολάβος (ατομική επιχείρηση ή νομικό πρόσωπο) με την αίτηση εξαίρεσης θα υποβάλλει κατάσταση με τα αδιάθετα ακίνητα και το ποσό του φόρου που αντιστοιχεί στο κάθε ακίνητο, τον οποίο θα πρέπει και να διακανονίσει. Η αίτηση θα υποβάλλεται εντός προθεσμίας έξι (6) μηνών από την έναρξη ισχύος του νόμου για τις ήδη εκδοθείσες άδειες, ενώ για άδειες που εκδίδονται από την έναρξη του νόμου και εφεξής θα εφαρμόζεται εξάμηνη προθεσμία από την έκδοση της άδειας. Με τον όρο του διακανονισμού του φόρου οι κατασκευαστές έχουν την υποχρέωση είτε να αποδώσουν τον φόρο που έχουν ήδη εκπέσει σε άλλη παράλληλη δραστηριότητα με ΦΠΑ με έκτακτη περιοδική δήλωση είτε να μειώσουν αντίστοιχα το πιστωτικό τους υπόλοιπο. Υπάρχει και η παγίδα για τις επιχειρήσεις που δεν φρόντισαν να ζητήσουν έγκαιρα, δηλαδή μέσα στην τριετία (ή πενταετία από το 2014 και μετά), τον ΦΠΑ της ανέγερσης των απούλητων ακίνητων, οι οποίες θα αναγκαστούν έτσι να πληρώσουν 2 φόρες τον συγκεκριμένο φόρο, εκτός και εάν προβλεφθεί κάποια νομοθετική ρύθμιση. Συμπερασματικά, η αναστολή του Φ.Π.Α. είναι ένα θετικό μέτρο για την τόνωση της αγοράς, που θα προκαλέσει με βεβαιότητα αύξηση της ζήτησης, διότι θα μειωθεί αρκετά η επιβάρυνση για τους ιδιώτες αγοραστές, παράλληλα όμως θα δημιουργήσει αναστάτωση στις οικοδομικές επιχειρήσεις, διότι θα πρέπει να αναθεωρήσουν τα κοστολόγιά τους και τις τιμές πωλήσεων των απούλητων ακίνητων τους. Η πρότασή μου είναι η εξής: Αντί για αναστολή θα μπορούσε να ισχύσει μείωση του συντελεστή του ΦΠΑ από 24% σε 13% (ή σε κάποιον συντελεστή ακόμη μικρότερο), το οποίο θα ήταν πιο δίκαιο για τις επιχειρήσεις, διότι θα συνέχιζαν να εκπίπτουν τον ΦΠΑ αγοράς των υλικών τους και θα ήταν αρκετά ελαφρυντικό για τους αγοραστές που δεν θα είχαν δικαίωμα στην απαλλαγή από τον φόρο για αγορά Α’ κατοικίας. Θα πρέπει να εξεταστεί οπωσδήποτε η εφαρμογή της αναστολής Φ.Π.Α να έχει προαιρετικό και όχι υποχρεωτικό χαρακτήρα, για τους κατασκευαστές των ακινήτων. Επίσης, η τριετία είναι πολύ μικρό διάστημα για τον συγκεκριμένο κλάδο, δεδομένου ότι η αποπεράτωση μιας οικοδομής χρειάζεται περίπου 18 – 24 μήνες, οπότε το διάστημα θα έπρεπε να είναι τουλάχιστον πενταετίας. Τέλος, θα μπορούσε να προβλεφθεί ένα μεταβατικό στάδιο μετά τη λήξη της τριετίας, διότι από 0% Φ.Π.Α θα επιστρέψουμε σε έναν συντελεστή 24% με τις ίδιες επιπτώσεις που έχουμε και σήμερα.
Από τον Ηλία Κοτσιμπογεώργο, οικονομολόγο, πρόεδρο του Οικονομικού Επιμελητηρίου Θεσσαλίας
