Του Δρ. Γεώργιου Μούντη
Έχουν συμπληρωθεί πέραν των έξι μηνών που η πανδημία του COVID-19 έχει κτυπήσει την ελληνική κοινωνία, με τις επιπτώσεις να είναι έντονες και στην ευρύτερη οικονομία. Όπως και σε όλες τις ευρωπαϊκές χώρες, εκτός από τα δημόσια οικονομικά έχουν επηρεαστεί σημαντικοί τομείς δραστηριότητας και αναπόφευκτα ο τομέας των ακινήτων.
Ωστόσο, τα μέχρι στιγμής δεδομένα καταδεικνύουν πως ο βαθμός επηρεασμού του τομέα, σε σύγκριση με άλλους παραγωγικούς τομείς της οικονομίας, είναι περιορισμένος. Φαίνεται πως μετά το πρώτο σοκ, επενδυτές και άλλοι εμπλεκόμενοι, αναγνώρισαν τον βραχυπρόθεσμο χαρακτήρα αυτής της ύφεσης και έκριναν πως οι όποιες επιπτώσεις στα ακίνητα θα είναι προσωρινές και θα αφορούν συγκεκριμένους τύπους ακινήτων, όπως π.χ. αυτούς που συνδέονται με τακτική παρουσία φυσικών προσώπων.
Για παράδειγμα, είναι προφανές πως ξενοδοχειακά καταλύματα αλλά και γραφειακοί χώροι – λόγω της εξ αποστάσεως εργασίας- έχουν επηρεαστεί σημαντικά αυτήν την περίοδο. Υπάρχουν βέβαια και οι περιπτώσεις επενδυτών και ιδιοκτητών που αποφάσισαν να πωλήσουν, είτε γιατί θέλουν να ενισχύσουν τη ρευστότητα τους είτε γιατί θεωρούν ότι οι επενδύσεις τους επηρεάζονται από παράγοντες αστάθμητης αβεβαιότητας.
Η αντίδραση των επαγγελματιών που ασχολούνται με την ανάπτυξη γης και τη διαχείριση ακινήτων ήταν άμεση. Χρησιμοποιώντας σύγχρονα τεχνολογικά μέσα, έφεραν τα ακίνητα πραγματικά μπροστά στα μάτια του ενδιαφερόμενου αγοραστή. Εικονικές περιηγήσεις ακόμα και σε πραγματικό χρόνο, πλούσιο οπτικοακουστικό υλικό και άμεση κοινοποίηση δεδομένων αποτέλεσαν τη νέα πραγματικότητα τόσο για τους αγοραστές, όσο και για τους πωλητές.
Με αυτόν τον τρόπο κατέστη εφικτό να συγκρατηθεί η μείωση στην αγορά και να ολοκληρωθούν πωλήσεις με τρόπο που μέχρι πριν μερικούς μήνες ήταν αδιανόητος. Οι πωλήσεις αυτές, εκτός από τους επαγγελματίες έφεραν φρέσκο χρήμα και στα κρατικά ταμεία, σε μία περίοδο ιδιαίτερα δύσκολη.
Είναι γι’ αυτό που κάποιος θα ανέμενε πως και οι κυβερνητικοί μηχανισμοί θα ανταποκρίνονταν με την ίδια αποδοτικότητα, αφού η προσπάθεια για διατήρηση της παραγωγικότητας της οικονομίας είναι προς όφελος όλων. Αρκεί να υπενθυμίσουμε πως για το 2020 αναμένεται ύφεση 9%, αύξηση της ανεργίας στο 19,9%, δημοσιονομικό έλλειμμα 6,4% ως ποσοστό του ΑΕΠ και αύξηση του δημόσιου χρέους στο 196,4% του ΑΕΠ. Είναι λοιπόν πασιφανής η ανάγκη για ομαδική προσπάθεια ώστε οι οικονομικές επιπτώσεις της πανδημίας να περιοριστούν στο ελάχιστο.
Δυστυχώς, τόσο κατά το πρώτο κύμα της πανδημίας, όσο και σήμερα, που διάγουμε το δεύτερο, παρατηρείται έντονα το φαινόμενο της δυσλειτουργίας των αρμόδιων κρατικών υπηρεσιών. Για ακόμα μία φορά φαίνεται πως ο κρατικός μηχανισμός πάσχει από έλλειψη ευελιξίας και προσαρμοστικότητας σε νέα δεδομένα, ακόμα κι αν αυτά δημιουργούν συνθήκες έκτακτης ανάγκης.
Επαγγελματίες του κλάδου έχουν εντοπίσει σε διάφορα τμήματα αυτή την προβληματική κατάσταση, η οποία επηρεάζει την εύρυθμη λειτουργία του τομέα στο σύνολό του. Από τις διαδικασίες μεταβίβασης και διάθεσης ακινήτων μέχρι τις εκδόσεις αδειών (πολεοδομικών, κ.λπ.) από τις αρμόδιες αρχές και τις τακτοποιήσεις ακινήτων.
Είναι επιβεβλημένο οι εμπλεκόμενες με τον τομέα υπηρεσίες να ανεβάσουν ρυθμούς και να βοηθήσουν τις προσπάθειες του ιδιωτικού τομέα. Όχι κάνοντας χάρες ή τα στραβά μάτια, αλλά απλώς ανεβάζοντας ρυθμούς και διευκολύνοντας τη διεκπεραίωση συμφωνιών και εκκρεμοτήτων. Ειδικά αυτήν την περίοδο που οι ξένες επενδύσεις είναι απαραίτητες για κάθε οικονομία, κάθε άλλο παρά υποβοηθητικό είναι μεγάλα deals να κολλούν σε γραφειοκρατικές διαδικασίες και στα γρανάζια μίας άλλης εποχής που έπρεπε να έχει περάσει ανεπιστρεπτί εδώ και δεκαετίες.
Στη σημερινή συγκυρία και υπό το βάρος, μάλιστα, της προσπάθειας μείωσης των κόκκινων δανείων, η κυβέρνηση θα πρέπει επίσης να μελετήσει την αλλαγή του ρυθμιστικού πλαισίου, ώστε να μπορούν να προχωρούν γρήγορα πωλήσεις ακινήτων, χωρίς την εκ των προτέρων διαδικασία νομιμοποίησης. Το θέμα αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό, καθώς πάνω στα ακίνητα – collaterals των μη εξυπηρετούμενων δανείων βασίζεται όλη η προσπάθεια δραστικής μείωσης των NPLs μέσω της πώλησής τους σε επενδυτές.
Αυτή τη στιγμή, αφού τα ακίνητα περάσουν στις εταιρείες διαχείρισης και στους συμβούλους τους, πρέπει να γίνουν εκατοντάδες τακτοποιήσεις πριν τη διάθεσή τους στην αγορά. Αυτό δεν συμβαίνει σε χώρες όπως η Κύπρος ή η Αγγλία, όπου το ακίνητο μπορεί να πωληθεί με τις αυθαιρεσίες, αφού ενημερωθεί ο πιθανός αγοραστής. Ειδικά για τα τραπεζικά ακίνητα, πρέπει να υπάρξει ένα νέο νομικό πλαίσιο που να επιτρέπει να πωλούνται πιο γρήγορα, περιορίζοντας αυτή την τεράστια “ουρά” τακτοποιήσεων που έχει δημιουργηθεί.
Στην Κύπρο, όχι για τις ακραίες περιπτώσεις καταπατήσεων, αλλά για παραβάσεις όπως π.χ. ένας ημιυπαίθριος, η τράπεζα το μεταβιβάζει με τη συγκεκριμένη παράβαση και δεν υπάρχει το εμπόδιο πως πρέπει να γκρεμιστεί ο ημιυπαίθριος ώστε να μπορέσει να προχωρήσει η πώληση. Σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, μπαίνει σημείωση στον τίτλο πως υπάρχουν αυτές οι παραβάσεις και το ακίνητο πωλείται σε λίγο χαμηλότερη τιμή, που περιλαμβάνει το κόστος τακτοποίησης ή τμήμα του συγκεκριμένου κόστους.
Έχουμε περιπτώσεις στην Ελλάδα όπου προσπαθούμε να τακτοποιήσουμε απλά θέματα και χρειαζόμαστε 6-12 μήνες. Από αυτό το καθεστώς δεν χάνουν μόνο οι τράπεζες, οι οποίες ξοδεύουν εκατομμύρια για να νομιμοποιήσουν τα ακίνητα που αποκτούν μέσω των “κόκκινων” δανείων, αλλά και το ίδιο το Δημόσιο.
Η παρούσα ελληνική κυβέρνηση έχει συχνά διαμηνύσει πως στοχεύει στην προσέλκυση επενδύσεων στη χώρα και στη διευκόλυνση του επιχειρείν. Αυτή είναι η καθοριστική στιγμή που πρέπει να το αποδείξει στην πράξη. Βλέποντας τη μεγάλη εικόνα και το μέλλον της ελληνικής οικονομίας, είναι σημαντικό μέρος των ευρωπαϊκών κονδυλίων για την ανάκαμψη των χωρών-μελών να διατεθεί και για τον εκσυγχρονισμό των διαδικασιών και συστημάτων όλων των Αρχών που εμπλέκονται με διαδικασίες οι οποίες αφορούν τον τομέα των ακινήτων.
Βέβαια, δεν πρόκειται απλώς για ζήτημα κονδυλίων, εισαγωγής τεχνολογικών λύσεων και εκσυγχρονισμού των διαδικασιών. Το μεγάλο στοίχημα αφορά πρωτίστως στην αλλαγή νοοτροπίας και στην υιοθέτηση πελατοκεντρικής κουλτούρας και στον δημόσιο τομέα, χωρίς αυτό να σημαίνει εκπτώσεις σε σχέση με την εφαρμογή της νομοθεσίας και των σχετικών κανονισμών. Μόνο έτσι θα μπορέσει η χώρα να πάει μπροστά και να αποκτήσει κύρος στα μάτια των ξένων επενδυτών αλλά κυρίως των πολιτών της, οι οποίοι δικαιούνται να απολαμβάνουν υπηρεσίες στο βέλτιστο βαθμό.
* Ο Δρ. Γεώργιος Μούντης είναι Managing Partner της Delfi Partners & Company
