Η λειτουργία του Κτηματολογίου στη Μαγνησία αποτελεί ένα σημαντικό βήμα για την ασφάλεια των συναλλαγών και την οριστική καταγραφή της ακίνητης περιουσίας. Ταυτόχρονα, όμως, ανοίγει και ένα κρίσιμο στάδιο για χιλιάδες ιδιοκτήτες, οι οποίοι πρέπει να ελέγξουν άμεσα αν τα ακίνητά τους έχουν καταχωριστεί σωστά.
Της ΓΡΑΜΜΑΤΗΣ ΜΠΑΚΛΑΤΣΗ, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού, baklatsi@yahoo.gr
Το Κτηματολόγιο δεν είναι απλώς ένας χάρτης. Είναι η γεωχωρική και νομική ταυτότητα κάθε ακινήτου. Σε αυτό αποτυπώνεται ποιος είναι ο κύριος, ποιο είναι το είδος του δικαιώματος, ποιο είναι το ποσοστό συνιδιοκτησίας, ποια είναι η θέση, το εμβαδόν και τα όρια του ακινήτου. Γι’ αυτό κάθε λάθος που μένει αδιόρθωτο σήμερα μπορεί να δημιουργήσει σοβαρό πρόβλημα αύριο, ιδίως σε μεταβιβάσεις, γονικές παροχές, αποδοχές κληρονομιάς, έκδοση αδειών, δανειοδοτήσεις ή δικαστικές διεκδικήσεις.
Στη Μαγνησία η ένταξη των περιοχών στο Κτηματολόγιο έγινε και συνεχίζει να γίνεται σταδιακά. Ήδη έχουν προηγηθεί η Νέα Αγχίαλος, με έναρξη προθεσμίας διόρθωσης αρχικών εγγραφών στις 30 Νοεμβρίου 2004, η Σκιάθος, στις 7 Νοεμβρίου 2005, και η Αλόννησος, στις 12 Ιουλίου 2006.
Ακολούθησε στις 9 Νοεμβρίου 2023 ο Βόλος, ενώ στη συνέχει εντάχθηκαν στη λειτουργία του Κτηματολογίου στις 2 Δεκεμβρίου 2024 και επτά νέες περιοχές του Καλλικρατικού Δήμου Βόλου: οι Δημοτικές Ενότητες Αγριάς, Αισωνίας ως προς τη Δημοτική Κοινότητα Διμηνίου, Αρτέμιδας, Ιωλκού, Μακρινίτσας, Νέας Ιωνίας ως προς τη Δημοτική Κοινότητα Νέας Ιωνίας και Πορταριάς.
Το επόμενο μεγάλο βήμα αφορά το Ανατολικό Πήλιο, όπου πρόσφατα και συγκεκριμένα στις 29 Μάϊου 2026, τέθηκε σε λειτουργία το Κτηματολόγιο για τις περιοχές όλου του Δήμου Ζαγοράς – Μουρεσίου και για το Δήμο Νοτίου Πηλίου: α) Δημοτική Ενότητα Αφετών, β) Δημοτική Ενότητα Μηλεών και γ) ΜΟΝΟ η Τοπική Κοινότητα Ξινόβρυσης απο την Αργαλαστή.
Τέλος, αναμένεται μέχρι τέλους Ιουλίου του 2026 η λειτουργία του Κτηματολογίου και για το υπόλοιπο της Μαγνησίας.
Ως «υπόλοιπο Μαγνησίας» νοούνται οι περιοχές που δεν είχαν ενταχθεί στις προηγούμενες φάσεις λειτουργίας του Κτηματολογίου.
Συγκεκριμένα, περιλαμβάνονται οι περιοχές Αϊδινίου, Γλαφυρών, Μικροθηβών και Σέσκλου του Δήμου Βόλου, οι περιοχές Αργαλαστής, Λαύκου, Μετοχίου, Μηλίνας, Προμυρίου και Τρικερίου του Δήμου Νοτίου Πηλίου, το σύνολο του Δήμου Αλμυρού, το σύνολο του Δήμου Ρήγα Φεραίου και, από την Περιφερειακή Ενότητα Σποράδων, οι περιοχές Γλώσσας, Κλήματος και Σκοπέλου του Δήμου Σκοπέλου.
Με τον τρόπο αυτό ολοκληρώνεται σταδιακά η κτηματολογική κάλυψη ολόκληρης της Μαγνησίας, γεγονός που καθιστά αναγκαία την άμεση κινητοποίηση όλων των ιδιοκτητών, όχι μόνο στο Πήλιο αλλά σε κάθε περιοχή της Μαγνησίας.
Το μεγάλο ζήτημα που ανακύπτει από την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου είναι τα λάθη στις πρώτες εγγραφές. Τα λάθη αυτά μπορεί να είναι απλά και να αφορούν το όνομα του ιδιοκτήτη, το ποσοστό συνιδιοκτησίας, το είδος του δικαιώματος, τον τίτλο. Υπάρχουν όμως και σοβαρά που αφορούν κυρίως, το εμβαδόν, τη θέση ή τα όρια του ακινήτου. Επίσης υπάρχουν και τα ακίνητα που καταγράφονται ως αγνώστου ιδιοκτήτη και αν δεν γινει διόρθωση θα περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο.
Επομένως, το πρώτο και βασικό μήνυμα προς τους ιδιοκτήτες είναι σαφές: κανείς δεν πρέπει να θεωρήσει ότι η κτηματολογική εγγραφή είναι αυτομάτως σωστή. Κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να ελέγξει εγκαίρως την περιουσία του, να συγκρίνει την εγγραφή με τους τίτλους και την πραγματική κατάσταση και, αν διαπιστώσει λάθος, να κινηθεί άμεσα για τη διόρθωσή του.
Τι πρέπει να κάνουν πρακτικά οι ιδιοκτήτες σήμερα;
1ον Να μπουν στις ηλεκτρονικές υπηρεσίες του Κτηματολογίου ή να απευθυνθούν στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
2ον Να αναζητήσουν το ακίνητο με ΚΑΕΚ, ΑΦΜ ή στοιχεία δικαιούχου.
3ον Να συγκρίνουν την εγγραφή με τα συμβόλαια και το πραγματικό ακίνητο.
4ον Να ζητήσουν από μηχανικό έλεγχο της γεωμετρικής απεικόνισης, ιδίως αν πρόκειται για αγροτεμάχιο ή ακίνητο χωρίς σαφή όρια.
5ον Να συμβουλευτούν δικηγόρο όταν υπάρχει θέμα κυριότητας, κληρονομιάς, άγνωστου ιδιοκτήτη ή εγγραφής σε άλλο πρόσωπο.
Γιατί είναι τόσο σημαντικός ο έλεγχος;
Διότι οι πρώτες εγγραφές, αν δεν διορθωθούν μέσα στις νόμιμες διαδικασίες και προθεσμίες, οριστικοποιούνται. Μετά την οριστικοποίηση δημιουργείται ισχυρό τεκμήριο υπέρ αυτού που εμφανίζεται ως δικαιούχος στο Κτηματολόγιο, ακόμη και αν η εγγραφή δεν ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα.
Πού οφείλονται τα περισσότερα λάθη;
Τα συνηθέστερα προβλήματα προκύπτουν από παλαιούς τίτλους, ελλιπή τοπογραφικά, φυσικά όρια που έχουν αλλοιωθεί, μη υλοποιημένες περιφράξεις, πυκνή βλάστηση, λανθασμένο εντοπισμό στο χάρτη και ασυμφωνίες μεταξύ πραγματικής κατοχής και εγγράφων.
Στις αγροτικές περιοχές, ειδικά όταν οι ιδιοκτησίες δεν χωρίζονται με σαφή όρια, ένα γεωτεμάχιο μπορεί να εμφανίζεται μετατοπισμένο, μικρότερο, μεγαλύτερο ή ακόμη και συγχωνευμένο με γειτονική έκταση. Σε άλλες περιπτώσεις, το ακίνητο μπορεί να έχει δηλωθεί από λάθος πρόσωπο ή να εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Τι σημαίνει «άγνωστος ιδιοκτήτης»;
Η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» είναι από τις σοβαρότερες περιπτώσεις. Σημαίνει ότι το ακίνητο δεν έχει συνδεθεί στις πρώτες εγγραφές με συγκεκριμένο δικαιούχο. Αν ο πραγματικός ιδιοκτήτης δεν κινηθεί εγκαίρως, κινδυνεύει να χάσει τη δυνατότητα διόρθωσης με απλή διαδικασία και να χρειαστεί δικαστική ενέργεια.
Σε βάθος χρόνου, αν δεν διορθωθεί η εγγραφή, το ακίνητο μπορεί να καταλήξει στο Ελληνικό Δημόσιο. Για τον λόγο αυτό, όποιος γνωρίζει ότι έχει ακίνητο σε περιοχή που μπήκε σε λειτουργία Κτηματολογίου, αλλά δεν το βλέπει στο όνομά του, πρέπει να απευθυνθεί άμεσα σε μηχανικό και νομικό.
Πώς διορθώνονται τα λάθη στο Κτηματολόγιο;
Οι διορθώσεις διακρίνονται γενικά σε δύο μεγάλες κατηγορίες:
Εξωδικαστικές διορθώσεις, όταν το λάθος μπορεί να διορθωθεί με αίτηση στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή με απόφαση του Προϊσταμένου.
Δικαστικές διορθώσεις, όταν υπάρχει αμφισβήτηση κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος και απαιτείται απόφαση δικαστηρίου.
Ποια λάθη διορθώνονται εξωδικαστικά;
Με εξωδικαστική διαδικασία μπορούν συνήθως να διορθωθούν:
- Λάθη σε προσωπικά στοιχεία, όπως ονοματεπώνυμο, ΑΦΜ, ταυτότητα ή πατρώνυμο.
- Λάθη στα στοιχεία του συμβολαίου.
- Πρόδηλα σφάλματα, δηλαδή λάθη που προκύπτουν εμφανώς από τα έγγραφα.
- Λάθη στο εμβαδόν κτίσματος ή βοηθητικών χώρων.
- Ορισμένες διορθώσεις γεωμετρικών στοιχείων, όταν δεν θίγονται δικαιώματα γειτόνων.
- Μεταβολές που προκύπτουν από πράξεις οι οποίες είχαν ήδη γίνει πριν από την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου αλλά δεν αποτυπώθηκαν σωστά.
Πότε χρειάζεται δικαστήριο;
Δικαστήριο απαιτείται όταν το λάθος δεν είναι απλώς τεχνικό ή προφανές, αλλά αφορά την ουσία του δικαιώματος. Για παράδειγμα:
- Όταν το ακίνητο εμφανίζεται στο όνομα άλλου προσώπου.
- Όταν λείπει εντελώς το δικαίωμα του πραγματικού ιδιοκτήτη.
- Όταν υπάρχει διαφωνία μεταξύ όμορων ιδιοκτητών για τα όρια.
- Όταν η διόρθωση επηρεάζει εμπράγματα δικαιώματα τρίτων.
- Όταν το ακίνητο εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και απαιτείται αναγνώριση κυριότητας.
Στις περιπτώσεις αυτές ο ιδιοκτήτης πρέπει να κινηθεί με αγωγή ενώπιον του αρμόδιου δικαστηρίου, μέσα στις νόμιμες προθεσμίες.
Τι είναι η διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων;
Η διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων αφορά τη θέση, το σχήμα, τα όρια, τις συντεταγμένες και το εμβαδόν του ακινήτου. Αν το ακίνητο εμφανίζεται μετατοπισμένο στον χάρτη, αν έχει λάθος όρια, αν φαίνεται μικρότερο ή μεγαλύτερο από την πραγματικότητα ή αν έχει καταχωριστεί λανθασμένο σχήμα, τότε ο ιδιοκτήτης πρέπει να καταθέσει αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων.
Το Τοπογραφικό Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών συντάσσετε από Τοπογράφο ή Πολιτικό Μηχανικό και υποβάλλεται ηλεκτρονικά στον φορέα του Κτηματολογίου.
Χρειάζεται συναίνεση των γειτόνων;
Όταν η διόρθωση επηρεάζει όμορα ακίνητα, η συναίνεση των γειτόνων είναι ιδιαίτερα σημαντική. Αν όλοι οι επηρεαζόμενοι όμοροι ιδιοκτήτες συμφωνούν, η διαδικασία μπορεί να προχωρήσει ευκολότερα.
Αν όμως υπάρχει διαφωνία για τα όρια, η υπόθεση ενδέχεται να μην μπορεί να λυθεί απλώς με αίτηση στο Κτηματολογικό Γραφείο και να απαιτηθεί δικαστική κρίση.
Ποια είναι η βασική συμβουλή προς τους ιδιοκτήτες;
Η βασική συμβουλή είναι να μη μείνουν αδρανείς. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να ελέγξει την εγγραφή, να συγκεντρώσει τους τίτλους του, να συμβουλευτεί μηχανικό όταν υπάρχει θέμα ορίων ή εμβαδού και να απευθυνθεί σε δικηγόρο όταν υπάρχει ζήτημα κυριότητας, άγνωστου ιδιοκτήτη ή εγγραφής σε τρίτο πρόσωπο. Όσο νωρίτερα εντοπιστεί το λάθος, τόσο πιο εύκολα και αποτελεσματικά μπορεί να διορθωθεί.
